房产基础知识及业务操作流程.ppt

房地产基础知识和业务操作流程,业务员职前培训系列课程,房地产基础知识,第一部分：,房地产市场分类,一级市场-土地市场二级市场-新建商品房“一手房”市场三级市场-存量房“二手房”市场,一级市场（土地市场）,取得方式如下：,我国实行土地公有制,划拨出让转让,土地使用权的出让年限,居住用地70年商业、旅游、娱乐用地40年其他用地50年（工业、教育、科教、文化卫生体育综合等）,二级市场（新建商品房“一手房”市场）,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房,是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同,期房：,现房：,PS专业术语：,指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比,绿化率,得房率,使用率,容积率,是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积)之比,总建筑面积与所用建筑用地面积之比,使用面积与建筑面积之比,二级市场（新建商品房市场）的销售方式,自售-开发商自己销售,代理销售-开发商委托代理公司销售,三级市场（存量房“二手房”市场）,普通商品房福利分房和动迁房经济适用房和售后公房,房屋状况类型分类,砖木结构建筑（危棚简屋；旧里；新里）砖混结构建筑（公寓；危棚简屋；新里）钢筋混凝土结构建筑（公寓）,房屋的结构,房屋状况类型分类,公寓,危棚和简屋,旧里,别墅,新里,房屋状况类型分类,旧里,别墅,新里,房屋状况类型分类,板式环式三角式扇式/蝴蝶式排式,建筑形式,套内建筑面积套外建筑面积（公摊面积）,建筑面积=+？+？,几梯几户朝向房型明暗几间厅、主卧、次卧等分布,建筑面积,套内建筑面积构成=+？+？+？室内使用面积（卧室+客厅+厨房+卫生间+储藏室）+阳台（包阳台全部，外阳台1/2）+包括内墙体全面积+墙体面积1/2（以建筑图中心线为准）,产证的类型,蓝色,咖啡色,金黄色,绿色,绿色产证,绿色产证,绿色产证,咖啡色产证,咖啡色产证,咖啡色产证,如何辨别产证真伪,一、看封皮真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳深红色，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡暗红色，封皮较软；二、看纸张真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；三、看防伪底纹真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；,如何辨别产证真伪,四、看发证机关盖章真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；五、看注册号真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；,如何辨别产证真伪,六、看缝制真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七、看附记真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；八、看图纸真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。,建筑风格,罗马风格,欧式风格,建筑风格,西班牙风格,巴洛克风格,装修风格,简约主义风格,古典主义风格,装修风格,欧式主义风格,田园主义风格,装修风格,中式主义风格,地中海风格,三级市场主要交易分类,买卖租赁,转让买卖、赠与等,二、三级市场交易类型,抵押他项权利证明,抵押的房子我能卖吗？,二、三级市场交易类型,租赁预租和出租,房地产职业经纪人业务基本操作流程,第二部分：,接待:放盘的业主提问：坐落、房型、面积、预算、起租日、租期、配备、发票、产证号码、付款状况、是否贷款签委托出售/出租/转租居间协议登记新楼盘登记表,1、接待,接待:求购/租的客户提问：地段、房型、大致面积、预算、是否要装修、付款方式、自住或投资签委托求购/求租居间协议登记客户登记表,1、接待,2、配盘,3、带看,4、收意向,5、送定,收定后签和产证至少留一样在分行，最好能两样都