浅谈商品房预售法律制度完善

1/5浅谈商品房预售法律制度完善摘要商品房预售，又称“期房买卖”、“楼花买卖”。由于买卖双方在签订商品房预售合同时，该房屋尚不存在，因而容易引发一系列企业应当与预购方签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条还规定“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1以下的罚款。”城市房地产开发经营管理条例第27条第2款也规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现，法律法规规定了商品房预售登记备案制度，但是对商品房预售登记备案性质如何、以及2/5预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。二、商品房预售登记备案的法律性质登记备案是个关联词组。LOCALHOST登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察1。目前我国的法律法规、规章仅规定了开发商在预售商品房时负有对商品房预售合同的登记义务，却并未规定登记对合同效力的作用，所以登记备案对商品房预售合同的效力在实践操作中也是各不相同，难以达成统一的认识，目前，对登记备案的效力散件在地方性法规之中。如广州市商品房预售管理实施办法第14条规定“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”珠海市房地产登记条例第47条规定“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成预售合同无效”上海市房地产登3/5记条例第32条规定“下列房地产权利文件，当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”2广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第19条规定“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。”3由此可见，实践中对商品房预售登记备案的效力大致有以下几种一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件，非经登记，商品房预售合同不生效力；二是将登记备案作为商品房预售合同的对抗要件，非经登记，不具有对抗第三人的法律效力；三是将登记备案作为当事人自由意志的选择，视当事人的约定而确定商品房预售合同的法律效力。笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更多的利润，于是商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，此种情况下，虽然预购人可以向开发商主张违约之诉以取得救济，但是这与预购人的交易目的是相违背的，预购人之所以签订商品房预售合同是为了在将来获得房屋所有权，而非违约救济金，可以说在没有对预购人相应权利确保机制的情况下严重损害了购房4/5人的合法权益，使得商品房预售中的风险扩大，并影响到整个房地产业的健康有序的企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。参考文献1陈兴光建立法制化管理体系,创造规范化房屋管理租赁市场J中国房地产,1998,2162符启林商品房预售法律制度研究M北京中国政法大学出版社,200286873陈耀东商品房买卖法律问题专论M北京法律出版社,0033103114江帆,孙鹏交易安全与中国民商法M北京中国政法大学出版社,1997765王轶物权变动论M北京中国人民大学出版社,20015/56王利明物权法研