广州房地产市场报告(截止至13年3月,含整体市场及周边市.ppt

广州市场报告,整体市场概况,广州行政区域划分,广州行政区域分为10区2市。10区分别为：越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、黄浦区、白云区、南沙区、番禺区、花都区、萝岗区；2各县级市为：增城市和从化市。其中：中心六区指：越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、黄浦区、白云区。,中心六区,固定资产投资、房地产开发投资概况,近年，全市固定资产投资额、房地产开发投资额均稳步增长，年均涨幅分别约为15%、16%。房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例稳定，年均为34%。,GDP、城镇人均可支配收入、销售均价情况,全市GDP增速小幅度回落至10.5%；城镇人均可支配收入及全市销售均价均稳步增长，均价受政策抑制无大幅上扬，收入增幅高于均价增幅。,住宅用地供应情况,近年土地供应平稳，无大幅度增加或锐减；年均供应土地53宗，年均成交42宗；年均成交面积约占推出面积之比，即去化率，约84%。,住宅施工、销售、空置面积情况,近年，全市施工面积逐年小幅度有所增长；而鉴于销售面积小幅度下降；施工面积已为销售面积的3.5倍；致使空置面积略微增长。,住宅批售、销售面积情况,08年后销售短暂回暖；受调控政策影响，09年12年间市场以消化库存为主；今年刚需市场带动销售面积增长，而受新政调控，房企谨慎入市，批售面积减少。,住宅存量、去化率情况,12年至今，全市月均存量面积1440万平方米；月均销售面积比批售面积之比，即去化率为63%；全市平均去化时间15个月，峰值时为18个月，去化时间在逐渐缩减，最新为12个月。,全市均价图,中心六区,今年14月全市均价,全市有两个区：天河、越秀均价已经超过3.3万元/平方米；海珠区逼近3万元/平方米；超全市均价的地区共8个；南沙、花都、增城、从化目前均价低于全市。,分区域市场概况,住宅用地供应情况,从区域供应看，中心六区：土地供应量匮乏，每区年均仅有不足2块地推出；且平均每区每年推出的土地面积仅有7万平方米；周边区域：土地则供销两旺，供销宗数及地块面积大，总量占整个市场的80%份额。,从区域比例看，土地推出面积比例由高至低依次为：萝岗、番禺、从化、增城、南沙、花都、荔湾、白云、天河、海珠、黄埔、越秀。成交面积由高至低依次为：萝岗、番禺、从化、增城、南沙、荔湾、花都、白云、海珠、天河、黄埔、越秀。,住宅用地供应情况,各区存量及占比,全市存量1393万平方米各区去化时间见下表：,各区月均批售面积、销售面积、销售额情况,全市中销售面积跟不上批售面积的有：天河、海珠、黄埔、荔湾、萝岗，其去化能力较弱；而越秀、白云、花都、番禺、南沙则去化能力较强，市场状况较好。市场交易量最大依次为：番禺、花都、南沙。,各区均价走势图,各区域均价走势平稳，其中黄浦区、萝岗区受个别楼盘成交放量原因振幅较大；中心区域均价涨幅小于周边区域；,黄浦区均价震荡较大,萝岗区均价震荡较大,中心区均价走势,各区畅销户型按成交套数统计,纵观全市，三室户型都是各区的热卖户型，都占据区域成交份额的30%或以上。但第二热销户型各区差异大，天河、白云为四室，而海珠、荔湾、南沙则为二室，越秀、黄埔第二热销户则为单身公寓的一房。,最热销户型,第二热销户型,南沙区市场概况,住宅土地推出与成交情况,由于土地市场需多供少，近年土地基本达100%成交。,住宅土地楼面地价、出让金、溢价率情况,08年至今，南沙地块楼面地价不高，峰值为2322元/平方米，最高溢价率42%。土地供应量年均约10宗，基本实现全去化。,住宅销售套数、销售均价情况,近两年，销售套数连年稳步增长，11年月均505套，12年月均719套，13年则月均1054套；销售均价也呈增长态势，近两年最低为7197元/平方米，最新均价为11388元/平方米。,住宅销售情况表11年至今,畅销户型及面积分布,三室仍为本区主力户型，面积区间为100140之间，为普通舒适性户型；其次为60100的两室单位；两室、三室占据市场72%的比例。,在售楼盘一览表,目前在售楼盘18个，均价13325元/平方米。,在售楼盘一览表,在售楼盘分布,成交排行榜按成交金额,番禺区市场概况,住宅土地推出与成交情况,土地推出及成交自09年后，均有所回落，开发商以消化储备地块为主。,住宅土地楼面地价、出让金、溢价率情况,10年土地市场回暖；随后市场回落，楼面均价、溢价率都大幅下滑。,住宅销售套数、销售均价情况,除12年10月个别楼盘低价放量外，近年销售套数较为稳定，月均销售1454套；销售均价稳定，最新报价为1680元/平方米。,住宅销售情况表11年至今,畅销户型及面积分布,三室占本区总量的43%，100140的舒适三室最为热销，其次为60100的紧凑三室和60100的舒适两室；两室、三室占据市场62.6%。,今年开盘楼盘一览表,目前在售楼盘41个，今年开盘15个，均价15000元/平方米。,在售楼盘分布,成交排行榜按成交金额,花都区市场概况,住宅土地推出与成交情况,土地市场需多供少，近年土地市场成交活跃。,住宅土地楼面地价、出让金、溢价率情况,除10年、11年无成交或成交少外，花都地块楼面地价不断攀升，峰值为3268元/平方米，最高溢价率达77%。,住宅销售套数、销售均价情况,近年销售套数较为稳定，月均销售1398套；销售均价呈稳步增长态势，11年均价为7607元/平方米，12年均价为8207元/平方米，最新报价为8538元/平方米。,住宅销售情况表11年至今,畅销户型及面积分布,二室、三室为本区主力户型，后者为前者量的两倍；60100的紧凑三室最为热销，60100的舒适性两室和100140的舒适性三室相当；三者占据市场68%。,今年开盘楼盘一览表,目前在售楼盘61个，今年开盘12个，均价8569元/平方米。,在售楼盘分布,成交排行榜按成交金额,萝岗区市场概况,住宅土地推出与成交情况,土地供需两旺，近年土地基本达100%成交。,住宅土地楼面地价、出让金、溢价率情况,08年至今，番禺地块楼面地价差距较大，09年与11年供应宗数少，楼面价被推高。土地供应量年均约6宗，基本实现100%去化率。,住宅销售套数、销售均价情况,近两年，销售套数连年稳步增长，11年月均134套，12年月均320套，13年则月均335套；销售均价在12年前波动较大，随后稳定增长，并在今年前三月增幅较大，最新均价为21074元/平方米。,住宅销售情况表11年至今,畅销户型及面积分布,由于统计数据中其他户型无法考鉴，故其最大