土地供应相关政策及操作实务概要

精品资料土地供应相关政策及操作实务 2010-01-25 12:48:09 土地储备分中心：吕振库一、我国土地基本知识两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。（一）划拨：1、概念：根据城市房地产管理法第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据北京市实施国土资源部划拨用地目录细则（京政办发200254号）：分25项(1)国家机关用地和军事用地各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。（二）出让1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。2、出让方式协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。3、出让最高年限主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。4、地价款的构成毛地净地生地熟地熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按2：4：4分成，远郊区县全部预留区县财政。（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令第39号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出上土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。三、土地招牌挂供地制度改革带来的新变化近些年来，北京市严格和加强了对土地市场的管理，出台了国有建设用地供应办法及若干个配套办法，实现了市和区县土地管理体制的垂直领导，组建了市和十个远郊区县土地交易市场，推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式，筹集了土地储备开发资金，创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变化：（一）土地供应数量由过去无序供地向有计划供地转变。连续两年全市土地供应计划总量保持在6500公顷左右，其中经营性用地稳定在1600公顷左右。初步实行了土地供应按年度计划实施，逐步形成了以土地供应计划调控市场的新形式。（二）土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变所有供地，都依法经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，已经成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。（三）土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变五年共组织200余宗、1600多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成，土地市场更加公开和透明。（四）土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图，核准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。(五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变五年来，仅市土地储备机构收购储备近200公顷土地，有8000多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发，将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。政府储备土地开始为经济适用房用地和中央、部队在京机关单位的用地提供保障，进而使土地逐步成为参与宏观调控的“闸门”。四、经济适用房、两限房、工业用地、经营性供地基本程序（一）经济适用房用地1、供地方式：划拨；2、建设主体：区政府指定、招标（一二级联动）或捆绑上市（二）两限房用地1、供地方式：出让；2、一级开发主体确定：储备分中心、招标、区政府指定3、出让方式：招、牌、挂（三）工业用地1、供地方式：出让；2、一级开发主体确定：储备分中心、区政府成立的专业从事前期开发的国有企业、招标3、一级开发程序区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件；规划工作；立项工作（包含用地预审）；征地工作；具体实施；（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）上市审批：前期工作实施单位委托专业机构审核前期开发成本审定成果上报市国土局、市发改委备案区县政府编制出让方案市国土局审定出让底价区政府报市政府批准出让方案区国土分局组织在市土地交易市场进行招牌挂。（四）经营性用地（不包含工业用地）1、土地一级开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件（场光地净、熟地条件）的行为。2、程序简介：1、土地储备联审会审核阶段；2、土地一级开发主体招投标阶段；3、规划审批阶段；4、立项阶段（包含用地预审）；5、征地阶段；6、实施阶段（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）；7、上市审批阶段。五、石景山区的土地储备情况（一）石景山区土地资源总体情况1、石景山区基本情况石景山区是北京市新城区之一，总占地面积84.38平方公里，我区用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、旧村与建成区用地交错分布、可继续开发建设用地以现集体土地为主、基础设施条件较差等特点。2、全区可开发土地资源情况已知2007年全区年可开发建设的土地资源总数约为900公顷（不包括首钢腾退土地），2007年石景山区纳入实物储备项目共有27个，项目总用地面积630.793公顷。（二）石景山区土地储备工作特点1、建立土地储备四级管理模式我区于2004年成立了区土地规划管理委员会，建立了土地储备四级管理模式，即：石景山区土地规划管理委员会为我区土地储备管理的决策机构北京市国土资源局石景山分局为土地储备的管理机构，代表政府履行土地储备行政管理职能北京市土地整理储备中心石景山区分中心为土地储备的执行机构，负责组织实施土地收购储备和土地一级开发工作土地一级开发公司由分中心组织招标确定，具体负责土地储备项目一级开发工作。区政府明确要求在我区申请建设的所有项目必须经土地规划管理委员会同意后方可办理有关手续，区发改、规划、土地等部门已建立建设项目用地预审工作程序及规划、市政建设等相应的工作机制。2、区政府制订并下发“一个意见”和“三个办法”为强化政府对区域规划和土地市场调控力度，加快推进我区的土地储备工作，2004年以区政府名义下发了关于加快推进我区土地储备工作的实施意见等“一个意见”和“三个办法”。关于加快推进我区土地储备工作的实施意见石景山区土地储备暂行办法关于经营性用地必须公开进行交易的通知石景山区土地一级开发管理暂行办法3、区政府搭建与土地储备相关的工作平台投融资平台（区国资公司）土地储备项目投资促进平台（投资促进局和土地储备中心）。4、率先建立土地储备数据库通过开展土地变更调查及城镇地籍调查工作，摸清了全区各类用地数量、分布及权属情况，同时结合两个规划，在全市率先建立全区可储备土地数据库，编制出近、中、远期土地储备计划，形成阶梯形土地储备模式：1、信息储备2、规划储备3、实物储备。5、制定项目运作相关管理规定研究编制土地储备项目一级开发流程图；制定土地储备项目管理工作细则；建立土地一级开发十大监管制度；建立土地一级开发例会制度；建立商务区功能区推进会议制度6、分三大区域实施土地综合开发考虑到我区可继续开发的土地较少，旧村改造难度大，单独运作难以平衡资金等实际问题，将全区分为东、中、西三大开发区域，组织土地一级开发公司对相应区域的土地实施一级开发工作，严格控制一级开发成本。各区域独立测算开发成本，辖区内所有建设项目均须分摊基础设施建设费。凡根据政策规定可以自行开发建设的，在上市交易中均须将应分摊的基础设施建设费计入成本，作为区政府基础设施投资补偿。7、按“十三大片区”进行一级开发在东、中、西三大开发区域基础上，又细化为十三大片区实施一级开发。按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式进行分片运作。（三）2007年度土地储备项目情况按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式，07年全区纳入土地储备运作的项目共有24个，按通过联席会情况分为：通过市土地储备联席会并取得市局授权批复的项目13个；通过市土地储备联席会但未取得市局授权批复的项目5个；未上联席会项目2个。按运作主体分为：以分中心为主体运作的项目：6个大项目（11个独立项目）；直接授权企业项目：6个（其中历史遗留项目3个）；已招标确定一级开发主体项目：3个；近期拟采取招标方式确定一级开发主体项目：5个。1、以土地储备分中心为主体项目（1）银河商务区二期、三期（I、F、M、L、E地块）；（2）衙门口住宅项目；（3）古城北路酱菜四厂项目（4）西部站前小区；（5）西部天泰国际会议中心；（6）京燕商务区2、已招标确定一级开发主体项目（7）衙门口东路北侧用地；（8）南宫小区；（9）北京国际雕塑园地下文化娱乐中心3、拟采取招标方式确定一级开发主体项目（10）老古城综合改造项目；（11）京西商务中心；（12）西黄村综合改造项目（13）刘娘府综合改造项目；（14）五里砣限价商品房住宅小区4、直接入市项目（15）“鲁谷新区半月公园东西两侧”住宅用地项目；（16）西山峻景二期项目（17）北京市建筑材料科学研究院生活区项目（以改为廉租房）（18）园区百高达和红狮涂料厂项目5、符合“458”号文项目（19）远洋山水东区项目（中远房地产）；（20）玉泉新城项目（北京玉泉新城房地产开发有限公司）（21）古城绿缘（古城农工商）6、直接授权项目（22）金顶街三区（首房宏大）；（23）二管厂改造项目（云健房地产开发有限公司）（24）苹果园交通枢纽（北京燕京源投资公司） 作者：无亮界提交日期：2010-01-25 12:49:04 （四）2007年土地供应计划执行情况2007年上半年全区已完成供地的项目38公顷，以去年85公顷供地计划指标计算，完成计划指标的46%。其中经营性用地28公顷（住宅用地21公顷，商服用地7公顷），非经营性用地10公顷（基础设施用地为2公顷、工业工地为2公顷、科教文卫和行政办公用地供地量为6公顷）。从供地情况看，与去年同期相比，住宅用地及商业服务供地比重大幅上升，与国家相关政策及石景山产业转型需求相吻合。2、2007年底前经营性用地供地目标目前，分中心正在积极推进计划内的衙门口住宅、古城绿源休闲中心二个项目，上述2个项目手续工作已基本完成，目前正在进行企业拆迁的收尾工作。其中衙门口住宅为分中心为主体运作项目，古城绿源为“458”项目。另外，我区在原上市计划外，新增了银河商务区I、M、F三个商业地块，总用地面积为5.7公顷，并于10月30日发布了上市交易公告。该3个地块成功上市，预计我区今年上市项目总数将达到9个，供地面积为去年9.8倍，将超额完成今年供地计划的8.5。（五）2008年经营性用地供地计划安排2008年计划完成衙门口东路北侧、南宫小区、国际雕塑园、远洋山水等4个土地储备项目上市交易。六、热点问题探讨：房价居高不下？住房双重属性：居住、投资（投机）1、市场需求旺盛：经济发展城市化进程生活水平提高“温饱型”向“小康型”转化；吸收外埠与镜外购房和置业需求旺盛；60为外埠人事买走。预期房价上涨与实际市场表现相符，强化了预期购房时间提前，标准提高，面积扩大，扩大了市场需求；2、流动性过剩居住、投资，劳动投机需求和投资性需求扩大总需求M0：2.69万亿元（市场货币）；M1：13.58万亿元（狭义货币）；M2：37.78万亿元（广义货币）股市总市值：20万亿元GDP：25万亿元存款：38.21万元其中：人民币存款：36.94万亿外币存款：1.3326万亿美元股市与房地产投资互动，挤出效应+乘数效应中国目前外汇储备超过1万亿美元，合8万亿元人民币，而央行只发行了2万亿央行票据冲销，即还有6万亿元资金留在市场，在乘数效应下，等于起码有30万亿元的热钱在市场中兴风作浪，30万亿元流动性只要有个1/5流进股市、房市，这导致了去年的房地产热和当前的股市狂潮。宏观调控：上调利息、准备金率。多次上调准备金率0.5个百分点，现在至12.5%，以巩固调控成效。但在很多专家看来，上调一次准备金率也就能回收1500亿元左右，和当前流动性过剩的规模相比，只是杯水车薪，根本不在一个数量级上。3、土地开发建设成本提高土地成本占总开发成本的30，占销售单价20，招牌挂之前，石景山区的地价约为1700元/平方米左右，例新领域项目1600元/平方米“七通一平”。招牌挂之后，都市村庄2800元/平方米，金鼎商贸区住宅2800元/方米,商业银河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。房价情况：招牌挂之前房价在4000元/平方米，现在璟都馨园普通精装修13000元/平方米，一层一户的15000元/平方米，鼎城据说要卖到15000元/平方米。北京市土地整理储备中心石景山区分中心2007年11月6日项目责任单位,中海地产及锡华伟业房地产取得土地一级开发.项目地点,位于石景山区老古城地区，东至古城大街、南至石景山路、西至古城西街、北至古城北路。石景山区老古城综合改造项目土地一级开发环境影响评价第二次公示（一） 建设项目情况简介石景山区老古城综合改造项目土地一级开发项目位于石景山区老古城地区。其四至范围为：东至古城三号路，西至古城西街，南临石景山路，北至古城西路。石景山区老古城综合改造项目土地一级开发项目由北京古城兴业置业有限公司承担开发建设。一级开发建设的主要内容包括以下部分：项目用地内的征地拆迁和土地平整、道路工程以及市政管线工程。本项目建设总投资约180192.57万元人民币。本项目规划本项目的建设用地性质为商业、居住、办公、公建以及居住公共服务设施。总用地面积393200m2；建设用地面积245000m2，其中居住建设用地152900m2、商业金融用地72100m2、变电站用地6400m2、托幼用地4300m2、小学用地9300m2；代征城市公共用地面积148200m2，其中公共道路用地面积111500m2、公共绿地用地面积36700m2。项目总建筑面积为812791m2，其中地上建筑面积为702210m2、地下建筑面积为110581m2。拟建项目市政建设情况如下：1、供水根据本项目情况，集中规划由石景山路或古城大街的供水管双向引入。规划新建管径为DN400毫米的自来水管线，管长合计约4110米。2、雨水此地块内现状无系统的雨水排放系统，随项目实施，地块内将建立完善的雨水排放系统，并拟通过石景山路和古城大街的市政管网汇集并统一处理排放。3、污水根据北京市污水排除总体规划，本地区污水排除属于古城路现状污水干线的流域范围，下游向南排入吴家村污水处理厂。4、天然气本项目拟由八角街现状DN400中压线开口，向西沿八角南路、古城南路做DN300中压线至该项目用地范围内，再向西至规划调压站附近，中压管线进入规划调压站，经调压后供项目未来使用。5、供热项目使用集中供热，由高井热电厂提供。项目北侧即古城西路上有预留向西DN300分支管线开口，规划由该处向西敷设DN300热力管线，并由此向南进入项目。另外，根据项目的建筑规模及所需用热负荷量，拟建4座热力站。由该项目东南侧现状热力主干线，管径为DN1000mm，由此向西引出DN500mm分支，在此管线上向北接出户线管径，进入规划热力站。6、供电根据项目实际情况，拟从项目地块周边现有的市政供电线路上引入1组双路10千伏电缆线路作为电源。7、通信现状通信现场情况为：古城西路及古城西街上现有通信公司12孔管道；古城大街现状有48孔通信公司管道；石景山路上有通信公司24孔管道；通信公司现有20万门局房一座及配套通信管道设施。其他网络运营商均没有管道或局部有少量管道，大部分为架空线路解决用户需求问题。8、中水项目在二级开发时自建中水处理站。（二）建设项目对环境可能造成影响的概述正面影响：本项目为土地一级开发项目，任务是对项目拟建地内39.32公顷的土地进行规划整理，达到项目拟建地的“七通一平”，并完成现状用地内居民及单位的拆迁。本项目规划本项目的建设用地性质为商业、居住、办公、公建以及居住公共服务设施。总用地面积393200m2；建设用地面积245000m2，代征城市公共用地面积148200m2，其中公共道路用地面积111500m2、公共绿地用地面积36700m2。项目总建筑面积为812791m2。拟建项目的建设符合相关规划，本项目的建设将改善本地区的环境状况：本项目用地范围内大部分都是平房住宅，冬季采暖采用小煤炉，小煤炉燃煤排放大量的大气污染物；居民生活污水得不到有效的处理。本项目建成后，项目采暖采用市政热力，污水经市政管网排入吴家村污水处理厂，各项市政基础设施将得到完善，将改善本地区的环境状况。负面影响：土地一级开发过程污染源主要是建筑渣土、施工扬尘、施工噪声以及施工污水和施工生活垃圾。拆除旧房屋和市政管线建设过程中，会产生大量的建筑渣土，并会产生一定的施工扬尘；施工现场的各类机械设备会产生噪声，物料运输造成交通噪声。施工期间还会产生一定的污水及生活垃圾。土地一级开发期间的噪声、施工扬尘以及施工车辆带来的交通问题，对附近居民会造成一定的影响。（三）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点本项目施工期间，加强施工期的扬尘、噪声、污水、固废管理。设专人负责工地扬尘的管理工作，保证施工现场不扬尘；施工现场周围设置围挡；对出场车辆进行清洗，禁止车轮带泥车辆上路行驶，并对周边道路加强清扫。合理安排施工时间，禁止夜间施工；合理布局施工场地，尽量将设备布置在远离环境敏感点的地方；降低设备噪声和人为噪声。施工期生活污水排入施工场地内的临时化粪池内，定期由环卫部门清运至污水处理厂进行处理。建筑渣土及时清运。对施工场地噪声除采取以上减噪措施外，还应与周围单位、居民建立良好的社区关系，互相沟通，对受施工干扰的单位和居民应在作业前予以通知，并随时向他们汇报施工进度及施工中对降低噪音采取的措施，求得大家理解。对受施工影响较大的居民，应给予适当补偿。（四）环境影响评