大庆 成道立德 三永湖项目前期策划方案_125PPT.ppt

,PRODUCEBYENABLETOO,关于建筑设计建议以下将对1.商业、商务综合体；2.临街商业；3.高层住宅与酒店式公寓；4.多层住宅；5.联排/叠拼别墅；6.独栋别墅；7.小型独栋生态办公楼；8.公寓式酒店；9.会所；10.社区公建，进行建筑设计及单体内部布局建议。,1.商业、商务综合体商业、商务综合体，位于社区西北方向，与正大方盛隔路相望，邻近区中心和大庆CBD金融街。建筑形式采用联体结构，中间建筑为韩式百货商场，两侧分别为通廊式办公楼和5星级酒店。根据国际惯例，三种业态形式不仅外部联体，且内部可相同。通廊式办公楼外配景观电梯。通廊式办公楼和5星级酒店总层数控制在25层以内。,1.1韩式百货商场内部业态布局建议韩式百货商场为5+1式层布局：B1F：韩国用品超市；1F：韩国知名品牌化妆品与鞋帽；2F：韩国知名品牌服装；3F：韩国电子产品/音响制品；4F：韩国工艺品/珠宝/精品家俬；5F：韩式风情小吃街街/娱乐城。,2.临街商业据统计，大庆06年在餐饮消费上近27个亿，站到居民消费总额的13%，居第一。并且大庆餐饮市场的韩式菜肴并不正宗，只是以常见的韩国小吃为主，并无体系。因此本案商业宜打造风情街：以韩国、东南亚为主的餐饮，兼备娱乐和其他服务业功能，采取定向招商。此举不仅提升项目气质，而且也丰富大庆餐饮市场。,3.高层住宅与酒店式公寓由于社区南部为高尔夫区域，此区域为独栋别墅密集区域，但高层建立与此，不仅影响别墅采光，自身又与热电厂呈平视状态，影响自身去化。因此，在原有规划基础上建议删除此区域的高层开发，删除后高层开发量减少近1/4。另外，高层楼层数尽量控制在22层以内，小高层控制在17层以内。,3.1酒店式公寓酒店式公寓建筑设计，不得过于传统、死板，大面积的采光窗和小面积南向观景凸阳台（不封闭），是其感官形象的重点。配与内部的精装修与物业服务，将是大庆居住的一个新起点。也可采用局部错层或跃层增加室内的空间感。,4.多层住宅多层住宅建筑设计在外立面方面需多加斟酌，立面的美观关键在于窗与腰线和颜色的结合，众多项目在后期颜色定位时，没能把握到位，使得整体的美感功亏一篑。建议开发商聘请准业施工专家以对本案立面进行把控。,5.联排/叠拼别墅本案的联排/叠拼别墅均属近水住宅，建议在设计的考量上多注重通透性和花园的情趣效果、阳台的观景效果。,6.独栋别墅独栋别墅不宜超过三层，一层需有两间卧室（保姆房、老人房），并配有独立车库。南向房间具备两面采光的条件。并且内部有大面积挑空，方能体现出主人的大气与尊贵感。,7.小型独栋生态办公楼小型独栋生态办公楼，临湖而建，背靠高尔夫球场，除注重通透性以外，更加注意保温性和节能性。并且内部配备高级智能化系统。,8.公寓式酒店公寓式酒店邻近高尔夫球场，坐落于南部小岛之中。此酒店与其它酒店不同，其注重的是温馨舒适，情调氛围，而非有很浓郁的商务感和豪华感。公寓式酒店是度假型产品，而非商旅消费者去处。是高尔夫运动者与水上运动者的停歇休息之处。,9.会所,社区大型会所,社区小型会所,公寓式酒店会所&高尔夫豪华会所,别墅私家会所MINISALONG,社区公建,会员专属CLUB,由于本案围湖而建，地块分布广泛，并且业态多元。因此在社区会所也分层次，每种会所要求的体量、服务类别均有所区别。超级大会所：注重的是功能齐全性；小型会所：注重的是实用性；别墅私家会所-MINISALONG：注重的是高级完备的私家服务，精品沙龙；高尔夫会所：注重的是豪华性；会员专属CLUB：高档PARTY专属地，会员制。,高尔夫会所,会员专属CLUB,超级大会所游泳馆,别墅豪华会所-大堂,10.社区公建社区公建区域以学校和幼儿园为主，作为可吸纳东西城区消费者的百万平米的大盘，教育题材不可或缺。可与著名学校联合办学，九年义务制学校，从小学到中学直升制度。并可建立科技实验班，增加学校的优质感与知识含量。幼儿园可开办艺术幼儿园，注重艺术文化的修养教学。如：音乐、舞蹈。,关于景观规划建议以下将对1.社区景观分布；2.园林绿化细节，进行设计建议。,景观分布,1,2,2,3,3,6,4,4,5,5,4,1.六级重点景观分布第一级：临世纪大道处入口处绿化广场，此区域是社区形象的体现，尤为重要，设计要彰显大气，要有象征性的精神堡垒；第二级：社区两大组团中心绿化广场，此区域是社区业主散步、活动的场所，追求是互动性强；第三级：社区西侧入口处绿化广场，是高尔夫爱好者与度假者经常出入的必经之地，此区域设计追求标新立异；第四级：别墅区域内和社区东入口绿化组团，此区域设计追求精细；第五级：社区南侧小岛绿化，此区域同样是高尔夫爱好者与度假者停歇之地，此区域绿化不能太过夸张，追求平和与舒适度；第六级：湖中小岛绿化点，此区域是社区灵魂的象征，应建造出社区业主与外来人士所向往的精神堡垒，与社区主入口处的精神堡垒交相辉映，设计追求有创造力，代表社区主文化色彩。,2.园林绿化细节体现社区入口处广场,社区次入口路径与绿化,社区公共广场，体现人与社区和谐互动的原则。,公共区域的音乐喷泉，此景观可建立在湖畔，供社区业主欣赏。,社区南部小岛绿化,社区南侧度假区-黄金海岸的栈桥、凉亭、喷泉,利用社区内原地块成年大树进行移植，体现社区生态宜居的规划理念，制造新闻话题。,彩石路与社区遮阳伞作为高档社区别墅区应采用彩石铺路，提升区域组团的品质；另外，在盛夏到来之际，社区内应提供给业主与遮阳伞一体的休闲散座，体现社区人文关怀。,社区道路间凉亭，使绿化与社区路径不再保持距离。,关于物业管理服务物业管理与服务是房屋品质的保障，是房产升值的关键。多元的物业服务能促进项目的美誉度与知名度。本案未来的物业服务标准，应在大庆现有的高标准基础上增加服务内容，如：从社区入口处通往社区内的电动公乘车；一站式管家式服务；保姆式服务；等。总体原则是为儿童提供安全保障；为成年人提供便利与舒适；为老年人提供医疗与健康保障。建议聘请韩国本土的知名物业公司进行顾问管理，让大庆业主体验全新的服务方式。,关于智能安防系统安防系统，如同建筑品质一样备受关注，是产品层面不可或缺的重要部分。目前大庆市场的中高档项目均采用六级安防措施。本案在此基础上，可进行细节提升，以在未来销售中提供给客户备受关怀、与众不同的尊贵感受。可配备：一卡通全方位出入系统、防盗电磁感应系统、居室急救传感系统，等能让业主真正感受到方便、安全的设备。,关于业态面积配比建议1.总体面积配比划分2.住宅面积配比；3.写字楼面积控制；4.商场；5.临街商业面积控制。,1.总体面积配比划分,2.住宅面积配比,本案住宅建议多以错层和跃层为主要设计原则，以增加产品的市场竞争力,本案住宅的主力产品为两居，一居、三居为辅，四居属于附带型产品,3.写字楼面积控制,通廊式写字楼100平米为最小分割面积；小型独栋生态办公楼5002000平米为最大分割面积，内部可进行分割，2-3户可使用1栋。通廊式写字楼层高控制在3.3-3.5米，独栋生态办公楼层高控制在4米左右。,4.商场,商场不对外发售，属开发商独立经营，或招商出租。总建面4-5万平米，如层数按5+1计算的话，每层面积约在8000平米左右。,5.临街商业面积控制,临街商业2万平米，两个端头的面积控制在2000-3000平米，做KTV或大型餐饮，采取以租代售的形式经营；其余商铺，柱间距控制在6-7米，最小分割面积可控制在150-200平米，总户数可控制在70100户。,关于价格建议本案在住宅价格定制上应参考目前大庆两个中高