《中物联物业区划内管理服务节能环保指引》2011

中物联物业区划内管理服务节能环保指引的通知中物联【2011】02号各会员单位、相关物业服务企业：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施专业化物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。现将我会制定的中物联物业区划内物业服务节能环保指引及其配套指引印发你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。特此通知。 中物联国际物业服务（北京）有限公司二一一年一月九日中物联物业区划内物业服务节能环保指引一、目的及适用范围（一）目的：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。（二）适用范围：本指引适用于本行政区域物业区划内物业服务活动中的节能环保。二、引用文件下列文件中的条款通过本指引的引用而成为本指引的条款。引用文件有变动的，从其新规。中华人民共和国国务院令第530号民用物业节能条例三、定义（一）节能：是指通过加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。（二）环境：是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和 乡村等。（三）环保：即环境保护，是人类有意识地保护环境资源并使其得到合理的利用，防止环境资源受到污染和破坏，解决现实的或潜在的环境问题，协调人类与环境的关系，保障社会、经济的可持续发展而采取的各种行动的总称。（四）职责：物业服务企业负责建立、落实节能环保组织机构，明确责任人及相关职责，并且不断完善节能环保制度体系；中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业节能环保活动的监督及引导工作；中物联物业管理机构设备设施部门负责编制实施设备设施各系统节能环保指南；五 节能指引节能应从物业各系统的管理和技术环节入手，通过加强物业各系统的管理和技术手段，制定节能计划并实施，不断实现节能目标。（一） 基本要求1、根据民用物业节能条例，定期抄录物业区划内用能计量表读数，定时汇总分析用能状况。发现异常波动，查找原因，及时处理。2、指导新建物业和有物业节能改造的老项目采用太阳能、地热能等可再生能源，安装使用个太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等节能设备。3、物业服务企业在业主进行室内装修时积极宣传和鼓励采用窗户玻璃贴膜技术，促进节能。4、积极配合政府有关部门实施天面绿化等隔热改造，规范业主自发采取的天面绿化隔热行为。5、在室内装饰装修活动中，严格禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的行为。6、对于共用设施、设备的实际情况提倡使用、级计量体系；根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图；对异常计量，查明原因，并进行处理。7、正确绘制用水、用电及空调冷（热）负荷曲线，掌握其日、月、季运行规律，指导用水、用电及空调冷（热）负荷管理。8、加强各系统的巡视检查和维修保养，严禁跑、冒、滴、漏现象发生。9、指导业主（使用人）在使用用水、用电器具时尽量选择节能型器具，如选用节水型水龙头、节能灯等10、对能耗较大的共用设施、设备，应进行严格控制其运行，尽量提高效率，降低运行损耗。11、消防设备的试运行，在不影响业主的情况下尽量安排谷段运行。12、加强设备转动部分的润滑，防止机械磨损增加能耗。（二）电系统。 1、根据物业区划的自身情况设置公共区域照明开关时间。2、科学合理分配变压器等设备运行负荷，定期检查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态。3、监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率因数在0.95以上。4、地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房照明按需开关。5、通道及楼梯间照明按需调整部分光源确保节能效果，每日定时检查，避免处于长明状态。6、草坪灯、高杆庭院灯按需调整部分光源确保节能效果，同时保持最低照度要求分段开启。7、电梯前室照明尽量采用声控延时控制，按需调整部分光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。8、中庭泛光灯、水下灯、喷水池循环泵、光彩照明严格按照公司要求开关。9、监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，晚上值班按照度开启部分照明。10、物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。（三）通风设备及空调系统1、管理方面（1）对空调进行及时检查和维修，确保空调运行状态良好；及时清理空调及通风设备的隔尘网； （2）实行中央空调的写字楼，应设定好空调供应时间，根据项目的实际情况，采用上班前提前启动空调系统，利用谷段电力负荷。（3）按照公共物业空调温度控制办法做好室内空调温度的控制；阳光强烈时，提醒客户拉下窗帘，有效降低夏季室内日照的强度； （4）使用空调时，保证门窗关闭；检查风幕机运行正常，避免湿热空气进入空调区域，节约冷量。（5）设备机房可以采用强制通风降温或设置了空调对设备降温的设备房，在使用通风能达到降温时，不宜使用空调。（6）及时并定期对冷却水系统进行清洗，保证管网畅通，减少冷却水泵能耗。清除冷凝器的污垢，提高冷水机组效率。（7）适当提高冷水机组的出水温度，降低主机能耗。在峰、平、谷不同的用电期,主机采用不同的出水温度控制，达到控制能耗的目的。（8）定期检查冷水管道和空调风管的保温情况，确保冷水管道和空调风管的保温完好，减少冷量在输送过程中损失。（9）合理使用室外新风量。空调季节时，在满足卫生许可的条件，减少送新风量；非空调季节应尽量多使用室外新风。2、技术方面（1）对采用定流量运行的空调循环水泵和大流量定风量运行的空调风机，经可行性分析后，在技术上、经济上、机组运行安全上均可行，经业主同意后，提倡进行变流量（风量）的变频自动控制改造。（2）有条件进行冰蓄冷改造的项目，经可行性分析和投资比较后，提倡进行技术改造。（3）有条件的项目应通过技术改造对空调的余热进行回收，通过改造使用地热和污水源余热。（四） 水系统1、管理方面（1）草地灌溉应选用喷灌，而不是直接用水管浇，并宜在早晨和傍晚进行，避免灌溉不均或大量蒸发，造成水资源浪费。（2）业主装修时，应引导业主使用节水龙头、节水便器、节水浴缸等节水产品，既满足使用要求，又减少了用水量。 （3）合理控制二次供水水压，防止超压出流造成用水量的损失。（4）做好小区内供水管网的水平衡测试，找出用水损失的原因。（5）定期对小区内埋地管网的探漏，避免给水管网漏水造成水量损失。（6）定期检查游泳池、水景池的漏水和溢水情况，及时处理，避免造成水量损失。（7）定期检查冷却塔运行情况，确保冷却塔无飘水、溢水及漏水现象。（8）加强小区内水表的管理和监测，提高水表计量的准确度，限制使用年限以达到减少用水损失。（9）利用清洗水箱、水池时的储水来对绿地进行浇灌。2、技术方面（1）采用PPR管、钢塑复合管等给水管，淘汰老小区的镀锌管道供水，减少因镀锌管造成的水力损失。（2）有条件的小区宜通过技术改造，对雨水、空调冷凝水和游泳池、水景池排放的废水等经过滤、消毒处理后，进行循环利用。（五） 电梯运行1、电梯群的电梯可并联运行，减少无功使用消耗；非高峰期可调整电梯运行的台次和时间。根据情况可将电梯设置成单、双层停靠。2、检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑以及异响情况，防止机械磨损增加能耗。六 环保指引物业区划内物业服务企业环保工作主要从减少污染和对受到污染和破坏的小区环境进行治理着手，以创造出适合于业主（使用人）生活、工作的物业环境。为此，物业服务企业应针对物业现状制定相应的环保计划并实施，逐步实现环保目标。主要从防止大气污染、水源污染、噪声光污染、土壤污染、辐射污染、尘螨污染、宠物污染、物业装饰材料污染等方面进行。如：1、提倡淘汰老小区的镀锌管道供水，减少因镀锌管造成的水质污染。水池、水箱远离污染源减少对水池、水箱的水质污染。2、根据国家有关环保材料相关标准，指导业主（使用人）使用环保材料和器具。以防物业材料引起的放射性污染，石棉污染，涂料、填充料及溶剂所含挥发性有机化合物的污染3、业主（使用人）的专有部位装修时，指导其闭门施工，避免噪声污染、异味污染，油漆、胶水对公共过道、楼梯、墙面造成污染。4、根据环境保护规定和政府有关规定，装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪声污染。5、指导业主（使用人）住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。避免各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他公共区域，防止物业装饰材料污染。6、定期维护污水泵，清理污水井、排水沟、化粪池，污水经化粪池处理达到排放标准时才能排入市政污水管网，禁止雨、污混排，以防对水源污染。7、提倡有条件的物业服务企业定期对小区内埋地污水管网的探漏，尽量减少使用农药和化肥，避免污水对土壤污染。8、对设有餐饮设施的物业，其厨房油污需经隔油处理达标后，才能排入市政污水管网，以防对水源污染。厨房油烟需经油烟净化器处理达到排放标准后，才能排入大气中，以防对大气污染。9、有条件的小区，宜划分专门的遛宠物区域，以防宠物瀵便、毛发、虫螨造成的宠物污染。10、对产生噪声拢民设备，应对设备进行隔振、隔声、消声处理以使噪声符合环境要求。11、检查空调和给水管网的排气设施，防止管网运行时其内的气体引起振动和隔声。12、采用符合环保要求的药品定期对沟、渠、井喷洒药物灭蚊虫，放置灭鼠药物；视防疫需要喷洒消毒药物。13、物业区划内物业服务企业宜在物业区划内设置环保宣传栏，设置物业区划环保标识和宣传标语。禁止吸烟的场所，应设置禁止吸烟标志。14、设置热线服务电话，使物业区划内的业主、使用人与物业服务人员互通信息，便于区域内的污染物得到及时处理。15、公共区域内设置分类垃圾箱，废旧电池回收箱。16、积极宣传垃圾分类等知识，提高业主、使用人的环保意识，采取措施提高可回收垃圾回收率。七配套指引（一）中央空调及通风系统节能环保指引（二）供配电设备设施节能环保指引（三）电梯设备节能环保指引（四）给排水设备设施节能环保指引电梯设备节能环保指引一、 目的及适用范围1、目的为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，对电（扶）梯实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。2、适用范围本指引适用于本行政区域物业区划内物业服务活动中的电（扶）梯设备节能环保。二、职责1、物业服务企业负责电（扶）梯设备的节能环保工作的具体实施。2、中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业电（扶）梯设备节能环保活动的引导工作。三、电梯设备系统节能环保指引（一）管理方面1、在不影响业主（使用人）的情况下尽量安排谷段运行；2、电梯群的电梯可并联运行，减少无功使用消耗；非高峰期可调整电梯运行的台次和时间。根据情况可将电梯设置成单、双层停靠；3、电梯机房可以采用强制通风降温或设置了空调对设备降温的设备房，在使用通风能达到降温时，不宜使用空调；4、设备维修工要对计划检查中的检查项目：按照节能环保的要求进行确认。对检查中发现的问题，项目工程部必须以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存各种记录。将签字确认的整改通知书留存，每季整理成册后交工程部存档，长期保存；5、设备维修工在巡检过程中不认真检查或漏检，造成电（扶）运行增加能耗，应承担连带责任，并作为设备维修工绩效考核的依据。（二）技术方面1、定期抄录电（扶）梯设备用能计量表读数，定时汇总分析用能状况。2、发现异常波动，查找原因，及时处理。3、定期巡视检查的主要内容如下：l 电梯 设备转动部分的润滑，防止机械磨损增加能耗； 加强系统巡视检查和维修保养，严禁跑、冒、滴、漏现象发生； 变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象； 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污； 曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响； 检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑以及异响情况，防止机械磨损增加能耗； 电梯轿厢照明尽量采用节能延时控制，按需调整部分光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关； 厅门及轿门是否清洁干净，有无摩擦刮伤现象；安全触板（或光幕）动作是否正常可靠； 开关门有无异常(顺畅)，滑块磨损是否在正常范围内； 电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；轿厢内应急灯是否可靠； 轿厢和对重导靴油盒油量是否过多；导靴靴衬磨损是否是否在正常范围内； 曳引绳、补偿链是否有异响，磨损、固定情况是否在正常范围内。l 扶梯 设备转动部分的润滑，防止机械磨损增加能耗； 梯级或踏板支架，固定是否良好，运行时有无过大的横向摆动。 梯级或踏板之间的间隙是否在6mm以内，啮合是否正常，有无磨擦、碰撞、异响。 加强系统巡视检查和维修保养，严禁跑、冒、滴、漏现象发生； 扶手带的松紧与梯级是否同步，运行时有无异响。 检查曳引机齿轮箱润滑以及异响情况，防止机械磨损增加能耗；四、相关支持文件中物联物业区划内物业服务节能环保指引五、记录物业服务企业根据企业及项目自身情况编制记录表。给排水设备设施节能环保指引一、目的及适用范围1、目的：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主、使用人日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，针对物业区划内的给排水系统的管网、计量系统及设备和设施的运行和维养等环节实施节能环保措施，降低能耗和保护环境。2、适用范围：本指引适用于本行政区域物业区划内的给排水设备设施运行和维养及物业服务活动中的节能环保。二、职责1、物业服务企业负责建立、落实节能环保组织机构，明确责任人及相关职责，并且不断完善节能环保制度体系；2、中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业节能环保活动的引导工作；三、物业区划内的给排水系统节能环保指引物业区划内的给排水系统节能应从该系统的管理和技术环节入手，通过加强给排水系统的管理和技术手段，制定节能计划并实施，不断实现节能目标。（一）管理方面1、给水系统水表节点：（总水表、阀门及阀门井等）物业服务企业应每日对总水表进行抄录，形成总水量报表。并提倡采用柱状图等分析手段进行分析，客观的掌握每日物业区划内的给水的动态耗能情况。若发现给水耗能明显偏离正常情况，应及时查找原因，判断物业区划内的给水系统是否有爆管及明显渗漏出现等。发现爆管和渗漏情况应及时处理。水表节点内的阀门及水表井每月进行一次清理，确保其井坑的清洁，对阀门的连接螺栓进行润滑油保护，配合每年度水表的校对时的拆除及安装，对总阀进行调整紧固。杜绝跑冒滴漏现象的出现。2、水箱、水池等二次供水设施（包含浮球阀、水位感应器、溢水口、水位报警装置等）：浮球阀：每半月对浮球阀进行检查，由设施设备维护人员直接用手或借助工具对浮球阀的连接杆进行提升和推压，检查其连接处的活塞是否动作，关闭是否严密，如发现异常，应立即进行调整，保证其动作的可靠性。防止因浮球阀失灵而导致的溢水损失或水侵事件。水箱、地池溢水口：每月对溢水口进行检查，采用通球试验，将乒乓球放入溢水口上端，对其手动注水，在溢水口下端乒乓球是否能顺利流出。如未顺利流出，应对溢水管进行疏通，保证其畅通。同时检查其附近的地漏，将相关地漏上的覆盖杂物进行清理，保证其畅通，避免水侵事件发生。 水位感应器及水位报警装置：每半月检查一次，由工程人员，通过直接提降水位器，检查其在相应低位、高位及超高水位出是否动作，保证其在低位处有动作信号，在高位处有动作信号，在超高水位时有报警信号。避免水位感应器失灵引发的溢水损失或水侵事件。二次供水设施，储水箱、池：每月检查一次，检查其是否加盖、上锁，建立健全管理制度，加强卫生管理。服从卫生行政部门的监督监测和公用（城建）部门的管理，保证用水卫生、安全。二次供水设施每年至少应进行一次清洗消毒。从事二次供水设施直接管理和清洗的人员，每年必须进行健康检查，取得健康合格证，并经过卫生知识培训合格，才能上岗。卫生许可证每年复审一次。投入使用的二次供水设施，必须注意日常卫生管理和维护、保养工作。经过年检的卫生许可证复印件及工作人员的健康合格证复印件应当上墙张贴，以便于管理。3、泵房设施设备（控制柜、水泵、单向阀、管道）：每日对控制柜、水泵、给排水管道及阀门进行检查，检查内容主要是：电源及控制部分相关的启动按钮、指示灯、继电器等是否正常，自动及手动是否正常；水泵电机及水泵的运行声音是否正常；管道阀门是否正常，管道的固定是否有松动；发现问题及时维修。每两年对管道及其阀件进行一次除锈和防锈处理，每季度保养一次，每年检修一次。泵房：一般情况两小时巡查一次，最低不能超过半日巡视一次。寻常的内容包括，（1）听声音（2）感觉电机温度（3）观看仪表指示（4）出现漏水时及时处理。半年进行一次保养：包括（1）除尘（2）测试绝缘电阻、接地电阻（3）开关触点检查（4）紧固螺丝（5）检查各开关及保护装置灵敏是否可靠（6）检查各仪表指示灯等是否指示正常（6）如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸。水泵房管理规定、操作规程等应该上墙张贴，以便于管理。巡视、保养和维修应当形成记录。4、雨水井、污水井、化粪池、阀门井啊：每周巡视检查一遍，发现问题及时处理并做好记录。共用雨污水管道每年疏通一次，每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池、隔油池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。加强井盖及标示管理，确保完好无损；雨季来临前进行一次清掏、疏通。l 做好相关的计划养护，包括： 每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。 每月检查清理车场、广场明渠沉积物。 每月检查清理雨水井、沉沙井。 每月检查清理地下室集水井。 每季检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。l 做好季节性预防养护工作，工作内容主要有： 在雨季来临之前作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。 检查天面雨筒，清理周围杂物。 检查雨水井、污水井，并清理沉积物。 检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。 检查清理地下室集水井。 检查潜水排污泵，确保其正常工作。 作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。5、提倡物业服务企业利用对清洗水箱、清洗更换泳池、水景的水进行综合利用，进行地面、道路等的冲洗。6、提倡在有条件的物业区划内采用喷灌对大型草坪进行浇灌，并宜在早晨和傍晚进行，避免灌溉不均或大量蒸发，造成水资源浪费。7、物业服务企业应针对业主及房屋使用人，应进行有意识的环保节能宣传，利用多种手段宣传国家提倡的节水设施、节水龙头、节水便器、节水浴缸等节水产品，引导业主及房屋使用人对水资源进行合理利用，避免水资源浪费，污染水体。 8、提倡物业服务企业在物业区划内进行供水管网的水平衡测试。企业可以利用物业区划内的给水计量系统，即：一级计量表具总水表、二级计量表具公共区域的用水表具、三级计量业主（使用人）的用水，对物业区划内的用水情况进行水平横测试。建立物业区划的给水管网系统图，每月进行数据的记录，绘制出相关的用水情况曲线图，进行分析和确认用水情况。同时能帮助我们判断是否有爆管等异常情况的发生。结合该异常情况，我们能有的放矢的进行区域内埋地管网的探测，最大限度的降低管网漏水造成的损失。水平衡测试的计算公式：V总V公区V业主/房屋使用人V局部V其他V总总水表用量 V公区公共区域个用水管线的用水总量V业主/房屋使用人业主及房屋使用人的用水总量V局部总表到二、三级计量之间的管网存水V其他未按装表具位置的用水量针对一个计量系统完善的物业区划，其上述的相关用水量在经过半年以上的数据跟踪记录后，应能绘制出其用水量的相关曲线图。该曲线可以作分析观察用水的一个基础数据。当在无特殊用水的情况下，某个曲线在一个时期发生了明显变化，则应当及时进行分析和查找原因，并及时采取措施保证用水的正常。9、加强物业区划内水表的管理和监测，提高水表计量的准确度，限制使用年限以达到减少用水损失。10、物业区划内的道路、停车场、屋面等进行冲洗保洁作业时，禁止采用消火栓冲洗作业，宜采用加压冲洗设备进行保洁作业冲洗作业。11、建立爆管、水侵事件的应急处理预案，并每年进行一次综合演练。（二）技术方面1、针对使用镀锌钢管作为给水管网的物业区划，提倡在条件允许的情况下可逐步的更换为PPR管、钢塑复合管等材质的管材对给水管网系统进行改造。2、提倡在有条件的物业区划内可以通过技术改造，对雨水、空调冷凝水和泳池水、水景池排放的废水等经过过滤、消毒处理后，进行循环利用。3、根据国家有关环保材料相关标准，指导业主、使用人使用环保材料和器具。以防物业材料引起的放射性污染，石棉污染，涂料、填充料及溶剂所含挥发性有机化合物的污染。4、定期维护污水泵，清理污水井、排水沟、化粪池，污水经化粪池处理达到排放标准时才能排入市政污水管网，禁止雨、污混排，以防对水源污染。5、提倡有条件的物业服务企业定期对物业区划内埋地污水管网的探漏，尽量减少使用农药和化肥，避免污水对土壤污染。6、对设有餐饮设施的物业区划，其厨房油污需经隔油处理达标后，才能排入市政污水管网，以防对水源污染。厨房油烟需经油烟净化器处理达到排放标准后，才能排入大气中，以防对大气污染。7、采用符合环保要求的药品定期对沟、渠、井喷洒药物灭蚊虫，放置灭鼠药物；视防疫需要喷洒消毒药物。8、设置热线服务电话，使物业区划内的业主、使用人与物业服务人员互通信息，便于区域内的污染物得到及时处理。9、在物业区划内告有意识的张贴一些国家对水资源的使用及环保方便的宣传资料，引导业主、使用人提高其节能及环保意识。四、相关支持文件中物联物业区划内物业服务节能环保指引五、记录物业服务企业根据企业及项目自身情况编制记录表。供配电设备设施节能环保指引一、目的及适用范围1、目的：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主、使用人日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，针对物业区划内的给排水系统的管网、计量系统及设备和设施的运行和维养等环节实施节能环保措施，降低能耗和保护环境。2、适用范围：本指引适用于本行政区域物业区划内的给排水设备设施运行和维养及物业服务活动中的节能环保。二、职责：1、物业服务企业负责供配电设备的节能环保工作的具体实施；2、中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业供配电设备节能环保活动的引导工作；三、物业区划内的给供配电系统节能环保指引物业供配电设备设施节能应从管理和技术环节入手，通过加强供配电设备设施的管理和采取技术手段，制定节能计划并实施，不断实现节能目标。（一）管理方面1. 根据物业区划的自身情况设置公共区域照明及设备开关时间。 地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房照明按需开关。 消防监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，晚上值班按照度开启部分照明。 物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。 消防水泵等大功率设备的试运行，在不影响业主、使用人的情况下尽量安排在计量电价的谷段时间运行。2. 根据共用设施、设备的实际情况提倡完善、级电能表计量体系；根据电能表计量体系，建立和完善电能表计量器具台账、能源计量网络图。3. 定期抄录物业区划内用能计量表读数，定时汇总分析用能状况，发现异常波动，查找原因，及时处理。4. 正确绘制用电负荷曲线，掌握其日、月、季、年运行规律，指导用电负荷管理。（二）技术方面1、通道及楼梯间、电梯前室照明尽量采用声光控延时控制，按需调整或改造部分光源确保节能效果。2、对用电能耗较大的共用设施、设备，应进行严格控制其运行，尽量提高效率，降低运行损耗；必要时采取技术措施进行节能改造。3、加强供配电设备的巡视及技术维修，严禁跑、冒、滴、漏现象发生。检查保养必须由专业电工进行，检修中应注意安全，检修前必须停电验电。定期巡视检查的主要内容如下：l 变压器 科学合理分配变压器等设备运行负荷，定期检查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态； 紧固接线桩头，防止螺母和螺杆松动引起发热； 检查套管有无破裂、漏油（油变）、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。 检查母线接触面是否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。 检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重的应更换。 紧固引线端子、销子、接地螺丝、连线母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好。 清洁变压器周围及配件上的灰尘，检查消防设施及通风系统是否良好；l 高压开关柜每年定期委托供电局对物业区划内所有高压开关柜进行一次维修保养。l 低压开关柜 每年定期对物业区划内的所有低压配电柜内外进行一次清洁。 二次回路接头处是否松驰，如松驰则拧紧。 主回路接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。l 电容补偿柜 监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率因数在0.95以上。 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好。 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则应更换电容。l 低压电器 电压、电流、断流容量、操作频率、温升等运行参数符合要求。 灭弧装置(包括灭弧罩、灭弧触头，灭弧用绝缘板)、完好。 触头接触表面光洁，接触紧密，并有足够的接触压力；各极触头应当同时动作。 正常时不带电的金属部分接地(或接零)良好。 接触器工作电流不应超过额定电流，温度不得过高分合指示应与接触器的实际状况相符，连接和安装应牢固，机构应灵活，接地或接零应良好，接触器运行环境应无有害因素。 接触器触头应接触良好、紧密，不得过热；主触头和辅助触头不得有变形和烧伤痕迹，触头应有足够的压力和开距；主触头同时性应良好；灭弧罩不得松动、缺损。 接触器声音不得过大；铁芯应吸合良好；短路环不应脱落或损坏；铁芯固定螺栓不得松动；吸引线圈不得过热；绝缘电阻必须合格。 检查电表、开关、导线有无损坏和发热现象。 检查电线接头（如电表、开关、零线、接地线等）有无松脱和氧化现象。 加强电机设备传动部分的润滑，防止机械磨损增加能耗。 绝缘电阻符合要求。4、引导业主、使用人在使用用电器具时尽量选择节能型器具，如选用节能灯、节能电器等。5、新建物业和有物业节能改造的老项目提倡采用太阳能、地热能等可再生能源，安装使用个太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等节能设备。四、相关支持文件中物联物业区划内物业服务节能环保指引五、记录物业服务企业根据企业及项目自身情况编制记录表。中央空调及通风系统节能环保指引一、目的及适用范围1、目的：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主、使用人日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，针对物业区划内的中央空调及通风系统及设备和设施的运行和维养等环节实施节能环保措施，实现物业服务企业中央空调及通风系统设备设施运行管理工作的科学化、规范化。2、适用范围：本指引适用于中物联物业区划内物业服务企业中央空调及通风系统设备设施的维修保养。二、职责1、物业服务企业负责建立、落实节能环保组织机构，明确责任人及相关职责，并且不断完善节能环保制度体系；2、中物联物业管