个人经营性贷款 贷前调查经验及风险防范措施！

个人经营性贷款 贷前调查经验及风险防范措施！ 2016-11-03 来源：国培机构 个人经营性贷款是解决中小企业贷款难的一个有效突破口，但也是风险系数较高的 贷款业务。在开展个人经营性贷款业务时，对其风险的监控提出了更高的要求，而 贷款的事前审查更是控制风险的关键。必须在贷款事前审查时，对借款人、行业、 企业、抵押物、贷款用途等进行详细、认真的审查，把握其关键风险点并采取相应 的防范措施，同时努力改进内部管理，严谨而灵活地处理好每一个贷款细节。 【客户调查】借款人资质调查【客户调查】借款人资质调查 (一)借款人资质调查的一般方法 个人经营性贷款的借款人包括持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体 工商户、自然人独资企业的投资人、合伙企业的主要合伙人、全部由自然人人股组 成的有限责任公司的法定代表或主要股东。 借款人资质调查的一般方法与程序为：(1)应通过借款人(以及其配偶)的年龄、学历、 工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展 对其收入水平的影响。(2)通过借款人(以及其配偶)收入水平、财务情况、资产情况、 负债情况判断其贷款偿付能力。(3)通过央行的个人征信系统查询借款人(以及其配 偶)以往关于信用卡、贷款的还款信用情况，判断借款人的还款意愿。(4)同时必须 坚持第一还款来源(借款人还款能力)与第二还款来源(抵、质押物)相结合的原则。 我方与借款人建立借贷关系的前提是借款人有还款意愿和还款能力，即有可靠的第 一还款来源。第二还款来源是增强借款人信用的必要补充，会给借款人带来一种按 时还本付息的心理警示。不能因为第二还款来源有抵押物，就放弃对第一还款来源 的审查。在发展个人信贷业务时，必须坚持以第一还款来源为主的原则，第二还款 来源仅仅是借款人第一还款来源的备用手段，决不能将贷款的偿还来源建立在抵、 质物的处置变现上。 (二)因企业自身利益而出现的问题及解决方法 企业实行“股东本位”原则，银企关系中，借款方对自身信息的拥有量总是大于贷 款方，借款企业会利用信息优势为自己谋取利益而把风险转嫁给我方。信息的不对 称，使我方难以控制贷款的风险。 1、借款人家庭收入信息不对称 因个人经营性贷款主要是针对中、小企业而制定的贷款品种，其贷款金额相对较小， 风险较为分散，加上有抵押物作为担保，故为了加速贷款效率，降低其贷款准入门 槛，并没有要求企业对其所提供的资产负债表、利润表、现金流量表 通过专业会计师事务所进行审核，其真实性会大打折扣。因此为了防范信息不对称， 甚至是伪造信息的风险，贷款经办人员必须了解借款人所出资企业所在行业的最新 经营现状，对其行业风险与利润有一定的把握;同时更为重要的一点是通过借款人 所提供的个人与公司存折流水，与报表进行核对，如果其资金流动大体一致，即说 明其报表真实性较高。 但行业的未来走势较难预测，同时我方经办对其行业并不十分了解，主要判断都只 能依靠第三方信息，所以对行业现在、未来状况的把握潜在一定的风险。同时借款 人所提供存折流水，未必就一定是个人与公司的真实存折流水，有可能是其他公司 账款，甚至是资金来源不明的账款通过此账户进行日常出入账。如借款人(或者其 配偶)是另一问公司的财务人员，为了避税，就可能出现其公司账通过个人账出入 的情况;另外一种情况就是借款人(或者其配偶)用一定金额(如 10000 元)，每月通过 同一个账号存进 10 000 元，再分开几次取出，循环操作，就会造成这样一个假象： 每月收入是 10 000 元，这些收入都用于生活或者作其他用途，但实质上借款人可 能是一个没有收入，手上只有 10000 元现金的人。 贷款经办人员除了从正面获取信息外，还需要从其他方面获取，如借款人员的朋友、 还有其住房或其他资产情况等。当然个人经营性贷款，借款人是需要承担无限责任， 而不像公司贷款那样，股东只承担其有限责任，出现抽空公司资产，逃废我方债务 的行为;同时借款人还有抵押物在我方手中，其违约逃废我方债务成本也较高，所 以只要经办认真去审查，此方面的风险还是基本可控的。 2、担保行为落实不到位 在借款人所提供收入不足情况下，我方会要求借款人提供具有担保能力的担保人作 担保。实践中会出现企业债务的保证人不具备保证资格，使保证不成立;或保证人 无能力即没有充分的提供保证，使保证流于形式。等到保证责任落实时，由于债务 人或保证人的逃废债务行为，其财产价值均已减少以致不足以清偿债务，使保证变 为形式，形同虚设。所以，对担保人资质的审查也是非常关键，其审查方法与对借 款人资质审查方法大致一样。 【背景调查】行业与企业自身调查【背景调查】行业与企业自身调查 (一)行业与企业自身调查的一般方法 1、行业调查 (1)行业调查在审查个人经营性贷款时，首先对其行业的最新状况进行一定的了解， 从第三方信息与个人经验，判定其行业最新状况。(2)调查该行业是否有违反国家 最新政策或经济计划，比如国家对小钢铁、小水泥、小煤矿、小纺织、小化工、小 糖厂等科技含量低、耗能高、污染严重的企业的生产经营进行严格限制，强令其停 产、关闭，由此造成贷款难以收回。(3)通过以往的数据，结合最新的经济状况， 对其行业未来的市场需求以及其平均毛利润、净利润、总资产周转率、应收账款周 转率、成本构成、投资回收期、各周期资金缺口等有一个较为准确的数据预计。 2、企业自身调查 对公司以往贷款历史(如企业曾贷款，可通过查询企业贷款卡进行审查)、注册资本 (要求出具专业会计师事务所出具验资报告证明)、股东构成、公司管理结构、管理 层的素质、公司财务状况(通过三大报表对公司的偿债能力、营运能力、盈利能力 进行分析)、其上下游公司情况进行具体、详细分析，从而为贷款风险监控提供可 靠依据。 (二)因企业自身利益而出现的问题与解决方法 现在一般的民营企业，一个企业两本账已经成为一个公开的秘密，还难以排除企业 还有“第三本账”、“第四本账” 。借款人所提供公司的资产负债表、利 润表并没有通过专业会计师事务所进行审核，虽然借款人所提供的存折流水基本 与报表一致，但不排除公司在利益驱动下，有可能利用信息优势，采取机会主义行 为谋求自身的利益，为了获得贷款，而做出“第三本账”。 就算公司现在所提交的报表全部真实有效，但公司的发展是一个动态变化的过程， 同时企业经营所处的经济环境也处于动态变化当中。随着变化，企业可能会因经营 良好扩大经营规模，而提出新的资金需求，从而为我方带来新的业务机会;也可能 会经营不善甚至倒闭，还本付息发生困难，形成问题贷款甚至呆账。 所以，这就要求贷款经办人除了从正面获取信息外，还需要从其他方面获取，如借 款人员工、朋友、还有其住房或其他资产情况等获取信息，做好贷前的实地考查与 贷后的跟踪管理工作。 【抵押调查】抵、质押物调查【抵押调查】抵、质押物调查 (一)抵、质押物调查的一般方法 个人经营性贷款主要调查抵押物的真实存在性、权证的真实有效性、证物一致性、 抵押物的变现性、抵押物的合法性、抵押物的受偿优先性、抵押物的评估价值、抵 押率、抵押物损毁状况及抵押人的有关情况等。应重点调查抵押物的价值、抵押人 对抵押资产的支配权利。 1、一般情况下，对于抵押物的调查与评估，我方都会委托经银行批准的第三方评 估公司对抵押物进行调查与评估，出具专业的评估报告并对其真实性与有效性负责。 担保方式只能采用抵押或质押担保方式，质押物限于本人或第三方个人在贷款行开 立的定期存单或国债;抵押房产限于能在本地房产交易中心登记并办理抵押品手续 的本地房产，不接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物。商品住宅抵押率最高 不超过抵押价值的 70%;商业用房(办公用房及商铺)最高不超过 60%。 2、抵押人对抵押物的支配权利调查。所有抵押物必须由抵押人本人在借款申请、 抵押合同上签名，抵押人的配偶或抵押物的其他共有人必须在办理借款申请或签署 抵押合同或公证时当面确认抵押人的抵押行为并至少在其中一份文件上签名确认。 已出租的房产抵押，抵押人应将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。 原租赁合同继续有效。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续 有效。同时，在实际操作中，我方会要求承租人签署一份无条件撤场声明，在 抵押物被处理时，承租人不得提出第三方抗辩权，以免使抵押权实现出现担保瑕疵， 为以后的偿债埋下隐患。 (二)因企业自身利益而出现的问题与解决方法 1、抵押物评估价值过高。因借款人多为私营企业主，有一定的经济基础与社会关 系，借款人出于自身利益与资金需求，可能会与第一方评估公司具体的评估人员串 通，对抵押物评估价值人为调高，影响债权有效实现。当然对评估公司也有相应的 监督机制：(1)单笔评估价值偏离市场公允价格 20%以上的评估业务累计达到五笔， 停止与其合作并报总行备案;(2)对于单笔评估报告价值偏离市场公允价格 20%以上 的，出具该评估报告的评估师不得再参与本行个人信贷业务的评估工作。但审查人 员并不是专业的评估人员，在一些较偏远的地区，可能对其抵押物评估价值合理性 难以把握，只要该笔贷款不出现问题，就算评估价值偏高，我方也很难发现。 2、抵押担保存在瑕疵。借款人对其婚姻情况进行造假，或找人冒充为其配偶，签 署其抵押合同，也就会造成担保瑕疵，使债权难以实现。根据婚姻法的有关规 定，除夫妻双方另有约定外，夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有财产。根据 民法通则的司法解释，对于共同财产的处分应征得所有共有权人的同意，否则 无效。由于房产抵押本身属于对房产的一种处分行为，如果未能征得抵押人配偶的 同意，可能被认定为无效。因此，如借款人隐瞒了其配偶的情况，以个人名义向我 行申请贷款，借款人配偶未在借款抵押合同上签字，将有可能导致我方的抵押权落 空，给我方带来损失风险。 3、一房多贷，一房多卖。甚至一些不法分子，走管理漏洞，出现一房多贷或一房 多卖的违法犯罪行为，因不能对抗善意第三人的合法取得，而无法通过行使撤销权 保障抵押权的行使。 (三)因相关法律、法规的规定而出现的问题与解决方法 抵押权是一项法定的优先权，抵押权优先于一般的债权。担保法第 33 条规定， “本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第 34 条所列财产的占有， 将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财 产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。但是，由于其他法律、法规的规 定，在一定情况上对债权保护产生一些不良的影响，如下： 1、抵押物可能面临毁损、灭失、贬值等风险。根据相关法律中的规定，抵押权因 抵押物的灭失而消灭。因此，为防范这种情况发生，首先须要求借款人为抵押物办 理合理期限的保险，并将第一受益人约定为我方;其次是要经常对抵押物进行现场 检查，如发现抵押物已经或有可能被征用、被非法处置或存在毁损、灭失、超常贬 值等不利情况的，必须及时采取应对措施。 2、破产法规定劳动债权优先于担保物权;税法规定纳税人欠缴的税款发生 在纳税人以其财务设定抵押、质押或在纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于 抵押权、质权、留置权，对债权保护产生消极的影响。因此，在接受抵押时，必须 了解掌握抵押人劳动债权情况并调查是否欠税，或者要求抵押人提供相关税务机关 出具的抵押人无欠税的证明。但由于借款人奉行以“股东至上”主义，利用其信息 优势，从而使银企之间信息不对称，所以了解掌握抵押人劳动债权情况相对较难。 3、处理抵押物时手续过多，费用较高。在执行担保债权的环节多、费用高，通过 法律诉讼伸张债权，除了立案、诉讼保全、执行等环节需要先垫付费用外，在案件 审判或执行阶段，往往还需要支付鉴定、评估、执行物过户等费用，收费的环节多 而且费率高，导致诉讼费用基本上要占到诉讼标金额的 10%-20%。若抵押物的抵 押成数较高，同时又遇上房产价格的较大幅度的贬值，就会导致处理抵押物的资金 不足以偿还贷款与支付相关手续费用，最后变为自己负担。 【用途调查】贷款用途调查【用途调查】贷款用途调查 (一)贷款用途调查的一般方法 贷个人经营性贷款的用途规定如下： (1)用于借款人合法的经营投资活动中正常资金需求;如持续经营过程中临时性、季 节性流动资金周转、购置(维修)有关设备、装潢经营场所等; (2)鼓励对制造业、批发业、零售商贸业、物流运输及其他国家优先发展的和重点 扶持的行业和主要结算通过银行进行，业务运转良好、产权清晰的企业发放个人经 营贷款; (3)禁止贷款资金用于房地方开发和土地储备; (4)禁止贷款资金进入证券市场(包括股票、权证及基金买卖)，期货交易、外汇买卖 和委托理财等金融投资; (5)禁止贷款资金用于股本权益性投资; (6)禁止向存在隐患、产品质量差、市场销路不畅、“高耗能、高污染”的企业发 放贷款; (7)根据目标客户特征和需求，原则上不同的客户类别对应的不同资金用途。贷款 用途调查主要就是针对以上规定进行调查。 (二)因企业自身利益而出现的问题与解决方法 现行刑法将以非法占有为目的、通过提供虚假信息而进行的金融诈骗，确定为 刑事犯罪;而对于在中国企业的信贷实践中普遍存在的，虽然不以据为已有为目的， 但却通过向我方提供虚假信息而获得贷款的行为，并未规定要追究刑事责任，这就 使得实践中这类欺诈行为有恃无恐，而这类欺诈行为正是产生不良贷款的重要原因。 个人经营贷款资金的用途，是根据借款人公司所提供购销合同、装潢合同来确定; 但不同于公司贷款，它并没有要求借款人在银行开立专款专用账户来监控贷款资金 使用。它只要求贷款资金放款在借款人个人账户，资金到账后，只要再经过几次取 现再存入其他账户的操作，我方就很难把握资金的真实用途。同时由于银行只是会 收取借款人所提供购销合同的复印件作为资金用途证明，原件还是留在借款人手中， 借款人可以利用自身多年的社会关系，与相关供货商签署虚假的购销合同，贷款通 过后，再销毁其合同。所以，我方对其资金用途控制难上加难，没了硬性规定，就 是借款人将资金用于高风险项目投资，也难以追究其法律责任。 针对以上问题风险点，既不能“因噎废食”，也不能听之任之。严格意义上更为重 点的是关注贷出去的资金是否能否收回，至于借款人资金真实用途，虽然我方有责 任也有义务去规范，但实际操作中，由于同业竞争与监控难度大等原因，我方很难 有实质性措施去规范其贷款用途。如设立专款专用账号进行监控，这必然会大大减 弱其贷款产品的吸引力与竞争力;如不设立专款专用账号，监控也很难落到实处。 所以，主要风险把握点就在于借款人的违约成本与借款人的还款能力。“借款人的 违约成本”主要是指借款人因不能按时还款而造成成果与为此所付上的成本。借款 人在不能按时还款时，不仅会对其个人“征信报告”造成不良记录，影响下一次的 贷款，同时还可能造成抵押物被拍卖等处置，由于贷款人成数是经过严格控制，所 以在抵押物没有突然大幅度贬值的情况下，借款人违约不还，就很可能会得不偿失。 因此，风险还是基本可控。 【问题应对】自身的问题与解决方法【问题应对】自身的问题与解决方法 一笔个人经营性贷款，不仅是因为企业奉行“股东本位”、银企信息不对称、相关 法律法规制定不完善等原因而造成的贷款风险，同时内部管理漏洞、内部人员出现 权力寻租行为都会造成贷款风险的形成。其中主要的原因是调查成本过高与考核制 度未完善。 (一)因调查成本而出现问题与解决方法 现实生活中，一个银行许多公司均有贷款，还要不停地开拓新的业务，为求贷款的 方便和快捷，在贷款之前债权人通常不会非常详细地查阅有关公司的信息。如果每 次贷款之前债权人都大量地花费时间和金钱去查阅有关的信息，贷款成本将会变得 何其之高，贷款的速度将会变得何其之慢。而且，在股东处于强势地位的情况下， 就算债权人真的愿意去查，股东也可以很容易的采取对付这种调查的措施。 在我方现有的人力、物力下，全部参与这些内部监督是不可能的，只能有选择地对 部