双流航空港区域总体分析报告

双流航空港区域总体分析报告（一）“城南优势”分析.(2)（二）双流航空港规划区区位分析.(3)（三）双流航空港规划区用地分析.(3)（四）双流航空港规划区人口分析.(3)（五）双流航空港规划区现状分析(4-6)（六）航空港规划区规划计划(6-8)（七）影响航空港规划区的因素(8-9)（八）航空港规划区楼盘分析.(9-11)一、城南优势从1990年开始计算，到今天已是15年了，城南的地产开发就这样一路走来。十几年前，那个曾被叫作“玉林一组”的地方，早已摇身变作“成都舒适生活方式”的最佳代言地。作为成都最早的富人区，“玉林棕北棕南”一带依旧繁华得尚无敌手；当二环线成为投资热点，“桐梓林棕树神仙树双楠”的成熟更为城南打上了“富贵”的烙印。当锦绣花园成为豪宅的代名词，城南就注定了“富贵”的根基。凯莱帝景、中海名城、清华坊、新里维多利亚、远大都市风景、左岸花都、麓山国际社区、向南，再向南，一个个充满魅力的楼盘，使城南的版图不断延展。城南、新城南、国际城南在越来越细致的定位中，人们发现城南不仅变大了，也变得更加开放、更加优越和时尚了。2003年推出新城南概念后，今年城南的定义又一次升华，国际城南更多地讲述着城南的变化。双流国际机场、火车南站、机场高速、南延线、天府大道、高新大道、三环路、成雅高速、外环线便捷的交通为城南国际化发展方向奠定了基础。美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆云集城南；18家世界500强的成都分公司及办事处也在城南“落户”；五星级酒店、甲级写字楼、高档娱乐会所、高尔夫球场、西餐厅、各国美食、名店街、世纪城、别墅、大盘让城南成为开放的成都国际化的缩影。2001年前城南副中心土地价格为50万元70万元/亩不等，2003年攀升到至少100万元每亩，2004年7月，南部新区两块土地分别以343万元/亩和265万元/亩的价格被开发商纳入麾下，土地价值正在迅速飙升。在1.38平方公里的城南副中心内，高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区、世纪城新国际会展中心，总部商务区及市级机关行政办公区等相继建成，吸引了大量的科研人才和公务员的举家南迁。航空港和大学城的开发建设也使这一区域内的高知人群和教职员工的人数激增，更有“富贵城南”的影响力，使许多成功人士选择了住在城南。从玉林到桐梓林，从棕北到棕树，从神仙树到新城南再到牧马山，“城南”在不断的长大，并且已经出落得更加美丽、动人。随着政府相关部门南迁脚步的临近，“国际城南”正在以成方的速度裂变据统计，如果说是南延线和天府大道成就了华阳；那么机场高速则将带来新一轮的开发热潮，航空港、大学城一线的楼盘将会在今年脱颖而出。随着城南版图的不断扩张，航空港板块的含金量也是与日俱增，作为“成都窗口上的人文风景”机场路一线的楼盘档次已是十分国际化了。即将面市的川大河畔，继学府嘉苑、金色校园广场等项目之后，已经呈现出更加大气、更加完美的楼盘形象，品质更高的住宅，书香萦绕的氛围，使航空港板块理所当然受到置业者追捧。充满魅惑的城南，繁华、时尚、流光溢彩，吸引着大量的成都人、外地人和外国人，将他们的置业理想定格于此。无怪乎，城南的楼盘都清一色不愁销，都是一开盘就售罄，都是买房还得排长队。“国际城南”的崛起已是不争之实，城南新区如同上海的浦东新区一样，在过去几年和未来数年里，正在和将要发生更大的变化。二、航空港规划区区位分析西南航空港经济开发区成立于1992年5月，是经四川省人民政府批准的省级重点开发区。开发区位于经国务院批准的成都市向南发展的黄金地段，紧邻成都双流国际机场，成双机场路、德（阳）乐（山）大件路横贯其间，成都市外环高速公路、成（都）雅（安）高速公路、成（都）昆（明）铁路紧靠开发区东北、东南边缘，东至成雅高速公路，南至规划成环路，西至双流机场，北至外环路，距成都市中心约15公里，距双流县东升镇约4公里，规划面积7.86平方公里。根据规划，西南航空港经济开发区用地以教育科研，高新技术产业为主，以中科院成都分院和四川大学为龙头的科技教育产业园区正在崛起，四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学等多所高校相继进驻，如今，大学城已具规模，在众星捧月的书香文策之地，城南高校经济圈正以得天独厚的浓郁文化氛围，使此区域的地产成了一种长远的文化投资。三、双流航空港规划区用地分析规划用地由以下几部分构成：1、西南航空港经济开发区用地-以教育科研，高新技术产业为主，房地产开发及其配套建设为辅的综合片区。2、双流县文星镇和白家镇的村镇建设用地-居住，公共服务设施及市政公用设施的综合片区。3、双流县文星镇，白家镇和黄甲镇的农林种植地-以生产为目的的农田，菜地，园地，林地等。四、双流航空港规划区人口分析规划区西南航空港经济开发区人口约29400人，其中农业人口24000人，非农业人口5400人，随科研院校建成近年可增加5.5万人；文星、白家人口约33600人，其中农业人口13600人，非农业人口20000人；黄甲人口约4000人。由此可见，随开发区发展此区域内的高知人群和教职员工的人数激增，而此类人群和当地居民是楼盘的最大目标客户。五、双流航空港规划区现状分析1、道路交通现状（1）对外交通现状：区域北距神仙树只有几公里，与市中心紧密依托。规划区域对外交通顺畅，区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过，交通主要干道有成双机场路、大件路横贯其间，成都市外环高速公路，成雅高速公路分别沿开发区东北、东南方而行。无论是到市区，还是到双流机场，或者到临近的华阳、武侯区等地方，只需要十几分钟甚至几分钟。对于喜好休闲的人来说，住在航空港，进中心城区购物消费，外出郊外玩耍，都很便利通。贯穿机场路全线的公交车就有303、304、503、601等多条线路，其中303从火车北站到双流机场，横跨了成都的南、北，304从五桂桥到双流机场，横跨成都的东、南方向。川大河畔住宅距离火车南站仅9km,只需10余分钟即可进城。在汽油价格不稳定的今天，与住其他三环外区域相比，还可以节省一笔不小的开支。外环路-成都市中心城的绕城高速公路。机场高速公路-连接双流机场与成都市区的快速通道大件路-至德阳与新津方向的大件运输公路，三环路建成后须绕道行驶，目前是规划区南北向的主要出入通道双华路-至东升与华阳方向的通道，目前是规划区东西向的主要出入通道黄胜路-至黄龙溪与胜利方向的通道，目前是规划区南侧主要的南北向通道（2）区内交通现状规划区内已基本形成方块网状的道路骨架，具体为长城路-规划区北至武侯区簇桥，南接双华路的南北向干道。黄河路-规划区南北向干道川大路-规划区东西向干道机场路-规划区东西向干道，目前承担大量过境交通棠湖路-规划区东西向干道，并为规划区至东升的迎宾大道（3）规划区还有川齿路，双中路，学府路等主要道路2、用地布局现状（1）西南航空港经济开发区的现状主要沿机场路，棠湖路，大件路及长城路两侧分布，文星，白家的现状主要沿双中路分布。用地性质包括居住，工业，教育，科研，旅馆，餐馆等。（2）布局现状结构不清晰，用地多为企业自己挑选，未从开发区整体考虑，居住与工业等性质差异较大的项目交叉布局现象突出（3）产业用地未能集中设置形成园区，企业自成体系，开发区的规模优势未能充分发挥（4）机场高速公路横穿规划区，布局现状未从整体考虑规划区作为成都市门户的景观要素，在建筑序列，绿化种植等方面发现不出良好形象3、基础设施现状规划区已建设有一些基础设施，如航空港自来水厂，航空港配气站，邮政端局，牧马山110KV变电站等。成都市政府相关部门和航空港所在区域的双流县政府相关部门已经开始着手完善航空港的用电、用水以及交通等配套设施的工程启动，污水处理厂、自来水厂以及大型变电站的落成、航空港邮电局的建成、大型配气站的建立、航空港供水工程的建成投入使用，以及两个大型的占地上千亩的美食城、海鲜城已经规划出炉，继家园国际酒店之后，多家五星级酒店的也将相继露面。另外，近日经市政府批准，双流公布了城市管理方案。将航空港、华阳与、东升镇（县城）一起，纳入城市管理轨道，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制。这意味着，航空港的城市（区）化步伐将大大提速。根据成都市发展的需要，双流撤县建区也是早晚的事，因此，住在航空港不必担心变为郊区人。4、产业发展现状（1）西南航空港经济开发建区十年来，共引进投资单位216家，其中三资企业34家，协议引进资金89.6亿元，其中外资9650万美元。区内税收上百万以上的企业共21家，其中上千万的有8家。年销售500万元以的规模企业已达32家，占双流县规模企业的四分之一。2002年国内生产总值达19.1亿元，占双流县2002年国内生产总值128.6亿元的15.3%，实现利税2.47亿元，其中第二产业利税2.33亿元，第三产业利税1。34亿元。（2）已形成以成都会神科技制药厂等为代表的生物制药产业，以美国独资KTM球阀制造公司等为代表的机械制造业，以成都电缆双流热缩制品食品加工产业等四个支柱产业为主体的产业区2002年开发区支柱产业值所占比重生物制药47938（万元）24.3% 机械制造12605（万元）6.4% 电子信息25732（万元）13.1% 食品加工94458（万元）47.9% 其它16267（万元）8.3% （3）已形成以核工业部西南物理院，西南化工研究院，中科院成都分院高技术产业基地及四川大学等为代表的教育科研设计园区。（4）已形成大卫营国际俱乐部，天鹅宾馆及希望家园国际酒店等为代表的宾馆服务业（5）已开发顺风苑，学府嘉园等房地产项目（6）此外还有位于文星的川齿厂，川棉厂等国有企业。（六）航空港规划区规划计划1、道路交通规划（1）外对交通规划川大路，成环路与成雅高速公路分设跨线立交桥，改造白家场镇到白家火车站间成雅高速公路和涵洞，形成规划区连接东侧大源组团，华阳组团的快速通道。利用双华路与成雅高速公路的立交可使规划区与成都市区，雅安市之间交通便捷。规划区与双流机场之间规划一条快速通道作为西侧边界，南接成环路，北接规划机场路，川藏路至武侯区簇。其间成环路，双华路，棠湖路，机场高速公路及外环路均设立交，成为规划区西侧连接成都市区，新津县的快速通道，并使规划区可直达双流机场。规划快速通道作为大件路改道线型的一段。考虑双流机场第二跑道建在规划区西侧，大件路，棠湖路与双华路均须下穿，其中大件路因其重车，缓坡的特性而不宜下穿，局部改道至规划快速通道，通过成环路绕过机场返回状线型至牧马山，新津。大件路与三环路设跨线立交，规划区可直达市区。棠湖路，双华路保持现状线型下穿双流机场第二跑道，使规划区与东升，牧马山保持便捷交通。取消双中路在规划快速通道西侧的路段。（2）区内交通规划形成以东西向学府路，棠湖路，川大道及南北向川齿路，长城路，黄河路为骨架的道路方格网络。形成长江路，双中路等次级道路网络。规划区内大件路，双华路均为快速通道，其道路横断面应做相应处理以解决区内交通对快速交通的影响。2、用地布局规划（1）结构规划用地分为近期，远期，与远景三部分。原西南航空港经济开发区为近期，用地约13平方公里；双华路北侧为远期，用地约15平方公里；双华路南侧为远景，用地约11平方公里。近期，远期用地分为六个片区。居中为科研片区；东侧沿成雅高速公路为产业东片，居住片区；南侧为产业西片区；西侧为配套片区；北侧为综合片区。（2）布局科研片区主要包括黄河路以西，川大路以北，川齿路以东，大件路以南用地及大件路以北江安河西侧用地，依托现状四川大学，西南民族学院，棠湖实验中学及规划中科院成都分院高技术产业基地而成。本片区用地约5.8平方公里。产业东片区主要包括：长城路以东，大件路两侧用地，棠湖路以南，黄河路东侧用地；产业西片区主要包括：川大路以南长城路两侧用地。东片区现状较多，用地需要整合；西片区除川齿厂，川棉厂以外用地均为农田，适合布局大型项目形成产业园区的起步区。东片区用地约3平方公里；西片区用地约4平方公里。居住片区主要依托文星，白家场镇布局，包括长城路以东，川大路南侧用地。本片区用地区2.2平方公里。综合片区主要包括：江安河以东，棠湖路北侧用地，现状极复杂，涉及居住，商贸，餐馆，教育及工业生产等多种功能用地，近期以用地整合为主，考虑逐步清除对规划区功能布局不利的项目，安排兼容性较好的项目。本片区用地约7平方公里，现已建成5平方公里。配套片区布局在规划快速通道以东，大件路以南，川齿路以西及川大路以北用地，为双流机场，规划区及成都市相关组团货物运输，加工及其配套用地。本片区用地约1.3平方公里。3、绿地系统布局规划（1）外围生态绿地东侧沿成雅高速公路，成昆铁路规划生态绿地。南侧沿成环路规划生态绿地。西侧沿双流机场规划生态绿地。北侧为外环路两侧500米生态绿地。（2）区内绿地沿主要道路规划带状绿地。没江安河等河道规划带状绿地。4、基础设施规划根据向南发展规划指导和规划区的需求，配置完善的基础设施，便于建设开发。污水统一收集至航空港开发区污水处理厂处理达标后排放至江安河；雨水就近排入江安河；饮用水源自岷江自来水厂；在双华路北侧规划一座220kv变电站，根据110kv变电站服务半径在工业园内设置5个110kv变电站；燃气接华阳输气站，在规划区内增设一个配气站；在长江路以东配置一个电信端局；结合成都市消防中心，在规划区内设置5个消防站；在棠湖路北侧机场东南部设置一个垃圾转运站。（七）影响航空港规划区的因素1、积极因素（1）土地规划区内土壤多为黄壤类的老冲积黄泥土，属肥力较低的土壤之一，可耕性能较差。如需高产要进行土种改良，成本较高，用于开发则可获得最佳效益。中心城功能疏散需要廉价土地。（2）政策成都市向南发展政策的启动，必将带动规划区相关产业的发展。（3）产业规划区已经入驻多家知名企业，初具规模。规划区的产业发展方向与成都市支柱产业相符，是其重要组成部分。2002年规划区支柱产业产值占成都市同类产业总产值比重产业成都市（亿元）规划区（亿元）比重（%）生物制造56.1 4.8 8.56机械制造134.7 1.3 0.97电子信息131.1 2.6 1.98食品加工106.8 9.4 8.80（4）经济规划区周边组团均以居住，公共服务设施为主，若无产业的支撑，可能出现泡沫经济。（5）交通规划区，外道路骨架已具雏形。交通教为便利。（6）技术规划区已吸纳多家科研单位和大专院校，投资规划区有利于将研究成果迅速转化为生产力。（7）时机规划区正处于成型期到成熟期之间的成长期阶段，将从工业园区向科，工贸，商，住多功能复合发展方向转化，逐步发展成为新城区。（8）环境双流机场扩建将刺激规划区的投资建设及相关产业发展。2、消极因素（1）土地规划区可开发用地多属国家政策保护的基本农田。（2）交通规划区与机场高速公路，外环路连接，大件路被三环路截断。（3）机场规划区受双流机场，太平寺机场的航空限高影响，功能布局有限制。（4）拓展方向规划区受北侧外环路，东侧成雅高速公路，西侧双流机场限制，只能向南拓展，而南侧用地多为浅丘台地。综上所述，规划区开发建设利多弊少，适于发展（八）航空港规划区楼盘分析据悉，航空港现已有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学等多所高校相继进驻，棠湖中学外语实验学校、盐道街中学外语学校等名牌中学等都让整个航空港具备了教育产业园区的基础。目前，区域内大学师生规模已经达到6万人以上，未来两年，整个师生规模将超过10万人，一条庞大的高校经济产业链日渐形成。再加之随着周边高新科技、科研开发园区的日趋成熟，受到了大批诸如双流国际机场的管理人员、空姐以及产业园区的高科技人员等高文化高水平高收入人士的青睐，而这些具有高素质的有稳定消费能力的人群将带动整个区域的消费以及居住意识的改变，一个具有浓厚人文气质的高尚居住区已初具雏形。无怪乎，我们在沉寂已久的航空港发现了许多高品质楼盘的身影：川大河畔、学府嘉苑、还有已经捷报频传的安信花园、美洲花园对这个区域的市场奠定。进入下半年，机场路两侧出现了新一轮的房产开发热潮，今年机场路沿线将面市的楼盘中，除一个别墅项目外，其余的楼盘均价都定在2500元/平米左右。川大河畔住宅：是一直