土地成本的确定.ppt

土地成本的确定,土地成本与开发成本比：取得土地价款开发成本100%从企业财务部门采集某开发项目开发成本-土地开发科目记载的土地金额，与企业财务部门结合开发项目部门采集开发成本科目金额进行计算，与预警值进行比对，判断是否存在虚列、多列成本费用而少申报应税所得额疑点。指标在应用时应注意土地分次开发情况，指标值的上下区间受开发项目容积率的影响，容积率越大，指标值越小。,评估指标,单位土地面积土地成本：土地价款土地面积区间值为？元/？元/（年数据）从企业财务部门采集某开发项目开发成本-土地开发记载的土地金额，与土地管理部门取得土地面积进行计算，与预警值进行比对。了解土地成本在总开发成本中的构成，辅佐土地成本与开发成本比指标。如果是取得的转让土地使用权，则为延伸评估提供依据。,评估指标,单位建筑面积土地成本：土地价款建筑面积区间值为？元/？元/（与容积率大小有关）从企业财务部门采集某开发项目开发成本-土地开发记载的土地金额，与从规划建设部门采集的建筑面积进行计算，与预警值进行比对，判断是否存在多列、虚列成本而少申报应税所得额疑点。,评估指标,楼盘平均销售单价与单位土地面积土地价款比：楼盘平均销售单价单位土地面积土地价款区间值为（5.57）（动态系数）到企业财务部门采集楼盘平均销售单价，与单位土地面积土地成本进行计算，与预警值进行比对，判断企业的房屋销售单价是否合理，是否存在少申报应税收入疑点。该指标受建筑容积率的影响，容积率越大，区间值越大。,评估指标,(一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定,所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称，出让土地一方为国家，可以支付的所有款项进入成本。政府给予的土地返还款?,房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理财务处理：不得冲减土地购买成本从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。根据企业会计准则第16号政府补助（2006）的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，房地产企业从政府取得的土地返还款的法律性质是政府补助。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还款，在会计处理上应直接计入营业外收入，而不能够以实际收到的土地返还款冲减土地成本。,税务处理1、企业所得税处理：必须缴纳企业所得税财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税200987号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。,从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。2、土地增值税处理：既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本。但是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。,例如，辽宁省大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知对土地使用权价款的扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。又如，青岛市地税局发布的房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。,(二)购买转让土地方式取得,买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。例如：甲公司以8000万从乙公司取得了一块坐落于A区的土地，但乙公司未提供发票。后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票，并交纳了400万的税费。这8400万能进土地成本吗？,甲公司违反了两个行为;1、未按规定取得发票,导致对方少缴税款。按发票管理办法第四十一条违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款处理；2、虚开发票.虚开发票8000万不可以税前扣除.发票管理办法第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。,(三)购买股权方式取得土地成本的确定,例：甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。,这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。,(四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定,1、作价补偿形式。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。对于拆迁补偿费，房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：A政府规定的拆迁补偿费标准的文件B被拆迁人签字的收款收据或收条C被拆迁户的门牌号码D被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议另外，取得的青苗补偿费不征营业税也就不需要发票。,2、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。,也就是说：回迁房和其他的商品房一样，成本也分为两个方面1、建筑成本等2、以房换地按房屋公允价值计算的土地成本，注意这里以房换地要按公允价值计算。例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本(土地出让金)2亿元，建筑施工等其他开发成本1亿元，总可售面积8万平米。,第1：支付建筑施工等其他开发成本1亿元第2：拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元（注意：这里的拆迁补偿费不是拆迁户5000平米的，而是整个楼盘的，拆迁补偿费支出要按总可售面积计算分摊。）视同销售收入：5000*8000=4000万元第3：单位可售面积计税成本=（土地2亿+土地4000万+建筑1亿）/80000平米=4250/平米第4：视同销售成本=4250*5000=2125万元，视同销售所得=4000-2125=1875万元,(五)以土地使用权投资入股方式取得土地成本的确定,第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,(六)以合作建房方式取得土地成本的确定,第一种方式：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。【案例】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下100亩土地（按评估价每亩100万元，总价10000万元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目50000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费500万元元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米4000元，公允价值为每平方米6000元。计算该项土地的成本。,1、在分配产品环节确认成本（该项土地）国税发【2009】31号第三十一条规定：企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,该土地的成本0.65000050030500万元注意（1）不能按照土地转让价作为成本；（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。,【案例2】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地（按评估价每亩100万元，总价5000万元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为6000万元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费200万元，计算该项土地的成本。,2、在接受土地环节确认成本（其他土地）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换入土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。该土地的成本60002006200万元。,第二种方式：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作。（2）乙方将资金投入到甲方。（3）乙方代替甲方的名义卖房子。,(七)以分立(合并）方式取得土地成本的确定,以分立（合并）方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经去税务部门备案的，可以用原被分立企业的计税基础入帐；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值入帐。,财税200959号同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：(一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。,(八)以划拨方式取得土地成本的确定,目前，在税收上没有无偿划拨的概念。根据企业所得税法实施条例第二十五条以及国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知(国税函2008828号)文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收入。因此无偿划拨的土地，对于划出土地的法人企业应当视同销售，对划拨的土地按照公允价值确认视同销售收入，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；根据税法及条例规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产属于捐赠收入应确认所得。因此对于无偿接受划拨土地的法人企业，应作为接受捐赠处理，按照公允价值计入应纳税所得额，同时以公允价值入账。,契税,国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。,耕地占用税、土地使用税,耕地占用税的纳税人包括在中国境内占用耕地建房和从事其他非农业建设的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”,土地闲置费扣除的税务处理,闲置土地处置办法（国土资源部令1999第5号）第二条规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。,（一）土地增值税的处理国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,（二）企业所得税的处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十二条规定，企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十七条规定，开发产品计税成本支出土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,土地成本的分担,无论采取哪种方式，取得土地后，如果分期开发的，要注意期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。如一项目，土地面积为10000，分三期开发，一期基座占地为2500，二期基座占地为3000，三期占地为1800。土地成本为8000万元，如何分配土地成本？,第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产