金地河西G08定位报告终稿.ppt

金地河西G08地块定位报告同策咨询2015.06,天之娇子风华绽放,金地住宅项目的初步项目信息告知大家以便形成执行报告，产品初步为95平三房一卫约45%，115平三房两卫约35%，135四房两卫约25%，地块南侧及东侧入口设置商业，单套约为60100平米，2层设置，面积共约9千方，开盘时间约16年6月，售楼处开放时间约为开盘前23周，请知悉！,2016年6月,2016年5月,5月中旬销售中心公开,3月初进场,4月初零售公开,6月下旬首开,8月上旬推,9月底加推,品牌落地,产品落地,商铺首开,商铺加推,样板示范区公开,认筹蓄水,加推蓄水,商铺蓄水,首开目标，全年销售目标,客户拓展,线上主体阶段诉求,线下主体阶段活动,企划形象包装与推广,阵地形象包装,户外形象拦截,加推蓄水,实体样板房公开,装箱锁客,2015年5月13日，金地集团以20.28亿元底价再次进驻河西楼面地价成本6145元/，本案将为河西南部首个亮相的综合体项目,源起,地势平坦，与道路及周边有明显高差整体来看，地块综合质素较高、开发条件较好,聚焦,周边路网发达，交通便利：有轨电车环伺、双地铁+城市主干道,聚焦,主干道：扬子江大道、江东南路、江山大街快速到：沪蓉高速地铁：宁和城际（在建）黄河路站公共交通：河西有轨电车1号线吴侯街站与主城区关系：项目主要通过扬子江大道与主城直接相连；与河西CBD关系：项目主要通过江东南路江东中路可快速到达河西中心；与其他区关系：通过沪蓉高速与南京其他片区相联系；,吴侯街站,黄河路站,运河路站,中和街站,经天路站,地铁10号线,宁和城际（在建）,地铁8号线（规划）,地铁7号线（规划）,雨润大街站,元通站,扬子江大道,沪蓉高速,地铁2号线,地铁2号线,地铁10号线,规划地铁线路,主干道,快速道,河西有轨电车1号线,河西有轨电车1号线环线,江东南路,江山大街,河西有轨电车1号线环线,河西有轨电车1号线,周边现有配套尚未成熟，从规划来看，地块周边坐享顶级市政配套本案自持商业配套，将有效解决现有配套匮乏的问题,聚焦,南京国际博览中心,儿童医院,南外河西分校,莲花中学,双闸门小学,双闸中学,鱼嘴商圈,青奥村,保利大剧院,规划商业综合体,明基医院,苏宁广场,家乐福,商业,教育,医疗,利民配套,南京河西城市生态公园,鱼嘴湿地公园,3公里,鱼嘴中央商务区（CBD三期）是河西新城未来的重点发展区域河西青奥南部区域，将成为现代化国际性城市建设的新中心,聚焦,鱼嘴国际商务区,鱼背欢乐谷,儿童医院,保利大剧院,河西青奥南片：南京“陆家嘴”南京面向世界的“第一窗口”,想象&使命,金地河西G08,金地浅山艺境,金地格林格林,金地名京,金地自在城,金地明悦,金地湖城艺境,河西,城南,城北,仙林,江北,河西,想象&使命,2008年,2009年,2012年,2013年,2015年,蛰伏7年之间，产品开发遍布全城，品牌认知深入人心再度登临河西，我们有理由对金地项目充满期待,理性艺术筑品,古典建筑名仕风情,自在造城大型社区,褐石产品人文关怀,？,想象&使命,这是金地品牌最好的时代,这是金地产品最坏的时代,城市未来所在，众星拱月的地段金地品牌价值形象的至高代表,五矿、正荣、招商、朗诗个个卖点鲜明，竞争激烈,我们对项目营销使命的解读：,争名求利：建立金地品牌在高端物业市场的绝对话语权全新考验：综合物业运营能力的全新考验,Part1.市场基础性梳理,从河西各板块价格水平来看，河西南片承接河西成熟片区的发展外溢，价格水平略高于南部新城,板块格局,河西南片,河西成熟片区,南京南站片区,板块区属差异性未来价值空间,发展成熟度差异承接外溢性明显,河西南部片区将自然承接河西传统客群的外溢，主要来自原奥体与万达片区，预判河西南部片区的年成交量将快速攀升至40万方左右后趋于稳定,南部片区特征总结：规模化发展，供销量稳步提升，价格快速上涨。,中部片区特征总结：区域供应量较少，价格上涨乏力。,奥体片区特征总结：市场开发趋于饱和，供销量逐渐下降。,北部片区特征总结：开发较早，供销量不断下降，价格微有波动。,持续扩容，至年30-40万方后稳定,无土地出让，需求外溢（年溢出10万方）,去库存为主，土地供应少，部分需求外溢（年溢出5万方）,无土地出让，需求外溢（大部分至下关）,板块格局市场容量,河西南片与河西成熟片区存在3000元/的地段差，且被拉大趋势明显标杆项目依托地段、品牌、品质等价值点，超出整体2500-3000元/,板块格局价格水平,河西的住宅产品主流供销，逐步回归到现阶段的大户型改善,110以下面积段占比66%,120-160面积段占比89%,主力面积160-180占比55%,第一代：早期中小户型为主导奥体附近第一代楼盘，以小户型产品为主，刚需特征明显,第二代（08-12年）舒适型产品主导市场大户型改善产品为主，首改、再改成为主流，注重产品舒适性天正滨江代表的大平层项目,第三代（13-15年）小户型异军突起受90/50政策影响，90以下刚需产品成为市场供应主流,第四代（15年至今）户型改善需求再度抬头90/50政策松动，再次回归大户型改善,105以下面积段占比59%,板块格局产品变化,五矿崇文金城,海峡城,升龙天汇,正荣润峯,招商、朗诗地块,本案,鲁能地块,金隅紫京府3万元/,宏图上水云锦3-3.05万元/,北辰地块,竞争格局,在售项目,建工地块,潜在上市,片区内项目为本案主要竞争来源,佳兆业城市广场,片区外项目为本案次要竞争，本案存分流机会,典型竞品基本情况,河西南片已知共9个住宅项目，4个已开盘，整体潜在上市量约150万，按片区年均近40万去化量判断，潜在上市量可供去化约3.5年,区域在售项目，大多以平价跑量为主，月均可实现去化70-80套以品质利润为路线的正荣润峯，月均可实现去化35套,典型竞品单盘对标,定位品质刚需和首改，主打120以下中小面积产品，五矿品牌+学院派项目形象抢占市场，90、125市场接受度高,即将加推,已推,1052+1R/2/1,1253R/2/2,1403+1R/2/2,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,21#,22#,23#,26#,27#,学院派风格，主推中小面积户型，整体立面品质感较差，B、C地块已售罄，在售A地块，预计7月份推出5#。,典型竞品五矿崇文金城,品牌土豪形象，产品坚持品质、改善路线，现场体验感非常好130-144户型去化率&溢价能力最高,992+1R/2/1,1444R/2/2,1753+1R/2/1,区域改善型标杆项目，整体品质感较强，后期户型区域大户型化，年初首次开盘，市场接受度较高，目前在售A地块，预计7月份加推4#。,典型竞品正荣润峯,已推,二期1、2#,以“品牌+全干挂石材”作为核心卖点，现场体验一般客户对项目认同感偏低，价低而销售情况一般,一期3、4、5、6#,832R/2/1,992+1R/2/1,1383R/2/2,全干挂石材立面品质感较强，但由于品牌不被本地人所认可，一期房源推出后市场接受度一般，目前在售二期1#、2#，由于二期房源规划一直处于大规模改动中，后期推盘计划未定。,典型竞品升龙天汇,低价跑量为主，后续产品以120-140为主，即将进入尾盘销售,即将加推,已推,1143R/2/2,1393+1R/2/2,1473+1R/2/2,区域大体量刚改项目，持续低价跑量，目前已进入尾盘销售时期，预计明年2月份全部推完,典型竞品海峡城,典型竞品招商&朗诗项目,2014年上海建工取得河西G52地块，楼面地价13821元/，由招商、朗诗分拆操盘销售，计划在下半年入市,招商雍和府,朗诗项目,招商雍和府产品定位：,招商雍和府为上海建工G52地块的A地块，总建7万方；项目打造轻奢精筑品质，以小户型刚需产品为主，主力面积79-88。,朗诗项目为上海建工G52地块的A地块，总建15万方；项目以大户型改善为主，主力面积120-140，占比达65%。,朗诗河西产品定位：,海峡城后续加推13.5万方（后续供应面积以114、139为主）,五矿崇文金城后续加推16.1万方（后续供应面积以90-120为主）,升龙天汇后续加推20.1万方（后续供应面积以90-130为主）,正荣润峯后续加推18万方（后续供应面积包括95-180）,2015年6月,8月,10月,12月,2016年2月,4月,6月,8月,10月,12月,佳兆业城市广场后续供应30.2万方，面积87-141,本案后续供应10.5万方,招商雍和府+朗诗项目，后续供应30.2万方，面积79-138,在售项目,预售项目,预计本案主力2016年上半年首开，面临竞品主要包括升龙、正荣、招商、朗诗、佳兆业等项目,后续市场竞争推售节奏,山东鲁能G01,受政策90/50影响，中小户型供应过剩，后续整体销售压力加剧,后续市场竞争产品趋势,供应巨大跑量产品,滞销产品问题产品,需求旺盛稀缺产品,机会型产品,高,低,指标,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,衰退阶段,开工和销售量走势,价格走势,河西南片所处阶段特性：1、市场快速发展；2、产品供应更加丰富；,发展阶段,后续市场竞争市场发展,河西南片将保持高市场关注度与销售热度，地价房价趋于稳健上涨低端购房需求将被市场淘汰，自住&改善型需求将主导后续发展,Part2.改善性需求深度研究,数据定量研究,板块定性研究,客户市场调研,河西市场主流总价段集中在250-400万之间，出货量大（年3000套左右），且市场份额逐渐提高,数据定量研究分总价段,主流改善整体份额提高,入门级改善品质首置,终极改善,面积成交集中向首改1类（90-120）、首改2类（120-144）需求集中靠拢，占整体的市场份额由2013年的5成提升至2015年的6.5成,数据定量研究分面积段,首改2类需求份额增长,首置需求/投资需求份额下滑,再改1类需求份额下滑,首改1类需求市场分化,数据定量研究小结,数据解读河西市场：,改善的主流总价段将锁定在250-350万主流需求面积更加集中至90-144河西首改类需求（90-144）市场容量稳健，年均可实现去化约4500套（河西青奥南片已知潜在供应2575套），后续仍然较大市场机会,全市改善向“西”看河西改善向“南”看,中小面积为主的紫金华府、奥克斯钟山府均面临90小户型去化困难、功能型3R去化情况整体均好于小3R,项目卖点：回收均价：20407元/,中小户型、地铁、公园学区配套,已推,项目卖点：区位、地铁、低总价回收均价：20363元/,项目卖点：品牌、墅质社区,项目主要以改善产品为主，集中面积140-170叠加为主，物业类型丰富，预计9月份上市。,紫金华府,奥克斯钟山府,五矿晏山居,板块定性研究城东板块,90及以下,板块定性研究城东板块,90-120,120-144,144及以上,紫金华府,97小3R,1133R,1354R,903R,奥克斯钟山府,1103R,同属一个片区、小高层物业形态，高科荣境主打120、140、180舒适型户型，销售情况明显好于枫情水岸,项目卖点：地铁、学区、品质回收均价：16450元/,项目卖点：品牌、品质回收均价：14500元/,高科荣境,枫情水岸,板块定性研究仙林板块,90及以下,板块定性研究仙林板块,90-120,120-144,144及以上,栖霞枫情水岸,高科荣境,1253R,1373+1R,1152+1R,1784R,862R,1323R,1263R,1143R,宏图上水云锦开盘持续热销，其中1434R首开一房难求金隅紫京府首开来看，88小3R续销上比1303R难度更大,宏图上水云锦除了常规阳台+设备平台，电梯入户玄关赠送形式成为其一大亮点；金隅紫京府附加值表现形式较为常规（阳台+设备平台）,项目卖点：地段、地铁、物业形态、户型赠送回收均价：3.03万元/,已推,宏图上水云锦,项目卖点：地段、物业、品质回收均价：2.97万元/,已推,金隅紫京府,板块定性研究河西板块,90及以下,板块定性研究河西板块,90-120,120-144,144及以上,1153R,1263R,1434R,金隅紫京府,宏图上水云锦,88小3R,1053R,1233R,1303R,后续潜在新项目：上海建工地块，主打150-160、180，定位再改类客群,板块定性研究河西板块,160,155,板块定性研究小结,90/50政策执行一年多对市场影响：小户型去化难度大，投资性需求在城东、仙林板块已被挤出；舒适型产品供应稀缺，尤其对标传统改善需求的120-140产品，市场供应持续短缺；,三大改善板块市场趋势研究：,偷面积的客观限制,满足改善客群对户型尺寸的最基本要求,客户来源：建邺占比约60%，区域外客群集中在鼓楼为主,世茂海峡城建邺60%鼓楼18%秦淮、江宁5%,升龙天汇建邺62%鼓楼16%秦淮10%,五矿崇文金城建邺55%雨花16%鼓楼13%,河西南片区客源主要以河西、鼓楼等改善板块客群为主，研判本案60%为区域内客户，以奥体、河西CBD挤压客和规划导入客群为主。,客户市场调研在售项目数据,数据来源：同策案场及市调,世茂海峡城品质改善61%区域改善23%婚房8%,升龙天汇品质改善58%区域改善29%婚房6%,五矿崇文金城品质改善61%区域改善25%婚房7%,本案所处南京最大的改善板块，河西板块，改善占绝对主导，基于金地品牌，研判本案65%-70%为品质改善,客户市场调研在售项目数据,置业目的：改善客户为主力，其中品质改善的比重高于区域改善,数据来源：同策案场及市调,客户市场调研,客户市场调研市场客户,主力需求面积段90-120(42%)120-140（30%）140-160（19%）总价段选择在250-300万（27%）200-250万（25%）150-200万（22%）300-400万（17%）户型选择以舒适性为主：3/2/1（2）58%2/2/1占比23%4房及以上19%,改善客户需求集中在首改1类、首改2类（90-144之间）,客户市场调研置业顾问/销售经理,置业顾问的成交客户分析：以首置首改客户为主，单价控制在2.2万/，总价以300万为上限客户重点关注因素TOP3：交通区域综合环境生活配套,300万为区域内中高端改善购房与低端购房需求的临界点,他们多是事业单位或企业中高层管理者，生活稳定，注重品质消费与理性消费,“客户都比较稳重，谈吐也很得当，事业单位较多，中层领导，30-40岁，工作稳定，认可河西南的性价比。”“客户基本上以中高层企业领导为主，看中这边发展潜力，比较关注小区品质。”“生活都很稳定，不是管理层就是私营业主，讲究房子品质。”“30-45岁客户为主，觉得这的性价比不错。”“客户来这看房子前后都会对比看河西中部的房子，3万左右的单价，对于大部分客户来说还是偏贵的。”“我有一个客户，一个公司的高层，开的宝马3系，一直问关于小区和房子细节问题。”“很多来这的客户都会抱怨河西中部和江心洲太贵，又想住的舒服。”,客户市场调研置业顾问/销售经理,他们对于河西南的发展潜力比较认可，看好区域未来发展，看重环境和品牌,“有一个客户晚上和朋友一起来看房，看中本案的环境和区域发展潜力，经过对项目的了解后说回去和家人商量，周末就带家人来看房并当天定了下来。”“客户对于综合环境和房企品牌还是很看重的，特别是30-50岁的客户，经济上也有一定的基础，他们比较认可自己的社会价值观。”“我的客户中有一对夫妻是经商的，他们觉得房子也是商品，品牌好，房子肯定差不了。”“很多客户来都是自己开车，我们一般都建议客户开车在周围转转，很多客户回头都说，东边长江，西边路宽，环境真好，然后就下定了”“一般我们看到客户犹豫的时候就适时和他们讲讲规划，鱼嘴商务区之类的，很有效果的。”“很多客户就是冲着河西南的规划来的，有时候客户还会试探性问我们这边以后是不是要建成国际性商贸区。”,客户市场调研置业顾问/销售经理,关于大户型客户，他们多来自建邺或者鼓楼，35-55岁为主，经济上比较宽裕，最大抗性为现状配套，学区抗性相对较弱,“我接待的客户30-50岁较多，一大半都是龙江、奥体过来的，也有一部分主城过来想换个好点环境的，都是具备一定经济实力的。”“有很多客户是在奥体那边工作或者做生意，45-55岁为主，想住的好一点，奥体那边价格高，想住的好只能来这边。”“上次遇到一个客户，老客户推荐来的，从鼓楼过来的，和我说到他老小区，车多人杂，住着很不舒服，自己攒了大半辈子积蓄，就想着换个好点的环境。”“大户型的客户问学区的情况很少，偶尔会有，这客户基本上都40多岁朝上，小孩基本上不需要学区”“客户目前对于这个区域最大的抗性就是现状配套。很多客户对我说，来这一看什么都没有。”,客户市场调研置业顾问/销售经理,客户市场调研中介,区域二手房客户主力需求面积90-120中小面积产品，追求舒适三房产品总价控制在200-300万之间意向区域主力为奥体片区，其次为河西南部重点关注因素为学区生活配套交通,二手房改善客户以90-120功能型改善为主,客户市场调研客户机会,客户选择购买河西南片,客户选择购买金地项目,增值潜力,适中总价承受,CBD三期,金地品牌,富人社区,品质,规划利好,客户购买逻辑梳理,对比片区外项目：同等总价之下，购买更舒适户型、更高的社区品质,对比片区内项目：区域标杆、改善首选、投资潜力,Part3.本案市场占位,客户占位客户来源,城中及主城区20%,城南10%,江宁5%,河西地缘客占比60%左右,区域内60%,其他区域5%,客户占位客户属性,支付能力,生命周期,低,中,高,常年工作流动人士,首次置业单身,单人工作丁克家庭,有婴儿的夫妇,单亲家庭,富足成熟家庭,空巢家庭,活跃老年人住宅,成熟家庭,双人工作丁克家庭,大龄单身贵族,低调求进,率真安逸,生活享受,都市富足,大多有过出国游学经验，事业蒸蒸日上、已经形成固化经营生活尊荣平和，追求人生的舒缓惬意与财富地位相当的人交往，有固定交流圈，不喜交际，恋家，注重私密性和居住的安全性没有消费的概念，更多时候为了寻找适合自己的商品,后太阳家庭,客户素描,客户需求汇总：高端物业的产品力舒适宽阔的居住体验提供优质的物业服务高端会所，满足生活与社交的需要满足置业者对于地位、身份的圈层认同感较强的保值增值潜力,塑造影响全城的优质高端物业引领全市改善置业潮,客户占位客户需求,项目占位市场占位,一次对南京高端市场的重新反思一次对高端住宅产品功能、居住理念的创新实践一个新进入河西南片打破现有格局的领先者宣言,金地南京首个高端都市综合体“天字系”豪宅亮相金陵改善王者,各面积段产品线设置筛选,项目占位产品占位,111,135,153,113,138,173,127,项目占位产品占位,各面积段配比关系考虑,市场空缺比重放大至40%,安全考虑10%,适当控制比重至30%,补充性产品减少至20%并考虑丰富产品线,竞争市场,客户需求与承受能力,项目自身条件,上升型市场，市场改善需求的空间较大，产品成为市场主流；小户型产品围攻下，首改类产品可跳脱市场竞争，并能；承接河西外溢的主流需求（舒适改善、品质改善）；中大面积、3房/4房为主的竞争策略；对比主要竞品正荣，在品牌、配套、地段等优于对方条件下，主动制造产品的错位竞争；,本案住宅产品定位,项目占位产品占位,项目占位价格建议,通过市场比较法，建议本项目现时精装入市房源售价为25000-25500元/（含实际精装修成本2500-3000元/、溢价1000元/）,表：参照项目的即时价格表(2015年近期价格)：,项目占位价格建议,本案产品主力总价段310-340万元符合改善市场主流总价区间,备注：图表百分比为本案总套数占近三年河西该面积段成交套数均值的比值,整体商业市场环境：价格逐年上涨，市场处于供大于求，年均供应19万方，成交5.7万方河西南片市场缺乏商业经营氛围,2012年河西板块发展迅猛，中大型商业集中入市；年度供应23.74万方，成交依旧乏力5.58万方；2014年市场再次迎来高峰，供应26.05万方，成交2016万方2015年1-5月，供应0.83万方，成交0.6万方，供销比1:0.7河西板块商业成交均价逐年攀升，2014年达到顶峰34129元/,项目占位商业定位,供应：两极供应化明显；中小面积为绝对主力，40-120产品占比66%去化：中小面积为主，40-100占比55%,项目占位商业定位,商铺多为沿街底商，以中小面积为主层高在4-5米，开间集中在4-6米，进深以10米为主,社区商业参考河西同类项目来打造：以单层4.8m销售为主，主力面积控制在40-45、进深控制10m为宜,本案商业建议,项目占位商业定位,建议本案商业以单层销售为主，静态定价40000元/（商业：住宅毛坯价格系数比为1.8）,项目占位商业定位,Part4.本案USP物业价值体系,如何塑造金地“天字系”豪宅USP的命题：,一、户型创新价值实现：如何超越南京市场现有产品设计，给客户带来全新的、舒适的、宜居的户型体验？,二、产品细节价值实现：天字系为金地最高端系列产品，如何结合内外环境，从客户需求出发，打造实用的高品质社区？,三、营销展示体验：豪宅产品，现场如何布阵？,1253房，首次提出“家庭厅”概念,参考：万科翡翠公园125户型（上海）,板式户型参考（125）三开间朝南南北通透“家庭厅”，通过一个过厅贯通厨餐客三个空间“中岛”设计：多功能操作台U型厨房，操作空间更大主卧大套房设计注重玄关、收纳、生活功能区的打造,创新户型设计,参考：万科翡翠公园150户型（上海）,板式户型参考（140）四开间朝南南部通透、南向超大阳台南向主卧次卧均套房设计北向保姆间，最大化集约空间客厅书房一体化，超大南向面宽超高客户体验注重玄关、收纳、生活功能区的打造,参考万科翡翠公园150户型布局，通过偷面积或者将产品尺寸压缩至140；,创新户型设计,1403+1房，客厅书房一体化，超大南向面宽,参考：万科翡翠公园180户型（上海）,板式户型参考（160）四开间朝南南向超大阳台主卧套房设计，阔绰空间体验布局合理,参考万科翡翠公园180户型布局，将产品尺寸压缩至160；,创新户型设计,160大4房，极致居住体验,110户型参考,创新户型设计,90户型参考,如何塑造金地“天字系”豪宅USP的命题：,一、户型创新价值实现：如何超越南京市场现有产品设计，给客户带来全新的、舒适的、宜居的户型体验？,二、产品细节价值实现：天字系为金地最高端系列产品，如何结合内外环境，从客户需求出发，打造实用的高品质社区？,三、营销展示体验：豪宅产品，现场如何布阵？,现代风格，立面建材选用石材与幕墙结合，植入落地窗、大阳台现代感强烈的建筑元素（阳台使用落地玻璃窗）,建议采用现代风格立面，石材与幕墙结合，落地窗、大阳台等细节点缀强化项目品质,立面,备注：建议参考杭州绿城蓝色钱江及金都高尔夫艺墅项目,产品细节立面,产品细节立面,仁恒新加坡式豪宅：铝板立面+落地玻璃窗,辅推：古典法式基座石材+主体真石漆,产品细节立面,精装修双大堂设计，大堂挑高6米，设置休憩、小型接待等功能区,产品细节公共部位,电梯厅：建议地面材质拼花大理石铺地、墙面为石材、吊顶可使用水景灯饰；电梯轿厢：内部设置刷卡乘梯、安全扶手；天花可使用玉石玻璃加高级铁艺灯饰、大理石拼花地面、墙面建议使用高档真皮软包或柚木材质,轿顶,电梯厅：地面石材拼花，轿厢内部水晶灯饰，真皮软包等，专设宠物按钮,产品细节公共部位,主人指纹识别入户,家政保姆刷卡入户,由于家政保姆等服务人员经常性变更，为了便于进出以及安全性角度，可区分入户，例如主人可使用指纹识别系统、他人使用需要身份验证的刷卡入户,双重入户系统，区分主人与家政服务类工作人员，保证住户的私密性与安全性,产品细节公共部位,车位的打造：1、人车分流设计2、宽大车道，给予豪宅住户身份的尊崇感3、阳光地下车库，自然通风，营造舒适的停车环境，栽植绿色植被、花木，可以提升小区景观4、建议车位高配比，以满足豪宅客户的车位需求，考虑地下空间用地强度，可设置升降车位5、智能化停车场车位管理系统、智能车库灯控系统,匹配豪宅的车位五大要素：人车分流、车道宽大、高配比、阳光车库设计、智能化车位管理系统以及智能灯控,产品细节公共部位,建议打造地下的下沉式会所（设置面积约1200-1500）,下沉式中庭景观,下沉式会所,产品细节会所,6大会所核心功能，集健身、娱乐、休闲、亲子、商务为一体,会所需求分类,会所需求功能,综合性需求功能,健身、水疗、美容SPA、美体中心、咖啡馆,健身、咖啡休闲、商务中心,咖啡休闲、商务中心、亲子乐园,亲子乐园,家宴中心娱乐中心休闲中心亲子中心,地下恒温