物管师培训《物业经营管理》（全部章节）教学资料

注册物管师考前培训物业经营管理主讲人：杨杰Tel：Email：cqyj_三点说明：u 对考试大纲的把握（借用“ABC”法）1、“掌握”：代码A，复习要求：理解+记忆+运用；2、“熟悉”：代码B ，复习要求：理解+记忆；3、“了解” ：代码C ，复习要求：记忆。u 经营管理科目的重点章节三章（9、36）、四章（14、45）、五章（7、34）、八章（7、36）、九章（12、58）、十章（9、27 ）、十一章（8、30）。u 此次辅导的方式“章节概述”“重难点把握” “要点梳理” “章节回顾”“模拟练习”。第一章 物业经营管理概述全章共分两节：u 物业经营管理的概念内涵（A、C）、管理对象（A）、目标（C） 、主体（C） 。u 物业经营管理的层次与工作内容层次及各层次之间的关系（A）、战略性和常规性工作内容（B）。第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（P1）（一）内涵把握（A类）：“一个目标、一个对象，四种技术、手段和模式”。其中：目标满足业主的目标； 对象收益性物业;技术、手段和模式综合利用“物业管理”、“设施管理”、“房地产资产管理”、“房地产组合投资管理”。“三点注解”“物业资产管理”、“寿命周期”、“综合服务管理”。（二）“物业经营管理”与“传统物业管理”的区别(C类):1、服务对象不同：“传”业主，“经”业主和投资者；2、工作内容不同； “传”对物业进行“维修、养护和管理”，以确保其正常运行。（强调“价值管理服务”） “经”除了上述工作外，还包括“资本投资决策”、“市场营销”、“租赁管理”、“成本控制”、“物业价格评估”和“经营绩效评估”，以创造利润和投资回报。（强调“价值开发服务”）二、物业经营管理的管理对象（P2，A类）收益性物业（写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等）。特点：获得“经常性租金收益”。1、写字楼：用途:商务、办公；构成:“办公室部分”和“公用部分”;分类:自用型、出租型、复合型。甲、乙、丙三级写字楼的区别等级地理位置、交通建筑物实物状况建筑质量建筑功能收益能力物业管理服务甲优越优良达到或超过有关要求功能先进、完善可与新建同类物业媲美完善乙良好良好达到有关要求有一定的功能陈旧低于新建同类物业较完善丙一般有较明显的磨损不能满足有关要求有较明显的功能折旧较低一般u 影响写字楼分类的12个因素（C类）P3（建议归纳为七个方面） 1、外部环境：位置、交通； 2、内部设计：建筑形式、空间布置； 3、设施：大堂、电梯、走廊； 4、设备：建筑设备系统； 5、服务对象：租户类型； 6、服务水平：为租户提供的服务、物业管理水平； 7、社会影响：声望或形象 。2、零售商业物业：分类依据：建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。常见六种类型的区别 P3区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性商店特色商店建筑规模10万M2以上3万M2以上13万M20.31万M20.3万M2以下大小不定经营特点集购物、休闲、娱乐、饮食于一体2以大型百货公司为主。年营业额5亿以上。以中型百货公司为主。年营业额15亿。以日用百货商店和超级市场为主。年营0.31亿。以便民商店为主。年营业额0.3亿以下。经营商品或服务特殊且灵活辐射范围服务半径200公里辐射区域为整个城市，服务人口30万以上服务城市中的一部分，服务人口1030万服务城市中的某一居住小区，服务人口15万服务人口1万以下大小不定3、出租型别墅或公寓： （1）别墅：强调“独立”，豪华舒适，层数较少，周边环境质量较高，并带有一定规模的院落。 （2）公寓：属住宅类型，主要供出租或短期居住。具体分为：复式公寓、花园公寓、单间公寓。4、工业物业： （1）其物业管理通常与企业生产活动的流程、空间需求特征相关。 （2）越来越多的生产经营企业将工业物业管理外包给专业物业管理公司（非核心业务外包）。5、酒店和休闲娱乐设施两者之间的区别酒 店休闲娱乐设施服务对象不同主要是商务人士和观光客以休闲为主的度假者、培训人员、会议客人为主地理位置不同位于市中心，交通方便多临海、湖、温泉等风景胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能主主建筑设计不同要求星级标准，具有商业、都市风格大多采用田园式、民居式或别墅式，强调与大自然融合三、物业经营管理的服务目标（P6，B类）从业主角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。u 房地产投资信托基金下物业管理企业的主要职责 ：1、出租经营管理（1-6项）；2、物业运行管理（7-9项）。四、物业经营管理的主体（P8）物业经营管理企业。（一）公司形态的特征（五方面）：依法设立、股东出资、营利目的、法人资格、经济组织。 C类（二）物业管理企业的牲质：服务性和经营性。 B类（三）物业管理企业的分类：1、按企业运作方式分类 B类（1）管理型：注重物业整体的“策略性”管理，处于“总包”位置“服务集成商”。（2）专业型：注重物业某一方面“操作性”的运行管理，处于“分包”位置“服务供应商”。（3）综合型：既注重策略管理，又注重专业运行管理，既存在“总包”又存在“分包”“服务集成商与供应商的统一体”。2、按管理层次分类：公司管理型、现场管理型、现场作业型。 C类第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（P9，A类）物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次四项内容。其中： （一）物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业经营管理的全部内容就是“物业管理”。（以“运行管理”为主） （二）设施管理：为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。管理对象是设备较多的非住宅物业（如高新技术企业用房等），服务对象是拥有房地产的非房地产企业或机构。（以“运行管理”为主）（三）房地产资产管理：聘请多个物业管理（设施管理）企业来同时管理多个物业。“管理物业管理公司的管理公司” （监督、指导手段，以“策略管理”为主） （四）房地产组合投资管理：主要是从投资的角度出发，执行业主目标（组合投资回报最大化），评价资产管理公司的表现，审批所提的更新改造计划，购置和处置物业资产。“管理资产管理公司的公司” （评价、审批、处置手段，以“策略管理”为主） 创造房地产投资利润的三种基本途径 ：购买物业经营物业售出物业。二、各层次之间的关系（P11，图1-2，A类）1、物业管理或设施管理层次建议理解：属于“现场操作管理层”，开展的是“运行管理”。2、房地产资产管理层次建议理解：属于“公司运作管理层”，开展的是“监督、指导式管理”。3、房地产组合投资管理层次建议理解：属于“资产投资决策层”，开展的是“策略、顾问式管理”。u 三个层次工作的主要职责 P11，表1-1（注意区分其中容易混淆的职责）三、物业经营管理的战略性工作（P12，B类） 1、确定（投资）战略； 2、确定（投资）标准 ；（如现金流、租金波动、基于市场交易的收益变化） 3、构建信息基础； 4、决策分析 ；（关键因素：预期收益、风险水平） 5、进行资产组合四、物业经营管理的常规性工作（P14，B类） （一）总体要求：使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便； （二）主要工作内容 1、现金流和成本管理（1）主要的支出项目 ：日常维修费、计提的维修准备金、设施维护费、/保险费、法律和财务费、（组织）工作成本和地方税收。（2）现金流入：租金（3）现金流出：服务费、成本和费用2、日常维修和维护明确日常维修和维护开支来源；关注租户的承租意图、用途和财务状况。3、未来维修和维护一般由租户负责物业未来的维修和维护。4、设施设备管理有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。但过高水平的设施管理也会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。5、物业保险管理保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。要点梳理“掌握”（A）的内容：物业经营管理的内容（“114”点）（P1）、收益性物业的类型（5点）及特点（P2）、物业经营管理的层次（4点）及其相互关系（P9）。“熟悉” （B）的内容：物业经营管理的战略性工作内容（5点）和常规性工作内容（5点）（P12）。“了解” （C）的内容：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系（P1）、物业经营管理的目标（P6） 、管理对象（P2）、2、不同类型物业管理企业的区别（P8）。章节回顾图（略）模 拟 试 题一、单选题： 1、物业经营管理的对象通常是（ C ）。A、公共建筑 B、政府物业 C、收益性物业 D、军事设施 2、物业经营管理的开展主要是综合利用物业管理或设施管理、（ B ）和房地产组合投资管理的技术、手段和模式。A、房地产开发管理 B、房地产资产管理 C、房地产交易管理 D、房地产金融管理 3、区域购物中心（Shopping Mall）的建筑面积一般在（ D ）平方米以上，有效商业服务半径可达200km。A、1万 B、3万 C、6万 D、10万 4、管理型物业管理企业是具有（ C ）物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置。A、运行性 B、生产性 C、策略性 D、专业性 5、“负责策略资产的配置和衍生工具的应用”是（ D ）的主要职责。A、设施管理 B、房地产资产管理 C、物业管理 D、房地产组合投资管理二、多选题： 1、下列属于收益性物业的有（ BCE ）。A、军事设施 B、写字楼 C、租赁式公寓 D、政府机关办公楼 E、商店 2、写字楼的主要类型分为（ BCD ）。A、经营性写字楼 B、出租写字楼 C、自用写字楼 D、自用出租复合型写字楼 E、大型写字楼 3、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、（ AC ）三个方面。A、商业辐射区域的范围 B、零售商业物业业主的实力 C、经营商品的特点 D、商业物业人流量的大小 E、零售商业物业位置 4、下列属于房地产资产管理公司主要职责的有（ ACD ）。A、负责管理物业管理企业 B、对物业进行日常的维护与维修C、指导物业管理企业为物业发展制定战略计划D、监督设施管理公司的行为 E、环境卫生管理第二章 房地产投资及其区位选择全章共分三节：u 房地产投资房地产投资的概念（A）、形式（A）、特牲（A） 、利弊（B）。u 房地产投资的风险基本概念、系统风险（B）、个别风险（B）、风险对房地产投资决策的影响。u 房地产投资区位的选择区位的含义（B）、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（C）。第一节 房地产投资一、房地产投资的概念（P20，A类）以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。u 房地产投资的目的：1、可以获得作为房地产业主的荣誉；2、获得较高的收益和资本增值；3、降低投资组合的总体风险；4、抵抑通货膨胀的影响。二、房地产投资的形式（P20，A类）“直接投资”和“间接投资”。（一）直接投资 1、开发投资：直接参与房地产开发过程，属于短期投资，主要赚取开发利润，它形成了房地产市场上的增量供给。2、置业投资：直接参与房地产购买过程，属于长期投资，主要获得收益、保值、增值和消费四方面利益。其目的一般有两个：自用和出租。（二）间接投资指将资金投入与房地产相关证券市场的行为。 1、房地产企业债券和股票投资：即能解决开发项目资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会。 2、投资于房地产信托基金（REITs） ：REITs是一家购买、开发、管理和出售房地产的公司。具有投资代理的作用。 REITs的优点：（1）收益相对稳定；（2）REITs投资的流动性好。按资产投资类型分为：权益型、抵押型和混合型。 3、购买住房抵押支持证券（MBS） ：把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券。三、房地产投资的特性（P22，A类）（一）位置固定性或不可移动性；（二）寿命周期长； 1、“经济寿命”与“自然寿命”； 2、经济寿命与房地产使用性质有关；（库房60，银行、零售商业50，工业厂房、普通住宅、写字楼45，公寓、酒店、剧院40，乡村建筑25）（三）适应性；（四）各异性；（五）政策影响性；（六）专业管理依赖性；（七）相互影响性。四、房地产投资的利弊（P25，B类）（一）投资的利处（5）： 1、相对较高的收益率； 2、能够得到税收方面的好处； 3、易于获得金融机构的支持； 4、能抵消通货膨胀的影响； 5、提高投资者的资信等级；（二）投资的弊处（4）： 1、流动性差； 2、投资数额巨大； 3、投资回收期长； 4、需要专门的知识和经验；第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念（P27，C类） 1、风险获得预期收益可能性的大小。具体可用“标准方差”（偏离程度）来衡量。标准方差越小，风险就越小；标准方差越大，风险就越大。“正相关”关系 2、风险与不确定性“风险”可定量分析（标准方差）；“不确定性”一般采用定性分析，不易定量分析。 教材P27举例解析：物业1的“相对标准方差”：=（1100-1000）250% +（1000-900）250%1/21000= 0.1； 物业2的“相对标准方差”：=（1200-1000）250% +（1000-800）250%1/21000= 0.2；u 注意：（1）小括号内是“可能收益”与“均值收益”之差，其结果先算平方，再平均，再开方，最后除以“均值”； （2）“可能收益”的数量可以超过2个，但各种“可能收益”的概率之和一定要等于100%。 （3）“方差、标准差、相对标准差”与“风险值”的关系“正相关”3、风险分析的目的预期收益率及其可能性；产生损失或超过目标收益的可能性；预期收益的变动性和离散性大小。 4、房地产投资风险主要体现在：投入资金的安全性；期望收益的可能性；投资项目的流动性；资产管理的复杂性。二、房地产投资的系统风险（P28，B类）对市场内的所有投资项目都产生影响、投资者无法控制的风险。 （一）通货膨胀风险（购买力风险）指投资完成后所收回的资金与初始投入资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。面临此类风险的情形： 1、通过分期付款方式获得收益； 2、以固定利率借出一笔资金； 3、以固定不变的租金长期出租一宗物业；通货膨胀会导致房地产未来收益的价值下降。（二）市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。此类风险对房地产投资收益的影响： 1、供大于求房地产投资收益下降； 2、供不应求房地产投资收益上升；（三）周期风险指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动（四个阶段）；复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。（四）变现风险指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金的风险。（五）利率风险通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系，引导资金投向，从而对房地产产生影响。利率调升对房地产投资的影响： 1、导致房地产实际价值的折损； 2、加大投资者的债务负担； 3、抑制房地产市场需求，可能导致房地产价格下降。（六）政策风险因政府出台相关政策而对房地产投资产生风险。如土地供应、税收政策等。避免此类风险的方法选择政府鼓励，有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资，如经济适用房、廉租房项目。（七）政治风险由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。它是房地产投资中危害最大的一种风险。（八）或然损失风险指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。避免此类风险的最好办法加强物业管理工作（防范工作），定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。三、房地产投资的个别风险（P31，B类）仅对市场内的个别投资项目产生影响、投资者可以控制的风险。 （一）收益现金流风险指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。1、“开发投资”中造成此类风险的因素：未来房地产市场销售价格、开发建设成本、市场吸纳能力的变化。2、“置业投资”中造成此类风险的因素：未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入的变化。（二）未来经营费用风险指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。涉及到的主要经营管理费用：更新改造费用、修复费用和不可预见的法律费用。（三）资本价值风险指预期资本价值和现实资本价值之间的差异（净收益）带来的风险。主要取决于：预期收益现金流、未来经营费用和收益率。（四）比较风险（机会成本风险）指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会和相应可能收益的风险。（五）时间风险指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（六）持有期风险指与房地产投资持有时间相关的风险。具体体现： 1、投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。 2、置业投资的实际收益和预期收益之间差异的可能性是随着持有期的延长而加大的。u 注意归纳，避免出现“归类”错误： （一）系统风险（市场风险）8项 1、通货膨胀风险；2、市场供求风险；3、周期风险；4、变现风险；5、利率风险；6、政策风险；7、政治风险；8、或然损失风险。 （二）个别风险（非市场风险）6项 1、收益现金流风险；2、未来经营费用风险；3、资本价值风险；4、比较风险；5、时间风险；6、持有期风险。四、风险对房地产投资决策的影响（P32，C类） 1、根据风险大小确定投资收益水平；（风险大，收益要求高；风险小，收益要求小）。 2、根据风险管理能力选择投资方向；（能力强，敢于选择风险高的项目）。 3、根据风险周期变化特点把握投资时机。（利用房地产市场周期规律进行“反周期操作”）。第三节 房地产投资区位的选择一、房地产区位的含义（P34，B类） （一）狭义指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观、中观和微观位置。 （二）广义除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本和面临的竞争关系。总之，对“房地产区位”的理解应该是“四种位置”：所处的地理位置；在城市社会经济活动中的位置；在整体市场供求关系中的位置；在未来城市发展建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（P35，C类） （一）居住物业 1、配套设施完备程度； 2、公共交通便捷程度； 3、（居住）环境因素； 4、居民人口与收入。 （二）写字楼物业 1、与其他商业设施接近的程度； 2、周围土地利用情况和环境； 3、易接近性。（三）零售商业物业其区位选择取决于商业辐射区域分析结果。u 商业辐射区域分析的内容：1、可能的顾客流量；2、消费者行为；3、消费者的喜好及偏爱；4、购买能力。u 商业辐射区域的分类： 1、主要区域（与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%75%都来自该区域）； 2、次要区域（距离项目所处地点515km的区域，其营业额的15%20%来自该区域）； 3、边界区域（距离项目所处地点15km以外的区域，其营业额的5%15%来自该区域）（三）工业物业 1、主要原材料供应的可能性； 2、交通运输的方便性； 3、技术人才和劳动力供给的可能性； 4、水、电等资源供给的充足程度； 5、控制环境污染的政策。要 点 梳 理“掌握”（A）的内容：房地产投资及其特性（7）（P22） 、房地产直接投资（2）和间接投资（3）的区别与联系。（P20）“熟悉” （B）的内容：房地产投资形式（2）及利弊（5+4）（P25）、房地产投资风险的种类（2）（P28）、房地产区位的内容（2）（P35）。“了解” （C）的内容：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求（4）（P35）。章节回顾图（略）模 拟 试 题一、单选题： 1、房地产投资的目的是为了获得（ D ）的房地产资产收益或增值。A、短期 B、过去 C、现在 D、未来 2、房地产的（ C ）是指在正常市场和运营状态症，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。A、理论寿命 B、实际寿命 C、经济寿命 D、自然寿命 3、（ D ）风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。A、资本价值 B、比较风险 C、持有期风险 D、收益现金流 4、REITs的投资收益主要来源是（ B ）A、房地产开发收益 B、其所拥有物业的经常性租金收入C、房地产投资买卖差价 D、房地产股票收益 5、在房地产投资风险分析中，项目1为高档公寓，其物业价值的标准方差是15%；项目2为高尔夫球场，其物业价值的标准方差为20%，则可以推断项目1的投资风险（ D ）项目2。A、大于 B、略等于 C、远大于 D、小于二、多选题： 1、房地产投资对投资者的经济作用有（ ABC ）。A、抵抑通货膨胀 B、获得较高的收益和资本增值 C、降低其投资组合的总体风险 D、获得作为房地产业主的荣誉 E、自己居住 2、下列属于房地产投资特性的有（ ABD ）。A、寿命周期长 B、位置固定性 C、同质性 D、相互影响性 E、寿命周期短 3、下列属于房地产投资的缺点有（ BC ）。A、不易获得金融机构的支持 B、投资数额巨大 C、投资回收期长 D、影响投资者的资信等级 E、寿命周期长 4、下列属于房地产投资面临的系统风险有（ ABD ）。A、市场供求风险 B、通货膨胀风险 C、资本价值风险 D、变现风险 E、比较风险 5、商业辐射区域分析主要包括（ BCD ）。A、商业物业价值分析 B、消费者行为分析 C、消费者购买力分析 D、可能的顾客流量分析 E、商业物业位置分析第三章 房地产投资分析技术全章共分五节：u 投资分析的基本概念现金流量（A）、现金流量图（B）、房地产置业投资、房地产置业投资的现金流量（B）。u 现值与现值计算资金的时间价值（A）、利息与利率、单利计息与复利计息（A）、名义利率与实际利率（C）、复利计算公式与系数（B）、复利系数的应用（B） 。u 设备更新中的经济分析原因与特点（B）、设备经济寿命的确定（A）、物业管理中的设备更新问题（B）。u 房地产投资财务评价指标投资回收与投资回报（B）、财务评价指标体系（C）、盈利指标计算方法（B、 C ）、清偿能力指标计算方法（C）、财务评价指标计算实例（B）。u 某出租公寓项目投资分析案例第一节 投资分析的基本概念一、现金流量（P38，A类）把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入称为现金流量。“现金流出”（-）与“现金流入”（+）之差称为净现金流量（+或-）。 现金流入包括：销售收入、出租收入、贷款本金及利息收入等。 现金流出包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。二、现金流量图（P39，B类）反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式。u 绘制现金流量图的基本规则： 1、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，两刻度之间的时间长度称为计息周期。 “0”点的含义：（1）当前时点；（2）资金运动的时间始点；（3）某一基准时刻。 2、期末惯例法：将现金流入或流出均看成是在计算周期末发生。3、把初始投资P作为第0期期末（第1期期初）发生的。4、向上的箭头表示正现金流量，向下的箭头表示负现金流量。三、房地产置业投资的现金流量（P40，B类）u 房地产置业投资包括：“购置投资”和“流动资金投入”两部分。 房地产置业投资中的各种现金流：u 潜在毛租金物业可以获取的最大租金收入。影响因素包括：“租金水平”和“可出租面积”。2、空置和收租损失可能减少潜在毛租金收入的主要两方面原因（并非成本费用）。 3、其他收入（附带收入）如自动售货机、投币电话等获得的收入、通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入。 4、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。 5、运营费用除“抵押贷款还本付息”以外物业发生的所有费用，包括：人工费用、办公费用、物业正常运转成本、服务费用、保险费、有关税金（营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税）、法律费用。6、净运营收益=有效毛收入-运营费用。 7、抵押贷款还本付息需从净运营收益中扣除。 8、准备金即专项维修资金，属于物业经营过程中的资本性支出。 9、税金（主要指“企业所得税”）所得税税额=应纳税所得额税率（新税率为25%）。 10、经营现金流分为“税前”和“税后”两种。u 各种现金流之间的运算关系： “潜在毛租金收入” -“空置和收租损失” +其他收入 =“有效毛收入” -“运营费用” =“净运营收益” -“抵押货款还本付息” =“税前现金流” -“准备金” -“所得税” =“税后现金流”第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值（P44，A类）不同时间发生的等额资金在价值上的差别。u 产生的两方面原因：资金增值、放弃即期消费的损失而应得到的补偿。u 主要影响因素：投资利润率，通货膨胀率，风险因素二、单利计息与复利计息（P44，A类）（一）单利计息 （利息）In=Pni（本利和）Fn=P（1+ni） 特点：仅按本金计算利息，利息不生息，利息总额（In）与借贷时间（n）成正比。实例：个人储蓄存款的利息、国库券的利息。（二）复利计息 （利息）In=P(1+i)n-1（本利和）Fn=P(1+i)n 特点：利息再生利息。实例：房地产开发贷款的利息、住房抵押贷款的利息。三、名义利率与实际利率（P46，C类） （一）名义利率指一年内多次复利时给出的年利率，名义利率=周期利率每年的计息周期数（即按单利方式计算的年利率）。 （二）实际利率指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。（实际利率）i=(1+ r/m)m1 （三）两者之间的关系1、按单利计息，两者一致。2、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。3、名义利率越大，计息周期越短，两者之间的差异越大。4、计息周期m=1时，两者相等；m1时，实际利率大于名义利率；m时，实际利率i=er-1。四、复利计算公式与系数（P47，B类） （一）F（终值） P（现值） （二）等额序列 1、P（现值） A（年值） 2、F（终值） A（年值） （三）等差序列（初始流量A1，等差变化值G） 1、P（现值） A（年值） 2、A1、G A（年值） （四）等比序列（初始流量A1，等比变化值S） 1、P（现值） A（年值）2、A1、S A（年值）其中对于公式记忆的建议选好以下一种方法强记！ 方法一： 方法二：1、等额支付年值系数（PA）：2、等额支付现值系数（AP）：第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（P52，B类） （一）设备更新的原因设备磨损（“有形”和“无形”） 1、设备有形磨损是设备在使用（或闲置）中发生的实体磨损。主要分为：第一类、第二类。注意区分：产生原因、表现形式、造成后果。 2、设备无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。主要分为：第一类、第二类。 注意区分：产生原因、表现形式、造成后果。 3、设备磨损的补偿“局部补偿”和“完全补偿”（1）“局部”的措施针对“有形磨损”的是修理；针对“无形磨损”的是现代化技术改造。（2）“完全”的措施针对“有形”和“无形”均是更换。类别项目第类有形磨损第类有形磨损第类无形磨损第类无形磨损产生原因生产过程中的外力作用非生产过程中的自然力作用生产该设备的制造工艺改进、生产率提高，设备生产成本降低社会技术进步，政府节能、环保、税收等政策的实施表现形式实体磨损、变形和损坏金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化设备市场价格降低新型设备的出现（结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低）造成后果精度降低、劳动生产率下降，直至整体功能下降、故障频发、成本上升、丧失使用价值丧失精度、工作能力，失去使用价值现有设备原始价值部分贬值原有设备价值降低，设备局部或全部丧失使用功能局部补偿修理技术改造完全补偿更新设备（二）设备更新的特点分析（A类） 1、核心工作是确定设备的经济寿命。（自然寿命、技术寿命、经济寿命三者的定义及决定因素） 2、只考虑未来发生的现金流量。（对以前发生的现金流量及沉没成本不参与经济计算） 3、一般只比较设备的费用。4、具体计算分析以“费用年值法”为主。二、设备经济寿命的确定（P54，A类）确定标准：设备“年等额总成本”ACn最低的年限。 “年等额总成本”=“年等额资产恢复成本”+“年等额运营费用” 分为“静态”和“动态”两种计算方法。三、物业管理中的设备更新问题（P56，C类）u 决策逻辑：“现有设备的年运行费” PK “更新设备的年总成本”。选择标准：数值较低。 1、不会提升服务质量的：年总成本中包括“初始投资的分摊”和“年运行费用”。 2、能提升服务质量的：影响年总成本的有“潜在租金损失”、可能增加的租金收入等。 第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报（P57，B类） （一）投资回收指投资者对其所投入资本的回收，如表现为还本、提取折旧等。 （二）投资回报指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。如表现为付息、获取收益等。二、财务指标体系（P58，B类）表3-1 （一）盈利能力指标：静态（投资回报率、现金回报率、静态投资回收期）；动态（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期）。 （二）清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。三、盈利指标计算方法 （一）动态指标（P58，C类） 1、财务净现值NPV：（1）基准收益率 （2）计算公式（3）评价标准：NPV0时，财务上可行。 2、财务内部收益率IRR：（1）定义及经济含义（2）计算方法（内插法）及公式（3）评价标准：IRR 基准 收益率时，财务上可行。 3、动态投资回收期Pb：（1）定义（2）计算公式（3）评价标准： Pb Pc（基准回收期） 时，财务上可行。 （二）静态指标（P61，B类）静态投资回收期、现金回报率、投资回报率。四、清偿能力指标计算方法（P62，C类） （一）利息计算方式 ：1、每年应计利息公式；2、还本付息的几种方式。 （二）借款偿还期：1、定义；2、计算公式；3、评价标准：满足贷款机构的要求期限时，表明具有一定的清偿能力。 （三）偿债备付率：1、定义；2、计算公式；3、评价标准：偿债备付率（保障倍数）大于通常指数（1.2）时，表明具有一定的清偿能力。 （四）资产负债率：1、定义；2、计算公式。要 点 梳 理“掌握”（A）的内容：现金流量（P38）、资金时间价值（P44） 、单利与复利计息方法（P45）、设备更新经济分析方法（P52） 。“熟悉” （B）的内容：现金流量图的绘制方法（P39）、资金等效值的计算公式及其应用（P47）、投资回收与投资回报的区别与联系（P57）、房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法（P61）。“了解” （C）的内容：名义利率与实际利率的区别（P46）、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法（P58）。章节回顾图（略）模 拟 试 题一、单选题： 1、在房地产投资分析中，将现金流入与现金流出之差称为（ C ）。A、现金流入净额 B、现金流出净额 C、净现金流量 D、现金净额 2、（B）是指物业可以获取的最大租金收入。A、有效毛收入 B、潜在毛租金收入 C、净运营收益 D、其他收入 3、物业的税前现金流是指从净运营收益中扣除（ A ）后的余额。A、抵押贷款还本付息 B、空置损失 C、准备金 D、收租损失 4、当实际计息周期不是一年时，实际利率i和名义利率r之间的关系是（ D ）A、r=(1+im)m-1 B、r=(1+i/m)m-1 C、i=(1+rm)m-1 D、i=(1+r/m)m-1 5、某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按月计息，则该贷款的名义利率为（ B ）。A、15.87% B、15% C、1.25% D、3.75%6、某投资者以6000元/平方米的价格，购买一套建筑面积160平方米的住宅，银行为其提供了期限20年，年利率6%的按揭贷款，按月等额还本付息，抵押贷款价值比率为70%，则该投资者的首付款应为（ B ）万元。A、16.4 B、28.8 C、31.6 D、48.2 7、接6题，该投资者的月等额还本付息数额为（ A ）元。A、4814.42 B、5731.07 C、6700 D、8460 8、接7题，若该投资者在5年以后偿还了6万元，则以后的月还款额为（B ）元。 A、4251.98 B、4308.11 C、4424.97 D、4608.30 9、接8题，若该投资者5年后偿还了6万元，那么剩余尚未偿还的本金为（ C ）万元。 A、41.05 B、50.13 C、51.05 D、61.2 10、接9题，该房屋每年升值2%，若5年后转售，则转售时该住宅的价值为（ C ）万元。 A、96.1 B、99.43 C、105.99 D、112.46 11、接10题，该房屋转售时投资者剩余的物业权益价值为（ A ）万元。 A、54.94 B、57.43 C、61.2 D、99.9969题解析：6题：6000160 （1 70%）= 28.8万元 7题： 6000160 70% = 4814.42元 8题：4814.42 60000 = 4308.11元 9题：4308.11 = 51.05万元10题：6000160 （1+2%）5 = 105.99万元 11题： 105.99 51.05 = 54.94万元二、多选题： 1、现金流量图中，横坐标上“0”通常表示（ BCD ）。A、第0期期初 B、某一基准时刻 C、资金运动的时间始点D、当前时点 E、过去的某一时点 2、房地产经营投资过程中缴纳的“两税一费”指的是（ BCD ）。A、房产税 B、城市维护建设税 C、营业税 D、教育费附加 E、企业所得税 3、从投资的角度来看，资金时间价值的大小主要取决于下列因素：（ BCD ）。A、自有资金率 B、风险因素 C、投资利润率 D、通货膨胀率 E、期望收益率 4、以下关于名义利率和实际利率关系的说法中，正确的有（ ACE ）。A、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大B、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值C、当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等D、当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率E、当每年计息周期数，m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1第四章 收益性物业价值评估全章共分五节：u 收益性物业的概念（C）u 收益性物业价格的概念和特征物业价格的概念和形成条件、物业价格的形成条件、物业价格的特征（A）。u 收益性物业价值和价格的种类（B）其中：投资价值和市场价值（A）、成交价格、市场价格和理论价格（A）。u 影响收益性物业价格的因素（C）u 收益性物业估价的基本方法市场法（A、C）、成本法（A、C）、收益法（A、B）。第一节 收益性物业的概念一、定义及判断标准（P74，C类）二、影响收益性物业价值高低的三因素（ P74，C类）1、未来净收益的大小（数量）；2、获得净收益期限的长短（期限）；3、获得净收益的可靠性（确定性）。第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的形成条件（P75，C类） 有用性、稀缺性、有效需求。二、物业价格的特征（ P76，B类） （一）与一般物品价格的共性特征：1、用货币表示；2、受供求因素影响；3、按质论价。 （二）个性特征：1、受区位影响很大（区位性）；2、实质上是权益价格；3、既有交换价格，又有使用价格（形式多样）；4、形成时间较长；5、易受个别因素影响。第三节 收益性物业价格和价格的种类一、使用价值和交换价值（P78，B类） 1、使用价值体现“效用”；交换价值体现“关系或比例”。 2、两者之间的关系。二、投资价值和市场价值（ P78，A类） 1、两者的定义及区别（一个是主观的，一个是客观的；一个是唯一的，一个是多个的）。 2、两者的关系两者常常是不相等。3、两者的评估方法本质上相同（如采用收益还原法等），假设前提不同（折现率，净收益）。 4、投资决策标准（“投资价值”大于或等于“市场价格”）。三、成交价格、市场价格和理论价格（P79，A类） （一）成交价格 1、定义及其影响因素； 2、卖价、买价、成交价格的关系：（1）成交价可能区间的形成条件是：最高买价高于或等于最低卖价。（2）最终成交价的决定因素：买卖双方的议价能力，当时的市场态势（卖方市场或买方市场）3、成交价的分类（1）按正常与否划分；（2）按交易方式划分（如土地使用权出让成交价）。 （二）市场价格“一般”、“平均”、“抽象”。 （三）理论价格“理性”、“真实供需平衡形成的价格”。 “理论价格”与“市场价格”的关系：1、区别“市”是短期均衡价格，“理”是长期均衡价格；2、联系正常市场情况下，“市”基本上与“理”相吻合。四、总价格和单位价格（P80，B类） 1、总价格物业“整体的价格”。一般不能反映物业价格水平的高低。 2、单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。价格单位由“货币”和“面积”构成。五、实际价格和名义价格（P81，B类） 1、实际价格在成交日一次付清或折现到成交日的价格。 2、名义价格成交日讲明，但并非当时一次付清的价格。（注