岳阳房地产市场调研报告及土地投资分析

精品文档 你我共享岳阳土地投资分析一、 城市概况岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈湖南唯一成员城市。整体来看，岳阳区域、交通优势明显，经济发达，人口较多，这对于房地产的长期繁荣起到了巨大的支撑作用。二、 2010房地产市场运行状况2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，第四季度市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈。（一）房地产投资大幅增加，房地产开发力度加强2010年，全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%，全市房屋施工面积801.6万，同比增长22.9%。（二）新建商品房供应增加，库存逐步减少全年商品房上市109.85万，10108套，同比分别增长28.8%、41.4%；至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万，比上年底减少18.71万。（三）商品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆全年商品房成交128万，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；第四季度，月均销售量达16.5万，其中商品住房月均销售量为15.3万。（四）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强全年商品房成交均价3048元/，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/，同比增长16.3%。（五）供销结构不断优化，市场供需基本合理。商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为0.85:1；商品住房供需以90-144为主；商品住房成交价格在3000-4000元/之间的面积占比达41%；2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。三、 房地产调研分析市场调研楼盘项目名称位置建筑业态建筑面积销售价格开发商巴陵壹号巴陵东路华日汽车城院内高层8.5万4000元/财信华日置业有限公司巴陵尚都南临巴陵中路、北林站前路小高层、高层14万4750元/岳阳福隆置业有限公司恒大名都求索西路北、南湖北高层24万6500元/恒大地产集团东郡首府岳阳楼区白石岭南路79号高层8.4万4200元/岳阳华冠置业有限公司岳州帝苑南湖游路1号高层32万5100元/岳阳晋兴置业有限公司港岳豪庭岳阳市巴陵东路，水果市场旁高层5万4400元/富华房产1、房地产发展阶段目前岳阳的房地产市场已经度过了起步期，正处于快速成长期，房价上涨速度较快；但整体开发理念普遍落后，营销水平低，市场可塑空间大，尤其是高端市场。2、热点开发区域城市的主要开发区域有南湖新区、南湖区、中心区、经开区、高铁新区等。其中南湖区和中心区可供开发土地较少，土地成交价格在300万元/亩左右，销售价格在5000元/平米，处于较高水平。高铁片区和南湖新区正处于开发前期，可供开发土地较多，是下一步的开发热点。3、建筑形态及规划产品规划简单，趋同性强，高品质楼盘较少，规模普遍不大。别墅项目稀缺，多层基本退出市场，在售主要为板式高层，容积率增长速度很快。从户型来看，主力产品为120-130平米的经济型三房，且销售状况较好，两房和四房较为滞销。4、市场供需及销售状况目前市场供略小于求，住宅市场销售状况较好，市场整体销售速度较快，主要采取期房销售，单个楼盘年销售量在300套左右，销售周期在2年左右。5、价格走势全市在售产品价格集中在4000-5000元/，最近2年价格上涨速度较慢，年增长在20%以上。6、客户来源由于岳阳商业欠发达，流动人口少，所以目前岳阳房地产市场的消费群体仍以岳阳本地客户为主，投资性需求和享受型需求量较小，具体分类如下：岳阳本地公务员、岳阳籍在外经商及务工人员、大型企业及公司在职人员、岳阳本地私营业主、岳阳周边县乡镇居民。四、 2012年房地产市场展望1、房价会受到冲击按2008年楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线城市新动作的半年后呈现连锁反应，但力度会明显降低；2012年5月前后会受到降价风波影响，房价涨幅应该有所放缓，市民观望情绪会有所抬升。但是，土地、建安、税费和管理营销费用这些刚性成本2011年继续明显增加，都对房价构成了相当大的压力。其中土地成本和建安成本同比涨幅更是达50%以上。2、房企洗牌加剧宇业集团、中航地产都在岳阳大行土地兼并，估计2012年会有更多的动作，小的公司会被洗牌出局，大公司会越来越多占据市场；县域房地产亦会参与到洗牌之中。3、刚需仍是绝对主力按岳阳550万人口每年增加1.5%城镇化率折算，每年至少需要解决8万人的住房需求问题。目前每年120万的体量，只能解决1.2万户、4万人左右的住房需求，刚性需求仍是住房需求的绝对主力。4、岳阳有可能会限购2011年初中央2台报道岳阳房价涨幅过快后，岳阳3次站在限购的门槛上。比照2010年的房价和涨幅，岳阳很有可能进入2012的限购城市群体。五、 土地市场岳阳市大宗住宅用地出让一览表编号项目位置成交时间地块面积（亩）容积率成交总价（万元）每亩单价（万元）竞拍企业1巴陵中路与建湘路交汇处东南角2011-7-1348.313.923800492.65岳阳中建信和置业有限公司2烟草物流园以东,云峰路以南,分水垄路以西,巴陵东路以北2011-7-332.184.58370260.10岳阳亿达置业有限公司3求索西路以北，金鹗西路以南，云梦路以东，香洲路以西2011-6-16102.511.6527450267.78岳阳金碧置业有限公司4白石岭路以西，黎家冲路以南，规划中的后头坡路以北2011-1-1757.283.5549095.84岳阳金威房地产开发有限公司5市区花板桥路2011-1-1217.93.766290351.40岳阳市元亨置业有限公司1、土地市场供应量不大，且单幅土地面积较小，主要为100亩以下。2、土地价格上涨较快，中心区和热点区域的土地价格已经在300-500万元/亩。3、中心区和南湖区的后续供应量少，未来将集中于高铁新区和南湖行政新区。六、 机会分析1、未来发展趋势一方面，是量的低估。至少在本世纪内，城市化，是全球各国经济发展成果的大趋势，全球各国人口流动的大趋势，不可逆转。岳阳市的城市化建设水平，距离国际公认的一般标准：80%的城市化率，还有相当的距离。而岳阳的工业发展水平，目前仍然是依靠几大国企在支撑，而中小企业，特别是制造业的增长空间，特别庞大。另一方面，是价的低估。考虑西方各国、以及日本的经济发展一般轨迹，根据中国经济发展趋势，结合岳阳实际情况，可以判断“十二五”期间，岳阳的商品房销售均价，将突破10000元。除非区域(局部)产生大规模不稳定因素或者中国经济极快速实现转型，否则，对于房价，只能是较大攀升，甚至反弹。目前的限购、限价、苛刻的金融等政策，只能是权宜之计，随着各方博弈的深入进行，稳定压倒一切，阳光依然会来。2、城市发展方向岳阳往东发展，是最为明智的选择。往南、往西的城市空间，被水域阻断，且在行政区划上，空间极为有限；岳阳的北向，虽然存有足够的纵深，但是大规模的保障房建设以及待拆迁物业，致使北片区的发展被订上太多的问号。岳阳往东，城市空间足够庞大，基础优越，“十二五”之内其发展势头必将越过107国道、武广高铁线。3、西部高铁新区机会巴陵东路直通武广高铁岳阳站，区域在建项目有市体育馆、烟草物流园以及汽车站，区域整体处于开发前期，规划起点高，道路和基础设施尚未开工，从规划来看，未来该区域主要为高端住宅区。七、 投资建议1、建议在高铁新区寻找可开发土地，以临近巴陵东路、临近新建三馆为最佳。2、高铁新区处于开发前期，市场空间巨大，目前销售价格为4000元/，预计3、土地面积在100亩以上，土地性质以住宅为主，可辅以少量商业和写字楼。4、目前高铁新区2号地块成交价格为260万/亩，考虑到该幅土地面积小（仅32亩），且容积率较高（4.5），因此如果是百亩以上、且容积率为3.5的地块，市场价格在150万元以上。5、因此如果能以100万元/亩以内获取高