我国物业管理的现状和存在的主要问题

论新时期物业管理的创新与发展 一、物业管理的内涵与社会功能 1、物业管理的内涵。现代物业管理起源于19世纪60代的英国，经 过100多年的发展，目前在西方已经形成了一套比较完善的管理制度体 系和市场经营模式。它的内涵主要体现在以下三个方面：一是指物业管 理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的器物层面维护管 理，主要包括房屋的保养、维修、环境的清洁、绿化和保安以及家居必 需的各类服务活动。二是指随着社会的发展，物业管理已经超越以房屋 维护管理为主的服务范围，逐渐覆盖到社区生活的广泛层面，成为现代 城市社区管理的有效途径和组成部分。三是指物业管理是一种市场经营 活动，是房地产业在消费领域的延续，体现的是物业管理企业根据合 同，向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务的企业为。总之，随 着社会经济的深入发展和科学技术的日薪月异，物业管理的内涵不断拓 展，管理服务的理念、内容、方式和手段也不断创新与发展，成为现代 城市社区管理和房地产经营的重要组成部分。 2、物业管理的主要社会功能。物业管理作为一种新兴行业，之所 以能够蓬勃兴起，主要是因为它具备许多能够促进社会经济发展的功 能，概括起来主要包括以下三个方面：一是管理与服务功能。物业管理 通过对房屋设施等物业本身及周边环境进行管理和几时提供多样化、个 性化的全方位的服务，给业主创造舒适、安全、和谐的居住条。帮助业 主维护物业完好，实现增值。管理与服务功能是物业管理最基本的功 能。二是文化功能。物业管理作为城市社区管理的一种体制，通过在物 业管理中开展丰富多彩创优达标等活动，有益于繁荣住宅小区的精神和 文化活动，促进社区的精神文明建设、文化建设和保持社会的稳定。三 是经济功能。三是经济功能。物业管理作为一种新兴产业，市场发展潜 力较大，对于对于增长社会就业岗位，促进社会经济的发展都具有重要 的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用， 积极推动物业管理的深入发展。 二、我国物业管理的现状和存在的主要问题 我国物业管理经历了20多年的发展历程，不断发展壮大。回顾其20 余年的发展轨迹，主要经历了产生初期的市场经营型的物业管理，发展 中的规模化经营物业管理和高度社会化、市场化、专业化和集团化为中 心的面向新世纪的物业管理三个发展阶段。截止2003年，我国大约有物 业管理企业20000多家，从业人员达两百多万。但总的来说，我国物业 管理行业的发展不平衡，尚处在成长壮大阶段，存在诸多阻碍深入发展 的问题，主要包括以下几个方面。 第一，观念不清，认识不足。由于受长期计划经济体制下封闭式房 屋管理模式的影响，加之物业管理在我国是一种新兴产业，总体上说， 人们对现代物业管理的内涵和发展趋势还缺乏足够的认识，相对滞后的 思维方式和管理理念不能适应物业管理行业快速发展的需要。因此，从 政府到业主至物业管理企业，对现代物业管理的观念和认识都有待转变 和提高。 第二，法律、法规不完善。今年来，虽然有关物业管理的多部法规 相继出台，但总的来说，到目前为止，物业管理的法制环境仍然比较 差，缺乏系统完善的法律、法规体系。实际中，管理缺乏公平性、科学 性，收费不明确等不会理现象还狠严重，尤其是多头管理难以理顺，各 类纠纷难以解决。而且区域发展不平衡，绝大多数城市还没有制定严密 具体、可操作性强的物业管理法规和制度。 第三，市场不健全，企业经营不规范。由于物业管理的市场发育完 善，缺乏有效竞争和机制，导致企业经营管理和服务水平参差不齐，总 体上比较不规范。比如，一些物业管理企业不能认真履行合同，忽视业 主的权益，导致业主和物业管理企业的纠纷较多。 三、推进我国物业管理创新与发展的措施 进入新世纪，随着社会主义市场经济的深入发展，在“全面建设小 康社会”进程中，我国物业管理行业进入了蓬勃发展的快车道。随着我 国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存。因此，我们应该提高认 识，采取有力措施积极推进物业管理的创新与发展。 第一，建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化。首先，要加强对 现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管 理企业责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维 修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政 策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理体系有法可依，有章可循，依法运行。 第二，发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。目前，许多物 业管理企业仍然沿袭粗放式的发展路径，停留在“长不大”的困境中，管理成本高居不 下，“大而全”，小而全“，难于行程发达的专业化企业。实事上，推动发展专门从事保安、 保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业的物业管理企业，有利于实现物业管理的集约化 和品牌化，提供全方位、多层次和个性化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动 物业管理的深入发展。 第三，规范物业管理市场，促进物业管理竞争。一是要加