如何收取物业欠费

在管项目如何收取欠费1、 首先要明确清欠的重要性和必要性,是项目的日常工作。（清欠能让公司回笼更多的资金、保障公司现金流的平稳，也是规避风险、实现资金再利用再分配的手段）1、业主交纳物业费是物业公司赖以生存的基本保障，只有业主按时按量交纳物业费，物业企业才能有良性发展，物业服务人员工资福利待遇得到保障，才有更好的精力去服务于广大业主；所以，解决欠费问题极为重要，各项目，各级人员都应引起重视。2、不交费的业主原因各不相同，各有措辞；但是不论什么样的原因，都得去实际解决；清欠工作必须坚持进行；清欠工作也是物业行业内所有物业企业都面临的。清欠是项目全体员工乃至公司所有员工的工作，需要全体员工共同参与和努力；项目经理及客服是在管项目清欠工作的主要负责人和牵头人。项目人员应该想尽一切办法在不明显违法的前提下有序的开展清欠工作；有效的解决历史欠费；避免欠费的滚雪球式恶性循环；更有利于公司长远发展，良性发展。3、 改变观念，清欠不是一味的只顾收费；清欠既能收取费用，处理烂账、死帐；也能促成建立我司与业主的有效沟通，更能让项目人员直面项目管理事实，清晰的了解项目整体情况；更好的着手改进和提升我们的服务；一举多得！ 综上，清欠应该纳入公司日常（项目）工作中，并且引以为足够的重视；不能完全依靠总部的支援，项目要形成清欠的常规化、制度化、规范化、体系化。2、 一般项目的欠费现状： 基本欠费原因情形：1、未入住（未装修） 2、已入住，但长期在外（已装修）3、发生入室盗窃 4、自行车或电动车在园区内丢失 5房屋漏水等工程质量问题 6、业主认为项目基础管理的种种不到位情况清费方式：1、张贴通知单/函 2、电话催收 3、组织上门 4、约定商谈 5其他措施 日常催费流程： 张贴催费公告（留底/拍照）贴催费单/函电话催费（做好反馈记录）组织人员上门（分配人员，记录表）办公室/业主家约谈协商最后催告函诉至法院张贴催费单/函：张贴后注意催告取证（特别选出长期欠费及恶意欠费的）电话催收：在单子张贴后，可依据项目收费台帐，随即进行安排前台开始电话联系催收，要注意语气平和和礼貌。做好记录以便后续跟进处理催缴。组织上门：在张贴催费单/函7天左右，组织安排人员上门，主动与业主沟通协商，讲道理摆事实。（上门的益处：了解业主所想及项目情况，便于分门别类，与业主近距离沟通，也对项目管理工作有个客观的补充了解）另外，上门不一定指小区内该住房，对于资料齐全有其他地址和工作单位的，可电话联系告知要去单位等商谈；特别对于国企、企事业单位及机关单位的业主，该类人员效果还是比较好的。约定商谈：根据项目实际情况，例如被盗等情况中确实物业服务企业（我司）在提供物业服务过程中存在过失原因的或者存在瑕疵履约的，给与一定的减免/优惠，根据项目及实际情况，灵活的双方协商；上报领导备案/批准。另外，每个业主的素质和心理是不一样的，所以要灵活多变，进行面对面的沟通。注：收费人员要统一着装，规范言行；表明目的。在日常管理中与业主沟通过程中也可以指出欠费问题，越是欠费多的业主，越要主动去沟通，事情终归要有解决的；拖欠物业费对于业主始终是一笔抹不掉的债务！对于清欠工作，要真诚的、面与面的去沟通。捕获业主言谈中的信息，以便我们有应对。对于以上清费方式以及配以其他非常规方式最终无法达到收回欠费的，可以选取各类欠费原因的典型业主组织材料，上报法务部，予以通过诉讼途径，依法进行追收。 对于诉讼清欠（不到必须手段，因为诉讼会将使我司与业主关系走向对立面；）1、准确的欠费信息（房屋面积、单价、欠费起止日期等）2、业主资料（接房/入住资料、身份证复印件、与业主签订的物业服务协议等）3、书面催收物业欠费的证据材料（通知书、单据等 形成完整的证据链）。 三、例举 以下情形不能形成不缴纳物业服务费用的抗辩： 1、开发商遗留问题为由不缴费；开发建设单位建设的房屋（工程）质量问题或建设之初承诺不到位，业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务；因为业主与开发商是基于房屋买卖合同关系，而我司与业主是基于物业服务合同形成的物业服务关系。 2、以并非物业服务合同当事人为由；我司与开发商签订的前期物业服务合同；与业委会签订的物业服务合同，都是通过合法途径受合同法、各级物业管理条例保护和制约的合同关系，根据物业管理条例的规定对每位业主都具有约束力，业主虽不是形式上的签订者，但实际是基于物业服务合同下实际权利义务的享有者和承担者；业主应当承担缴纳物业服务费。 3、以未享受或者不需要物业服务为由；根据法释【2009】8号第7条，业主不能以未享受（如出国，出游）或者无需提供物业服务来拒绝缴纳费用；物业服务合同是全体业主共同决定的，选聘物业服务企业提供物业服务，所有业主都权利义务具有均等性和稳定性。权利可以放弃，但是义务不可能放弃。 4、应当由物业实际使用人缴纳为由；物业所有人与物业使用人不是同一人，即业主将房屋出租、出借等情况的，业主还是应当缴纳物业服务费用，物业管理条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即使国务院颁发的物业管理条例有规定，业主与物业使用人、借用人在租赁合同、借用合同约定由相关使用人缴纳物业费，但是通常情况下，该种合同只是业主与相关使用人两方签订的，不能对抗善意第三人，即不能与物业服务合同关系形成对抗，因此最终，业主还是要承担物业服务费。 5、以家中失窃/园区内被盗为由拒绝缴费；业主和物业服务企业在物业服务合同中约定提供的保安服务（安保义务）应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。如果物业服务企业在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业服务企业就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。另外，物业服务关系中业主与物业公司不形成保管关系，除非特别签订合同并约定保管责任；但事实上，业主一度认为物业公司负有保管责任这是错误的；被盗的情形也是由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担责任。 另外，项目管理人员可从情理上给出解释：对于一些开发商遗留问题，我司作为业主的管家，很愿意为广大业主去沟通、协商、解决这些问题；我们物业企业是跟广大业主站在一边的，是为业主利益而考虑的，一定会做好物业服务工作； 对于被盗问题，我们也痛恨小偷，扰乱了社会秩序，损害业主的同时也影响了了业主与我司的良好关系；给业主造成损失的不是