重庆市万州区红土实业有限公司诉王柳霞商品房买卖案

1/12重庆市万州区红土实业有限公司诉王柳霞商品房买卖案重庆市万州区红土实业有限公司诉王柳霞商品房买卖案重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第269号上诉人（原审被告）重庆市万州区红土实业有限公司。被上诉人（原审原告）王柳霞。上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与被上诉人王柳霞商品房买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2009年10月28日作出（2009）万民初字第2373号民2/12事判决，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年1月12日针对上诉人提出的上诉请求及其事实和理由进行了询问，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司的委托代理人潘祝，被上诉人王柳霞的委托代理人陈爱忠到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2005年12月11日，王柳霞与重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订重庆市商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议（以下简称合同），约定红土实业公司将万州区白岩路二支路44号第一幢北座21层8号房屋卖与王柳霞；房屋价款元。合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准3、顶棚混合砂浆、4、地面水泥砂浆、9、电梯中外合资。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达到使用标准；如果在规定日期内未达到使用条件，按未交房违约处理。”合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定2、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属3/12登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（2）项处理。第（2）项为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。按商品房买卖合同补充协议第十一条“甲方（红土实业公司）在交房之日起一年内，须取得房地产权属证书并交付乙方（王柳霞）。如因乙方原因造成甲方不能按时取得房地产权属证书的，由乙方负全部责任。”王柳霞已付清房款，红土实业公司于2007年6月1日将商品房交付王柳霞。王柳霞接房时未对房屋顶棚是否做混合砂浆、地面是否做水泥砂浆等质量问题提出异议，现在王柳霞已将房屋装潢入住。王柳霞未提供证据证明已向红土实业公司交付天然气安装费3200元。2006年8月12日，王柳霞与红土实业公司签订重庆市商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议（以下简称负二层合同），约定红土实业公司将万州区白岩路二支路44号附1号第一幢A栋负2层16号门面卖与王柳霞；房屋价款元。负二层合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件4/12三A栋商业交房标准5、地面公共部分甲方装修、6、顶棚公共部分甲方吊顶、7、电梯四部扶梯1部货梯。第十五条”关于合同登记和产权登记的约定预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同备案登记；在商品房交付使用后60日内，应办理房地产权证；办理合同备案登记和房地产权证，由甲方（红土实业公司）到房地产交易管理部门办理。如单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第（2）项处理。第（2）项为买受人不退房的，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利息向乙方支付违约金。”按商品房买卖合同补充协议第一条“付款方式及期限1、2006年8月12日前付27112元；2、2006年8月21日前付54224元；3、2007年8月31日前付9038元。”王柳霞于2006年8月12日付27112元、8月21日付54224元、2007年11月20日付9038元，已付清房款；红土实业公司于2007年10月31日将商用房交付王柳霞，双方无异议。红土实业公司于2008年11月7日向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测5/12绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，并交纳相应税费。2008年11月8日，王柳霞、红土实业公司向重庆市万州区房地产管理局申请办理商品住房和商用房的房地产权证。红土实业公司明确表示，对王柳霞逾期付款及超面积房款问题，另行诉讼解决。一审法院认为，2005年12月11日，王柳霞与红土实业公司签订的合同，约定红土实业公司将万州区白岩二支路44号第一幢北座21层8号房屋卖与王柳霞，王柳霞支付房价款元；2006年8月12日，王柳霞与红土实业公司签订负二层合同，约定红土实业公司将万州区白岩二支路44号附1号第一幢A栋负二层16号门面房屋卖与王柳霞，房屋价款元；其约定的内容是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，王柳霞、红土实业公司应按合同约定履行义务。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用6/12之日起90日；”的规定，本案中，商品房买卖合同第十五条约定出卖人（红土实业公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（王柳霞）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款2向买受人支付违约金；按商品房买卖合同补充协议第十一条“甲方（红土实业公司）在交房之日起一年内，须取得房地产权属证书并交付乙方（王柳霞）。如因乙方原因造成甲方不能按时取得房地产权属证书的，由乙方负全部责任，”王柳霞已付清房款，红土实业公司于2007年6月1日将商品房交付王柳霞，红土实业公司应于2008年6月1日前取得房地产权证书并交付王柳霞；但红土实业公司于2008年11月7日才向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，未按合同约定按时提供办理权属登记的相关资料到登记机关备案，已构成违约，故王柳霞要求红土实业公司按已付房价款的2支付违约金的主张成立，该院予以支持。按王柳霞所交购房款元以2计算违约金应为元，予以确定。王柳霞认为顶棚、地板的装饰不符合合同约定，应双倍赔偿装饰损失的问题，合同中约定住宅房7/12屋的顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆，王柳霞、红土实业公司应当严格按照约定进行房屋交接。王柳霞在接房时，应当对其顶棚、地面是否做砂浆的状况进行认真验收，如发现没用做砂浆的情况，应当向红土实业公司及时提出书面异议。然而，王柳霞在接收房屋后，没有及时向红土实业公司提出书面异议，而且，已对房屋进行了装修并入住同，改变了房屋顶棚、地面的原始面貌，应视为王柳霞对红土实业公司交付房屋的装饰部分实际状况予以认同；王柳霞要求红土实业公司赔偿房屋装饰损失的诉讼请求，该院不予支持。王柳霞请求红土实业公司退还天然气安装费3200元的问题，王柳霞未举示证据证明向红土实业公司交了天然气款，即使支付了天然气安装费，按合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达至使用标准，”按当时万州商品房买卖交易惯例，在无合同明确约定时，开发商只负责天然气设备的安装、管道入户；在天然气公司开户应由使用人凭身份证件办理，并自行缴纳开户费用；故对王柳霞的该项请求，不予支持。本案中，王柳霞、红土实业公司所签商用房买卖负二层合同，双方对房屋顶棚、地面是否做砂浆未约定，王柳霞要求赔偿损失，该院不予支持。王柳霞分期付清房8/12款，红土实业公司于2007年10月31日将商用房交付王柳霞后，应按双方约定在商品房交付使用后60日内，由红土实业公司到房地产交易管理部门办理房地产权证，但红土实业公司于2008年11月7日才向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证等办证资料，未按合同约定为王柳霞办理房地产权证，已构成违约，故王柳霞要求红土实业公司以已付商用房价款元按中国人民银行同期贷款利息支付违约金的主张成立，该院予以支持。王柳霞最后一次交款为2007年11月20日，红土实业公司已明确表示对买房人逾期付款、超面积房款问题，另行起诉。其违约期间应从红土实业公司交付商品房次日起，减除双方约定办证期限60日后，至可以办理房地产权证书之日止，即2008年11月7日止。王柳霞的部分诉讼请求未获得支持，应合理分担诉讼费用。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、中华人民共和国合同法第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国物权法第七十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决一、由重庆市万州区红土实业有限公司在该判决生效后十日内支付王柳霞购买商品房逾期未取得权属证书的违约金人民币元。二、由重庆市万州区红土实业有限公司于该判9/12决生效后十日内，按王柳霞已付商用房价款人民币元，从2007年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利息支付王柳霞逾期未取得权属证书的违约金至2008年11月7日止。三、驳回王柳霞的其余诉讼请求。若红土实业公司不按期履行金钱赔付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费483元，由王柳霞承担160元，重庆市万州区红土实业有限公司承担323元。判决后，红土实业公司不服，向本院提起上诉。上诉人红土实业公司上诉称根据红土实业公司与王柳霞签订的重庆市商品房买卖合同第十五条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，在一审中，王柳霞没有证据证明红土实业公司在商品房交付使用180日内，没有将办理权属登记的资料交产权登记机关，不能证明红土实业公司有违约行为，一审法院认定红土实业公司违约没有依据。请求撤销一审判决第一、二条，改判红土实业公司不承担违约责任，不支付王柳霞违约金。一、二审诉讼费由王柳霞承担。被上诉人王柳霞答辩称一、红土实业公司没有证10/12据证明在交房后180日内将办理权属登记需由红土实业公司提交的有关资料报登记机关备案，致使王柳霞未能在规定期限内取得权属证书，红土实业公司的行为已构成违约，一审认定事实正确。二、王柳霞在接房时对顶棚未做混合砂浆和地面未做水泥砂浆的状况提出了异议，一审未支持该部分损失不当，二审应当予以纠正。综上，红土实业公司的上诉理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，王柳霞与红土实业公司签订的商品房买卖合同及其附件属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按约定红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金；红土实业公司应当在商用房交付使用后60日内，办理房地产权证，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，以已付商用房价款元按中国人民银行同期贷款利息支付违约金。现买受人未在约定期限11/12内取得房地产权属证书，红土实业公司不能举证证明在规定的期限内履行了向