容积率对土地楼面地价的影响

容积率对地价的影响容积率是指项目规划建筑面积内总建筑面积与规划建筑面积之比(容积率=容积率/容积率)。容积率是一个无因次的指标，清晰且易于控制。它具有以下特征：受规划控制影响明显：正常情况下，某一区域或某一特定地块有容积率上限指标控制。例如，根据相关规划文件，上海内环内的住宅建筑容积率上限为2.5。与其他指标相关性强：容积率与建筑密度、建筑层数、总高度、绿地率、建筑覆盖率等指标相关，形成完整的地块经济技术控制指标体系。然而，总的来说，其他指标如同一用途的地块之间的建筑覆盖率差异很小，因此容积率是一个重要的价格修正因素。多方利益博弈趋势：从利润角度看，开发商倾向于寻求增加容积率；一方面，政府希望适度提高容积率，以获得更大的土地收益，增加吸引外资的吸引力；另一方面，考虑到城市的可持续发展，也需要考虑规划部门的意见，适当降低和控制容积率。在合理的空间环境中，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但增加呈现递减规律。体现在底价上，正常情况下，容积率越大，底价越小。然而，由于土地价格形成机制的复杂性，这一规律在不同目的和不同地区有着复杂的变化。一、不同土地用途容积率特征概述由于容积率的变化，商业用地在很大程度上反映在楼层的变化上，商业地产的楼层价格差异非常明显，这也反映在楼层价格的差异上。当住宅用地的容积率在一定范围内时(如对应多层物业和别墅物业)，由于物业类型的稀缺，土地价值明显增加，且底价差异也较大。另一方面，当容积率增加到一定程度(对应超高层写字楼物业)时，由于写字楼物业的显著特征，单位建筑面积溢价过度增加，而楼面价格反而上升而不是下降。工业用地在许多情况下不受容积率的限制(通常在市中心以外)。即使有，也不会对土地价格产生什么影响。土地价格差异更多是由产业集聚、产业定位、区域匹配、政策引导等其他因素造成的。此外，根据国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)第八条，“在符合规划、不改变用途的前提下，利用现有工业用地提高土地利用率、增加容积率的，不再提高地价；对于新增工业用地，工业用地控制指标应进一步提高，高于容积率控制指标的部分不再收取地价。”容积率不是影响工业用地地价的主要因素。因此，工业建筑面积比的修订不包括在本研究的范围内。因此，本研究分析了住宅、办公和商业用地的容积率对底价的影响。二、研究方法在实际工作中，有三种常用的方法来研究地积比率与楼面价格之间的功能关系：(1)德尔菲法：又称专家打分法。即通过专家的经验和判断，确定容积率对楼面价格的影响。(2)重组系数法：基于容积率对地价影响的规律和机理，容积率对地价的影响系数是由收入机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数确定的。(3)样本分析方法：通过对样本地价的统计分析，确定容积率与容积率之间的函数关系。德尔菲法依靠专家的经验和判断，更适合定性分析。在定量分析中，尤其是在重组系数法计算相对简单，但其应用的关键是确定分配系数，即土地所有者和土地使用者应分享的土地收益比例。分配系数主要受市场供求关系的制约。由于房地产市场的供求关系复杂，难以定量描述，准确确定分配系数并不容易。因此，这种方法不应该被广泛使用。样本分析法具有以下特点：可用于分析容积率对底价的影响。(2)容积率对样地地价的影响可以通过回归方程找到，弥补样地地价选择的不足；(3)计算各容积率下的地价，进而计算各容积率下的修正系数，使研究结果更具实用性。(4)可以同时用几个不同的回归方程进行试算，然后进行一系列试验，选出相关性最大的回归方程，从而消除主观因素对选择方程的影响。通过以上比较可以看出，现场分析法更具实用性，能更好地反映容积率对地价的影响。因此，本研究采用样本点分析。值得注意的是，使用样本点分析的困难在于如何消除其他因素的影响，并确保楼面价格的差异是由楼面面积比率的差异造成的。当然，绝对淘汰是不可能的。在本研究中，我们选取了上海行政区域内的样本点，主要结合了环线位置、物业质量等分类。尽可能消除其他因素的影响，从而保证研究结果的相对合理性。以下以住宅为例说明研究过程和初步结果。三、住宅使用容积率对底价的影响研究1、调查获得大量原始样本数据本研究的样本范围是上海。原始样本数据主要是住宅交易信息，辅以住宅上市信息和住宅土地公开招标拍卖交易信息。总共获得了1193个有效的住宅样本数据。对有效样本数据的要求包括：(1)以住宅区或独立地块为样本；(2)可以获得容积率数据；(3)能获得相关价格信息(房价或地价)。(4)以住宅区为样本，通过大量交易和住宅区上市信息剔除异常因素后，参照评估方法确定住宅区房地产平均价格。2 .将原始样本点数据处理成可用格式(1)土地价格统一转换为土地底价；(2)在获取房价信息的样本点上，通过残差法计算相应地块的底价；(3)将底价修改为统一的价格内涵和时间点。这样，获得了1193对地积比率和底价数据。3.初步统计模拟和规则判断。通过初步的统计模拟，发现容积率与底价的关系基本上分为三个部分：第一个区间：0.1-1该容积率区间的大部分物业为别墅和多层建筑。随着容积率的降低，楼层价格急剧上升，这与别墅物业稀缺导致的土地升值密切相关。第二层：1-2.5该容积率段的物业为多层、小高层和高层。随着容积率的增加，底价下降，但变化幅度不大。第三部分：2.5以上，该容积率部分的物业集中在高层。在正常情况下，地积比率的增加显示为楼层的增加。随着容积率的增加，底价的下降幅度很小。4.分割与细化研究。(1)容积率介于0.1和1之间。容积率在0.1-1之间的原始数据主要集中在外环外的数据段，共有78条数据。筛选后，筛选出相对均匀陆地区域的样本点，剔除异常点。42条数据用于计算plo的平均容积率容积率在1-2.5之间的原始数据主要集中在内环和中环之间的数据段，共有193条数据。筛选后，筛选出相对均匀陆地区域的样本点，剔除异常点。134条数据用于获取这134条数据的容积率部分的平均容积率，并获得相应的平均底价。绘制散点图是为了获得本节中容积率和底价的拟合曲线，如下所示：(3)地积比率高于2.5容积率大于2.5的原始数据集中在内环的大量数据段中，共计318个数据。筛选后，筛选出相对均匀陆地区域的样本点，剔除异常点。133个数据用于获取这133个数据的容积率段的平均容积率，并获得相应的平均底价。绘制散点图是为了获得该区间内容积率和底价的拟合曲线，如下所示：四.研究成果的应用方向1、分析底价参考的差异在实际操作中，客户经常会想为什么同一地区同一用途的土地的底价明显不同。除了具体位置和街道条件的差异，土地使用条件的一个重要参数：容积率差异的影响不可忽视。研究结果所提供的容积率与房价的函数关系可以作为一个侧面的参考。此外，根据2006年8月1日起实施的协议出让国有土地使用权规范(试行)，超规划建筑面积地价以“改变土地使用条件处置土地出让”为准。应返还的土地出让金=批准变更时新土地使用条件下的土地使用权市场价格-批准变更时原土地使用条件下剩余年限的土地使用权市场价格。在评价工作中，表现为“双重评价”。即新土地使用条件下的土地价格和原土地使用条件下的土地价格应分别下达，差额部分作为补缴额。有些客户认为可以直接评估底价，而土地补价的金额=评估底价的建筑面积。这种理解实际上忽略了容积率差异对房价的影响。因为土地面积超过建筑面积的前提不变，其实质是增加容积率。当容积率大幅增加时，底价的差异依然明显，尤其是在商业用途上。因此，我们理解容积率对底价的影响，也理解相关文件中“双重评估”要求的必要性。2、容积率校正系统的编制在土地评估实践中，市场比较法和基准地价修正法经常会遇到容积率修正问题，包括将可比案例修正为委托案例的容积率条件，或将基准地价水平的平均容积率修正为委托案例的容积率条件。非常有必要发布一个合理的、可操作的音量校正系统。在研究结果的基础上，可以很容易地编制一套体积率校正系统。例如，住宅使用的建筑面积比在1和2.5之间。在获得本节容积率与房价函数关系的基础上：y=527.872-2708.2x 10103，插入本节其他容积率