汪正平商品房买卖合同纠纷

1/8汪正平商品房买卖合同纠纷汪正平商品房买卖合同纠纷重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第566号上诉人（原审原告）汪正平，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，重庆市XX县人，住重庆市XX县。被上诉人（原审被告）重庆市金灿房地产开发有限公司，住所地重庆市XX区。被上诉人（原审被告）重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司，住所地重庆市XX县。上诉人汪正平与被上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）、重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司（以下简称金灿公司梁平分公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市梁平县人民法院于2009年112/8月13日作出（2009）梁法民初字第2333号民事判决。汪正平对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院审理查明原告汪正平与被告金灿公司梁平分公司于2007年9月28日订立重庆市商品房买卖合同，原告从被告处购得梁平县梁山镇人民西路（中央星城）第2幢1单元702号房屋一套，原告按合同约定向被告支付购房款257362元。该合同第6条约定交房期限为2007年12月31日前。第15条关于合同登记和产权登记约定，甲方（金灿公司梁平分公司）在交付房屋后60日内应办理房地产权证，如因甲方的责任，致使乙方（汪正平）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房款总额，按照人民银行同期贷款利率支付违约金。同时原、被告在商品房买卖合同补充协议第6条就被告因相关部门延期办证是否免责约定如果甲方已向政府不能办理完毕相关手续，而因相关部门未能如期办好造成拖延应除外。被告金灿公司梁平分公司于2007年9月和10月到梁平县国土资源和房屋管理局办理销售开发的中央星城房屋的产权手续，该局因原梁平县丝厂企业改制没有解决好职工的居住问题，有部分拆迁户未搬出，拍卖给中央星城的这块土地，没有按时交付给中3/8央星城，致使中央星城也没有将土地出让金交齐，加之当时世纪佳苑开发商逃离，全县集中相关办证人员突击办理世纪佳苑的房屋产权手续，导致该局给中央星城的商品房延迟办证。梁平县国土资源和房屋管理局于2008年12月5日才将原告汪正平所购被告房屋的房产证办下来。一审法院认为，重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司系重庆市金灿房地产开发有限公司依法设立的分支机构，具有营业执照，其从事房地产开发符合法律的规定，原告汪正平与被告金灿公司梁平分公司订立商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。该合同第6条约定交房期限为2007年12月31日前，第15条约定甲方（被告金灿公司梁平分公司）在交付房屋后60日内应办理房地产权证，按合同约定被告最迟应在2008年2月29前为原告办理房地产权证，否则构成违约，被告重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司先后在2007年9月和10月去梁平县国土和房屋管理局办理其销售开发的中央星城商品房的房屋产权手续，且后来又多次前往梁平县国土和房屋管理局办理房屋产权证，证明被告在积极履行合同约定的办理房产证的义务，后因梁平县国土和房屋管理局的原因被告未能按时将证办理交付原告，按照原、被4/8告商品房买卖合同第15条和补充协议第6条的约定，被告因相关部门的原因未能如期办证也不应承担违约责任，故原告要求被告给付逾期办理房地产证的违约金的诉讼请求，不符合合同约定，该诉讼请求依法应予驳回。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四、第一百三十条、中华人民共和国合同法第四十四条、第六十条、第一百九十一条之规定，判决驳回原告汪正平的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。汪正平不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、依法撤销原判；2、判令被上诉人连带支付上诉人违约金元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由1、原审认定事实不清。（1）、认定相关部门的原因未能如期办证的事实是以刘圣权的调查笔录，而该笔录是依被上诉人的申请进行，该申请不符合证据规则第18条的规定；调查人员是一名审判人员和书记员，应为两名审判员；证人未到庭作证；房管局不接受办证是因为被上诉人未取得土地使用证；被上诉人没有证据证明其向房管局提交了办证的全部资料；因此2007年9月和10月被上诉人去办证是没有根据的，只是在2008年12月5日前去过一次就将证办下来了。（2）、相关部门办证延期的前提是被上诉人已向政府部门办理完毕相关手续，而本案被上诉人并未提5/8供办理完毕相关手续的证据。（3）、上诉人领取房地产权证是被上诉人履行义务，而本案是违约之诉，上诉人没有明确放弃。2、原审适用法律错误。未适用合同法121条及民法通则116条的规定。金灿公司及梁平分公司答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。（1）、被上诉人在一审中对自己无法取得的证据申请法院依职权调取，符合法律规定；证人刘圣全的证词应当代表梁平县国土和房管局；（2）、被上诉人是在合同约定的期限内申请有关部门办证的，造成未按期办证是有关部门的原因。二审中，汪正平的委托代理人陈清桥、金灿公司以及梁平分公司的委托代理人何勇对一审法院认定的事实各自陈述了意见及理由，均没有提供确实、充分的证据一审法院认定的事实，故本院对一审法院认定的事实予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对汪正平的上诉理由，本院综合评判如下汪正平与金灿公司梁平分公司于2007年9月28日6/8订立的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应当合法有效；双方当事人应按照合同约定全面履行义务。按照合同第6条约定金灿公司梁平分公司的交房期限为2007年12月31日前，而第15条约定金灿公司梁平分公司在交付房屋后60日内应办理房地产权证，因此金灿公司梁平分公司为的代理人办理房地产权证的时间最迟应在2008年2月29日前，否则构成违约；而金灿公司以及金灿公司梁平分公司提供的证据，以及一审法院依金灿公司梁平分公司的申请调查的证据均能证明其2008年2月29日前到梁平县国土资源和房屋管理局办理其销售开发的中央星城商品房的房屋产权手续，导致汪正平购买的房屋未能按时取得房屋产权证不是出卖人金灿公司梁平分公司的原因，按照汪正平与金灿公司梁平分公司签订的商品房买卖合同第15条和补充协议第6条的约定，金灿公司梁平分公司因相关部门的原因未能如期办证不应承担违约责任。一审法院在举证期间内依照金灿公司梁平分公司的申请收集的证据符合民事诉讼的相关规定，汪正平上诉称该申请不符合证据规则第18条的规定的理由不能成立。综上，汪正平要求金灿公司以及金灿公司梁平分公司给付逾期办理房地产证的违约金的诉讼请求