物业管理举案说法之二.ppt

2004年11月2日，万科集团审计法律部张春丽举了一个物业管理的例子，他说法律风险无处不在，经理和员工不一定要懂法律，但他们必须意识到法律风险。要树立法律风险意识，不能到处照搬，不敢越界。相反，人们应该清楚地认识到这些规则，警惕风险，并牢记所有工作都有法律问题，特别是那些与客户和诚信有关的问题，这些问题直接影响到公司的安全和生存。一个人永远不应该掉以轻心。大雪，警告，案例研究参考条例民法通则，民事诉讼法，合同法，著作权法，商标法，广告法，物业管理条例，物业管理费，课程描述，法律环境权威，物业公司业主区域差异。物业管理与法律，“群体现状”的意识仍需加强。地区差异相当大。1.安全2。俱乐部3。车辆4。维修基金。知识产权。1.所有者2。业主大会。业主委员会3。员工4。政府主管部门。伙伴6。普通民事科目7。其他。物业管理的法律风险无处不在。案例1。a小区保安接到居民王家忠的报警信号，赶到小王家门口，但没人开门。保安不敢随意进入，所以他在门口等了大约十分钟。主人回去工作后，发现他的家被偷了，老人被杀了。经过公安人员的调查，小偷犯了罪，在保安人员等候期间逃跑了。业主要求物业公司赔偿损失。【案例2】:23时，保安在B小区24小时巡查时，发现居民徐先生的房子里有异常声音。他们非常吃惊，撞上了门。然而，他们发现徐先生正在家里做实验，并被突然进屋的保安人员吓坏了。结果，他手里昂贵的实验物品掉到地上摔坏了，他们要求物业公司赔偿。(1)安全管理，(2)问题：在两种情况下：物业公司是否有任何管理失误，是否应该承担赔偿责任，为什么？案问题分析，物业公司应该或应该对社会上的意外和盗窃承担多少责任？(1)安全管理，(案例问题分析)，案例 1:厦门：8岁儿童溺死人工湖游乐财产赔偿3.1万元。虽然娱乐场所在湖西南的水库和花坛的围栏上设置了警示标志，起到了一定的安全保护作用，但在实践中这些保护仍不足以消除未成年人的安全隐患。2)儿童在水库溺水后，游乐设施没有得到足够的重视，保安在检查时没有发现叶薛斌在湖边玩耍。换句话说，娱乐性物业未能履行必要的注意义务，并且在管理方面存在疏忽。一、安全管理，案例问题分析，上海案例2；一名被杀的四人歹徒自由出入住宅，赔偿10万元。歹徒用他的工具顺利进入了住宅区。犯罪后，他以同样的路线走出住宅大门，第二次进入犯罪现场。成岑家族的四名成员都被杀害了。歹徒王勇浑身是血和汗水。他很紧张，但能够“安全地”走出住宅区的大门。这是住宅物业的错。2.犯罪发生后，公安机关发现监控设备、报警装置和对讲机都没有用，不能使用。(1)安全管理，(案例问题分析)，案例3厦门：驱蚊化粪池物业公司未能证明它不是的错，以补偿130000厨师牟林去了59店隔壁餐厅过道化粪池井盖时，他接了电话，下意识地点燃了打火机，以烟雾赶走蚊子。化粪池突然爆炸，导致他70%的身体烧伤和6级残疾。1)安全管理。案例问题分析，案例4天津：第虽然原告财产被盗在一定程度上与被告的物业服务管理有关，但不存在直接的因果关系。一、安全管理，案问题分析，1:责任分析。首先，是否承担责任以及责任的大小：关键是物业公司是否有任何义务但不履行，是否有任何过错。2.物业管理企业的义务来源：1)法律2)合同3)承诺条例：物业管理条例第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业管理企业不履行物业服务合同的约定，给业主的人身和财产安全造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。(1)安全管理，(2)举证责任观点：在一定时间内，一个财产必须证明它没有过错，否则就推定它有过错，必须承担法律责任。条例：民法通则第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置或者悬挂物倒塌、脱落或者坠落，给他人造成损害的，其所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。(1)安全管理，(2)法律义务：安全预防措施：协助处理安全事故：采取紧急措施，协助救援，协议义务。3.在没有明确协议的情况下，合理审慎的管理义务：1)识别2)系统3)设备的正常运行3)证据的保存1)安全管理，案例问题分析问题1)面对非法装修，物业公司的管理义务是什么？2.物业公司是否有义务/权利起诉装修违规者？3.费用：1)我可以收取装修管理费吗？物业管理费有重复收费吗？2)我能从通票费中赚钱吗？3)不装修要收费吗？(2)装修管理，(问题)(分析)，分析：1)物业管理企业的管理义务：1)法定：停止申报2)协议：起诉其他2，收费：1)不得违法2)必须有依据，2)装修管理，(问题)(分析)，(问题):1，使用前的批准，轻程序2，不明确的范围：a将不属于维修基金的维修基金费用b将属于维修基金的维修基金费用的物业管理费用3，维修基金的运作是不符合合同的协议。4.证据的保存。维修基金问题分析，分析: 1 .实体合法性：1)范围：公共部分、共享设施2)大修理和小修理2)程序合法性；2004年2月，一家物业管理公司的两名建筑经理与两名外国歹徒勾结，以检查燃气管道安全为名，敲开业主的家门，持刀抢劫房屋。如果业主受伤并遭受财产损失，业主向法院提起诉讼，要求物业公司赔偿财产损失和精神损失，并退还一年5000元的物业管理费。物业公司认为，该公司不承担责任，应直接起诉这两名经理。问题1。甲公司对其员工的行为负责吗？本案的责任主体是谁？四、本公司及其员工，案问题分析，案2:保安员甲于2003年11月1日加入本公司，而本公司尚未为他购买保险。2004年1月5日，保安a出现以下情况，公司是否承担责任？如果你承担责任，你能在承担责任后向相关人员索赔吗？1)工作期间和训练后，甲、乙双方进行武术比赛。结果，A被乙一打成了蔬菜。2)在工作中，在没有公司安排的情况下，A主动去楼顶帮助清洁工收拾行李，从楼上摔了下来。3)下班后，在回家的路上，甲被一名机动车驾驶员丙撞倒，在10级时致残。问：甲的情况是否属于工伤，公司是否应该承担相关责任？如果公司与它签订的协议强调因员工不遵守公司纪律而造成的损失应由自己承担，此时公司是否可以免除责任？四、本公司及其员工，案问题分析，分析11、员工受到他人(或因自身原因)侵害，遭受损失。法律法规：劳动者在劳动活动中遭受人身伤害的，用人单位应当承担赔偿责任。如果雇佣关系以外的第三方对雇员造成人身伤害，赔偿权利人可以要求第三方承担赔偿责任，也可以要求用人单位承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三方索赔。-最高人民关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 (-20040501)无效合同(条款)法律、行政法规、地方法规、部门法规、地方法规、公司和员工，案例问题分析，分析22。因故意或重大过失而侵害他人或造成损害的员工应与雇主承担连带责任。如果雇主对赔偿负有连带责任，他可以向雇员索赔。-最高人民关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 (-20040501)，4。该公司及其员工，案问题分析，休息5分钟，案为业主骗取保险金。2004年2月23日，当一个住宅区的业主开车进入停车场入口时，停车场的服务员办理了车辆放行手续。另一个主人的孩子(3岁)在保姆的引导下经过岗亭。保姆没能好好照顾孩子。这个孩子突然跑进岗亭，按下了大门的控制按钮，导致大门突然落下，被撞汽车的挡风玻璃被损坏。为了减少子女父母(社区业主)的损失，财产公司隐瞒事实，并在后处理过程中向保险公司索赔。注：物业管理公共责任保险已在该住宅区实施。(5)同业主，(案例问题分析)，问题：1。在这种情况下，房地产公司的做法有什么问题，有什么风险？2、在物业管理中，哪些环节容易侵犯业主权利，导致诉讼和重大投诉？我们应该如何逃避？与业主一起，物业公司起诉邻居关系中的其他业主帮助业主、超越警戒线、骗取保险和提供免费增值服务。物业公司和业主一起起诉了另一个业主。与业主一起，物业公司侵犯了业主的利益，1。违反合同，承诺。2.侵权：隐私权和版权知情权：单方公布支付标准、拒绝支付管理费、拒绝支付关键监管权3。不公平的利润，不合理的管理。同业主，案例问题分析，分析：1。所有者权利的来源-公司义务的来源：法律、合同、承诺2。客户满意度与风险控制的平衡：权利与义务的对等：例如，喜洋洋会员和免费卡会员，他们的权利应设定相应的限制。五、与业主、案问题分析，案:a小区有一个公共设施，已经使用了10年，处于不安全状态。房地产公司决定更新它。它于2003年9月开始征求所有业主的意见，并获得了4/5业主的同意。这部分业主支持更新，并表示愿意承担费用。工业委员会也表示同意，工业委员会与工程队签署了一份建筑合同。项目完成后，管理处主动向工程队支付相关款项。活动结束后，管理处与所有业主分享并收取了款项，1/5的业主拒绝付款。同业主大会/行业委员会，案问题分析，问题：1。如果你是五分之一业主的代表，你怎么能给物业公司不付款的法律理由呢？2.如果你是管理处的代表，你如何能收回所有的钱并给出合法合理的理由？3.日常管理中的哪些环节必须得到行业委员会的批准，哪些环节必须得到业主大会的批准？6.业主的为了活跃经营，物业公司引入了三个合作伙伴：1)与公司a租赁房屋。公司a定期支付租金，无论输赢。3)与丙公司共同建立健身中心，双方同意派遣正式员工代表健身中心对外合作，共担风险，各获50%利润。(2)与B公司商定，B公司应承担所有责任并负责运营，但管理办公室应提取其月收入的40%。为明确乙方的收入，管理处代表乙方向客户收取费用，并出具管理处收据。问：上述三种合作方式的风险是什么？应该如何避免？与合作伙伴案例问题分析，问题: 1。合作中小环节的风险防范存在漏洞：1)发票管理；2)对外宣传；2)类似问题：绿化业务外包人员侵权；分析：1。连带责任。国内外合作关系及内部合作协议的法律效力。3.证据意识。7.与合作者，案例问题分析，休息5分钟问题: 1。如果政府主管部门不采取行动，业主再次投诉，该如何处理？物业公司的义务是什么？2.物业管理中哪些环节需要政府主管部门的批准？批准和备案的有效性？3、水电公司是否有权要求物业公司收取水电并承担差价，物业公司如何处理？同政府主管部门，问题分析，分析: 1。政府的不作为和公司的行为；2.公司行动：通知停止报告：有效报告，保留证据；3.审批和备案的有效性和灵活性。4、水电公司的行为不是政府行为。与物业公司相比，业主是平等的法律关系主体。1)设备可行性2)拒绝签署无条件委托合同3)拒绝签署一揽子购销协议。8.与政府主管部门，问题分析，案例:一家物业公司为了宣传，向员工索要照片。员工小李提交了一张自己创作的照片，并将其用于宣传活动。后来，乙公司向甲公司提出，图片的版权属于乙公司，甲公司应适度并赔偿因其侵权而造成的损失。甲方认为自己获得的图片来源合法，不存在侵权行为。