2014版商品房买卖合同有关条文说明

2014版商品房买卖合同有关条文说明 苏州市商品房买卖合同封面工商备案号本合同格式文本已经江苏省苏州工商行政管理局备案后获取的备案号。编号：苏房商XX合同XXXXXXXXXXXX商品房买卖合同的编号按照唯一性的原则，由7个汉字和12个阿拉伯数字组成。“苏”表示苏州市，“房”表示房地产，“商”表示新建商品房， “XX”为汉字，代表商品房所在行政区域，如“姑苏”代表姑苏区、 “吴中”代表吴中区、“相城”代表相城区、“高新”代表高新区（虎丘区）；“园区”代表工业园区；右端“XXXXXXXXXXXX”中前8个阿拉伯数字表示合同打印日期，后4个阿拉伯数字表示当日合同打印的顺序号。 苏州市商品房买卖合同正文第一部分 合同主体出卖人部分反映的是出卖人以及委托的销售代理机构的名称及基本信息。提示：按照国家相关法律法规之规定，代理销售本市范围内商品房的房地产中介机构，应依法取得工商营业执照并经市住建局备案，代理销售商品房时必须向买受人出示销售委托书以及相关证明材料。买受人部分 反映的是合同当事人中买受人主体（购房者）的姓名（名称）、家庭成员及未成年人的基本信息，由买受人据实提供，出卖人应当查验原件。提示：买受人为自然人的，务必选择【本人】并在姓名栏载明全名；买受人为非自然人的，务必选择【法定代表人】并在姓名栏载明全名。买受人可以对产权份额进行约定。法定代理人必须是中华人民共和国民法通则规定的，可以全权代理未成年人或者无民事行为能力人、限制民事行为能力人进行民事活动的人员或机构。第二部分 合同标的物买受人所购买的商品房为【现房】【预售商品房】。买受人所购买的商品房已具备法律、法规规定的销售（预售）条件，经苏州市住房和城乡建设局批准上市【销售】【预售】，【商品房屋初始登记证明】【商品房预售许可证】编号为 。国有土地分割证编号为 。提示：凡未公示在“苏州房产信息网”（www.szfc .）或“苏州市区商品房销售网上管理系统”网站上的商品房，一般情况下尚未通过房产行政主管部门的预售许可或现售备案。第二条（买受人所购商品房的基本情况）买受人向出卖人购买上述项目公安门牌号为 的商品房（以下简称该商品房），所属自然层为 层（主管部门提示：如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，所属自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次）。房屋竣工后经有关管理部门批准，本款所列地址、幢号、室号发生变化的，以经有关管理部门批准的为准。 该商品房用途为 ，属 结构，所属楼宇主体建筑自然层数为地上 层，地下 层。本条款要求出卖人必须按照公安批准文件，在空格处载明该商品房的公安门牌详细编号，商品房用途以建设工程规划许可证及其所附图件等批准文件明确的规划设计用途为基准，分作住宅和非住宅两大类。为方便查询、统计，将住宅分为公寓（专指4层及4层以上的楼宇式住宅。包括俗称的空中别墅、叠加别墅）、低密度住宅（专指13层的低层住宅）、别墅（专指规划设计批准文件上明确为13层的别墅）、其他（专指规划设计批准文件上明确配属于住宅的地下室、半地下室等辅助房屋），将非住宅分为商业服务用房、经营用房（包括写字楼）、工业用房、仓储用房、车库（包括汽车库、自行车库）、其他（专指规划设计批准文件上明确配属于非住宅的其他房屋，包括地下室、半地下室等）；别墅则细分为独立别墅、联排别墅。提示：地上自然层数、地下自然层数、所属自然层数，均应按照房产测量规范及苏州市房屋权属登记面积计算规则的规定来描述。其中：地上自然层数、地下自然层数和室内地坪0以上的所属自然层数，一般用正整数来描述；室内地坪0以下的所属自然层数，用负整数来描述。对于规划设计批准文件明确的套内空间跨越两楼层及两楼层以上楼层的整套商品房，一般应以正门所在的自然层数来作为该商品房的所属自然层数；半地下室的所属自然层，一般描述为零层。该商品房是住宅的，【符合】【不符合】日照标准。如果该商品房不符合日照标准的，双方约定处理方式为： 。 本条款是买卖双方对住宅项目日照标准的约定。根据中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范的规定，大城市住宅日日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时。该商品房为【毛坯房】【全装修房】，装修及设备设施标准见附件七和附件八。该商品房共有 个阳台（ 个封闭式， 个非封闭式）。提示：全装修房必须在合同附件八中详细约定装修标准。第三条（抵押情况）与（出租情况）1、与该商品房有关的抵押情况为： 。（1）、该商品房或该商品房所分摊的土地使用权未设定抵押；（2）、该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：_，抵押登记部门为：_，抵押登记日期为：_。 出卖人保证在房地产初始登记时已注销该商品房原由出卖人设定的抵押权。物权法、中华人民共和国担保法及城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）规定，出卖人经抵押权人同意，可以出售抵押的房地产。但是在办理房地产初始登记时买受人必须注销该商品房设定的抵押权. 2、该商品房的租赁情况为下列第_项。（1）、出卖人未将该商品房出租。（2）、出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【买受人不是该商品房承租人，承租人已放弃优先购买权】。_。本条款根据合同法和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）关于出卖人出售出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权的规定。 第三部分 房价款和付款方式 第四条（计价方式和价款）买卖双方同意按照下列第 种方式计算该商品房价款（该商品房如是装修房的，总价款包含房屋全装修款，下同）：1、按照建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房的总价款暂定为 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（_元）。2、按照套内面积计算，根据本合同第二条载明的套内面积，该商品房的总价款暂定为 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（_元）。3、按照套（单元）计算，该商品房总价款为 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（_元）。根据销售管理办法中“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定，本条提供了按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按套计价等三种方式，既适用于期房，也适用于现房，买卖双方必须协商一致后选择其中一种计价方式。第五条（付款方式）买受人选择下列第 种付款方式，具体付款方式及付款期限见附件三： 1、一次性付款。2、分期付款。3、贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的 _ ，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人【自行选择贷款银行】【同意向出卖人指定银行申请贷款（出卖人指定银行为 ）】，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。 因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后 日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起 日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同第四条约定房屋总价款的 向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起 日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款 %向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于 日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。本条款是买卖双方关于该商品房付款方式、付款期限的约定。提供了一次性支付、分期支付、贷款方式支付等三种付款方式，买卖双方必须协商一致后选择其中一种付款方式。提示:具体的付款方式及付款期限买卖双方可以在合同附件三中作详细约定。采用贷款方式支付的买受人应详细了解合同条款约定的具体内容,买卖双方应履行各自的义务和承担的相应违约责任。选择贷款方式支付时，合同打印一式四份（买受方留存、出卖方留存、房屋权属登记机构留存、贷款银行留存），选择另外两种支付方式合同打印一式三份（买受方留存、出卖方留存、房屋权属登记机构留存）。第七条（买受人逾期付款的违约责任）买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：（本条第1款和第2款不作累加处理）1、逾期在_日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之 的违约金，合同继续履行；2、逾期超过_日（该数字应当等同于本条第1款中的数字）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起 日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的 向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款中的对应比率），合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照本合同第五条或附件三约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。本条款是买卖双方关于买受人逾期付款违约责任及处理方式的约定。逾期付款既有可能是买受人有意无意等主观原因所造成，也有可能是买受人不能获准购房贷款的客观原因所造成。买卖双方务必协商一致后分别进行约定，同时将约定的逾期付款天数、逾期付款违约金比率数在相应空格处载明。提示：对于逾期超过约定时间，而买受人愿意继续履行合同、且经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按本条第2款的约定处理，不能将第1款中的违约金进行累加处理。为体现公平，按照对等原则，买卖双方约定的逾期付款天数、逾期付款违约金比率数应当与本合同第二十条约定的逾期交房天数、逾期交房违约金比率数保持一致。第五部分 房屋质量和房屋保修第十二条（房屋保修责任）出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据建设工程质量管理条例、商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定和房屋建筑工程质量保修办法等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计）【100元】【_ 元】的误工费。（本条适用于出卖人在保修期内由出卖人进行或出卖人委托施工单位、物业服务单位进行的维修活动，不包括在保修期外的维修活动）。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起,为期2年。在保修期内如该商品房装修发生质量问题的, 出卖人负保修责任。出卖人对与该商品房有关的共有部分的保修期自房屋所在地的房产行政主管部门核发商品房交付使用通知书或建筑使用证（建筑临时使用证）之日起计算。既有建筑使用证，又有建筑临时使用证的，以建筑临时使用证核发之日起计算。本条款是关于房屋保修责任的条款。商品房自出卖人向买受人交付之日起开始计算保修期，各个部位的保修期限、保修责任均在住宅质量保证书予以明确，买受人应注意阅读。第六部分 房屋交付及所有权转移第十六条（房屋交付条件）该商品房交付时，出卖人应向买受人出示商品房交付使用通知书或建筑使用证（建筑临时使用证），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。本条款是对房屋交付时出卖人应当出示的有效证明材料。商品房交付使用通知书或建筑使用证（建筑临时使用证）出示其中任何一个都是有效凭证。第十七条（房屋交付时间）出卖人定于 年 月 日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。提示：本条款的约定时间将作为本合同第二十条逾期交房违约责任的期限依据。第二十条（逾期交房的违约责任）出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（本条第1款和第2款不作累加处理）1、逾期在_日之内（该数字应对等于本合同第七条第1款中的对应数字），自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应对等于本合同第七条第1款中的对应比率）的违约金，合同继续履行；2、逾期超过_日（该数字应对等于本合同第七条第2款中的对应数字）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起 （该数字应对等于本合同第七条第2款中的对应数字）日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的 （该比率应对等于本合同第七条第2款中的对应比率）向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于本条第1款中的对应比率）的违约金，合同继续履行。为体现公平，按照对等原则，买卖双方约定的逾期交房天数、逾期交房违约金比率数应当与本合同第七条约定的逾期付款天数、逾期付款违约金比率数保持一致。第二十二条（逾期办理权属登记的违约责任）因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起【90】【 】日内取得房地产权属证书的，买受人可按下列第 项处理：1、出卖人继续完成申领权属证书，并按本合同第四条约定房屋总价款的【2%】【 %】向买受人支付违约金；2、出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的【万分之三】【万分之 】向买受人支付违约金；3、 。本条约定的办理房地产权属证书的期限届满后超过【180】【 】日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理权属证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】【住房贷款基准利率】计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的【2%】【_%】向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。该商品房符合本合同约定的交付使用条件的，因买受人原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领房地产权属证书，经出卖人书面催告后买受人在三个月内仍未履行，致使该商品房的房屋他项权证不能及时提交给贷款银行，每延期一日，买受人按其获得的实际贷款总额的【万分之三】【万分之 】向出卖人支付违约金；经出卖人书面催告后买受人超过【180】【 】日仍未履行的，出卖人有权可以解除合同，买受人应承担违约责任。提示：本条款约定的办理房地产权属登记证书的期限、以及逾期办理的违约责任由买卖双方自行约定。第七部分 前期物业服务和临时管理规约第二十三条（前期物业服务）4、该商品房前期物业管理公共服务费为 元/平方米月，公共能耗代收代交费预收【住宅【300（不带电梯）】【500（带电梯）】【非住宅 】元/户半年，按实分摊，多退少补。室外汽车车位停放费【100】【120】【 】元/个月，业主拥有使用权的汽车车位停放服务费【30】【40】【50】【60】【 】元/个月。上述除公共能耗代收代交费外的其他收费在业主大会成立前，因服务成本变化需要调整的，按照省、市物业服务收费管理办法相关规定执行。提示：物业费标准必须在商品房合同中明确，不明确的由开发单位承担，这是省物业条例的规定。6、根据苏州市物业服务收费管理实施细则（苏价规字20144号）第十条、第十六条规定： 本商品房属于【普通住宅】。买受人办理交付手续后未入住或未使用的，实际未入住或未使用超过24个月的按24个月，少于24个月的按未入住或未使用的实际时间，期间物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳，公共能耗代收代交费由买受人按照分摊数额按时交纳。实际未入住或未使用超过24个月的物业公共服务费优惠标准由买受人与物业服务企业协商确定，业主大会成立后的优惠办法由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。 本商品房属于【非普通住宅或非住宅】，其中物业公共服务费按照合同约定标准的【100%】【 】由买受人交纳，公共能耗代收代交费由买受人按照分摊数额按时交纳。 非普通住宅指的是各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等房屋；非住宅指办公用房、厂房、经营性用房等房屋。提示：以上条款是依据苏州市物业服务收费管理实施细则（苏价规字20144号）的相关要求，开发单位在与购房人签订本合同前，必须明确本物业属于什么类型，是住宅还是非住宅，是普通住宅还是非普通住宅，因为不同类型的物业，其物业服务收费的标准是不一样的。实施细则对非普通住宅和非住宅有定义，除此之外应视为普通住宅。具体由开发建设单位依据项目规定指标准确界定，作为合同的重要内容之一，开发建设单位承担提供准确信息并与购房人共同确认的义务第二十四条（临时管理规约）为使买受人及其他业主合理、安全地使用该商品房及其附属设施，出卖人已制订了临时管理规约（见附件五），买受人承诺自觉履行该临时管理规约，违反临时管理规约的，买受人应承担相应的责任。 提示：临时管理规约是开发单位依据示范文本和项目具体情况制订，应当在签订本合同前交由购房人阅读，对针对本项目特点的特殊规定，应当指导购房人阅知。第八部分 出卖人承诺第二十七条（销售广告）出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。提示：销售广告能否作为合同条款，通