战略发展中心项目发展管理流程（修改稿）

江苏高丽集团有限公司文件名文件号总帐/B-06-02项目开发管理系统版本A/1页数总共15个发布日期2010年9月1日编制部门：战略发展中心编写人：雷宇审核人：任永诚批准人：任永诚目的为有效规避项目开发风险，确保项目开发的效率和效益，规范集团项目投资决策程序，特制定本制度。2适用范围适用于集团开发项目投资。3术语或定义3.1土地拍卖挂牌制度：指土地资源出让和出售的国家招标、拍卖和挂牌制度的简称，具体指国家在土地出让或出售程序中有关“招标”、“拍卖”和“挂牌”交易的政策或规定。责任4.1集团董事会负责批准拟投资项目的内部项目立项、项目谈判工作组、项目谈判计划和项目投资协议。4.2投资管理委员会负责项目谈判计划的审批和指导，参与项目谈判工作，负责项目投资协议的审查。4.3战略发展中心负责项目并组织项目调查和可行性报告的编制，牵头组织项目谈判；负责土地征用、拍照、挂牌、退市的后续工作。4.4财务管理中心负责项目投资预算和财务分析；项目签约后负责项目公司登记和税务登记相关工作。4.5产品研究所参与项目研究，准备产品定位研究报告，组织概念项目规划和设计。4.6预算和合同部负责编制可行性研究报告费用，配合财务管理中心完成经济可行性分析。4.7法律事务中心负责修订项目投资协议的相关文本并进行法律审查。5工作程序5.1发展计划a)战略发展中心应根据公司业务发展目标制定具体的项目发展计划，并按计划实施项目发展工作。b)根据公司要求和实际项目开发进度，修订项目开发计划。c)项目开发计划和修订必须提交给集团董事会主席批准。5.2项目前调查参见组前期市场调研制度。其中，如果是项目信息提供者提供的项目信息。在进行现场调查和初步市场调研之前，战略发展中心应尽可能要求项目信息提供方按照项目信息表的相关要求提供具体的项目信息和资料，进行初步分析和判断。5.3项目选址调查战略发展中心在完成项目的初步市场调研并提交董事长审批后，将对项目进行进一步的现场调研，与当地政府沟通清楚并明确意向后，编制项目现场调研报告，提交董事长，并安排董事长进行现场调研。该批准应视为对项目选址的确认。选址确定后，进入项目评估决策阶段和项目谈判协商阶段。5.4选址通风项目选址经集团总裁确认后一周内，战略发展中心将组织由公司财务管理中心、产品研究所、预算合同部、汽车事业部、法律事务中心等相关部门参加的项目选址简报会，介绍项目选址情况并提供相关信息。公司相关部门应开始介入项目评估决策。在选址和通风后，开始项目概念规划设计、项目经济评价和项目专题研究。5.5概念设计a)战略发展中心将及时安排产品研发在选址和通风后，预算与合同部及时对项目所在城市的成本和成本市场进行调查，并根据项目清单问题的调查结果和概念规划设计的结果计算和分析项目成本。集团财务管理中心与预算合同部、汽车业务部、战略发展中心合作，在完成项目成本分析的基础上，对项目进行全面的经济分析和评价，同时研究和准备项目的财务资金。5.7特殊研究根据项目的具体情况，项目的专项研究工作包括(不限于)以下项目：a)库存问题调查。集团战略发展中心对项目进行详细的库存问题调查，了解和分析研究项目涉及的相关政策、法规和程序、申请审批和建设成本，以及项目现状和市政条件等影响项目的主要问题。b)特殊市场研究。市场部将进行进一步的项目市场调查和分析。5.8项目讨论战略发展中心应根据部门间协调交流的需要，适时组织专题研讨会，交流阶段性研究工作，评估分析初步研究成果。5.9可行性研究报告项目评估和决策阶段的主要工作基本完成，项目讨论基本达成一致后，将形成项目可行性研究报告，具体分工如下：a)战略发展中心将在项目前期牵头收集和整合专项研究资料，负责收集、整理和确认项目的行政和运营收费标准，调整和确认与项目相关的“问题清单”的内容。b)集团战略发展中心、产品研究所和市场部确认计划的经济技术指标和项目说明。c)预算合同部和财务管理中心编制的可行性研究报告中的投资估算(包括非工程费用)。d)集团战略发展中心牵头编制完成项目可行性研究报告。项目可行性研究报告应提交集团董事长审批，同时确定项目可行性研究目标成本。5.10项目谈判a)项目可行性研究报告经集团董事长批准后，董事长应指定相关人员组成项目谈判工作组，负责项目谈判工作。b)集团项目谈判工作组成立后，应指定项目谈判计划，并在项目意向谈判前提交投资管理中心和集团董事会主席审批。c)项目谈判初步意向达成后，集团法律事务中心根据相关研究资料起草意向协议的相关文本，报投资管理中心和董事长批准后，提交项目谈判小组谈判使用。d)项目投资协议的签署需要集团政策和法律事务的会签、董事会副主席的审核和董事会主席的批准。5.11项目公司的成立a)项目合同签订后，战略发展中心应提交项目公司注册计划(包括公司名称、注册资本、股东、董事、监事、章程等。)根据协议的要求，并提交给政策和法律部会签的财务副总裁、董事会副总裁和董事长审批。b)项目公司注册由战略发展中心牵头，财务管理中心协调。5.12土地使用权的取得a)项目投资合同签订后，战略发展中心应跟进投资合同中约定的事项，督促在获得政府确定的相关上市文件后，将召开项目用地退市研讨会，对退市进行准备和讨论，研讨会结果将上报集团董事长审批，最终决定是否将项目用地退市和退市原则。(c)土地除名在做出最终的摘牌决定后，应根据政府对招标文件的要求和集团确定的原则，及时协调准备相关的摘牌文件和资金，投标申请书、投标申请表、营业执照复印件、房地产开发资质证书(另有规定的除外)、法定代表人身份证复印件(或委托书复印件和委托代理人身份证)，交纳投标保证金。 组织参与土地退市，成交确认书代表公司签字，国有建设用地使用权出让合同 10天内与转让方签字。相关文件项目可行性研究报告编制指引(附件)7相关记录项目调研信息表投资协议审批表附件一：项目可行性研究报告编制指南一、项目决策的背景和总结1.外环境1.1城市发展规划与地块的关系及其对项目发展的影响，如：交通快速公交系统的规划与建设、城市功能的规划与布局、地方区域发展的重点、政府重大政策的走向等。1.2地块所在区域在城市历史、经济、文化和战略发展中的地位；1.3项目的由来及其特殊的政治或文化背景，如危房改造、高新区配套住宅、文化公园、政府重点项目等。2.内部因素2.1项目启动对公司未来几年(一般为3-5年)发展战略的意义及其在公司发展中的地位(是否为核心项目)；2.2公司进入重点区域市场，项目布局合理，将对提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大公司社会影响力起到一定作用。2.3从项目投资回报率和可持续运营的角度描述项目的重要性。二。项目概述1.包裹位置城市地理位置、行政区域、非行政区域经济开发区、商业金融区等。包裹所在的地方。(附图：项目所在城市的面积图标明地块的位置、与标志性市政设施和建筑的相对位置和距离，以及地块的定性描述。)2.包裹现状2.1四个界限；2.2地势平坦，自然海拔，与周围地形相比；2.3地面现状，包括是否有沟渠、深沟、池塘和高压线等对开发影响较大的因素，并计算由此造成的实际土地面积损失；2.4地面现有居民，包括具体居民人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、建设状况等。以及对拆迁和项目开发进度的影响；2.5地下条件，包括管道、地下电缆、涵洞、地上建筑物的原有桩基、地下建筑物和构筑物等。应注意地面和地下是否有受保护的历史遗迹和历史遗址以及可用的结构。2.6土地的完整性，是否受市政征收土地、市政绿化带、市政道路、风景名胜区、河流湖泊等因素的影响而划分土地；2.7地质条件，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震要求。(附图：平面地形图，标出四条边界及相关数据；地形图，主要反映宗地的地面建筑物、河流、沟壑、高压线等内容；地下条件图，包括地下管道、涵洞、电缆、光缆等。)3.支持项目周围的社区3.1周围3000米范围内的交通条件、教育、医院水平和医疗水平、大型购物中心、主要商业和蔬菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施。3.2专业的支撑地位6、规划控制点6.1总面积、收集用地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；6.2住宅建筑面积、合建面积、合建内容，区分商业和非商业合建面积；6.3综合地积比率及住宅地积比率；6.4建筑密度；6.5高度控制；6.6绿化率等。7.地价土地价格的计算方法，如果有征收，要解释征收价格。根据购买价格，计算总地价和公共地价。8.土地增值潜力初步评价本文从地理位置、土地供应、周边环境和配套设施、市场发展状况、政府规划和城市未来发展战略等方面对土地增值潜力进行了初步评估。9.近期开发和土地储备的利弊。三。法律和政策风险分析1.项目用地取得土地使用权的现行法律程序说明1.1项目土地利用现状土地使用权、其他土地权利、土地使用权的归属，以及项目用地现状的政府文件。1.2规划程序项目是否已经批准，项目主体是否可以变更，项目批准的条件和时间，以及相关政府文件。1.3规划程序项目土地利用规划和土地利用规划的政府文件。1.4土地程序项目地块的征地审批、土地使用权出让合同、拆迁补偿、政府文件。1)项目用地土地使用权取得程序评估：说明取得土地使用权的程序、取得土地使用权所需的工作日、取得商品房用地土地使用权所需的条件、取得土地使用权的风险和控制。2)项目用地土地性质变化评估：土地性质变化程序说明及原因，土地性质变化的政策支持或障碍，土地性质变化所需的工作日。3)政策风险评估：评估政府资源利用和政策变化对项目发展的影响。2.合作方法和风险评估合伙人基本情况：合伙人姓名、主要股东构成、资质等级、业绩能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方主要权利和义务说明、合作风险评估。3.综合评价评估各种法律程序和程序的可操作性、合法性和风险可控性。例如，合同中明显对我们不利的条款及其考虑；控制部分或全部条款中存在的不确定因素；不利和不确定条款可能遭受损失，影响开发进度等。四.市场分析1.区域住宅市场增长状况简要说明区域住房市场、区域住房市场各项指标的增长状况(近3-5年)、城市区域市场各项指标的排名状况和发展趋势。2.该地区供应产品的特点各种等级产品的供应情况、各种等级产品的总体特征、该区域的最佳案例情况、该区域未来2-3年的可用土地情况、产品的供应和类型以及该案例在区域市场中的机会和威胁点。3.区域市场目标客户水平及市场定位研究目标客户层次特征和辐射商圈范围内各种等级的产品，目标群体特征这种情况下，目标客户的确定和市场定位。4.整体市场对案件有重大影响的因素产品特征、关键案例、增长状况、市场容量、消费者特征等。5.产品定位及建议房屋类型、面积标准和不同类型产品的比例。五、规划设计的初步分析规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念和可持续发展概念。六、工程和销售计划1、切断项目建设，取得销售许可证，分别需要工作日提交建设审批。2.项目计划：项目开工和竣工时间及