签订房屋买卖合同前应当注意的八大事项

近期，广州市二手房买卖市场异常火爆，听说天河房产交易登记中心要在开门前两个钟就开始排队，不然拿不到号。房屋买卖毕竟是件大买卖，交易金额巨大，过户手续繁杂，因此，每天都有大量的市民前来宏力君处咨询，问如何规避房屋买卖过程中的风险。其实，在购房的每一个步骤中都隐藏着各种各样法律风险，因篇幅的原因，今天，宏力君就签订合同前看房、查册、办理委托手续三大步骤中应当注意的八大事项给大家分享一下，希望各位在看完这篇文章后能够在签订合同前注意，达到防范于未然的目的。看房1 确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。2 核对房产证地址与房屋所在的地址是否一致。法律风险提示：仔细核对房产证上的地址是否与所看房屋一致，防止出卖人以好充次，将自己所看好的房屋与实际购买的房屋不一致。律师支招：买方在看房时对房屋内部进行拍照，并在房门前拍照，保留相关证据，如若发生纠纷，则可以提供证据证明。查册买方在签订合同当天必须让卖方提供标的房屋的查册表，核查房屋的基本信息。3核对查册表上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。4 核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生共有人未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了其他共有人的权益，因此会被法院认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。5 查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”的法律风险。6 仔细核查产权面积/购买年限。法律风险提示：在一般情况下，买卖双方会约定过户时税费全部由买家缴纳，那么此时买家则要特别注意查册表中所显示的产权面积和产权登记年限，面积与年限都是影响税率的决定性因素。如果真实情况与产权证登记的情况，买方则可以要求卖方到房管部门调取房屋内档材料，以证明产权的真实情况。7 仔细核查产权性质及土地出让情况法律风险提示：买方应当仔细核查产权的性质，如是经济适用房/解困房/安居房等，在广州范围内，目前仍是不能上市交易的，虽然经济适用房产权证上注明五年后可以上市交易，但广州市暂时未制定经济适用房上市的相关政策文件，所以，该类房产暂时也不能办理过户手续。如果买卖双方签订了买卖合同，合同也是无效的。其次，要注意土地出让的相关情况，如果未缴纳土地出让金的，则业主在上市交易的时候要补缴土地出让金。如果需要补缴的土地出让金较多，而买卖双方在签订合同时未明确约定，则可能引发争端。办理公证委托办理公证委托手续并非二手房交易过程中的必要手续，而且委托公证交易房产存在种种弊端，不过依然有不少业主和买家愿意尝试，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，或者是基于工作等原因无法配合买方办理相关手续而委托第三方办理的卖家。但是，全权委托公证书对于买卖双方而言，均存在很大的风险。8 办理公证委托法律风险提示：对于卖家而言，虽然在委托公证中，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价的现象，甚至出现受托人卷款而逃的情形。对于买家而言，虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被。查封财产，全权委托公证书也无济于事。而且，如果该委托公证书是可撤销的公证委托书，则卖家在收到房款后可以立即到公证处撤销委托，买家便无法办理过户。律师支招：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。对于购房者，如果