物业管理概论课件VIP

,物业管理概论,物业管理概论,为什么会有这堂课？,1、让大家了解什么是物业与物业管理，其的起源发展；2、物业管理的内容，包括各阶段时期的基本内容；3、知晓整体物业管理的框架。,课程背景,物业管理概论,培训完成后，您将要能够：,了解物业管理的概念与起源；知晓物业管理的基本框架与基本内容；能清楚的界定业主与物业企业的关系状态。,学习目标,物业管理概论,请关闭移动电话或设定静音状态；上课中请勿走动、交谈、接听电话；提供真诚的反馈意见；要收获有多少，全看你投入有多深；多互动，多交流，多提问题；信奉“三开原则”：开心、开放、开悟。,课堂规则,学习过程中，遵守以下规则：,物业管理概论,概念与起源,物业管理的内容与环节,物业管理的关系,01,02,03,课程目录,物业管理概论,物业管理起源于哪里？,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,19世纪60年代的英国物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分有一位名叫奥克维娅希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,全国第一家物业管理公司1981年成立的深圳市物业管理公司,全国第一个业委会1991年成立的深圳市天景花园业委会（万科物业管理）,物业一词英文原义是“财产、资产、拥有物和房地产”等，这是一个广义的范畴。在广东、香港、澳门地区“物业”成为对单元性房地产的称谓。,所谓的单元可大可小，一套住宅单位可以是一个物业，一栋楼宇或房屋可以是一个物业，一个小区也可以是一个物业。根据国家职业资格培训教程物业管理基础上的定义，物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,具有使用功能和经济价值的各类楼宇及相关建筑,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,建筑物,设备,用于专门使用方面的，与建筑物相配套的各种设备,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,设备设施,用于公共使用方面的，与建筑物相配套的各种设施,场地,建筑物规划红线范围内的所有土地,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。,广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,狭义的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。-2003年9月1日，国务院物业管理条例,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,概念与起源,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,服务模式,定义,起源,概念与起源,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,服务模式,定义,起源,包干制。即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润等。这种定价方式的实质是市场定价。酬金制。是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。,概念与起源,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,服务模式,定义,起源,混合制。即同一项目内采用酬金制、包干制两种模式。只要在于综合性楼盘。,概念与起源,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,Q1：你所在的项目属于哪种模式？,物业管理的内容与环节,概念与起源,物业管理的关系,02,01,03,课程目录,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,常规性的公共服务,针对性的专项服务,委托性的特约服务,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,（1）客户管理服务（2）共用部位及共用设施设备的维修养护（3）安全服务（4）环境保洁与绿化养护,常规性的公共服务,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,常规服务组图,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,（1）日常生活类（2）商业服务类（3）文教卫体类（4）金融服务类（5）经纪代理中介服务（6）社会福利类,针对性的专项服务,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,日常生活类组图,亲情服务,早教服务,健康服务,颐乐学院,长者服务,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,文教卫体类组图,邻里节,绿之恋晚会,新春送福,海豚计划、奇妙社,红叶行动,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,为满足物业产权人，使用人的个别需要受其委托而提供的服务。是专项服务的补充和完善，当有较多住用人有某种要求时则此项服务可纳入专项服务。,委托性的特约服务,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,全龄段一个房地产开发住宅项目从物业首次接触洽谈开始，到项目正常运营，直至项目退出整个过程节点项目物业服务过程中，服务体系中很多榫接的具体的事项，能够影响项目物业服务品质提供的重点工作,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,物业服务收费,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,洽谈投标,开标中标,交付前3-6个月1.筹建物业服务中心2.编制前期介入方案3.编制承接查验方案4.成品保护，一户一验,交付前0-3个月1.招聘人员，组织培训2.承接查验,签订协议3.运营管理方案、业主手册4.开荒保洁，成品保护5.交付资料及物品6.交付方案，节能改造方案,交付期间1.统筹交付现场2.业主基本信息登记3.汇总反馈,交付后0-3个月1.整改跟进反馈2.装修管理3.完善档案及资料4.成立业主监督组织,交付后1年1.基础服务2.亲情服务3.园区生活服务,业委会成立1.申请2.成立筹备组3.首次业主大会4.业委会备案、刻章,创优1.制定计划，成立小组2.申报3.准备4.现场检查5.经验总结，问题整改,物业费提升1.制定评估报告2.制定提升物业费方案3.提交书面提价报告4.函告全体业主5.确定提价流程6.意见征询回收统计并公布结果7.备案并签订补充协议,项目退出1.申请2.组建小组,制定计划3.沟通协调4.移交5.签订物业服务管理交接验收协议6.人员转岗安排,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,开发建设期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,开发建设期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,前介交付期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,前介交付期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,前介交付期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,前介交付期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,磨合期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,磨合期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,磨合期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,磨合期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,迭代期,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,环节分类,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。-物业管理条例第41条,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,环节分类,物业服务费缴纳时间及收费期限的怎样的？,张先生购得我市一套普通住宅房屋面积90平方，车位两个。2016年12月交付，之后一直未使用，2018年3月开始装修。物业费标准为2.5元/平方/月，车位服务费30元/个/月。请问2017年和2018年张先生分别要交多少物业费。,物业管理概论,物业管理的关系,概念与起源,物业管理的内容与环节,03,01,02,课程目录,物业管理概论,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,一、业主的定义根据物业管理条例，业主即房屋的所有权人。1.按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业，可分为独立产权的业主和共有产权的业主。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,二、业主的权利1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会委员，并享有被选举；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,三、业主的义务1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,一、定义同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,二、业主大会职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,决定第五项和第六项规定的实行，应当经应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,三、业主大会议事规则大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；应业主物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加主大会会议。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主委员会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,三、业主大会议事规则业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会（社区）。业主委员会应当做好业主大会会议记录。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,一、业主委员会的性质和地位业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由全体业主选举产生，经政府批准成立代表全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。通过业主委员会而实现的业主自治是人民群众维护自身利益，自我教育的实践形式与实践活动，是社会民主管理的基础。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,二、业委会的产生1.产生：第一届由物业行政主管部门会同开发单位或物管企业，业主代表组成筹委会，推荐候选人，提交大会选举产生，每届任期三年，期满换届选举。2.设立登记：自选举产生30日内向物业管理行政主管部门办理登记（1）登记申请书（2）委员名单（3）委员会章程,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,三、业委会的组织（1）设委员5-15名,主任1名,副主任1一2名；（2）主任由主要业主代表担任，有热心有威信有能力懂物业管理；（3）聘任执行秘书1名，处理日常事务；（4）主任副主任执行秘书一般为兼职,也可以是专职。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,四、业主委员会委员符合的条件1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、业主公约,、模范履行业主义务；4.热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；5.具有一定组织能力；6.具备必要的工作时间。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,五、业委会的职责1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4.监督业主公约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。,六、业委会的日常工作,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,管理规约的作用,业主委员会与物业管理企业的关系,一、定义依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则。管理规约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,业主委员会的阐述,业主委员会与物业管理企业的关系,二、分类,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,业主委员会的阐述,业主委员会与物业管理企业的关系,业主大会制定（业主承诺）,房地产开发商制定,管理规约,临时管理规约,三、性质物业管理中的一个基础性文件，与物业服务合同、业主委员会章程等构成了物业管理的基本框架，也是物业服务企业进行管理与服务的法律依据和法律文件。,GreentownPropertyServiceGroupCo.Ltd.,业主大会的阐述,业主委员会的阐述,业主委员会与物业管理企业的关系,四、作用1.通过签订管理规约，可以加深业主对物业管理和自治管理的理解和支持。2.管理规约可作为业