重庆主城区房地产市场研究报告课件

重庆主城区房地产市场研究报告,网址：,数据处理股份有限,电话：8传真：,2017年重庆主城区房地产市场研究报告,2018年1月,重庆主城区房地产市场研究报告,数据说明,本年报中的数据统计范围为重庆市主城十区，统计时间为2017年1月1日至2017年12月31日土地数据中，供应数据为土地公示日期统计,房产数据中，供应数据统计口径为项目预售数据，成交数据为项目备案数据，统计口径为建筑面积商品房数据，含住宅、办公、商业、车库，不含保障房及其他性质用房花园洋房数据，含花园洋房、多层及小高层，高层数据，含高层、超高层,重庆主城区房地产市场研究报告,Contents目录,整体市场研究宏观环境土地市场房产市场物业细分研究高层大平层洋房别墅（联排、叠拼、独栋/双拼）办公（写字楼、SOHO、LOFT）商业品牌房企解析销售业绩企业布局市场发展预判2018市场预判,重庆主城区房地产市场研究报告,壹,重庆市场发展特征研究重庆一级、二级市场发展现状如何？1.1宏观环境1.2土地市场1.3房产市场1.4市场小结,重庆主城区房地产市场研究报告,1.1宏观环境,重庆主城区房地产市场研究报告,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,14.3%9.0%,14.9%9.2%,17.1%10.3%,13.6%9.2%,13.6%7.8%,12.3%7.7%,10.9%7.4%,10.7%6.7%,10.3%6.8%,5.0%0.0%,20.0%15.0%10.0%,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年第三季度,全国11.0%6.9%,重庆,1.1宏观经济-全国2017年前三季度全国GDP增速为6.8%，经济增速维稳，重庆经济持续高速发展，增速保持10%以上20082017年前三季度全国、重庆GDP增速走势,-10.00%,10.00%5.00%0.00%-5.00%,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,PPI同比增长（%）,CPI同比增长（%）,20112017年11月全国CPI、PPI走势,重庆主城区房地产市场研究报告,13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,22.8%，开发环境健康,2008年-2017年11月大重庆房地产投资占固定资产投资百分比走势图,24.5%,23.3%,23.4%,26.2%,26.7%,26.9%,27.5%,24.2%,21.5%,22.8%,10%0%,20%,30%,50000,1500010000,20000,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年1-11月,固定资产投资总额（亿元）,房地产投资（亿元）,房地产投资所占比重（%）,1.1宏观经济-重庆重庆固定资产投资稳步上涨，增速放缓，2017年前11月，固头同比增长10%，房地产投资占比,20062017年11月重庆固定投资增速走势,30%20%10%0%,40%,150001000050000,20000,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,固定投资（亿元）,累计同比增幅（%）,2006,重庆主城区房地产市场研究报告,2008,2013,2015,2011,2016,2012,2009,2010,2014,2017,2011,央行连续5次降息；首套房、改善型2套房首付降低,19个城市出台限购令加息、上调准备金率,限购城达46个；上调利率、准备金率,持续调控,国五条金十条,限购取消降息；分类调控；限贷松绑,3.30新政降准、降息公积金松绑购房补贴,19个城市出台限购、限贷、管楼、管地政策,全国60余城超100次调控,1.1宏观政策-全国2017年政策全面收紧，多地出台调控政策，抑制房地产市场，坚持“全面调控，分类指导，因城施政”基调房产走势政策走势,重庆主城区房地产市场研究报告,1.1宏观政策-全国全国政策全国政策环境历史最严，六大端口同步调控，全面化、多样化政策进行调控，短期及长效调控并存,全国调控定位端,全面覆盖城市端,指导价格规范销售供需端,存量供应土地端,信贷收紧金融端,购买资格成本双限客户端,的,基调：全面调控，分类指导，因城施政,定位：房子是用来住的，不是用来炒,覆盖范围：北上广,深向长三角、珠三角、环京城市圈、中部城市群再到热,点城市,调控城市：110余城市受到调控,化周期挂钩,存量：动态供地供给：与库存去,控总量，指导价，规范销售,限价：严格管控,预售证申报价格，另从土地源头上设置最高限,价，控制土地价格,紧，利率上调，缩短贷款年限，部分人员限制贷款,信贷：紧缩，贷款门槛及利率上升,限售：设置门槛，购房资格受限,限贷：房贷政策收,通过户籍要求、社,保要求进一步提高购房门槛资格,重庆主城区房地产市场研究报告,1.1宏观政策-重庆,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,货币政策信贷政策土地政策楼市政策保障房政策,其他政策,拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为四成拍卖新规：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”“三无”人员购房征收房产税限售：取得不动产权证满两年后上市交易,三次加息商贷：二套房首付调至六成公积金：首付两成，最高贷上调至四十万调整土地增值税预征率开征房产税公租房管理细则出台,两次降息暂停发放第三套及以上住房贷款保证金：提高至五成容积率：限制1以下的低密度地持续征收房产税,一次降息放宽二套房认定标准实施不动产等级制度,五次降息商贷：首套房首付25%，二套房首付四成公积金：缴足半年可贷款，首付两成可适当调整开工和竣工时间二手住房营业税免征期限由5年改成2年拿预售前，房企可申请调整户型结构及商住比例，可调减商业规模,商贷：首套房首付两成，二套房首付三成营改增扩围至房地产，非住宅免征期限2年,从严,首套房个税补助维稳,全面放开二孩政策宽松,重庆自贸区落地从严,重庆主城区房地产市场研究报告,1、加强预售监管2、“三无人员”首套房开征房地产税,3、规范预售审批,1、加强房地产信贷管理,1、促进商业商务健康发展,1、整顿房地产中介2、公积金首套房“认房认贷”3、商品房交易行为,1、国土局：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”新出让方式,1、限售：主城区新购,新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易,2、拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为40%,1月预售从严三无征税,2月信贷收紧,4月支持商业商务,5月公积金贷款从严规范中介,8月土拍新规,9月两年限售提高首付,1.1宏观政策-重庆重庆政策重庆政策环境从严，2017年出台了一系列的住房限售、土地及预售限价、三无人员征房产税、商贷及公积金贷款收紧等调控政策，调控力度空前,监督2017，重庆限价、限售、房产税三举措，政策从严,重庆主城区房地产市场研究报告,经济政策重庆,2017年宏观环境小结全国经济稳中向好2017年前三季度，全国经济保持6.8%增速发展，整体稳中向好,重庆经济高速发展重庆经济保持10%以上高速增长，2017年1-11月，重庆房地产开发投资增速22.8%，开发环境健康2017年为楼市调控年，上半年全国60余城超100次调控，“限购”“限贷”“限价”“限售”四限时代全面收紧，六大端口同步调控，为楼市降温，稳定市场重庆政策环境从严，2017年出台了一系列的住房限售、土地及预售限价、三无人员征房产税、商贷及公积金贷款收紧等调控政策，调控力度空前,重庆主城区房地产市场研究报告,1.2土地市场,重庆主城区房地产市场研究报告,量价2017年供地超2万亩，可建体量2593万方（商品房年均销售约2437万方），土地放量充足，2017年拿地成本上涨明显，楼面价4628元/平米，同比涨幅48%，房地比49%，企业拿地竞争激烈2011至2017年重庆主城区商住类土地供求情况,供应,成交,时间2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合计,供应宗数1432042411661611181411174,土地面积(亩)15687.8626075.7930783.7122134.518382.3919097.0321013.17153174.45,成交宗数1321812261501531091271078,土地面积(亩)14320223233069820656175801540618706139689,可开发体量（万方）227730994727321528912252259321054,成交总价(亿元)610.78709.981163.32809.86652.42708.981200.255855.59,楼面地价(元/)26822291246125192257314846282781,溢价率(%)9.296.138.952.291.627.3919.9410.76,注：商品房含住宅、办公、商业、车库,重庆主城区房地产市场研究报告,拿地方式,时间,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,5612521,42631,拍卖挂牌流拍兜底或其他,108119101,39942219,980566,665383,评标竞自持,32,收并购,3,10,16,1.2土地-拿地方式拿地方式2017年“评标”、“竞自持”拿地新规，开发企业拿地门槛提高，资金及运营能力要求提升，收并购、强强联合行业模式兴起，地产行业进入快速洗牌时代，企业规模化扩张加剧,2017年5月重庆“综合评标”新规,50%溢价率100%,现房销售,溢价率100%综合评标,+项目开发运营能力（60分）+企业经济实力,开工能力竣工能力销售能力企业总资产企业负债率,（40分）-企业信用评级,企业现金流,2017年8月重庆“竞自持”新规,最高限价竞自持,50%溢价率竞自持租赁房屋面积比例竞自持租赁房屋年限,现房销售5%为起始自持比例，竞拍阶梯为1%房屋自持年限为10年竞自持租赁房屋年限以12年起，竞拍阶梯为2年,联合拿地/开发（部分）石油路地块：华宇&旭辉千江凌云：旭辉&碧桂园印江州：东原&旭辉&融创,千屿：东原&碧桂园壹号院：融创&蓝光礼嘉地块：美的&金科&金辉,重庆主城区房地产市场研究报告,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2012年2011年,2014年2013年,2015年,2017年2016年,1以下1-1.5,1.5-2,2-2.52.5-3,3-44以上120%,2011年至2017年重庆主城区住宅类用地容积率统计（成交宗数）,1.5-2.5容积率占46%,用地性质2017年，住宅类用地竞争激烈，拍卖44宗，溢价23%，1.5-2.5容积率地块是成交主力，市场占比46%，改善型产品呈现多样化趋势,2017年土地成交性质,成交量：37宗，可开发量1005万方楼板价：4667元/平米溢价率：10%,成交量：21宗，可开发量219万方楼板价：3558元/平米溢价率：,成交量：69宗，可开发量1369万方楼板价：4771元/平米溢价率：23%,拍卖44宗住宅,拍卖25宗综合,拍卖2宗商业,重庆主城区房地产市场研究报告,蔡家楼面价：4218元/平米中央公园楼面价：4392元/平米礼嘉楼面价：7408元/平米西永楼面价：2937元/平米华岩楼面价：4497元/平米跳蹬楼面价：3590元/平米,1.2土地-板块-量,2017年土地可开发量地块分布图,空港保税港楼面价：2454元/平米龙兴楼面价：2773元/平米茶园楼面价：4820元/平米李家沱-花溪楼面价：4858元/平米龙洲湾楼面价：5270元/平米第一梯队（可开发量超200万方）：中央公园、李家沱-花溪第二梯队（可开发量150-200万方）：茶园、龙兴、西永,重庆主城区房地产市场研究报告,100%,溢价率(%)50%,100%以上：二郎、弹子石50%以上：石坪桥-大堰、悦来、高九路、蔡家、空港工业园、钓鱼嘴、建桥楼板价(元/平米)50001000010000以上：大竹林、龙溪、渝中半岛、弹子石5000以上：石桥铺、高九路、礼嘉、翠云、石坪桥-大堰、大石坝、大坪、二郎、学府大道、沙中心、悦来、九曲河、北温泉、建桥、龙洲,湾、南坪中心,板块渝中半岛、龙溪及弹子石核心成熟地块、大竹林新兴热点板块土地受企业争夺，楼板价破“万”,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,九曲河悦来沙中心石桥铺学府大道二郎大坪大石坝石坪桥-大堰翠云礼嘉高九路弹子石渝中半岛龙溪大竹林,2017年重庆主城板块土地价格超过5千统计南坪中心龙州湾建桥北温泉,楼板价均值线：4628楼板价：破“万”,重庆主城区房地产市场研究报告,房地比70%,大竹林,二郎,龙溪,沙中心,北温泉,石坪桥-大建桥堰,弹子石,学府大道,礼嘉,高九路,大石坝,李家悦来沱-花翠云溪,钓鱼嘴,大坪,龙州湾,大渡口中心,北碚老城,石桥铺,华岩,磁双井,蔡家,渝中半岛,茶园,九曲河,空港工业园,中央公园,楼面价房价利润运作空间房地比,1150077161026371066206842352821000072998945946484056948485884243902806752704491359672624497469742181010448206892344543921239183511153782777300102196742131949696121990241719412497621912913886881546708137658811925583592007196591424776981143989163512741171109417961460319423973254360933133293233640732317484635983663311265034314455841419967483973554253704793%92%89%86%85%82%78%76%75%73%72%72%68%68%67%63%62%59%55%54%53%51%51%50%50%50%48%45%38%注：利润运作空间=房间-楼面价，房地比=地价/房价,0%,10%,60%50%40%30%20%,100%90%80%70%,0,15000100005000,2500020000,利润运作空间超5千,楼面价破“万”,1.2土地-板块-房地比房地比2017年典型板块中，大竹林、二郎板块房地比分别达93%、92%，12个板块房地比超70%，企业可操作利润运作空间下滑，仅渝中半岛、九曲河、中央公园、石桥铺4个板块利润空间过5千2017年重庆主城区29个典型板块房地比关系,重庆主城区房地产市场研究报告,1.2土地-地块-价,悦来板块体量：6.66万/容积率：1楼面价：11711元/竞得者：首钢地产礼嘉板块体量：19.53万/容积率：1.1楼面价：11500元/竞得者：金融街礼嘉板块体量：11.36万/容积率：1.2楼面价：11500元/竞得者：招商+翰置北翔大竹林板块体量：16.08万/容积率：1.13楼面价：11500元/竞得者：香港置地弹子石板块体量：7.62万/容积率：3楼面价：10000元/竞得者：金地,2017年楼面价破“万”地块分布图低密地块核心地块大竹林、礼嘉、悦来6宗低密地块，城市核心区4宗高密插花地块，楼板价破“万”,礼嘉板块体量：18.7万/容积率：1.35楼面价：10952元/竞得者：雅居乐地产礼嘉板块体量：19.16万/容积率：2楼面价：10753元/竞得者：金科+碧桂园+金茂龙溪板块体量：7.58万/容积率：2.5楼面价：11500元/竞得者：绿城地产高九路板块体量：16.71万/容积率：4.5楼面价：10053元/竞得者：中海地产渝中半岛板块体量：4.65万/容积率：4.5楼面价：10104元/竞得者：合景泰富,重庆主城区房地产市场研究报告,34场303次,拍卖71宗18场195次,11宗,溢价率32%6宗,2宗,3宗3宗,金科碧桂园,报名企业82家参拍情况,举牌3184轮拿地情况,华宇融创万科保利荣安荣盛,12场64次9场71次27场67次7场23次18场182次6场80次,4宗4宗,1.2土地-企业企业2017年企业资金充足，71宗土地进行拍卖，82家企业公开竞地，单宗土地约45轮举牌，抢地积极,重庆主城区房地产市场研究报告,1.2土地-企业新入渝企业2017年是外来企业集中爆发的一年，绿城、金地、华远、荣安、融信等17家外来企业入渝“分食”，抢地造“城”,1月,2月,3月,4月,四川友华&自贡龙宇（悦来）,江苏新城控股（两路）,添加标题,5月,6月,金地（华岩新城）中洲（钓鱼嘴）融信（龙州湾）,金地（华岩新城、弹子石）荣安,（华岩新城、鱼洞）,7月,8月,9月,10月11月,绿城（冉家坝）新厦（蔡家）华熙（鱼洞）,中国电建（大石坝、鱼洞）,合景泰富（中央公园、一号桥）,西部航空、万科、中新航旅（联合拿中央公园地块）,华远地产（李家沱）,12月,中建三局（李家沱）,重庆主城区房地产市场研究报告,融创2015年后以收并购及联合开发做货值储备，偏住宅大体量及资源型地块,东原2抱团取暖，联合拿地或开发，青睐核心插花地及热点新区地块,协信历史土地储备，刚需为主,注：统计数据为土地市场公开拿地宗数,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,开发商123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112,龙湖地产储备：566万方,1,1,1113112122,融创地产储备：797万方,1,1317131,1,万科地产储备：435万方,1,1,1,41111,保利地产储备：226万方,1,2,1,东原地产储备：225万方,11,111,协信地产储备：295万方,11,11,2,金科地产储备：554万方,1,1,2,1,1,112213122,恒大地产储备：602万方,41,2,合计,34,9,11,21,25,1.2土地-企业企业房企拿地跟市场热销周期同步，地产牛市期企业拿地积极，2016年下半年，市场回调，企业加速土地储备，龙湖、万科、金科抢地明显,龙湖每年公开拿地，土地储备均衡，热点新区住宅用地加核心区商业地块,1万科2017年集中发力，公开市场及收并购囤货，由核心区往城市新区外拓,保利公1开市场3及收并购囤货，核心区刚需加新区改善结合,恒大2013年后以收并购及联合开发做货值储备，偏住宅大体量及核心区地块,金科2017年集中发力，公开市场积极抢地，城市热点板块布局,重庆主城区房地产市场研究报告,2017年土地市场小结,供应充足，拿地成本大幅上涨,量价,2017年重庆土地供应2.07万亩，可开发体量2593万方，楼板价跳跃式上涨，商住类土地楼板价4628元/平米，房地比49%，土地成本大幅上涨，1.5-2.5容积率地块是当前成交主力，改善型产品呈现多样化趋势,城市核心区及北区热点低密地块受企业追捧,板块,2017年，土地再向城市外拓，中央公园、李家沱-花溪土地成交集中，可开发量超200万平米城市热点板块大竹林、礼嘉、悦来6宗低密地块，城市核心区4宗高密插花地块，楼板价破“万”土地成本上涨，导致企业可操作利润运作空间下滑，29个典型板块中，仅渝中半岛、九曲河、中央公园、石桥铺4个板块利润空间过5千,外来企业积极入渝，品牌房企加速扩张，规模化、多样化囤货,企业,2017年“评标”、“竞自持”拿地新规，开发企业拿地门槛提高，资金及运营能力要求提升，收并购、强强联合行业模式兴起，地产行业进入快速洗牌时代，企业规模化扩张加剧外来企业集中爆发的一年，绿城、金地、华远、荣安、融信等17家外来企业入渝拿地，传统老牌开发企业如融创、恒大、龙湖、金科加大土地储备，招牌挂、收并购或联合开发多重手段储备货值,重庆主城区房地产市场研究报告,1.3房地产市场,重庆主城区房地产市场研究报告,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1.3全国楼市全国市场2017年全国70大中城市房价整体出现上涨，市场上扬趋势明显，根据近7年市场周期波动分析，预计本轮市场波谷还将持续至2018年上半年2011-2017年11月70大中城市新建商品住宅价格降幅个数对比走势,-20,0,4020,8060,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,同比下降城市个数,环比下降城市个数,预计两年市场周期,一年市场周期,一年半市场周期,两年市场周期,重庆主城区房地产市场研究报告,9467,70005000,9000,11000,200010000,3000,4000,供应面积（万方）,成交面积（万方）,建面均价（元/）,7949月均去化166万2013年,8001月均去化166万2014年,7480月均去化172万2015年,7405月均去化212万2016年,月均去化268万2017年,2011年-2017年重庆主城区商品房供销价走势,1.3重庆楼市-商品房重庆商品房2017年重庆主城区商品房市场量价创历史新高，市场供不应求，价格跳跃式大幅上涨，去,面积：3214万方套数：395378套面积：同比上涨28%套数：同比上涨35%,面积：2269万方套数：270371套面积：同比下滑4%套数：同比下滑2%,存明显，全年商品房成交3214万方，成交均价9467元/，存量去化周期缩短至8.8个月供应成交存量,面积：2352万方套数：231621套面积：同比下滑19%套数：同比下滑26%,价格,均价：9467元/金额：3042亿元均价：同比上涨27%金额：同比上涨63%,7111月均去化174万2012年,7357月均去化119万2011年,注：商品房含住宅、商业、办公、车库，口径为建面,重庆主城区房地产市场研究报告,供应面积：1689万方套数：162334套面积：同比上涨5%套数：同比下滑4%,成交面积：2461万方套数：244013套面积：同比上涨14%套数：同比上涨7%,存量面积：714万方套数：66003套面积：同比下滑42%套数：同比下滑46%,价格均价：9344元/金额：2299亿元均价：同比上涨33%金额：同比上涨53%,6915,6670,7271,7121,6849,7001,9344,60005000,80007000,9000,10000,5000,200015001000,2500,3000,供应面积（万方）,成交面积（万方）,成交均价(元/),2011年-2017年重庆主城区商品住宅供销价走势,月均去化143万2013年,月均去化131万2014年,月均去化130万2015年,月均去化179万2016年,月均去化205万2017年,月均去化101万2011年,月均去化152万2012年,注：商品住宅房含高层、洋房、别墅，口径为建面,1.3重庆楼市-住宅量价商品住宅2017年重庆主城区商品住宅市场量价创历史新高，市场供不应求，价格大涨，去存明显，2017年商品住宅成交2461万方，建面均价9344元/，存量去化周期缩短至3.5个月,重庆主城区房地产市场研究报告,1月,3月,5月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,11月,11月,11月,11月,11月,11月,9月,11月,6000,7000,8000,100009000,11000,0,42,6,12108,14,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2011-2017年住宅月度建面均价及移动存销比关系,三月移动存销比,成交均价（元/）,存销比扩大,价格波谷,价格下滑,存销比走高,11,4.5,2.85,价格下滑,12,存销比扩大,存销比走低,价格上涨,1.3重庆楼市-住宅存销比存销比存销比与价格呈负相关，价格持续上涨，2017年1月开始，存销比降至4.5以下，市场出现“断货”，楼市均价快速上涨，目前市场存销比3.85，价格持续高位,重庆主城区房地产市场研究报告,2017年主城各区住宅物业类型成交面积（万方）,2017年重庆主城各板块成交面积热度图照母山、茶园第一梯队蔡家、中央公园、大学城、李家沱第二梯队。,1.3重庆楼市-区域住宅-量区域市场重庆主城区域发展不均，整体走向以北区发展为主，2017年，两江新区表现优异，住宅各物业成交量均排名第一，住宅总成交530万方，占比21%,重庆主城区房地产市场研究报告,新区改善产品拉高成交均价2017年主城各区个物业类型建面成交均价（元/平米）,2017年重庆主城各板块成交均价热度图渝中半岛、江北嘴第一梯队城市沿江带及北区热点板块为第二梯队。,1.3重庆楼市-区域住宅-价区域市场重庆主城区域发展不均，渝中区、江北区依托核心滨江地段、大平层产品做支撑，两江,重庆主城区房地产市场研究报告,1.3房地产市场小结2017年重庆主城区商品房市场量价创历史新高，市场供不应求，价格跳跃式大幅上涨，去存明显，全,商品房商品住宅区域表现,年商品房成交3214万方，成交均价9467元/，存量去化周期缩短至8.8个月2017年重庆主城区商品住宅市场供不应求，需求旺盛，价格大幅上涨，成交量价创历年新高，2017年商品住宅成交2461万方，建面均价9344元/，存量去化周期缩短至3.5个月；2017年1月开始，存销比降至4.5以下，市场出现“断货”，楼市均价快速上涨，目前市场存销比3.85，价格持续高位重庆向北，整体走向以北区发展为主，2017年，两江新区表现突出，有价有量，住宅各物业成交量均排名第一，住宅总成交530万方，占比21%，改善产品拉高成交均价至10978元/,重庆主城区房地产市场研究报告,贰,重庆各物业发展研究重庆高层、洋房、别墅、办公及商业各物业类型产品发展如何？2.1高层2.2大平层2.3洋房2.4别墅2.5办公2.6商业,重庆主城区房地产市场研究报告,86%,89%,87%,80%,78%,86%,77%,6%4%4%,3%4%5%,3%5%6%,5%7%7%,8%7%7%,4%6%4%,9%7%7%,30%20%10%0%,50%40%,70%60%,100%90%80%,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,住宅,办公,商业,车库,2.0商品房-物业结构物业结构商品房物业内部结构出现显著变化，2017年因住宅供应不足，成交占比跌破8成，下滑至77%，环比减少9%2011-2017年重庆主城区商品房各物业结构成交面积占比,注：数据统计口径为各物业建筑面积成交,重庆主城区房地产市场研究报告,产品,5.3%,87.2%,87.8%,81.7%,80.7%,80.9%,81.5%,75.9%,0.1%,0.1%,0.2%,0.2%,0.0%,0.2%,0.6%,20%0%,40%,60%,80%,100%,10.2%2.5%2011年,9.6%2.5%2012年,15.2%2.9%2013年,15.2%3.9%2014年,15.4%3.7%2015年,14.5%3.8%2016年,别墅,洋房,高层,大平层,2.0商品住宅-建筑形态建筑形态住宅市场物业结构出现明显变化，市场全面进入改善元年。2017年高层产品成交套数占比跌破8成，洋房、别墅及大平层产品占比均有所扩大，总体占比上升至24%2011年-2017年重庆主城区商品住宅各建筑形态成交套数占比,注：住宅各物业类型成交套数统计,大平层发力,改善18.2%扩围2017年,重庆主城区房地产市场研究报告,2.1高层物业,重庆主城区房地产市场研究报告,6558,6320,6704,6456,6256,6544,8483,500040003000200010000,70006000,90008000,10008006004002000,14001200,18001600,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,供应面积（万方）,成交面积（万方）,建面均价（元/）,2.1高层-供求价高层供求价2016年开始，高层市场供不应求，持续去库存，2017年高层成交1661万方，成交均价8483元/，首次破“8”，量价均创历年新高2011年-2017年重庆主城区高层供求价走势,重庆主城区房地产市场研究报告,12000,2000,8909,6593,7082,14007,16000,300250200150100500,350,两江新区巴南区沙坪坝区南岸区,渝北区九龙坡区江北区大渡口区北碚区,渝中区,供应面积（万方）,成交面积（万方）,建面均价（元/）,2017年重庆主城各区高层供销价走势,2017年重庆主城各区高层成交面积占比,2.1高层-区域高层区域2017年，两江新区高层成交占比居首，高层成交总量达287万方，占总成交的17%，巴南区次之，占比16%，渝中区受地理位置影响，均价达14007元/平米,200万方线9233843177096670第一梯队,117887829100万方线第二梯队,南岸区12%,14000北碚区大渡3%口区5%10000江北区800011%6000九龙坡区11%4000渝北区11%0,渝中区2%两江新区17%巴南区16%沙坪坝区12%,重庆主城区房地产市场研究报告,130-150,2011年,2012年,2017年2016年2015年2014年2013年,2011年-2017年重庆主城区高层面积段成交套数占比,50以下80-90,50-6090-110,60-70110-130,70-80130以上,2.1高层-面积2017年，高层面积110以内占比七成，80-110平米以上产品占比首次过半，90-110平米产品创历史新高，占比27%,2017年重庆主城区高层面积段成交套数占比,50以下,5%50-60,5%60-70,8%70-80,16%,80-90,23%,150-200,2%4%110-130,10%90-110,27%,数据口径：面积段均为建筑面积，成交比例为成交套数统计,80-110平米占比五成90-110平米产品扩张,重庆主城区房地产市场研究报告,2014年2013年2012年2011年,2015年,2017年2016年,2011年-2017年重庆主城区高层总价段成交套数占比,60-70万,30万以下70-80万,30-40万80-100万,40-50万100-120万,50-60万120万以上,2.1高层-总价2011年-2016年高层主力总价段控制在40-60万，60万以内占比6-7成；2017年受单价上涨，60万以上占比明显扩大，成交占比高达60%,2017年重庆主城区高层总价段成交占比,40-50万,14%50-60万,15%60-70万,15%,80-100万,16%70-80万,12%,150-180万,2%180-200万,1%120-150万,5%100-120万,8%,200万以上,2%30万以下,30-40万,8%3%,单价上涨，60万以上总价段激增,数据口径：成交比例为成交套数统计,重庆主城区房地产市场研究报告,19%,21%,23%,26%,24%,28%,23%,40%30%20%10%0%,50%,70%60%,29%11%2011年,27%11%2012年,24%8%2013年,21%4%2015年,20%5%2016年,T4,T5,T6,T7,T8,T9,T10,T11,T12,T14,2.1高层-梯户数单层户数高层产品由T6为主的刚改并举到T8为主的刚需再到T6为主的刚改并举模式转变，舒适感增强2011年-2017年重庆主城区高层产品单层户数走势100%90%80%,梯户配比呈现“v”型舒适紧凑舒适转变20%6%2014年,、,T625%T4快速上涨12%2017年,数据口径：单层户数根据项目楼栋进行统计,重庆主城区房地产市场研究报告,保利天汇T4Y字型布局,4房双卫建面140,5房双卫建面160,5房双卫建面160,1、南北户型均三面宽朝外2、4、5房布局3、户型平均，结构方正,4房双卫建面140,万科观承T6十字型布局,1、十字上下端头布局953房2、十字左右端头布局1254房2、套型分离，通透性强,4房两厅两卫建面125,3房两厅两卫建面95,3房两厅两卫建面95,3房两厅两卫建面95,3房两厅两卫建面95,4房两厅两卫建面125,保利观塘,T8工字型布局,2.5房二卫建面100,2房建面79,2.5房二卫建面100,2房建面82,2房建面82,3房二卫建面107,2房建面72,3房二卫建面107,1、端头户型布局2.5房和3房，中间套型布局二房2、各套型布局紧凑，结构方正3、平米南北面宽充足，整体套型通透性好,2.1高层-典型布局,重庆主城区房地产市场研究报告,2%,2%,3%,3%,2%,3%,三房及,以上功,品大幅,2.1高层-房型2017年高层两房+院馆及以上户型成交占比首次过半，其中三房及以上户型迅速扩围，成交占比超3成2011年-2017年高层户型成交套数占比走势,26%,2%15%19%46%,2%17%20%44%,3%16%18%43%,3%18%18%39%,2%16%22%38%,2%18%22%37%,20%10%0%,30%,100%90%80%70%60%50%40%,7%9%2011年,7%8%2012年,8%9%2013年,7%12%2014年,8%11%2015年,8%11%2016年,7%9%2017年,一房,一房+院馆,两房,两房+院馆,三房,三房+院馆,四房及以上,50%线,4%6%能性产25%上涨23%,重庆主城区房地产市场研究报告,开间3.9m,2.1高层-典型房型,两房中交中央公园两房-套内73，建面90开间3.5m开间6.1m特点：1、卧室、客厅及餐厅朝向景观利好面；2、两卧室并排，尺度舒适；3、整体“一字型”布局，采光性增强,两房+院馆-新江与城清晖岸两房+院馆-套内85，建面106特点：1、两卧室并排、院馆分列布局，尺度适宜；2、6.4院馆实用性及可改性强；3、3.9米客厅开间，空间尺度舒适；4、主卧套房设计，增强舒适度,三房-渝能长悦府三房-套内90，建面106开间6.7m开间3.8m特点：1、卧室均带阳台，增强舒适度；2、南北朝向为主，通风效果佳；3、景观阳台连接露台，增强体验感,重庆主城区房地产市场研究报告,2.2大平层物业,重庆主城区房地产市场研究报告,17440,19278,20374,21417,22217,17191,21694,0,100005000,2000015000,25000,5.000.00,15.0010.00,20.00,35.0030.0025.00,40.00,供应面积（万方）,成交面积（万方）,建面均价（元/）,2.2大平层-供求价,大平层供求价2017年，大平层市场爆发，全年共成交36万方，同比上涨263%，成交均价21694元/，,主要受来福士广场成交影响2011年-2017年重庆主城大平层供求价走势,协信公馆2011年,中海寰宇天下2012年,融创玖玺台中海寰宇天下2013年,融创玖玺台2014年,东原18912015年,东原18912016年,龙湖舜山府来福士广场2017年,注：项目标注为主要成交项目,重庆主城区房地产市场研究报告,28%,24%,16%,2016年2015年2014年2013年2012年2011年,2017年,2011年-2017年重庆主城区大平层总价段成交套数占比,200万以下,200-300万,300-400万,400-500万,500-600万,600-700万,700-800万,800-900万,900-1000万,1000-1500万,1500-2000万,2000万以上,数据口径：面积段均为建筑面积，成交比例为成交套数统计,2011年,2017年2016年2015年2014年2013年2012年,2.2大平层-产品大平层产品面积逐渐趋小，2017年，210-230平米成主力面积段，300-600万占比68%，由极度尊贵奢华向轻奢风转变，产品趋向于多样化2011年-2017年重庆主城区大平层面积段成交套数占比,270-290,150以下290-310,150-170310-330,170-190330-350,190-210350-400,210-230400-450,230-250450-500,250-270500以上,210-230平米成主力,重庆主城区房地产市场研究报告,2010年,2011-2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,起始阶段,成长阶段,成熟阶段注：项目为大平层产品推出时间,2.2大平层-发展历程发展大平层起始阶段户型设计单纯放大空间尺度