2010沈阳房地产市场调研报告分析

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蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂羈膂莁薁螇羄芇薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇腿蚆羈聿蒈蚆蚈芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁蚁袇膄莇螀罿羇芃螀虿膃腿蝿螁羅薇螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节葿袄肈膈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃 沈阳房地产市场调研报告分析（2011年01月06）目录：第一篇 市场表现. . . . . . 3一、 城市利好. 4二、 新政调控. 4三、 楼市成交量淡季不淡 . . . 4四、 中小户型是市场首选 . . . 5五、 土地市场问多拿少. . . 5六、 楼市区域外扩加剧. . . 6七、 高端产品市场一片大好 . . . 6第二篇 经济. . . .7一、 国内生产总值分析. . 7二、 居民收入分析. .8三、 全社会固定资产投资分析 . .8四、 社会消费品零售总额分析 . . .9第三篇 宏观政策. . . .9一、 国家政策. . .9二、 银行政策. . .11三、 沈阳政策. . .12四、 行业资讯. . .13第四篇 城市发展. . . .16一、 城市建设. . .16二、 城市交通. . .20三、 城际交通. . . .22第五篇 土地. . . . . .13一、 土地供应. . . . 30二、 土地成交. . . . 32三、 2010 沈阳热点地块 . . . . 39四、 热点区域浑南新城 . . . . 42五、 2010 年度沈阳土地排行榜. . . . 42第六篇 市场动态. . . . . .24一、 商品房市场. . . .24二、 商品住宅市场 .31三、 环线市场分析 .41四、 别墅市场 .48五、 商业市场 .55六、 铁西区市场运行状况研究与分析 .57七、 本次市调案例详情分析.60第一编 市场表现2010年是沈阳极具转折性意义的一年，各种城市发展性利好不断，大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。同样2010年房地产市场也是宏观调控最为严厉的一年，09年过度火爆的楼市，使得房地产市场特别是一线城市地产市场泡沫化加重，楼价持续攀升国家上下半年先后两次重拳调控楼市，提高首付、限贷、限购等各种宏观调控新政频出，但是冷静下来不难看出这一系列的政策调控还是极具针对性的，打击对象主要还是那些投机客，所以在各城市实际影响却各不相同。从沈阳楼市在这轮调控中的表现来看，上半年的宏观调控在影响上主要体现在心理上，调控使得购房者有些迷茫，观望气氛加重，使得部分实力不够的开发商有些摸不着方向，所以上半年出现部分楼盘甩货迅速回拢资金的现象（如宏发、万科等），但沈阳楼市目前毕竟刚性需求很大，尽管购房门槛有所提高，但对于首次贷款的客群来说可谓“政策精准，但不给力”，下半年的调控更是直指一线城市中那些投机、炒房客，对于楼市基本没有造成实际影响，特别是从11 月份进入传统冬季销售淡季后，沈阳地产市场月均依然维持百万平以上的供需量，说明今年淡季并不淡。而购房者在户型产品面积需求上，刚需为主的市场导致还是以80-90 中小户型最为受欢迎。但是今年高端产品市场整体表现也是十分突出，这部分主要面向中高收入人群的产品（特别是精装修产品）在万科、恒大、中海、金地、保利等全国百强开发商的打造下，在沈阳遍地开花，基本三环内各区都能看到这些开发商今年上市的新品且普遍热销不断，这些也都说明目前沈阳购房客群中对于品质和舒适度的需求也越来越高，只要产品好，并不愁没有市场。今年政策面的从紧使得开发商对于拿地相对谨慎，特别是资金链不足的中小开发商拿地明显底气不足，但于此同时资金链雄厚的品牌开发商特别是央企地产拿地势头不减，大浑南、市中心南迁等概念的热炒使得南部区域土地成为今年最为炙手可热的产品，万达、绿城、华润等全国百强地产都在该区域拿地，整体看今年沈阳土地市场虽然问多拿少，但是黄金地块和潜力地块依然是各大开发商的竞争的首选。一、 城市利好这一年，沈阳的好事一个接着一个。先是2013 年第十二届全国运动会的主办权花落沈阳。沈阳市在城市基础设施建设、道路交通等方面加大投资力度，以增强沈阳对周边城市的辐射。而全运会的成功举办，也将提升沈阳市在全国范围内的影响力。紧接着就是今年10 月地铁一号线的运行，近郊区域的地铁房，由于交通的便利消化了其地段的弱势而异军突起。尤其是一号线开通后，楼盘更将地铁作为营销的最大筹码。众多的利好让地产大鳄的目光从一线城市中退出，进而转向了像沈阳这种有潜力的二线城市，其中很大的原因是，沈阳发展速度越来越快，利好因素诸多，都看好未来前景。二、 新政调控这一年，调控楼市的新政也是此起彼伏。从开发商拿地首付到二套房贷、从二手房营业税到存款准备金尤其是今年4月以来，为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。3月份央企的疯狂买地，加速了政府治理房地产市场的步伐。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。在调控的旋涡中，各种各样的曲线购房方式不断出现。就在调控作用慢慢被市场稀释的时候，“929”新政又杀了出来，房地产二次调控的另一只“靴子”掷地有声，楼市一年两调控史无前例。尽管此次调控政策跟4月比起来并没有太新的花样，却是直指投机分子的软肋。从观望到出手到回暖到再调控，楼市中各种需求的消费者在新政的围剿中酝酿着新策略。在政策的调整下，楼市出现了一波三折的动荡，调整回落再上涨，曲折中前进依旧。（这里要说明的是，此市调是在2011年1月6日做的，主要针对2010年政策，对年后新政后面再补充）三、 楼市成交量淡季不淡在房地产行业内，成交量算是衡量市场活跃与否的重要标志。通过或涨或跌的数据，人们能从中敏锐地嗅出下一阶段楼市走向。按照以往惯例沈阳每年的春、秋两届房交会过后，楼市成交量会出现较大幅度的下滑，这是因为在房交会期间，楼市成交量放量过后，人们的需求也得到了一定程度的释放，因此在接下来的时间里，市场必然因需求下降而出现成交下滑，这应该算是自然规律。特别是秋季房交会以后随着沈阳冬季的到来，市场转淡趋势应该相对明显。然而，2010年10 月份沈阳商品住宅成交量突破170 万，创下了今年新高后，即便在11 月份市场已经步入传统销售淡季时，虽然商品住宅的成交量环比下降了35.5%，但其115.37 万的成交量依然非常给力。从这一表现来看，说明今年沈阳商品房市场与去年相比，依旧高速发展。“之所以会出现这种快速增长的情况，一方面缘于沈阳市场一直以来的健康态势，另一方面也与国家和城市本身大的宏观环境有关。在经济高速增长之下，大量资金涌入房地产行业，加之沈城购房者依然以刚性需求为主，两方面共同促使消费者涌进楼市。四、 中小户型是市场首选2010年沈阳楼市中的中小户型已经成为了普通消费者购房时的首选。在今年沈阳商品房成交面积数据图中，代表着成交面积的曲线始终在80100之间浮动。即便在全年最高值的9月份，数值也在无限接近100 的同时，始终无法突破。“对于沈阳普通消费者而言，80100 的户型多为两居室，能满足一家三口的居住需求。同时，中等户型产品在总价上相对适中，即便是消费者采取贷款方式，月供的压力还易接受。正是由于消费者对中小户型的认可，才使得开发商在产品研发以及销售时，更是将中小户型定为了市场首选。五、 土地市场问多拿少市场中，对于今年政策层面从紧、楼市依旧火热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于去年土地市场的活跃，使得今年市场供应量更加游刃有余。在2010 年沈阳土地供应市场中，共有近3000 万的土地被投入到市场中，其中，居住用地依旧占据主导地位。但与去年相比，这一数字则显得有些“寒酸”。在09 年沈阳土地供应市场中，仅11、12 两个月，便有超过2500万的土地供应量，这与2010年全年土地供应量相近。在土地供应同比减少的情况下，沈阳土地成交市场又表现如何呢？ 2010 年沈阳土地成交量将近2000 万，成交量只占供应量的66.7%。受到房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来。另外，开发商手中的土地储备比较充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般也不会轻易竞地。并且，今年新开工项目较多，资金回笼较慢，也影响到今年沈阳土地市场的成交。今年沈阳土地市场的情况会逐渐在明年沈阳楼市中得以体现。毕竟，今年开工量大、拿地少，使得在未来某一开发时期会出现供应量相对减少的局面，进而对供求关系造成一定影响。六、 楼市区域外扩加剧随着主城区土地资源的减少、价格的持续高涨，越来越多购房者将目光锁定在了二环外，乃至三环外。在他们看来，未来巨大的升值潜力，是吸引他们到此安家的关键。比如浑南新区，过去在人们眼中，浑南地处二环外，各项生活配套不完善。但仅仅几年时间，区域就发生了巨大变化，尤其是今年，在全运会、市政府南迁等众多项目上马以及题材的炒作下，区域内配套更是进一步得到完善，房价自然也水涨船高，目前区域内均价至少在5500元/以上。浑南房价的不断上升，一方面得益于区域近几年的高速发展，另一方面也因为区域内土地资源丰富，能够保证市场中的产品供应量。与浑南区域一样，同样处于二环外的于洪区也是2010 年沈阳楼市又一热点区域。万科、恒大、保利、中海等多家品牌房地产企业纷纷在此开发建设。今年截至目前，沈阳二至三环间商品住宅供应量将近600万，远高于其他几处环线板块。随着主城区内可供开发土地愈发减少、城市化进程的不断进行，未来沈阳二环外，乃至三环外将逐渐成为沈阳楼市的主战场。七、 高端产品市场一片大好这一年，品牌和高端占领了这个城市的主场。回顾2010，对房地产行业来说，政策的打压，让开发商感觉到了些许寒意。房地产行业有句名言：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在2010 年，这个法则却改变了，第一是市场，第二是市场，第三还是市场。在市场调整期，品牌和高端产品再一次凸显出来，2010 年是沈阳高端房地产集中发力的一年，在高端地产版图上我们看到了万科、金地、保利、中海、恒大等国内一流大品牌的风起云涌，高品质的地理和人文环境、完善的配套成为购房者关注的焦点，使得产品价格达到万元甚至更高，一股高端浪潮成为角逐楼市的新力量。第二编 经济一、 国内生产总值分析沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，2010年GDP继续保持两位数的增长速度，全年GDP达到5015 亿元，增长率达到14.0%。沈阳的经济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是在本年突破了5000亿大关。从沈阳市近几年整体经济走势看，国内生产总值持续增长态势。各大产业的积极调整给经济发展起到了促进性作用，尤其是在本年沈阳经济区获批国家新型工业化试验区更是为沈阳带来新契机。在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。二、 居民收入分析2010 年沈阳城市居民人均可支配收入达到20540 元，同比增长11.2%。即2009 年以来沈阳城市居民人均可支配收入的增长水平下滑后本年再次出现上浮，整体经济的发展不断带动沈阳居民人均可支配收入提高，购买力不断增强，为沈阳房地产业的发展提供保障。三、全社会固定资产投资分析2010年沈阳全社会固定资产投资5007.4亿元，同比上涨36.2%，房地产开发投资占有较大比例。近几年固定资产投资的稳步攀升，与GDP 同时突破5000 亿大关，体现了沈阳的未来城市发展极具前景。四、 社会消费品零售总额分析2010 年沈阳市实现社会消费品零售额2062亿元，同比增长18 %，随着沈阳经济不断发展。沈阳的消费市场需求继续保持平稳发展，以及在CPI不断提高同时沈阳人消费更趋于理性，对于生活品质将不断具有新的追求，是房地产发展的利好因素。第三篇 宏观政策一、 国家政策伴随着“新国八条”及“限购令”等楼市政策的出台，新的一年如约而至，在兔年开始之际，央行第三次加息，利率上调0.25个百分点，这些楼市政策的出台，足以看出国家打压楼市的决心，每一次楼市政策出台都会牵动着购房者的心，这次也不例外。1、国务院方面：推出国八条国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。确定关于房价的八条政策措施。国八条主要包括:1）、要求将二套房房贷首付比例提至60；2）、要求楼价升幅过快的城市，从严指定买楼政策，实行差别化住房信贷政策；3）、地方政府要承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，规定不足5年营业税将从过去按差额征收改为按全额征收；4）、要从严制定和执行住房限购措施，本地已有一套房的或非本地没有房的家庭，限购一套住房，已有两套房本地家庭、已有一套房的非本地家庭，不准买房；5）、加大保障性安居工程建设力度；6）、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；7）、严格住房用地供应管理；8）、坚持和强化舆论引导。分析:“国八条对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的