2012年1月韶关房产市场分析月报

盈丰世纪置业顾问有限公司 2012年1月韶关房产市场分析月报一、2012年1月的韶关市商品房整体成交情况分析（一）、成交情况总览今年1月商品房成交类型以住宅为主，住宅占商品房成交套数比例为51.3%，与上月住宅比例47%相比，有所上升。1月住宅成交均价为5470元/，同比上月住宅成交均价5439元/有小幅上升。1月住宅成交套数为175套，同比上月住宅成交套数145套，上升30套。1月住宅成交面积为23115，同比上月住宅成交面积24204，有小幅下降，下降幅度为1089。住宅成交套数主要集中在韶关五里亭碧桂园，成交66套，占总成交套数的比例为37.7%；星河天骄花园成交套数23套，占总成交套数的比例为13.1%；鸿蓉苑商住楼成交套数26套，占总成交套数的比例为14.9%；其余成交套数都较少。由于碧桂园1月大量新盘推出，故成交量居于首位。 住宅成交套数为175套，成交面积为23115，住宅单套成交平均面积为132；商业营业用房成交套数为45套，成交面积为5519，商业用房单套成交平均面积为122.64；车库、车位成交套数为121套，成交面积为1523，单套车库平均面积为12.58。纵观整个1月住宅成交金额为元，同比去年12月份成交金额元，成交金额仍在萎缩，住宅成交额下降金额为元，环比下降幅度为3.95%，总体下降幅度不大。虽有春节和元旦两个传统假期，但整体楼市成交仍惨淡，未走出楼市寒冬。（二）成交同比分析与2011年1月同期相比，住宅均价同比上升了539元/，上升比例为10.9%，住宅成交套数下降了387套，住宅成交面积下降了68113，成交面积下降幅度约为74.7%，同比下降幅度明显。点评：1月市场观望心理浓厚，整体成交惨淡。虽有新增供应量补充入市，但在市场前期积压大量存货难以消化的情况下，以及新增盘源价格未现松动，未能带来成交量出现上升，市场在2012年市场形势不明朗，政策基调仍将从严的情况下，将对开发商的资金链考验更为严峻，在持续的成交低谷影响下，部分中小型开发商将难以保持价格，以价换量讲成为市场主流，价格下调将难以避免。未来各大开发商仍需密切关注政策变动，在销售策略上应以速度至上，配合多渠道组合拳推广，快打快销，在开年淡季中维持项目的成交量。（三）成交户型分析2012-01-01至2012-01-31住宅商品房销售情况（按户型分类）从以上统计数据可得到：三房占整个住宅户型销售比例为48.5%，稳居榜首；二房以下（含二房）占比为34.1%；四房及以上占比为17.4%。三房仍然是市场的主力需求户型，也意味着市场的主力消费人群仍然是那些有刚性需求的购房者，投资需求在国家房地产宏观经济调控政策下有所减弱。从价格上看，四房以上的豪宅物业价格为8499元/，成交总金额为元，成交均价位于各类户型价格首位，成交金额位于各类户型第二位。豪宅物业满足了韶关高收入人群的置业需要，虽然整体成交量不大，才只有14套，但却是最赚钱的物业。三房的成交均价是最低的，均价为4516元/，但成交量却是最大的，达到了81套，由于三房物业的建筑面积一般在120-160平方米左右，面积较大，就导致总价较高，而普通置业者的消费能力有限，故而拉低了三房住宅的销售均价。但对于首次置业的人群来说，三房能满足三代同堂的生活需要，是舒适性居家户型的首选，故而也导致三房物业的刚性需求，成交套数也最多。二房以下（含二房）的均价为4771元/，略高于三房的均价，主要原因是本月销量主要集中在韶关碧桂园，星河天骄花园以及鸿蓉苑商住楼，星河天骄花园和鸿蓉苑商住楼整体均价较低，成交均价为4070元/和4397元/，而碧桂园洋房由于地理位置较偏远，周边配套设施不太完善，导致价格也不高，整体拉低了二房及以下的销售价格。四房价格仅次于四房以上的豪宅物业，主要原因是四房的成交房源来至于武江区以及市区一些成熟楼盘，诸如此类的楼盘周边配套设施完善，距离市中心较近，相对也较稀缺，故而价格较高。点评：如果房价持续保持高位，银行金融政策继续维持高压态势，国家限购政策不松动等一系列政策面的影响下，在总价控制原则下，由于对总价的承受能力有限，大部分客户更倾向于选择中小面积的户型，资金流更多的流向二房及以下户型的住宅。应对策略：开发商在设计上能否设计一些小面积的三房物业，已对接市场需求，融合消费者的购买力。建老百姓买的起，住的舒适的好房子。（四）商品房成交面积段分布分析 从上表可以看出：80的商品房成交均价为8305元/，成交套数为162套，无论是从成交套数还是成交均价上均居于高位。主要原因是80的商品房不仅包括了小户型的住宅物业，更多的是车库以及商业物业，其中1月份的车库均价就已经达到了11282元/，而车库的单套建面约为12.58。从而推高了市场均价。80-120的商品房成交套数为96套，居于第二位，成交均价为5474，为均价中最低。主要原因是该部分的商品房主要为住宅物业，很少有商业物业。120-160的商品房均价为8307元/，为均价中最高。主要是是该部分商品房不仅包括了大户型的住宅洋楼还包括了商业物业，1月份商业营业用房的市场均价为13711元/，成交单套建面为122.64，拉高了该面积段的市场均价。160以上商品房均价为8003元/，为均价中次高。主要原因是该面积段的商品房主要为豪宅类物业或商业物业，故而均价较高。从成交面积和成交总金额上来看，160以上的商品房成为了1月楼市的主力军，成交面积达10395，成交总金额达到元。这从另一个侧面也反应，目前楼市投资的热点更多的向商业物业和豪宅物业转移。(五)2012年1月成交均价分析 从成交均价上看，本月均价在10000元以上（不含10000元）的商品房销售情况最好，1月累计销售了162套，此应该为商业营业用房；从住宅层面分析，4000-5000元/的商品房销售情况最好，1月累计销售了132套，单套建面101.8，其次是均价在5000-6000元/的商品房，1月累计销售了62套，再次为3000-4000元/的商品房，1月累计销售了50套。可见市面上均价在4000-5000元/的住宅比较受欢迎，性价比相对最高。（六）2012年1月单日成交分析从以上折线图分析可以看出，1月总共成交住宅套数为175套，1月网签成交的高峰出现在1月5日，1月9日，1月10日和1月30日，分别成交了12套，成交高峰密集区域在1月5日-1月10日。成交低谷出现在1月23日-1月26日，此段时间为中国传统节日春节假期，故而买楼的人也比较少。从1月27日开始楼市成交量开始回升，楼市市场人气开始聚集，高峰出现在1月30日，正值正月初八，春节假期结束，大家开始重新回到工作岗位。 从以上成交情况图可以看出，住宅成交均价最高价出现在1月25日，成交均价18066元/，估计为一可商住两用的住宅（此情况比较特殊，市场参考价值不大）；住宅成交均价次高价出现在1月8日，成交均价为7982元/，估计成交住宅类型为别墅。成交金额高峰分别出现在1月4日和1月25日，1月4日成交金额为907万元，主要为元旦积累的签约量在4日的集中体现。单日成交建筑面积最大出现在1月30日，成交面积为1702。1月23日和1月24日为除夕和年初一，成交量为0。（七）2012年1月新增房源分析本月有韶关碧桂园和长城世家加推房源，具体信息如下表：韶关碧桂园共新推出房源232套，总建筑面积28289.3，全部为住宅商品房，其中别墅4套，普通电梯洋房228套；长城世家新推出房源143套，总建筑面积16599.41，也全部为住宅商品房，其中复式洋楼6套，普通电梯洋楼137套。浈江区供应量占比为63%，武江区供应量占比为37%，浈江区供应量明显远大于武江区供应量。（八）2012年1月各楼盘剩余住宅套数分析注：以上统计数据不包括部分小楼盘以及安居保障性住房。从上图可以看出，目前韶关正在销售中的剩余楼盘套数最多的几个楼盘是南枫碧水花城剩余套数527套（占比约10%），汇展华城剩余套数504套（占比约9%），星河天骄剩余套数467套（占比约9%），韶关市碧桂园剩余套数406套（占比约8%），莱斯豪苑剩余套数263套（占比约5%），天泓居剩余套数250套（占比约5%），德雅居剩余套数233套（占比约4%），棕榈湾剩余套数207套（占比约4%），鸿蓉苑商住楼剩余套数205套（占比约4%）。武江区剩余套数为3256套，浈江区剩余套数为2054套，武江区占比约为61.3%，浈江区占比约为38.7%。武江区整体待售住宅套数大于浈江区待售住宅套数。武江区整体销售压力大于浈江区。（九）2012年1月住宅供应片区分析为了更深入的分析韶关市场，现根据韶关各楼盘所处的地理位置，将韶关房地产市场划分为七个片区，分别为北郊片区、西河片区、南郊片区、沙洲尾片区、东河片区、西联片区、小岛区。1、北郊片区：碧桂园（凤凰城）、凯旋华府、明盛新苑；2、东河片区：莱斯豪苑3、南郊片区：林语阳光、南天豪庭、菲诗艾伦花园、星河天骄、天泓居4、沙洲尾片区：棕榈湾、碧水花城5、西河片区：御龙湾、志兴华苑、盈翠皇庭、长城世家、汇展华城、芙蓉轩商住楼、鸿蓉苑商住楼、华润大厦、甲府园、金墺康城住宅楼、景秀苑、中环广场6、西联片区：碧桂园（太阳城）7、小岛片区：雍华豪庭从以上图例可以看出，西河片区稳居住宅存量榜首，剩余楼盘套数为1914套，南郊片区位居次席，剩余套数944套。（十）2012年1月韶关主要在售楼盘住宅成交情况分析进入2012年1月，以韶关碧桂园销售情况为最好，1月累计销售套数为66套，占据韶关楼盘销售榜，绝对龙头地位。其次为鸿蓉苑商住楼销售套数为26套，再其次为星河天骄花园销售套数为23套。销售均价在4000-4500元/的楼盘有四个：天泓居，林语阳光，星河天骄，鸿蓉苑商住楼；销售均价在4500-5000元/的楼盘有二个：太阳城，志兴东景园；销售均价在5000-5500元/的楼盘有二个：志兴华苑，长城世家。销售均价在5500-6000元/的楼盘有六个：御龙湾，中环广场，雍华豪庭，凯旋华府，富康翰林世家，盈翠皇庭。销售均价在6000-6500元/的楼盘有三个：碧桂园（凤凰城）（本月成交以双拼别墅为主，成交均价为6371元/），碧水花城（本月成交以前期剩余两房和三房房源为主，成交均价约6448元/），汇展华城（本月成交以汇展公寓为主，成交了1套，成交均价为6146元/）。从销售情况看，市场上的一些低价楼盘和性价比比较高的成熟大盘比较有吸引力，星河天骄和蓉鸿苑商住楼属于低价楼盘，碧桂园的双拼别墅属于性价比比较高的成熟大盘。星河天骄去年12月31日开盘，位于韶关市范围内最南边的楼盘已接近城市近郊，地段相对较为偏远，但由于自身辅有商业配套以及打造滨江公园配套，且早早就在市场发动大力度的推广配合，为项目在早期积累下大批的客户基础。而通过认筹推介会以及未来内部认购，正式开盘等多次活动配合，可为项目多次进行集中认购，营造现场抢购气氛，从而促进了项目的整体销售。鸿蓉苑商住楼2011年12月18日开盘，位于韶关市武江区芙蓉北一路9号，地段位置为商业旺区，人群集中度较高，周边配套设施相对完善，购物娱乐方便。再加上低于周边楼盘的销售价格和94-125的二房以及三房的合理户型，故在开盘之初，就创造了较好的成绩。韶关碧桂园由国内一线房地产开发商打造，携品牌知名度和低价策略，碧桂园一直处于韶关市楼市的销售前列，本月销售的以联排别墅为主，性价比较高，吸引了大批高端客户购买。点评：楼市价格持续高位，中高价格楼盘推销乏力，低价楼盘迎合了韶关大多数市民的消费能力，目前市场已逐步进入到了以价换量的阶段。（十一）新增土地供应分析1月成交商住用地一宗，工业用地八宗。成交商住用地详细情况如下表：公告出让土地一宗：韶关市武江区群康路地块（宗地编号2011A34）国有建设用地使用权，规划建设用地面积2812，规划用途为居住用地（兼容商业用地），容积率2.4，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高35米。使用年限：住宅用地70年，商业用地40年。起始价700万元，起始楼面地价1037.22元/。上月合计公告出让住宅用地五宗，合计出让土地面积为34753平方米，挂牌总金额为13900万元。同比上月，本月出让住宅土地面积环比下降了91.9%。连续两月，住宅用地土地供应均在武江区。1、本月成交土地面积小于上月挂牌出让土地面积，成交面积为3509，仅为上月挂牌出让住宅土地面积34753的10.1%，流拍率为89.9%。点评：可见韶关房地产开发企业目前拿地比较谨慎、稳健、现金流也比较紧张，对目前房地产市场持观望态度。2、韶关中心区土地越来越少。点评：目前可以选择的住宅用地不多，多为三旧改造出让的土地和郊区的土地，韶关市开发商可以选择的土地越来越少。（十二）土地热点区域分析 1、武江区工业西片 按韶关市城市总体发展概念规划，韶关市的城市拓展的方向为：北优南联，东进西跃，行政中心向西发展。该片属于1998年以后逐步开发的区片，目前各项基础配套设施不断的完善，多个行政部门已开始在该片办公，同时前进国际建材市场的投入使用区域内多个大型小区建成或在建（如山水华府、汇展华城、长城世家、洪蓉苑商住楼、尚水国际等），商业氛围和热气日渐兴旺，地价上涨明显。2、武江区西华园片武江区西华园片是武江区旧城改造，现韶关市的城市建设、各种配套较为成熟的地段：多个楼盘位于此片区，现盈翠皇庭正热销中。随着城市建设的西移，地价上涨明显。3、武江区沙洲尾片沙洲尾地处市区南段，北江大桥、新华路、惠民路、浈江路、武江路等市内干道均相连通，与市行政、商业中心相距仅10分钟行程，医院、中小学校近在咫尺。且东临北江，西依芙蓉山，地势开阔，生态天然，致使其成为韶关市今年来迅速发展中的新城区，正在热销的楼盘有南枫碧水花城、金凤翔棕榈湾、蓉山翡翠湾等大型高档楼盘。该片区交通便利，周边生活设施配套齐全，地理位置在整个建成区中尤为优越。环境舒适优雅，配套设施完善。房价也处于韶关市各区域前列。4、小岛五里亭碧桂园片小岛五里亭碧桂园区片位于小岛中心城区的边缘，是过去工业企业较集中的区域，是2007年新开发片区。随着城市的扩大，特别是碧桂园楼盘在该地区的建设，目前碧桂园的建设已经初具规模，极大的带动了周边配套设施的逐步完善，使得该地区的商业住宅得到了飞速发展。碧桂园楼盘热销情况位于全市前列。（十三）2012年1月韶关热点楼盘活动盘点金墺康城1月31日新春盛世开盘，限量推出63套房源，均为南北朝向，精致56-76实用小户型。翰林世家1月12日开盘推出第5栋70套房源。盈翠皇庭1月7日，盈翠皇庭G栋正式发售，开发商打完折后均价6500元/。星河天骄1月7日，星河天骄内部开始认购，开发商打出折后最低3680元/的最低价。凯旋华府 推出11栋精工样板房，凡元月1日-3日购房可享2万元抵5万元优惠，还可额外一次性付款96折，按揭99折。鸿蓉苑商住楼 元旦盛大开盘，现场舞狮、歌舞、魔术表演精彩纷呈，推出了数十套单价低于3999元/的惊喜房，预交2万签约可减免5千元。碧桂园.太阳城 组织了迎春书法大赛，书法大师邹楚蛟亲临指导并献墨宝。（十四）2012年1月热点政策关注 1、金融政策面 央行昨日公布了1月份的金融统计数据，总体看呈现“两减一降”的格局：新增贷款和存款大幅减少，M2同比增速创近11年新低。这组数据使业界对后续货币政策产生两种分歧：一是数据偏低有假日因素，但主要是央行调控的结果，下一步政策走向还需要看CPI走势、外汇占款及其他经济金融数据；二是当前有必要下调存款准备金率和贷款基准利率。1月末，广义货币（M2）余额85.58万亿元，同比增长12.4%，比上年末低1.2个百分点；狭义货币（M1）余额26.99万亿元，同比增长3.1%，比上年末低4.8个百分点；流通中货币（M0）余额5.98万亿元，同比增长3.0%。当月净投放现金9071亿元。历史数据显示，1月份M2同比增速创2001年6月以来新低。央行报告显示，1月份人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元。分部门看，住户贷款增加1527亿元；1月人民币存款减少8000亿元，同比多减7800亿元。受春节因素影响，企业存款向个人存款转移较多，企业存款减少2.37万亿元，住户存款增加1.68万亿元；财政性存款增加3518亿元。2、政府政策面2.1、关键词：限购12月20日，上海市政府的官方微博“上海发布”宣布，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。继12月初广州、深圳、北京相继明确表态将继续执行住房限购政策之后，上海的明确表态意味着国内房地产一线城市在2012年持续限购已成定局。在一线城市纷纷表态延续限购政策的同时，包括青岛、福州、长春、厦门、太原在内的二线城市也已明确表态将继续执行限购政策。业内人士分析认为，在一线城市限购的示范作用下，明年全国性的大范围限购不会发生根本性的变化，“限购令”即将到期的城市极有可能选择将政策延期。2.2、关键词：保障房全国据央视报道 22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。广东2012年2月10日，省长朱小丹主持召开省政府常务会议，审议并原则通过了2012年省政府工作要点、关于支持中小微企业融资的若干意见、广东省住房保障制度改革创新方案（稿）、广东省重大行政决策专家咨询论证办法（试行）等。省委、省政府高度重视解决住房保障问题。要坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，以发展公租房为重点，引导社会力量建设公租房，探索建立具有广东特色的新型住房保障体系。会议审议并原则通过了广东省住房保障制度改革创新方案（稿）。该方案（稿）提出，到“十二五”期末，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。3、土地市场面3.1、关键词：低迷2012年全国土地市场开局不利。中国指数研究院的跟踪数据显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。数据显示，2012年1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%;成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。地块以底价、低价成交仍为1月土地市场主旋律，全国300个城市土地平均溢价率处于低位，比去年同期有较大降幅。1月全国300个城市土地平均溢价率2%，较去年12月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点;其中住宅类用地平均溢价率2%，较去年12月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。分城市来看，一线城市的土地市场尤为低迷。网站统计数据显示，2012年1月，北京土地市场受到春节假期影响仅成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿元，而在2011年的1-2月，虽然也受到春节影响，但是两个月的土地出让金分别达到61.45亿元及70.9亿元。值得注意的是，1月份北京出让的所有19块土地，全部以底价成交，其中包括4块经营类用地。这也是最近几年少见的现象。而在上海，据网站统计显示，2012年1月上海经营性土地合计总成交面积约为25.78万平方米，同比减少72%;1月经营性用地成交总金额约为26.28亿元，同比减少70%。成交的6幅经营性用地也均以底价成交。在广州，1月土地市场更为冷清。研究中心提供的数据显示，今年1月广州土地市场总成交金额为2.9亿元，而去年同期则为28亿元，缩水幅度高达九成。四大一线城市中，仅深圳同比略有上涨，1月土地出让总金额为7亿元，同比涨幅为6%。业内人士认为，一方面，受楼市调控政策的影响，2011年下半年土地市场大量地块开始以底价成交，这种情况延续到2012年，使得今年1月土地成交低迷;另一方面，受市场预期不明及前期库存积压难售等因素影响，短期内房地产企业拿地的积极性不高。而春节长假也在一定程度上影响了土地供应和成交。4、房地产市场面4.1、关键词：市场深陷低迷 颓势仍将延续整个1月，全国新建住宅市场成交量不容乐观。据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多，与去年同期相比减少近7成。一线城市中，北京降幅最大，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%，与去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58万平方米，环比上月减少44%；广州成交21.49万平方米，环比减少42%；深圳成交仅11.76万平方米，环比下降55%。二线城市中，青岛降幅最大，成交量仅19.79万平方米，环比上月骤降76%，与去年同期相比降幅超过80%；天津、南京、厦门、成都、武汉等城市均有3-6成的降幅。由于2011年1月并非春节之月，因此与去年同期相比不具备可比性。但是，相比去年同样是春节之月的2月，多数城市楼市成交量仍呈大幅下滑，10个城市新建住宅成交面积下滑37%。4.2关键词：量价双双齐跌 租金持续回落由于年初正值楼市淡季，二手住宅市场也异常惨淡。据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月5个重点城市二手住宅成交面积环比下