临淄区创业孵化基地物业管理项目采购及相关机理探究

4临淄区创业孵化基地物业管理项目采购政府采购需求报告编制时间：2017年3月31日项目名称：临淄区创业孵化基地物业管理项目采购采 购 人：淄博市临淄区人力资源和社会保障局地 址：临淄区桓公路9号联 系 人：张主任 联系方式：0533-资金来源：财政资金拟采用的采购组织形式：部门集中采购拟采用的政府采购方式：公开招标拟采用的评审方法：综合评分法付款方式：全年共分四次付款，每季度后10个工作日内甲方对乙方考核合格签字后支付，支付金额为全年合同价款的1/4。合同期内服务无任何质量问题，合同履行完毕时退还履约保证金。供应商资质要求：包号货物名称供应商资格要求预算金额1临淄区创业孵化基地物业管理项目采购1、具备独立法人资格，具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证等有效证件；备注：若投标人营业执照、税务登记证、组织机构代码证已三证合一，则只需提供营业执照；2、具有物业服务企业资质证书三级及以上资质证书；3、供应商近十年内无行贿犯罪记录；4、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定；5、本项目不接受联合体投标。 .00元本采购项目为1个包，供应商须按招标文件要求对每个包分别做出报价响应,否则作废标处理。一、项目概况1、地址：临淄区人民路与桑坡路交汇处 ，建筑面积19483.59平方米；地下一层，地上十二层；电梯扶梯2部、直梯5部；中央空调机组1台（综合）、中央空调机组1台（档案区），消防系统综合、档案区七氟丙烷）、监控和巡更系统、给排水系统、弱电系统、高低压配电系统、会议室音响和多媒体设备；楼内卫生间 13 个；二楼设有容纳100余人的多功能会议室1个。停车位63个。 2、物业类型：商业多层3、招标内容：本项目公共部位及公共设施设备的日常维护管理、公共秩序维护、停车管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、环境绿化管理、特约服务以及物业接管验收等。详见技术要求。4、资金来源：区财政拨款5、质量要求：达到淄博市物业服务等级标准三星级内容及要求6、踏勘现场：临淄区创业孵化中心为政府租赁，投标人须自行协调房屋产权方。二、物业管理范围、标准、要求（具体详见明细表）1、服务与被服务双方签订专项物业服务委托合同，双方权利义务关系明确。2、专业操作人员按照政府有关规定取得相应的岗位合格证书、特种作业操作证等。3、有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理等制度健全，相关管理制度上墙。4、管理和服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动、热情，文明用语。5、设置公示 24 小时服务报修电话，24 小时受理甲方来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其它报修 30 分钟内到达现场；建立报修、投诉台帐，报修服务进行回访，投诉 2 个工作日内回复、投诉进行回访；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。6、物业管理服务项目运用专业的物业管理系统对甲方基本信息、 物业基础资料、 维修保养记录、收费记录进行管理。7、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、安防、意外伤害、自然灾害等）的应急处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证应急预案的实施。8、 制定物业管理服务年度、季度工作计划，并按计划组织实施。9、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行 1 次检查。10、积极配合甲方开展活动。11、冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。12、编制建设项目接收方案，明确接收程序，管理物业管理服务所需的必备资料图纸。13、应急各类突发事件的应对措施，完成甲方交办的临时性工作任务。物业管理服务内容与要求一、物业管理综合服务明细物业管理公司必须严格按照中华人民共和国劳动法等国家相关法律法规的规定执行，保障劳动者的权益，如出现劳动纠纷，全部由中标单位负责。1、客服接待工作。（1）楼内报修电话的接听与派工、投诉事件的处理、物业服务档案的管理、物业资料管理及其他各项综合性等工作，负责前台接待和报刊信件分类等工作，协助甲方与商户沟通等。（2）物业服务日常的电话报修、其他方式报修、下发派工单、物业服务资料的存档与管理工作；接待甲方及物业使用人投诉；维修工作的回访；外来办事人员的初步接待。（前台应经过专业礼仪素质培训，容貌端正、体态匀称、着装统一、谈吐举止大方、优雅得体，严格执行来访登记制度，建立电话报修记录，及时发放派工单，跟踪处理各类报修，所有服务情况进行客户回访。）（3）负责楼内临时搬家及其他甲方安排的应急服务。（4）配合甲方联络和监督各项专业单位维保工作。（5）对甲方安排的临时工作及时响应，在最短的时间内保质保量完成。2、各类设备、设施的运行、维修、养护和管理。包括大楼主体、楼顶、外墙面、承重结构、楼梯、走廊通道、门厅、楼前广场等楼房建筑设施及公共设施的维修、养护和管理；供排水设备、楼内外照明设施和霓虹灯轮廊灯设施、空调设备、消防设备、电梯设备、弱电设备、供电设备、自动玻璃门、电动伸缩门等各类机电设备的运行、维修、养护和管理。3、卫生保洁工作。负责大楼内各楼层（不包括各办公室室内）走廊、消防通道、楼梯台阶、楼梯扶手、门、窗、窗台、天花板、墙面、墙裙、烟灰盅、消防箱、防火门、灯具、装饰物、各类标牌以及墙面固定物、负一层交流大厅的地面、摊位桌桌面、椅子的卫生保洁；负责办公大楼内洗手间的卫生保洁（包括地面、镜面、洗手盆、台面、大小便池、拖把池、不锈钢水龙头、上下水管道、大小垃圾筒、墙面、铝塑隔断、天花板、门、窗等设施）。负责在洗手盆内放置垃圾筛，并随时清理筛内垃圾。保证小便池内定期投放卫生球。负责电梯轿厢内外的卫生保洁；负责门前三包的卫生清洁；负责灭蚊蝇防鼠及消毒工作；负责办公大楼内外垃圾的收集、装袋、清运工作；负责楼梯外立面玻璃清洁；完成交办的其他任务。4、秩序维护，负责责任区域的安全监视、消防报警设备的运行及管理；负责消防监控室的 24 小时双人运行值班工作；负责每日定时消防、治安巡视。负责 24 小时门岗值班服务。负责车辆疏导服务。二、委托管理事项明细和程序A、各类设备、设施的运行、维修、养护和管理（一）房屋建筑的日常维护维修（包括但不限于以下内容）服务内容：房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损和小坏等房屋维护管理工作。对质保期后的建筑、房屋进行小修维护（包括门锁、闭门器、窗把手、门折页、天花板等的配件维修更换，以及小修小补、除锈刷油等不超50元）。清理露天平台和内管线沟杂物，疏通楼宇下水和雨落管；定期清扫屋面和雨棚，及时补漏。对质保期后的内附属配套设施的维修、养护和管理。服务标准：（1）每年进行一次房屋安全普查，保证房屋完好率达到90%。（2）及时完成各项维修任务,维修合格率达 90%， 遇有需要紧急修补的， 必须及时采取措施。一般维修不得超过 24 小时。（3）对房屋公用区域进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（4）每日巡查 1 次，包括：室外、室内等上述工作范围规定区域的巡检，发现建筑物破损及时上报并记录。（5）爱护楼内设施，未经批准，不得对建筑结构、设施等进行改动。（6）恶劣天气条件下（如大风、大雨、大雪、冰雹等）加强日常巡视的次数与频率，建立相关应急预案和约束机制。（7）建立日常房屋维修、报修、巡检制度。负责零星维修的接报、工作任务分配、任务完成情况记录。制定每周巡检工作计划，制定定期检查计划，向甲方进行工作月报、年报。（8）爱护各类设备设施，未经甲方主管部门批准，任何单位、部门不得对房屋结构、设备设施进行改动。（9）建筑物屋面雨水排泄通畅。（10）保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的 2 个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）2 天内安排修复完成，其他故障 5 个工作日内完成，保持楼道照明灯具 90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每 1 个月集中安排 1 次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每 1 个月集中 1次进行修补维修。（11）执行并达到房屋及其设备小修服务标准。（12）负责各类基建及配套设施的统计报修。（二）变配电系统运行管理维护（包括但不限于以下内容）（1）变配电室：包括变压器、高低压柜等全套变配电设备、设施的日常运行、维护、检修等。变配电室要求 24 小时双人值守运行。（2）低压配电系统：包括低压配电柜、箱等配电设施的日常运行、维护、检修；机房配电设备维护、检修、运行管理。（3）供电系统： 由配电间至各办公区域、实验室的配电箱、柜、盘进线断路器上口的供电线路、设备的运行，维护检修。由配电间至空调机组、风机盘管、通风机组、消防排烟机组等的供电线路、设备的运行，维护检修，由配电间至其它用电设备线路和设备运行的维护、检修。（4）照明系统：照明供电线路、设备的运行、维护、检修；更换灯具及光源；事故照明系统设备的运行、维护、检修。（5）加强与供电部门的协调，负责抄验电表，核对用电 度数，并及时报综合办公室。服务标准：（1）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，建立严格的电气维修制度，达到用电系统安全畅通。（2）统筹规划，做到合理、节约用电。（3）值班及电气维修人员必须持证上岗。（4）配电间主电路跳闸，15分钟之内复原；供电设施发生故障，接到通知后 10 分钟赶到现场查明原因并报甲方，10 分钟内恢复；设备故障时，维修人员 15 分钟内到现场，设备零星维修合格率达到 95%，一般性维修不过夜。（5）加强日常维护检查，工作区使用的照明、灯具、开关要保证完好，损坏及时更换，按照电工操作规程负责紧急情况的拉、合闸操作。（6）配电箱柜的定期维护。（7）严格执行用电安全规范，确保用电安全。（8）保证避雷设施完好、有效、安全。（9）每年定期进行高压工具检测。（10）值班人员必须执证上岗。（11）设备管线按照技术要求定期保养，故障及时排除，保证不影响本单位的正常用电。（三）给排水系统运行维护（包括但不限于以下内容）服务内容：对楼宇各种给水、排水、补水、污水设施的正常使用所进行的日常养护维修,如给水泵、污水泵、管道、管件、阀门、水嘴、排水管、透气管及疏通、水封设备等正常使用进行日常养护维修，以及无负压供水设备专业维护保养。服务标准：（1）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，日常给水排水顺畅，指示灯、表数等参数均在正常范围内。（2）建立正常供水管理制度。设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存 30 天，并能正常回放。负责与相关部门联系，防止跑、冒、滴、漏。（3）做好无负压供水设备专业维护保养；对供水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修。（4）阀门每月开关灵活性检查、定期为丝杠加注润滑脂。（5）定期对排水管道进行疏通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通。（6）保证公共部位排水通畅，负责定期检查消防给水设施，发现问题及时解决。（7）设备出现故障，及时发现并解决故障，维修人员应在接到报修后30 分钟内到达现场，零星维修合格率 95%，故障排除不超过 24 小时。（8）值班人员需要持证上岗，时刻保持身体健康、清醒状态，发现问题及时解决，不能影响设备设施的正常运行。（9）节约用水，符合市政府规定的节水要求。（10）对供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全，定期对排水管道、化粪池进行维护、清理、防止阻塞，并按规定每月与供水单位核定用水量，及时上报综合办公室。（四）空调、通排风、供暖等系统运行维护（包括但不限于以下内容）服务内容：室内通排风、空调、供暖系统：包括冷水机组、水泵、热交换器、管道系统、各种阀类、采风装置、自动控制系统、空调机组、冷却塔、风冷机组、风机盘管、各种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的日常运行、维修、保养和管理，以及空调系统设备的专业维护保养。服务标准：（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程，表格记录填写完整。保证空调、通排风、供暖等系统安全运行和正常使用。每年两次在供冷前后、供暖前后进行中央空调、换热设备的全面检修，保证设备、设施处于良好状态。（2）按甲方要求时间供应冷气、暖气，温度适宜。（3）做好空调系统设备周期性的专业维护保养工作。（4）运行中无明显噪音和严重滴漏水现象。（5）软水处理设备日常检查维护，及时添加药剂，定期进行水质化验，水箱每年清洗一次。（6）空调、各种水管路的过滤网、过滤器每年清洗一次，冷却塔定期清洗维护。（7）温度表、压力表、安全阀等定期检测。（8）设备出现故障时，维修人员应在30分钟内到达现场，零星维修合格达到 95%，一般性维修不过夜。（9）值班人员必须执证上岗，要求 24 小时值班运行。（10）定期巡检记录。（11）中央空调主机由甲方负责聘请专业公司进行运行、维修和保养，由乙方负责组织实施。（五）电梯1、电梯运行、维修、养护和管理的基本内容(1)建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。(2)在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应提醒甲方向电梯检验检测机构提出定期检验申请。(3)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维护保养。(4)轿厢、井道保持清洁。(5)因故障停梯，接到报修后维修人员应在 30 分钟内到达现场抢修，及时排除故障。(6)每天巡视检查电梯运行情况，发现问题及时报告甲方，并协助甲方联系电梯维保单位进行处理。(7)保证电梯内报警系统随时处于有效状态。(8)除日常的清洁、保养维修外，电梯的专业维修保养必须由经劳动部门审查认可的单位承担。甲方负责聘请专业公司对电梯进行专业维护保养，乙方负责组织落实。2、运行、维修、养护和管理的基本制度：要根据具体设备、图纸、说明书、资料制定相应的切实可行的操作规程和维修保养计划。（六）消防系统1、消防系统运行、维修、养护和管理的基本内容（有些管理项目视消防系统改造完善情况由物业公司负责管理）。(1)负责对大楼消防系统进行24小时值班。(2)建立消防管理制度、操作规程。(3)制定应急预案，当发生火灾时应能采取相应措施确保消防系统运行正常。每年至少举行一次消防灭火演练和应急预案演练。(4)定期检查消防设备，发现故障及时处理。(5)做好消防系统的日常清洁、维护、保养。(6)定期试验烟感探头（每月抽查一次、半年普查一次）。(7)定期试验消防联动设备、消防水泵、皮龙，每月一次，保持联动系统常年处于联动状态。(8)定期检查灭火器，并清洁、保养，按要求更换干粉。(9)定期检查报警按钮、警铃、应急灯，每月对消防按钮、警铃、应急灯检查一次，发现问题及时维修。(10)及时有效地维护消防系统UPS电源，使其处于正常工作状态。(11)定期检查维修防火门。2、运行、维修、养护和管理的基本制度：要根据具体设备、图纸、说明书、资料制定相应的切实可行的操作规程和维修保养计划。（七）楼内外照明设备、霓虹灯、轮廊灯和射灯设备负责及时维修更换楼内外各类灯具、开关等照明设备。负责及时维修更换楼外霓虹灯、轮廊灯和射灯，并合理调整亮灯时间。（八）弱电设备1、负责办公门禁系统的运行、维修、养护和管理，保证楼内门禁系统正常使用。2、建立完善楼内门禁卡建档和补卡、发卡档案。3、并按规定每月核定发卡及补卡明细，及时上报综合办公室（九）自动玻璃门和自动伸缩门负责对自动玻璃门和自动伸缩门进行维修和养护，并及时维修更换损坏的配件，保证运行正常。工作人员要着统一服装，整洁文明。服装至少夏、冬两身，工作时工作服必须穿戴整齐，并出示明显的工作警示牌。B、卫生保洁1. 公共区域保洁标准（1）建立环境卫生管理制度并落实，做好记录，保洁人员年龄不超过 55岁。（2）公共清洁区域（地面）清洁工每日清扫 2 次、巡视 3 次，发现堆积物和遗洒物及时清理。保证地面光亮无水迹、污迹，地面无杂物；桌椅及相关器具无尘，无污迹。（3）楼内地面每日清扫 2 次、巡视 3 次，每周清拖 2 次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹 2 次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹 2 次，无积尘。公共灯具每月除尘 1 次。负一楼交流大厅地面、桌面、椅子，交流会召开前后打扫各一次（全年召开交流会100次左右）。档案中心区内走廊通道，每周清扫两次。大堂(一层侯梯厅)每日清洁 2 次，门厅玻璃每日擦拭 2 次。侯梯厅墙面每周清洁 1 次。电梯轿箱每日擦拭 1次，巡视 4次，目视无污迹。楼项天台、屋顶每 2 周清扫 1 次，有天台、内天井的每日巡视检查 1 次，无垃圾杂物。宣传栏每周清洁 2 次；雨蓬、门头等每季清洁 1 次。楼体外立面，每年清理2次. （4）垃圾袋分类管理，设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，垃圾桶内套用垃圾袋，每日更换 1 次。垃圾筒内垃圾不超过 2/3，并摆放整齐，外观干净。每两周至少清洗一次垃圾收集容器。（5）三米以下公共区域玻璃、门窗无污迹，水迹、裂痕，有明显安全标志。（6）厅堂无蚊蝇。（7）灯饰和其它饰物无尘土。（8）楼梯、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土大理石墙面光亮、无污迹、水迹。（9）负责大门及周边雨季、雪季的清扫及道路畅通及大门周边的门前“三包”。（10）负责特殊天气时公共区域门窗的关闭工作。（11）每年定期进行化粪池清掏和隔油池清掏。（12）楼内垃圾日产日清，定期垃圾外运消纳。（13）负责会议室等的临时保洁工作。（14）在雨、雪天气应及时对门前、场区积水、积雪进行清扫。夜间降雪的在次日 7:00 前清扫道路，10:00 前清扫干净。（15）建立突发公共卫生事件的应急预案，发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒.2 卫生间保洁标准（1）门窗、隔板无尘、无污、无杂物。（2）玻璃、镜面明亮无水迹。（3）地面墙角无尘、无污、无杂物、无蜘蛛网、无水迹。（4）洗手池、龙头、无污、无杂物，电镀明亮。（5）便池无尘、无污、无杂物。（6）桶内垃圾不超 2/3 即清理。（7）设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁）无尘、无污。（8）空气清新、无异味。（9）开水间干净、整洁、无杂物、无座椅、无私人物品，物品码放整齐、不囤积。（10）烘干器正常使用。3 病媒介生物防治标准（1）各建筑物、各楼层设置鼠盒，定期投放老鼠药、灭蟑药。（2）定期喷洒灭蚊药，环境保持清洁卫生，消灭蚊、蝇、鼠、蟑的孽生地。投放药物事先有公告，投药点有显著标识。（3）对公共区域定期进行防疫消毒，并做好记录。c、秩序维护服务1. 中控室值班服务（包括但不限于以下内容）（1）负责制定并执行门禁、闭路监控、消防报警管理制度和应急措施。（2）确保中控室 24 小时双人值守，值班人员忠于职守，房间内干净整洁。每人每班工作时间不能超过 8 小时。监视控制中心各类制度上墙。（3）监控值班人员必须经过专业培训，持证上岗，熟练操作、使用门禁、闭路监控、消防报警系统。（4）门禁、闭路监控、消防报警系统运行正常，设备灵敏可靠；一般性故障立即排除；暂时不能处理的能采取应急措施，及时通知保卫部门，跟踪异常情况排除。并通知维保单位及时维修。（5）监控发现异常情况，立即通知保安并及时通报甲方保卫部门。（6）每日定时进行消防、治安安全巡视。（7）做好消防系统专业维保，每年进行消检电检和灭火器检测。（8）每月对4套气体灭火系统做好测试检查工作。（9）监控区域的校正以及收集信息的留存。（10）每年进行 2 次消防安全培训，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。（11）消防泵每月攀车、点动试泵 1 次并有记录，每季度保养 1 次，每年进行 1 次检修。对探测装置（烟感、温感等）每日进行巡查，确保完好有效。地下消防栓每季度保养 1 次。室内消防栓箱封闭管理，每日巡视，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘；每季度开箱检查 1 次消防栓，阀杆处加注润滑油。2. 门岗值班服务（包括但不限于以下内容）（1）出入口有专人负责 24 小时门岗值班服务， 对来访人员及车辆进行问询、登记。（2）负责对携物出门的问询