2016年山东寿光市渤海花园周边商业市场调研报告53页

佰特策划2016年10月19日,渤海花园商业调研报告,城市商圈调研分析,目录,项目本体分析,寿光市情分析,项目本体,经济技术指标,本项目是以步行街串联的三个独立场馆式商业，如何有效互动，让业态连贯？对应人民广场、渤海路不同的人群属性制定合理商业业态是项目存活关键。,项目本体,地块区位分析,全福元布局图1、菜都店2、世纪广场店3、购物中心店4、百大家电5、全福元百货6、东城东城全福元7、综合体店,7,由上图可知，寿光商业街渤海路商圈一家独大，相邻的石马路、新兴街在商业竞争中都必须寻找自己的独特主题业态，方能实现商业运营生存。,项目本体,地块商业价值分析,本项目四至,当前商业价值排序为:西东南北,西面(C)为渤海路步行街中段，紧邻新春天、阳光春天百货，当前商业价值最高。,北面(D)临空置土地和居民区，商业断流，价值最低。,南面(B)为志军文化用品店，再向南100米即是人流最密集的新兴街夜市。,东面(A)紧靠17万人民广场正中央，目前广场人流集中于南侧，合理挖掘后，有机会实现商业价值最高！,项目本体,项目片区商业环境分析,现状:项目800米商圈内商业规模最集中,整体约30万;渤海路：受网购冲击，目前渤海路（新兴街广场路段）商品档次较低,形象较差,人气下滑较为明显;新兴街夜市:伴随1998年人民广场竣工，近20年的沉淀,已成为了整个寿光人气最高的休闲场所;老人、年轻人最常去的娱乐场地。,未来:随着中高端人口的东移和东区商圈的分流，渤海路商圈未来的商业竞争更为激烈;阳光春天时尚购物的下滑是种趋势，加之5-8年为商场换装期，如何避免后期渤海路聚客大店的流失成为共同难题。随着学院路商圈的崛起，项目租金水平受到压制,项目本体,项目片区人口特点分析,现状:人口密集,现有住房多为10年前老公房，以居住习惯和生活习惯养成的中年、离退休人员多；新建住宅、公寓、村居房中，中低端租住客群多，消费群整体质素相对较低,消费能力较弱。,未来:800米内无大型新建小区，老旧村居、公房拆迁难度大，人口结构向下滑落，消费力逐渐降低;片区的消费人群以新兴街夜市中低收入、休闲娱乐人群和具有渤海路情节的乡镇人员为主。,寿光市2020年社区规划图,备注:资料来自,本项目,项目本体,项目片区交通环境分析,内部交通: 渤海支路步行街:贯穿渤海路、人民广场两大客流中心！真正唯一的步行街5个公交站点：新华书店、全福元、古槐社区多达13条公交线路，畅行城区及乡镇无阻。外部交通: 渤海路:集散寿光乡镇客流,古城、田柳、孙家集等到达渤海路极为便利通往省内交通十分便利;圣城街:紧邻本项目,火车站南广场新建将可能会促成客货流走向的新格局形成;,项目片区对内及对外交通均十分便利。,备注：以上数据为佰特调查人员实地测量计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。,迎宾路车流状况,迎宾路车流量较大,非高峰时间人流较少,但傍晚时间段行人及车流量较上下班高峰期增幅明显。,项目本体,商场规划设计分析,外部展示: 外立面商业性差:产品设计以满足住宅为首要出发点，导致商场部分（一到三层）立面造型、导视性差；停车位偏少：朝向人民广场片区只有门前一排车位，严重不足，需用地下一层停车场弥补，带来住宅、商业混用停车场问题。步行街及主入口不明显：无标志性导视内部设计: 4号楼商场:无垂直电梯，二三层引流难；街铺设计严重影响内铺使用；5、6号楼商场：拐角区、住宅楼交通核对商场内人流东线、展示面影响较大；部分街铺难以使用设计未考虑货梯、仓储空间,商业死角难利用,项目本体,渤海路商圈作为传统商业街核心，片区内商业氛围浓厚、人流密集；人民广场及新兴街的人流更具集客效应，本案需贴合此类客群购物休闲需要；并与其错位竞争、互相补充！阳光春天百货作为本案的组合部分，避免左右互博的内部损耗。渤海支路步行街是串联三馆的核心，也是聚客人民广场、渤海路两大场所的关键！通过特色、情景化装修和主题定位，打造真正的寿光首屈一指特色街！汽车站北迁、中高端客户居住东移，由此导致的渤海路商圈由商业颠峰逐渐下滑、发展愿景难以提升是项目必须面对的难点；商场规划设计硬伤较大，需要结合业态、商场内装做弥补,项目本体条件总结分析,城市商圈调研分析,目录,寿光市情分析,项目本体分析,寿光市情,2.1地区生产总值,从2010年-2015年寿光连续多年处于全国百强县，2015年24位； 2015年，寿光全市实现生产总值806.9亿元，比上年同期增长11.1%。,从寿光城市经济发展形势分析，寿光整体经济水平处于山东省上游水平，年经济增长率达到10%以上。表明寿光具有良好的商业市场发展潜力。,807亿,762亿,701亿,2.1.2 人口数量及结构,人口数量:截止到2015年底，全市常住人口107万人,中心市区建成区人口45万人。 城市化率提高、城乡差距小:预计2020年，城市化率到66%；由于瓜菜种植的高收入效应，寿光城乡差距非常小，甚至大部分有棚农民收入较市区居民收入更高。,备注:以上数据来自,(单位:万人),根据上述数据显示：寿光以户籍人口为主，外来流动人口较少；表明消费群较为稳定，消费特点以刚性需求为主。,寿光市情,2.1.3 人均可支配收入与支出,2015年，我市城乡居民人均可支配收入达到25121元，增幅为9.4%，分别高于潍坊市平均水平0.1个百分点、高于全省0.6个百分点、高于全国0.5个百分点,寿光市人均可支配收支状况,寿光城镇居民可支配收入和消费性支出均保持健康稳健发展,较潍坊及全国有一定优势，也因此诞生了全国第一家县级市的连锁零售百强全福元。,2015年全国、潍坊、寿光三地人均可支配收支比较,居民可支配收入是指居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即居民可用于自由支配的收入,寿光市情,2.1.4 产业结构,寿光市现有的产业结构以第二产业为主，2015年，三次产业结构为11.5:45.5:42.9，增长率分别为4.6%、8.0%、9.9%。房地产开发投资平稳增长,商品房现房待售面积持续增加。全年房地产开发投资67.7亿元,同比增长11.5%,其中住宅投资48.4亿元,同比增长40.6%;商业营业用房投资9.9亿元,同比下降20.9%。房屋施工面积870.5万平方米,同比增长3.4%;本年房屋竣工面积141.2万平方米,同比增长20.5%。商品房销售面积99.0万平方米,同比增长3.0%;商品房销售额39.0亿元,同比增长3.0%。商品房现房待售面积100.2万平方米,同比增长20.4%,寿光第三产业所占比例相对较小，现房待售面积大幅增长！,备注:以上数据来自,寿光市情,一带：弥河绿化带二轴：沿圣城街东西向城市发展轴线，沿渤海 路南北向城市发展轴线三组团：中心城区、北洛组团、洛城组团,寿光市情,2.2城市规划,规划形成“一带、二轴、三组团”的布局结构！,中部综合区,新城生活区,南部生活区,汽车新站片区,寿光农产品物流园区,本案,菜博会新区,教育创业园区,寿光市情,中心城区，钱力无限，配套完善，发展前景弱于学院路。虽然寿光现在大的发展方向是向东发展新城区，未来2-3之内，东部新城伴随万达、韩国城、万象街的投入使用，商业经营面积接近渤海路商圈规模；本案位于寿光城市规划“二轴“中的渤海路核心位置。,2.2.1城市功能区域分布图,项目本体,2.3 寿光宏观市场总结分析,潍坊市经济发展水平近五年来在山东一直处于第四位,寿光作为潍坊第一经济大市，城乡差距小，蔬菜大棚种植农村家庭收入超市区居民。寿光人口结构以户籍人口为主,消费力稳定；产业以第二产业为支柱,第三产业占比逐年上升，市场发展空间大。八大百亿产业规划，未来经济前景看好。库存待售商品房现房较大，空置商业较多，竞争激烈。,城市商圈调研分析,目录,寿光市情分析,项目本体分析,3.1零售商业调研分析,3.1.1零售商业格局,寿光市商业起步于渤海路，现有商业主要集中分布于以下三个片区： 渤海路商圈:由渤海路商业街串联，以全福元百货和中百为核心、全福元购物中心、缤纷五洲、百大家电城集合； 学院路商圈:位于东城核心区，全福元百货、东郭市场为核心，伴随万达、韩国城、万和商业街进驻，乐淘商城等小商品批零商圈：以石马璐、金光街、缤纷五洲、亚细亚家纺、时代广场等组成的沿街商铺集合。近郊全福元综合体等:以东部全福元综合体、菜都路全福元为代表；属于全福元占位发展下的经营战略。,渤海路商圈:商业成熟,体量大,档次以高中低齐全,总体形象较好,品牌商家较集中,辐射力较强; 学院路商圈:商业分布集中,商家形象较好,高档与低档结合；业态以全福元百货带动时尚型的万和商业街、乐淘商城、万和商业街, 未来发展态势良好,有超越渤海路商圈之势！ 近郊商圈:新兴商圈,起步晚,尚未成熟,但随着城市”东扩”“西进”步伐,影响力逐渐增强,属全福元前瞻性战略布局。,3.1.2 零售商业现状特点,3.1零售商业调研分析,小商品批零商圈:依托西关粮油副食批发市场为聚客轴心,辅以石马路小百货批零、金光街土产杂货、广场街亚细亚家纺布匹市场、时代广场中老年服装和婚庆用品批发，乃至二手家电市场形成寿光中低端产品供应中心；体量较大,档次低,形象差,辐射力较强;,3.1.2 零售商业现状特点,低形象带来低租金，商家零售批发一个价，盈利空间有限，进而房租很低！,西关粮油批发市场,亚细亚家纺市场,3.1零售商业调研分析,Page 24,本地零售品牌追逐度高,全福元门店与外来零售品牌布点图 -见下页!,根据调研，省内一线零售品牌如银座等经营状况一般，本地品牌超市全福元布点密集、经营状况良好，扩展力度大，深受市民喜爱；,3.1.2零售商业现状特点,3.1零售商业调研分析,全福元布局图1、菜都店2、世纪广场店3、购物中心店4、百大家电5、全福元百货6、东城东城全福元7、综合体店,1,2,3,4,5,6,7,佳乐家,中百大厦,银座商城,全福元门店与外来零售品牌布点图,佳乐家（筹备）,缤纷五洲,万达广场（筹备）,3.1零售商业调研分析,3.1.3零售商业发展趋势,渤海路商圈： 现有配套设施的不断老化，需要升级换代，另外，市场大量的空置商业，需要经过较长的时间消耗； 现有商业核心地位受到学院路强烈冲击，尤其是伴随万达综合体的建设及东部新城高端客群的陆续入住，中高端客户流失严重；学院路商圈： 配套设施逐步完善，区域商业中心地位巩固； 学院路商圈发展前景不可估量。西部和东部全福元综合体商圈： 作为区域零售霸主，在城市发展前的提前占位与长续经营，为企业培育忠诚客户群、收获城市发展抢得先机；通过房地产开发盈利保证前期养商培育阶段的资金投入。,3.1零售商业调研分析,3.2 学院路商圈,3.2 学院路商圈,学院路现有商家布局,东城全福元美食街以餐饮为主，兼有冷饮水吧、特色小吃，主力店有令狐冲烤鱼、东方豪客其街铺消费层次分明，装修新潮， 客流量大，再结合全福元已经形成良好的消费环境租金偏高对经营的要求较高，主次分别不明显,全福元美食街,3.2 学院路商圈,万和地下步行街以时尚女装为主；夹杂少量小百货主要面对科技学院学生及青少年群体位置优越；面铺面积小；货品单一；业态分布统一 地下商业客流量很少，装修过于单调，通道仅2.4米，购物体验差！,万和人防商业街,3.2 学院路商圈,乐淘沿街三层商业楼层业态布局分类明显主打时尚类业态，外立面过于传统，导视性弱；由原“全福元家居”搬迁洛城综合体后，家居业态调整为时尚街格子铺，拟复制阳光春天业态，不被接受。,乐淘商城,3.2 学院路商圈,沿街底商6m层高已全部销售。二层、三层、负一层现在正处于招商定位中作为底商价值最大化的失败范本：一层6m层高前期销售中可作为卖点，实际运营后增加商户装修成本难以招商；且对二三层商场人流导入破坏性太大,韩国城,3.2 学院路商圈,以美林花园、中南世纪城为代表的中高端小区入住率越来越高，全福元开业即快速实现区域商圈升级；同等商品较渤海路商圈价格上浮明显目前全福元百货中经营最好、发展前景最为乐观。,全福元百货东城店,3.2 学院路商圈,市场主要以蔬菜、副食、水产零售为主是寿光比较早的零售市场作为低端商业代表，农副粮油聚客效应明显，小吃街、低端服装满足片区学生、中老年淘货需要。,东郭农贸市场,3.2 学院路商圈,3.3渤海路商圈,麦当劳,肯德基,老凤祥黄金,鑫源金店,国美家电,海澜之家,名仁春天,阳光春天,孕婴童专卖店,3.3渤海路商圈,3.3渤海路商圈,假日广场作为室内步行街的作品，2005年开业期间火爆数年，伴随消费者对购物体验的舒适度追求，建筑形态已落后于潮流；缺乏统一运营导致衰败迅速。目前以低租金、独立街铺勉强维持。,若非室内步行街街铺产品可独立经营的产品设计，假日广场的租赁经营将更为艰难。,3.3渤海路商圈,目前渤海花园所处片区是商业街租金最贵区域，集合了新春天、阳光春天两大时尚购物商场；聚客。伴随网购对服装类业态的冲击加剧，若本区域无新型聚客大店的加盟，租金快速下滑将难以避免！,3.3渤海路商圈,新春天购物城作为时尚类购物商场；主打2030岁中低端服装鞋帽；辅以约1/3的小商品业态伴随网购对服装类业态的冲击加剧，及商场装修档次过低和管理维护较弱，低端化发展越来越明显。,3.3渤海路商圈,阳光春天作为时尚购物商场；装修风格明显区别于寿光其他商场，主打1525岁少淑装及部分童装鞋品；辅以美容美甲及餐饮娱乐。伴随网购对服装类业态的冲击加剧，及现有装饰装修老化，经营前景堪忧。,3.4小商品批零商圈,3.4小商品批零商圈,3.4小商品批零商圈,现主要经营家纺布匹，批零兼营，高中低档混合；部分婚庆礼品同场布局；成为同城最集中专业市场，不可撼动,3.4小商品批零商圈,现主要经营中老年服装；靠近石马路附近经营婚庆用品及童装产品；受网购冲击严重，营业率低；中老年服装利润低，亏损面大,3.4小商品批零商圈,寿光最早商业地产项目，前期招商品牌档次较高，无法与区域内批发商圈竞争；银座超市歇业对项目影响较大；2016年3月份计划启动，5月份停工，招商不理想是关键。,3.4小商品批零商圈,以分段式集合业态形成目的性购买业态；北段小商品批零、中段五金、南段数码电子街铺为主，30年租2万左右；自有房产经商人员较多，变更地点经营不易,3.4小商品批零商圈,2年免租，无物业费，无空调费；临近汽车站，但交通干道，且寿光无辐射区，批发业态难以为继；填充式招商为当前实际情况；招满开业为目的