XXXX年7月山东临沂河东区房地产市场报告_36页.pptx

河东区房地产市场分析报告,山东京伦置业营销部,1,临沂市整体规划图：,山东京伦置业营销部,2,河东区域,3,河东区位图：,山东京伦置业营销中心,一、市场综述（河东区概况）：,政区位置：临沂市河东区位于山东省东南部，介于东经1182211840、北纬34353520之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。政区划分：1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，也是目前临沂城市建设“北上东进、一河五片”的重要组成部分。全区辖9个乡镇、街道和1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区，306个行政村，45个城市社区、11个农村社区。人口面积：河东区总辖区面积730平方公里，人口63万人。交通条件：河东区东临日照、岚山、连云港三大港口；辖区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航；兖石铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206、327国道及342省道纵横交错，县乡公路四通八达，交通条件十分便利。经济概况：河东区工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，国际市场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发展潜力。临沂市第十一次党代会确立了“以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的半壁江山”的战略目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。,山东京伦置业营销部,4,二、河东房产市场环境分析：,优势：河东板块位于沂河以东区域，从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户跨越大桥来安家置业。劣势：河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本区在中短时期内发展受限。机会：由于河东板块所处的地缘优势，临沂市近两年来规划“以河为轴、跨河东进”的战略，把河东打造成与河西对应的“半壁江山”，使得很多购房来将目光投向河东区。风险：新的金融、税收政策相继出台，使投资性房产的前景扑朔迷离，挤压了投资回报利润，期房的禁止转让，更是削弱了房产投资的投机空间，使投资性需求在临沂降到最低。,山东京伦置业营销部,5,三、土地供应分析,1、08年河东区含（经济开发区）共成交土地12宗，成交面积为695210平方米，土地成交均价为：696元/平米，约46.4万/亩，其中最高价：1455元/平米，97万/亩，最低价：304元/平米，20万/亩.2、09年河东区含（经济开发区）共成交土地19宗，成交面积为593110平方米同比08年降低了14.6%，土地成交均价为：677元/平米，约45万/亩，同比08年均价降低了19元/平米，其中最高价：1395元/平米，93万/亩，最低价：210元/平米，14万/亩.3、10年1-7月份河东区含（经济开发区）共成交土地9宗，成交面积为390993平方米，土地成交均价为：665元/平米，约44万/亩，其中最高价：1125元/平米，75万/亩，最低价：330元/平米，22万/亩。4、结论：从08-10年上半年土地成交量及成交价格上可以看出土地价格及成交量呈逐年下降趋势。,山东京伦置业营销部,6,附：08-10年河东区含（经济开发区）土地成交明细表,山东京伦置业营销部,7,山东京伦置业营销部,8,山东京伦置业营销部,9,10,田润帝景湾,紫禁城,三江领秀,卓易维港,水景明珠,海诺滨江,银丰佳园,东旭第一城,凯润花园,冠亚星城,山东京伦置业营销中心,河东区滨河板块楼盘分布图：,四、部分在售楼盘分析,山东京伦置业营销部,11,1、水景明珠项目,山东京伦置业营销部,12,项目概况：,2、田润帝景湾项目,山东京伦置业营销部,13,山东京伦置业营销中心,14,规划图,山东京伦置业营销中心,15,效果图,附：开发商简介,临沂田润置业发展有限公司简介：临沂田润置业发展有限公司是由福建福州华田房地产开发有限公司、广东佛山华田房地产开发有限公司、湖北普科利商贸有限责任公司以及湖北宣昌江枫置业有限公司出资组建的，是一家专门从事房地产开发、租赁经营管理的综合性房地产企业。公司成立于2007年7月，注册资金5000万元，是一个机构健全，技术力量雄厚的企业。,山东京伦置业营销部,16,山东京伦置业营销部,17,项目概况：,3、东旭第一城项目,山东京伦置业营销部,18,山东京伦置业营销部,19,4、日月城项目,山东京伦置业营销部,20,山东京伦置业营销部,21,5、冠亚星城项目,山东京伦置业营销部,22,山东京伦置业营销部,23,五、即将上市销售部分楼盘,山东京伦置业营销部,24,1、卓易维港项目,山东京伦置业营销部,25,沿街透视图,产品设计效果图,项目概况：,1、开发商：临沂卓易房地产开发有限公司2、位置：东邻九曲店居委还建社区，西邻滨河大道，南邻凤凰大街，北邻5号街3、用地面积：85亩，建筑面积：152764平方米，容积率：2.68,土地成交价格73万/亩，成交时间：2009.10.31日。4、项目规划：部分沿街商业（3层）及4+1层、5层、6层、11+1层花园洋房，1栋24层、2栋32层高层（一期居住物业类型：叠加别墅、（11+1）花园洋房、主打80空中联排小户型TownHouse，170三层带花园别墅等低总价紧凑型豪宅。5、工程进度：有2栋已经开始施工建设，进度为正负零以上。,山东京伦置业营销部,26,临沂卓易房地产开发有限公司简介卓易地产是一家以房地产开发、地产销售、物业管理为一体的综合性房地产企业，公司的业务遍布于深圳、东莞、贵阳、郑州，公司本着“建筑城市、引领生活”的企业理念成功开发了多个大型楼盘。临沂卓易房地产开发有限公司，系广东新世纪集团子公司，集团在全国多个城市开发住宅及商业项目；卓易地产09年进入临沂，正在开发河东滨河大道卓易维港（临沂首座大都会时尚社区、滨河地标建筑），规划三官庙城市综合体（临沂庙街文化综合街区、城市休闲旅游目的地），参与罗湖地产重组（打造罗庄宜居公园城系列楼盘及全市最大滨河青年城邦），启动深莞城珠三角出口加工商品内销基地（临沂专业市场升级版）等一系列项目。,山东京伦置业营销部,27,附：开发商简介,2、凯润国际花园,山东京伦置业营销部,28,项目概况：,1、开发商：临沂凯润置业2、位置：滨河东路与金一路交汇南（东旭第一城项目南侧）3、用地面积：129.56亩，建筑面积：281018平方米，容积率：2.88，总户数：1426户，土地成交价格：85万/亩，成交时间：2008.2.22日。4、项目规划：由15栋18-32层的建筑组成。其中住宅面积198042平方米，商业18938平方米，酒店式公寓30160平方米，会所、幼儿园等配套公共建筑1878平方米。项目计划分3期开发建设完成。5、工程进度：工地拆迁已完成。,山东京伦置业营销部,29,3、翔宇三江领袖项目,山东京伦置业营销部,30,项目概况：,1、开发商：临沂翔宇宇龙置业2、位置：河东区滨河东路中段（解放路桥北500米）处于河东滨河一线最中心位置，是沂河、祊河、涑河等主脉河流汇聚之地，与南坊新区、老城区形成“三足鼎立”之势。3、用地面积：205亩，建筑面积：30万平方米，容积率：1.73，总户数：1604户4、项目规划：社区总体规划定位为“滨河优派生态社区”，是高档滨河生态双景电梯花园洋房。由23栋5+1及6+1层多层电梯花园洋房及7栋26-33层高层住宅组成。社区内有“2+1”双语特色幼儿园一处，公立小学一所，多功能生活会所一座，社区配套沿街商业楼一座。5、工程进度：工地拆迁已完成。,山东京伦置业营销部,31,附：开发商简介,临沂宇龙置业有限公司简介：临沂宇龙置业有限公司是翔宇实业集团有限公司投资成立的以开发、经营、物业管理等为一体的专业性开发企业，成立于2003年，注册资金5000万元，拥有资产总额2.1亿元，具备二级开发资质。,山东京伦置业营销部,32,4、海诺滨江项目,山东京伦置业营销部,33,山东京伦置业营销中心,34,效果图,项目概况：,1、开发商：临沂海诺置业有限公司2、位置：解放路东段与滨河东路交汇处3、用地面积：42.2亩，建筑面积：16万平方米，容积率:5.67,总户数：600户，土地成交价格：93万/亩，成交时间：2009.5.14日。4、项目规划：河东中心首席城市综合体，精装修，配有四星酒店、5A写字楼。户型以155-199为主的奢适大户型。大面积观景双阳台、大面宽客厅、超大入户花园、飘窗、凸窗等设计。项目还全面引进高科技住宅系统和技