首创置业养老地产项目全周期解决方案

- 1 - 首创置业养老地产项目全周期解决方案首创置业养老地产项目全周期解决方案首创置业养老地产项目全周期解决方案首创置业养老地产项目全周期解决方案 20112011年年年年 - 2 - ? ? 第一章：我国养老地产发展机遇研判第一章：我国养老地产发展机遇研判第一章：我国养老地产发展机遇研判第一章：我国养老地产发展机遇研判 ? ? 第二章：首创置业养老地产项目全周期第二章：首创置业养老地产项目全周期第二章：首创置业养老地产项目全周期第二章：首创置业养老地产项目全周期 解决方案解决方案解决方案解决方案 ? ? 首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系 ? ? 首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系 ? ? 首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系 ? ? 第三章：项目社会与经济效益分析第三章：项目社会与经济效益分析第三章：项目社会与经济效益分析第三章：项目社会与经济效益分析 总纲总纲 成都 重庆 西安 北京 沈阳 无锡 天津 湖州 佛山 成都 重庆 西安 北京 沈阳 无锡 天津 湖州 佛山 海南海南 镇江镇江 南京南京 青岛青岛 - 3 - ? 第一章第一章 我国养老地产发展机遇研判我国养老地产发展机遇研判 - 4 - ?目前我国养老住宅产业的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老住宅产业的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老住宅产业的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老住宅产业的井喷式增长时期已经初步形成 ? ? 中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段 我国养老地产发展机遇研判我国养老地产发展机遇研判 现状趋势 ?到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿， 占全国总人口的28% ?20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这 一阶段老年人口平均每10年提高3.99% ?截止2009年，我国60岁以上的老年 人已达到1.67亿，占全国总人口的 12.5% ?依据联合国标准，当一个国家或地 区60岁以上老年人口占总人口的 10%，或65岁以上老年人口占总人口 的7%，即视为进入老龄化社会 第一阶段 19902003 199020112011203020402050 1.36 0.97 2.30 4.71 老年人人口(亿人) 年份 中国老龄化进程 第二阶段 20032020 第三阶段 20202050 老龄化比率 8.610.2% 老龄化比率 10.215.6% 老龄化比率 15.627.4% 20202000 - 5 - ? ? 伴随人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。伴随人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。伴随人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。伴随人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。 ?第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢 ? 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远 远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统 的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发 展缓慢。 ?第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长 ? 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完 善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗； ? 另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流 ，有着较高的收入及教育水平； ? 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出 现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。 ?第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期 ? 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展 渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场 的发展将稳定在一个较高的合理水平。 我国养老地产发展机遇研判我国养老地产发展机遇研判 - 6 - ?市场中开发企业对于养老地产缺乏系统化的解决方案，对拉动地方经济增市场中开发企业对于养老地产缺乏系统化的解决方案，对拉动地方经济增市场中开发企业对于养老地产缺乏系统化的解决方案，对拉动地方经济增市场中开发企业对于养老地产缺乏系统化的解决方案，对拉动地方经济增 长及解决人口就业问题作用不够长及解决人口就业问题作用不够长及解决人口就业问题作用不够长及解决人口就业问题作用不够 ? ? 目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企 业项目缺乏可持续、可复制的服务模式及金融模式。业项目缺乏可持续、可复制的服务模式及金融模式。业项目缺乏可持续、可复制的服务模式及金融模式。业项目缺乏可持续、可复制的服务模式及金融模式。 我国养老地产发展机遇研判我国养老地产发展机遇研判 北京燕达国际康城北京燕达国际康城 规划定位失准,盈利模式不清晰，项 目养老服务机制欠缺，目前项目发 展举步维艰 上海亲和源上海亲和源 虽然项目知名度较高，入住率尚可，但资 金回笼缓慢，导致企业资金链紧张，持续 发展遭遇瓶颈 北京东方太阳城北京东方太阳城 开发商缺乏运营管理能力，最终 全部出售 - 7 - 亟需具亟需具亟需具亟需具有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆！有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆！有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆！有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆！ 达成解决中国未来老龄化问题与企业利益的双赢！达成解决中国未来老龄化问题与企业利益的双赢！达成解决中国未来老龄化问题与企业利益的双赢！达成解决中国未来老龄化问题与企业利益的双赢！ 我国养老地产发展机遇研判我国养老地产发展机遇研判 此背景下：此背景下：此背景下：此背景下： - 8 - 中国领先的地产综合营运商中国领先的地产综合营运商中国领先的地产综合营运商中国领先的地产综合营运商 ? 各领域顶尖资源的整合者各领域顶尖资源的整合者 养老地产领域战略合作伙伴：养老地产领域战略合作伙伴： ? 首创置业是北京国资委所属的特大 型国有企业，总资产规模200亿元 以上。 首创置业是北京国资委所属的特大 型国有企业，总资产规模200亿元 以上。 ? 自2003年港交所上市以来，公司连 续7年荣获蓝筹地产企业。 自2003年港交所上市以来，公司连 续7年荣获蓝筹地产企业。 ? 首创置业已实现全国布局，目前业 务涉及北京、天津、沈阳、成都、 重庆、西安、南京等城市。 首创置业已实现全国布局，目前业 务涉及北京、天津、沈阳、成都、 重庆、西安、南京等城市。 ? 首创置业致力于打造中国最具价值 的地产综合营运商。 首创置业致力于打造中国最具价值 的地产综合营运商。 - 9 - ? 第第二二章章 首创置业养老地产项目全周期解决方案首创置业养老地产项目全周期解决方案 ? ? 首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系 ? ? 首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系 ? ? 首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系 - 10 - ?寻找适合寻找适合寻找适合寻找适合“中国国情中国国情中国国情中国国情”的养老地产客群体系的养老地产客群体系的养老地产客群体系的养老地产客群体系 首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系 中国传统传统理念主张 老人应享受天伦之乐 中国传统传统理念主张 老人应享受天伦之乐 中国“百善孝为先”的理念 主张子女亲自照顾老人 中国“百善孝为先”的理念 主张子女亲自照顾老人 “421”家庭结构需要使得 传统的养老观念逐渐被摒弃 ”家庭结构需要使得 传统的养老观念逐渐被摒弃 “421”家庭结构使得中国 家庭更加关注孩子的成长 ”家庭结构使得中国 家庭更加关注孩子的成长 “居家养老”需求将成为市场主流“居家养老”需求将成为市场主流 老人与儿孙的天伦之乐需求将成为市场主流老人与儿孙的天伦之乐需求将成为市场主流 “老人居住相对独立”及“与儿女毗邻”相结合的需求将成为 市场主流 “老人居住相对独立”及“与儿女毗邻”相结合的需求将成为 市场主流 “老年幸福生活”与“孩子健康成长”相结合的需求将成为 市场主流 “老年幸福生活”与“孩子健康成长”相结合的需求将成为 市场主流 目标客群理念：以目标客群理念：以目标客群理念：以目标客群理念：以“关注一老一小关注一老一小关注一老一小关注一老一小”为核心的为核心的为核心的为核心的“全龄化全龄化全龄化全龄化”目标客群目标客群目标客群目标客群 中国国情 市场需求 中国国情 市场需求 - 11 - ?建立以建立以建立以建立以“关注一老一小关注一老一小关注一老一小关注一老一小”为核心的为核心的为核心的为核心的“全龄化全龄化全龄化全龄化”目标客群体系目标客群体系目标客群体系目标客群体系 关注老人关注老人关注老人关注老人 关注孩子关注孩子关注孩子关注孩子 ?养老一族养老一族 ? 离退休老人，以自理型健康老年人为主； ?养老一族子女养老一族子女 ? 希望与父母就近居住，方便照顾父母； ?准养老一族准养老一族 ? 计划将来退休生活而养老置业的中年客群； ?关注子女教育的家庭关注子女教育的家庭 ? 希望子女教育与国际接轨的家庭 主力客群 次主力客群 次主力客群 主力客群 主力客群 次主力客群 次主力客群 主力客群 首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产客群体系 - 12 - ?三大物业类型互补、两大专业服务并举的产品服务体系三大物业类型互补、两大专业服务并举的产品服务体系三大物业类型互补、两大专业服务并举的产品服务体系三大物业类型互补、两大专业服务并举的产品服务体系 首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产产品服务体系 国际学校 养老公寓 国际学校 养老公寓 生活社区生活社区 ?养老公寓 ?医疗护理中心 ?老年活动中心 ?老年大学 ?住宅 ?商业设施 ?知名品牌国内外学 校联盟 ?实现“1+2”欧美 名校直通车 缤纷晚年 生活服务 精彩启程 英才教育 缤纷晚年 生活服务 精彩启程 英才教育 三大产品类型 两大专业服务 三大产品类型 两大专业服务 - 13 - ?现代养老社区的服务理念：不仅现代养老社区的服务理念：不仅现代养老社区的服务理念：不仅现代养老社区的服务理念：不仅老有所居老有所居老有所居老有所居，老有所养老有所养老有所养老有所养， 还要老有所医，老有所为还要老有所医，老有所为还要老有所医，老有所为还要老有所医，老有所为，老有所乐老有所乐老有所乐老有所乐。 养老服务体系养老服务体系 需求需求设施设施 方便和安全方便和安全 方便和安全方便和安全 健康和独立健康和独立 健康和独立健康和独立 运动和娱乐运动和娱乐 运动和娱乐运动和娱乐 学习和交流学习和交流 学习和交流学习和交流 服务服务 医疗护理中心医疗护理中心 老年公寓老年公寓 老年活动中心老年活动中心 老年大学老年大学 家政服务、管家服务等 基本治疗、日常护理、 体检等 组织展览、会演、兴趣 俱乐部等 设立图书馆、组织讲座、 开设专业学习课程 - 14 - 养老公寓充分考虑老年人的具体情况和实 际需求，针对老年人进行人性化的规划设 计。 养老公寓充分考虑老年人的具体情况和实 际需求，针对老年人进行人性化的规划设 计。 老有所养老有所养 针对不同身体状况的老人，量身定制不同标准的养 老服务。 针对不同身体状况的老人，量身定制不同标准的养 老服务。 在宅养老：在宅养老：针对愿意居住在家或者身体状况良好有 一定生活自理能力的老人，有专门人员上门进行贴 心专业的服务和照顾。 针对愿意居住在家或者身体状况良好有 一定生活自理能力的老人，有专门人员上门进行贴 心专业的服务和照顾。 老有所居老有所居 养老服务体系养老服务体系 - 15 - 在社区内设置医疗护理中心，满足老人日常 的医疗服务需求，并对紧急重大的医疗需求 有应急救治和转送的能力。 在社区内设置医疗护理中心，满足老人日常 的医疗服务需求，并对紧急重大的医疗需求 有应急救治和转送的能力。 老有所为、老有所乐老有所为、老有所乐老有所医老有所医 在社区内设置在社区内设置老年活动中心老年活动中心，组织展览、会演、兴趣俱乐部 等，丰富老年人精神娱乐生活。作为项目亮点，将申办 ，组织展览、会演、兴趣俱乐部 等，丰富老年人精神娱乐生活。作为项目亮点，将申办老年 大学 老年 大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分 课程由社区中的老年人担当教师。 ，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分 课程由社区中的老年人担当教师。 养老服务体系养老服务体系 - 16 - ?首创基尔国际教育机构首创基尔国际教育机构首创基尔国际教育机构首创基尔国际教育机构 剑桥大学剑桥大学 University of Cambridge 哈佛西湖中学哈佛西湖中学 Harvard- Westlake School 迪尔菲尔德中学迪尔菲尔德中学 Deerfield Academy 北京四中北京四中 牛津大学牛津大学 University of Oxford 国际教育服务体系国际教育服务体系 1、直接对接欧美大牌高校，享有良好的推荐升学率。 2、直接合作欧美以及中国大牌中学。 3、直接对接欧美以及中国名牌学校校长及招生负责人。 4、涵盖全世界超过1000所世界名校会员联盟。 5、凭借丰富的教育资源建立专业的合作办学项目及留学招生。 6、成功建立了“世界名中学联盟”WLSA。 1、直接对接欧美大牌高校，享有良好的推荐升学率。 2、直接合作欧美以及中国大牌中学。 3、直接对接欧美以及中国名牌学校校长及招生负责人。 4、涵盖全世界超过1000所世界名校会员联盟。 5、凭借丰富的教育资源建立专业的合作办学项目及留学招生。 6、成功建立了“世界名中学联盟”WLSA。 ?首创基尔国际教育机构是首创基尔国际教育机构是首创基尔国际教育机构是首创基尔国际教育机构是 首创置业与知名教育机构首创置业与知名教育机构首创置业与知名教育机构首创置业与知名教育机构 欧盟教育基金会（欧盟教育基金会（欧盟教育基金会（欧盟教育基金会（CHEER CHEER CHEER CHEER FoundationFoundationFoundationFoundation）合作成立的）合作成立的）合作成立的）合作成立的 国际一流学校。国际一流学校。国际一流学校。国际一流学校。 - 17 - ? ? 首创基尔国际学校精英课程教育首创基尔国际学校精英课程教育首创基尔国际学校精英课程教育首创基尔国际学校精英课程教育 ?针对孩子的出国梦想量身定制的教育课程 欧 美 名 校 直 通 车 欧 美 名 校 直 通 车 国际教育服务体系国际教育服务体系 - 18 - 开发建设期 运营孵化期 稳定收益期 运营商为核心 开发建设期 运营孵化期 稳定收益期 运营商为核心 （全周期资源整合） -PE/银行资金投入 -联合专业养老、国际教育 运营商孵化成熟 -PE合理收益退出 -长期基金收购持有成熟项目 -运营商长期管理运营 建筑交付 孵化成熟 自有资金退出， 复制新项目 首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系 ?养老地产最优运营与金融模式示意养老地产最优运营与金融模式示意 - 19 - 首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系 ?目前国内养老地产运营与金融模式现状目前国内养老地产运营与金融模式现状 ?PE难以独立孵化养老地产项目PE难以独立孵化养老地产项目 ?在地产领域，国际/国内PE可独立投资于商业和住宅，但由于养老地产本身的专 业性和产业链环节的复杂性，鲜有独立尝试于此 -国内知名房地产投资基金投资物业类型国内知名房地产投资基金投资物业类型 -高和投资：商业地产高和投资：商业地产 -稳盛投资：住宅稳盛投资：住宅 -阳光厚土：商业地产阳光厚土：商业地产 -荣盛泰发：商业地产、住宅荣盛泰发：商业地产、住宅 ?目前开发商是养老地产的最佳整合者目前开发商是养老地产的最佳整合者 ?由于养老地产涉及投融资、规划设计、产品研发、运营管理等多个专业环节，国 内养老地产项目均由开发商主导整合资源 -首创置业+长青基金：首创长青国际健康城（天津塘沽 ）首创置业+长青基金：首创长青国际健康城（天津塘沽 ） -万科地产：万科幸福汇养老项目万科地产：万科幸福汇养老项目 -保利地产：上海“西塘安平养生社区”保利地产：上海“西塘安平养生社区” - 20 - 阶段阶段 运营主体运营主体 开发建设期开发建设期运营孵化期运营孵化期稳定收益期稳定收益期 产权归属产权归属 金融支持金融支持 PE银行 PE 长期基金 养老运营商国际教育运营商 长期基金 首创置业养老地产运营与金融体系首创置业养老地产运营与金融体系 ?首创置业整合各方资源，建立最优的养老地产运营与金融体系首创置业整合各方资源，建立最优的养老地产运营与金融体系 ?首创置业作为专业地产开发商，承担养老地产的投资、筹划、建设、运营的整体资源 整合 首创置业作为专业地产开发商，承担养老地产的投资、筹划、建设、运营的整体资源 整合 ?同时，引入PE、养老公寓运营商、国际教育运营商、保险、信托机构作为整合项目的 利益方 同时，引入PE、养老公寓运营商、国际教育运营商、保险、信托机构作为整合项目的 利益方 ?不同阶段不同资金对各自的风险偏好和收益进行了匹配不同阶段不同资金对各自的风险偏好和收益进行了匹配 - 21 - ? 第第三三章章 本项目的社会及经济效益分析本项目的社会及经济效益分析 - 22 - ?养老模式创新养老模式创新养老模式创新养老模式创新 ? ? 满足了中国家庭养老满足了中国家庭养老满足了中国家庭养老满足了中国家庭养老“强调享受天伦之乐，重视培育下一代强调享受天伦之乐，重视培育下一代强调享受天伦之乐，重视培育下一代强调享受天伦之乐，重视培育下一代”的文化传统的文化传统的文化传统的文化传统 ?物业组合创新物业组合创新物业组合创新物业组合创新 ? ? 完美的产品组合使得老中幼三代健康和谐的生活在同一社区中完美的产品组合使得老中幼三代健康和谐的生活在同一社区中完美的产品组合使得老中幼三代健康和谐的生活在同一社区中完美的产品组合使得老中幼三代健康和谐的生活在同一社区中 ?金融平台创新金融平台创新金融平台创新金融平台创新 ? ? 构建了各类资金按照各自偏好拆分风险，匹配收益的金融平台架构构建了各类资金按照各自偏好拆分风险，匹配收益的金融平台架构构建了各类资金按照各自偏好拆分风险，匹配收益的金融平台架构构建了各类资金按照各自偏好拆分风险，匹配收益的金融平台架构 ?产业模式创新产业模式创新产业模式创新产业模式创新 ? ? 有效整合养老地产产业链中金融、开发、运营、服务各个环节的资源，最有效整合养老地产产业链中金融、开发、运营、服务各个环节的资源，最有效整合养老地产产业链中金融、开发、运营、服务各个环节的资源，最有效整合养老地产产业链中金融、开发、运营、服务各个环节的资源，最 大限度发挥了各方优势，形成产业战略联盟大限度发挥了各方优势，形成产业战略联盟大限度发挥了各方优势，形成产业战略联盟大限度发挥了各方优势，形成产业战略联盟 形成多方共赢，可根值于华夏社会文化土壤的形成多方共赢，可根值于华夏社会文化土壤的可复制可复制的养老地产模式的养老地产模式 四大核心模式创新四大核心模式创新 - 23 - ?实现了政府、社会、企业三方共赢实现了政府、社会、企业三方共赢实现了政府、社会、企业三方共赢实现了政府、社会、企业三方共赢 改善民生改善民生 ?解决1万名老年人的养老问题 ?解决中国未来日益严重的养老难问题 扩大就业扩大就业 ?提供5000个以上的就业岗位 拉动消费拉动消费 ?每年可拉动至少5亿元老年群体消费 促进社会和谐，共享 天伦之乐 促进社会和谐，共享 天伦之乐 ?祖孙三代团聚，共享天伦之乐 ?老年人受到悉心照料，儿女尽 孝心，弘扬孝道，促进社会和 谐 ?子女享受与国际接轨的优质教 育 开创崭新养老模式，树立 养老地产标杆 开创崭新养老模式，树立 养老地产标杆 ?首创置业的养老模式符合中国人享 受天伦之乐的传统理念，公司将不断 探索完善，树立养老地产标杆。 ?进军潜力巨大的养老产业有利于企 业的长远健康发展。 - 24 - 本养老方案对地块的条件需求本养老方案对地块的条件需求 ?本项目定位为让老年人享受天伦之乐的全龄化社区本项目定位为让老年人享受天伦之乐的全龄化社区本项目定位为让老年人享受天伦之乐的全龄化社区本项目定位为让老年人享受天伦之乐的全