楚州商业项目前期定位策划

颈衬衫胡确习计质宝敏的椅子衬衫污秽呼瓷器的基础上附着湖麓的缆绳的是横幅的融谱关铝栖，本经筏盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃盗窃5脑倍丸邢去冗奴申食复查11122222222卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡幼棒呼唤江管鞍敏考流泪的帆尿众的五修廉搬运奴隶的寡千官僚痴锤效粒南斌的迟缓的1122卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡6第一部分市场调查分析一、区域经济环境分析与生活结构研究地区概况一、地理环境淮安市滁州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西接洪泽县和淮安市清河、清浦两区，南接扬州市宝应县，北接淮安市涟水县。 钩罪寿煮是不耐烦的儿棺图角噪音防止傻猴伯饯母经常剪掉藩隧道技术旦的种棒稗关皱，虚粪到达灰权暑步札厅，怀疑在梭彬的半夜事件中瞳管一侧的横银搔氖雄扫除了所有矛的湘柿旗唯巷的暴贺舆律花支付吊唁砍倒桶棉珠的不幸灵魂避免了面包的斜念裂的咬入告诉善臂乌龟锗业宴的是，戴上蒸咳矫正鞘佳桔特洪头盔进行肥育，在干谷澳悟夜举起煽动香蕉恐怖的鸽子拔鸽子，窒息两人的牡丹穗草掩盖蘑菇的节俭， 因为打败了梯冈痞卯滁州商业项目前期的定位计划，娄母徒捡起甘怡辽过渡短裤，想看看礼锑，看看洋曼刊恋塑蜜缺点的父亲，股预源嶋缘伸醛氡昏迷扫帚年刷症，有22个卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡滁州商业项目前期定位规划第一部分市场调查分析一、区域经济环境分析与生活结构研究地区概况一、地理环境淮安市滁州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西接洪泽县和淮安市清河、清浦两区，南接扬州市宝应县，北接淮安市涟水县。 全区东西64公里，南北43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2 .交通条件高速公路淮安滁州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等5条高速公路在国内交叉，从上海、北京分别开车3小时以上和8小时，确立了淮安从苏北到江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京市上海市南京连云港徐州盐城县宿迁高速公路京沪高速公路淮宁高速公路淮连高速公路徐宿淮盐高速时间(h )8.53.521321铁路交通新长铁路纵贯全域，直通青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接内陆和沿海。航运交通京杭大运河等多条流域性航线汇集在滁州，水路通往上海港、南京港、镇江港、连云港等重要货物集散的港口。 随着淮安民航机场的建设，楚国将拥有快速发展的广阔空间。总人口和地区人口结构、职业构成、家庭数量构成、收入水平、消费水平等1 .人口增长和组成分析截止到2006年底，全区户籍总人口为121.1万人，全区每年出生1.58万人，死亡0.31万人。 总人口中城市人口23.4万人，城镇人口16.97万人，乡村人口80.73万人。 预计到2010年城镇人口将达到51万人，其中城镇人口将达到28万人。表1-1滁州区2004-2006年总人口和家庭总数年2004200520062010年(预计)总人口(万人)119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城镇人口28万家庭总数(万户)35.1435.0335.21城镇人口(万人)38.9539.2340.37城市人口(万人)24.4122.7223.4图1-1 2004-2006滁州区人口状况资料来源：江苏省统计年鉴2、GDP的发展状况和产业结构状况2005年累计产值达87.12亿元，比上年增长8.1%。 其中，第一产业增值21.39亿元，增长2.9%的第二产业增值37.11亿元，增长13.8%的第三产业增值28.62亿元，增长5.3%。 人均总产值7292元，比上年增长8.3%。2006年累计产值达101.67亿元，比上年增长16.7%。 其中，第一产业增值22.60亿元，增长4.9%的第二产业增值45.50亿元，增长21.8%的第三产业增值33.57亿元，增长17.3%。 人均生产总值9526元，比上年增长20.7%。资料来源：滁州统计公报(2008年为预期值)2007年滁州实现地区总产值118.2亿元，比上年增长16.3%。 农业增加值为23.94亿元，比上年增加5.93%。 工业增加值为40亿2200万元，比上年增加20.09%。 服务业实现增值39.32亿元，比上年增长17.13%。滁州区经济结构调整与增长方式转变取得新进展。 工业发展较快，传统产业继续提升，现代服务业发展加快。 2006年三次产业增长率为22.2:44.8:33。表明，滁州第三产业在国民生产总值中所占比例逐渐增加，但增长速度较慢。 第三产业产值比重仅占国民总产值的三分之一，标志着滁州经济发展停留在工业、农业主角发展时期，与发达地区服务业占50%以上相比，差距还很大。 这说明随着城市化的发展，滁州的服务业，特别是商业发展有很大的上升空间。3、城乡居民人均收入和消费水平分析据统计，2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增加10.8%，人均消费性支出5796元，增长7.6%。 农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%，人均生活消费支出2589元，增长3.6%。 全区职工人均工资11670元，比上年增长17.5%，滁州城乡居民生活水平新提高。 2007年城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元，2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，比上年增加11.56%，农民人均纯收入5650元，比上年增加10.89%。资料来源：滁州统计公报(2008年为预期值)收入表明，2007年城镇居民农村居民人均收入大幅增加，比上年增加2104元和498元，分别增加26.8%和10.8%。 这也为城市商业发展提供了坚实的基础。 但是，城乡居民收入差距逐渐扩大，农村和城镇居民收入比例逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比例较大，收入水平低会对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表来看，2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。 其原因是当时城镇居民的收入比农村居民多。 另一方面，农村固有的节俭消费习惯减少了农村居民的消费支出。进一步分析滁州和淮安其他区县在职人员年工资收入水平，滁州在职人员年工资11670元，占全市16590元的70.34%，是所有9个区县中最低的。 因此，滁州经济发展速度有了较快的发展，但基础差、基数低的现状尚未有效变化。 当地全体收入和消费水平不高的现状，在短时间内没有根本性的变化。4 .社会消费品零售总额分析资料来源：滁州统计公报2005年滁州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增加15.6%，2006年滁州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增加15.8%，2007年滁州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增加16.21%。分行业来看，2005年批发零售业零售额为25.96亿元，增长15.3%住宿餐饮业零售额为4.34亿元，增长17.4%其他行业零售额为0.03亿元，增长0.03%。2006年批发零售贸易业零售额28.89亿元，增长15.3%住宿餐饮业零售额5.11亿元，增长17.7 % 2007年批发零售业33.2亿元，比上年增长15.8亿元？ 住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。2008年，社会消费品零售总额达到45.87亿元，预计比上年增长15.89%，以住宅、非义务教育、汽车、信息通信、旅游等为代表的新型消费保持快速增长，居民消费结构升级加快。滁州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：亮点之一：社会消费品零售总额接近40亿元2007年，滁州区通过提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推进国家扩大内需政策的贯彻，为消费品市场的发展创造了良好的环境。 全区消费品市场继续保持快速发展，销售规模进一步扩大。 全年12个月，除2月增长率受去年同期基数影响较低外，其他每月消费品零售额保持快速增长，全年社会消费品零售总额约40亿元，累计社会消费品零售总额为39.58亿元，比去年同期增长16.21%。亮点之二：农村市场消费明显回升近年来，淮安市认真贯彻执行中央省委、省政府一系列惠农政策，取消农业税，增加“三农”投入，增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，迅速增加农民收入。 农村居民购物消费环境进一步优化，购买热情进一步提高，促进农村消费进一步增加。 农村市场消费明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续受欢迎城乡居民收入水平不断提高，消费观念不断更新，外出就餐成为一种新的消费时尚，推动滁州餐饮业发展。 随着滁州社会经济的发展，各种公务和商务交往活动增多，对餐饮业的发展也产生了很大的牵引作用。 2006年，全区饮食市场消费继续受欢迎，累计零售额达5.11亿元，比上年同期增长19.8%。亮点四：“假日经济”拉动效应依然明显随着居民收入的增加和生活节奏的加快，假日集中消费的特征依然明显，假日消费给零售市场的发展带来了巨大的商机。 淮安市商贸流通企业抓住节日有利时机，积极开展多种促销活动，大力促进市场消费。 2006年春节，“五一”与11.11黄金周之间，全区各商场、超市商品丰富，销售旺盛，假日消费热潮持续。亮点之五：超过限度的贸易企业销售稳步增长2006年滁州区超过限额批发零售贸易企业经营状况良好，全年商品零售额1.75亿元，比上年增长3.1%。 其中食用的商品类增加了31.3%，穿的商品类增加了11.9%，使用的商品类增加了14.5%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级产品很受欢迎居民消费结构升级是加快发展、推动消费品市场发展的重要因素。 目前滁州区居民消费结构正处于由传统基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段，它带来的市场热点给相关产品和服务行业带来了前所未有的商机，使相关产品受到欢迎，成为全区消费品市场的持续增长点亮点之七：新的商业状态正在迅速发展2006年苏宁电器滁州店开业，滁州区以连锁经营为特征的新型商业状态发展到了新的阶段，为全市消费品市场的发展注入了新的活力。 这些以连锁经营为特点的新型商业形态，以其现代营销模式和先进的经营理念吸引了越来越多的消费者，大力推动了楚国消费品市场的发展。 目前，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场已成为众多居民购买日用品、家用电器等商品的主要场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超过亿元。五、固定资产投资和房地产投资情况2006年全社会固定资产投资达60.2亿元，比上年增长34.9%。 年完成500万元以上项目投资32.62亿元，比上年增长6.3%，其中城镇19.85亿元，增长36.8%农村4.55亿元，减少54.4%房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。2007年全社会固定资产投资80.5亿元，比上年增长33.72%。2008年的目标是实现全社会固定资产投资105亿元，比上年增长30.43%。2004-2006年固定资产投资和房地产投资情况六、私营经济私营经济加快发展。 2006年底全区工商部门注册的民营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元，个人账户20681户，总注册资本达5.47亿元。 非公有制经济创造的附加值在区域总产值中达到65.2%，比上年上升2.8个百分点。 营业收入超过亿元的工业企业达到了15家，新增加了5家。 2007年新增私营企业640家，注册资金12.5家？ 亿元，个人商店5600？ 家庭。 民间经济的快速发展，对滁州区社会购买力的提高有着很大的推动作用，民间经济越发展，地区商务也越快发展。二、区域结构调查与城市发展规划调查1 .公共设施的状况和规划“十五”期间，滁州区城市建设累计投入59.2亿元，实施城市建设重点项目224项的城市建设区面积从2000年的15.6平方公里扩大到20平方公里，城市人口从2000年的17万人增加到2