巢湖闸片区域房屋征收补偿方案

巢湖闸片区域房屋征收补偿方案（征收意见稿）因湖光南路等道路路网基础设施和保障性安置工程建设需要，依据巢湖市城市总体规划，巢湖市人民政府决定对巢湖闸及其周边区域（以下称巢湖闸片区域）范围内的房屋实施征收。同时为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）和关于印发巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知（巢政2012115号）等规定，结合巢湖闸片区域房屋情况，制定本方案（征收意见稿）。一、征收项目名称巢湖闸片区域道路及安置房建设工程二、项目基本概况（一）征收范围：东至：屏风河北埂（部分）和丽水湾一期西侧地界；南至：丽水湾二期、三期用地北；西至：规划中的湖光路西侧；北至：裕溪河滨湖绿化景观带南侧。本次房屋拟征收范围以市规划局出具的“巢湖市天河街道巢湖闸片区域房屋征收范围红线图”为准。（二）征收房屋面积：本次房屋征收涉及被征收人13家企业和居民约1550户，房屋建筑面积约21.5万平方米。三、房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位：（一）房屋征收主体：巢湖市人民政府；（二）房屋征收部门：巢湖市房屋征收办公室；（三）房屋征收实施单位：巢湖市天河街道办事处；四、签约期限（即签订房屋征收补偿安置协议的期限）自2012年12月10日至2013年4月30日（暂定）。五、产权调换房屋的地点、户型和套内建筑面积（一）产权调换房屋地点丽水湾安置点（二）住宅房户型及建筑面积（含套内建筑面积）A户型：约65 m2（约50m2）、B户型：约85（约65m2）、C户型：约95 m2（约75m2）、D户型:115 m2（约90m2）、E户型:138 m2（约110m2）。本面积为规划设计方案的面积，仅供参考；具体以施工图纸和房产部门测绘为准。六、征收住宅房屋套内建筑面积的相关规定（一）对征收单体非共产权、无共有共用的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的97.5，公摊系数为2.5；（二）对征收多层，存在共有共用、非单体的房屋，其套内建筑面积为该房屋建筑面积的95，公摊系数为5；（三）对计入公摊建筑面积的2.5和5部分不再给予补偿；（四）室外楼梯、无柱走廊、门斗等不计入套内建筑面积，按被征收房屋评估基准价结合成新等修正系数给予货币补偿。七、未登记房屋的认定和补偿：未办理房屋所有权证或未办理建设工程规划许可证的房屋，按以下规定办理：（一）对2001年地形图有记载的房屋，可以给予补偿安置；（二）对2001年地形图没有记载且未经登记的房屋，经市规划局等部门联合认定为合法建筑的，给予补偿安置；认定为未超过批准期限的临时建筑的，按照重置价结合成新给予补偿；认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；（三）对不予认证的房屋（2005年6月10日前建造）按照下列标准给予补偿：砖混结构400-550元/，砖木结构300-400元/，简易结构180-280元/给予补偿；（四）对已下达违法建筑通知书的建筑和认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，被征收人在规定的拆除期限内自行拆除的，可给予不超过150元/平方米的拆除工时补助费；逾期未自行拆除的，由市规划部门按照中华人民共和国城乡规划法等规定予以强制拆除，不予补助。（五）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，但未经规划、国土部门批准，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，按以下规定处理：1、1990年4月1日（不含4月1日）原中华人民共和国城市规划法施行前改变房屋用途的，可以认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置；2、1990年4月1日（含4月1日）至2001年11月1日（不含11月1日）期间改变房屋用途的，可以按照经营用房房地产评估价格与原住房房地产评估价格差价的9060给予经营补助，每月增减系数按0.2158计算，并按照住宅房给予补偿安置；3、2001年11月1日（含11月1日）以后改变房屋用途的，按照住宅给予补偿安置。被征收人享受经营补助的房屋面积由市征收办牵头组织市认证办、工商、税务及街道社区等相关单位共同确定。（六）未经规划、国土部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置：1、将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋；2、将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；3、将生产、办公、仓储互改用途的房屋。八、被征收住宅房屋、产权调换房屋（安置房）评估价格：（一）被征收住宅房屋被征收住宅房屋单价=基准价年限修正系数朝向系数+楼层价差表1、被征收住宅房屋基准价（划拨）汇总表单位：元/平方米性质类别等级基准价单元住宅房（成套）砖混结构13542 23481 其他住宅房（非成套）砖混结构23134 33048 砖木结构13085 22986 简易结构12334 22272 注：基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m3.2m标准的房屋价格。表2、 被征收住宅房屋成新上限表结构成新超过30年2630年2125年1620年1115年10年以内砖混成新度77.588.59按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。成新率86%88%90%94%96%砖木成新度6.577.588.5按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。成新率84%86%88%90%94%简易成新度34.55.567成新率70%76%80%82%86%注：成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表；对被征收住宅房选择货币补偿作为唯一补偿方式的，严格执行成新系数标准。表3、 被征收住宅房屋朝向因素修正系数表主要房间朝向北西东朝南修正系数96%98%99%100%（备注：对被征收住宅房选择货币补偿作为唯一补偿方式的，严格执行此标准）表4、 被征收房住宅房屋楼层价差增减表单位：元/平方米楼层一层二层三层四层五层六层10.000.000.000.000.000.0020.000.000.000.000.003-30+50+50+504-30+20+205-300.006-30（二）产权调换房屋产权调换（安置）房屋单价 = 基准价 + 楼层价差表5： 安置房屋基准价汇总表单位：元/平方米类别等级安置房基准价建安成本钢混凝土结构1（高层）3848 1600注：基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m3.2m标准的房屋价格。表6、 安置房屋楼层价差增减表单位：元/平方米楼 层十八层二十四层三十层10.000.000.0020.000.000.003+15+15+154+15+15+155+15+15+156+30+15+157+30+30+308+45+30+309+60+45+3010+75+45+4511+90+60+4512+90+60+4513+75+75+6014+60+75+6015+45+90+6016+30+90+7517+15+75+75180.00+60+7519+45+9020+30+9021+30+7522+15+6023+15+45240.00+3025+3026+1527+1528+1529+15300.00九、住宅房屋的补偿：被征收人可以选择产权调换方式，也可以选择货币补偿方式。（一）选择产权调换的：1、按照套内建筑面积“征一补一、互补差价”；2、同等套内建筑面积部分：（产权调换房屋单价-被征收住宅房屋单价）套内建筑面积；3、产权调换房屋建筑面积超出应安置建筑面积（15 m2）部分：按建筑安装成本价结算；应安置的房屋建筑面积=被征收房屋的套内建筑面积（1+选定的安置房的实际公摊系数）；4、选定的安置房建筑面积不足应安置的建筑面积部分：按被征收房屋的市场评估基准价结算；5、增购面积：被征收人应根据被征收房屋的套内建筑面积，结合征收人提供的安置房源的套内建筑面积（上靠）进行选房，在户型面积不一致的情况下，应选择邻近套内建筑面积的房屋套型（不得跳档或上跨档）进行安置，可增加（或减少）建筑面积选房，但增购的建筑面积每户（含回迁2套及以上安置的，合计）不得超过15 m2。（二）选择货币补偿的：货币补偿金额按照货币补偿基准价结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，出具分户评估报告结算。十、非住宅及“住改非”房屋的补偿：征收非住宅房屋实行产权调换或货币补偿的，应当根据房屋的合法建筑面积及其证照记载的用途等，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价或货币补偿金额。1、经营性房屋持国有土地证的（经营）房屋，拥有有效的工商营业执照和税务登记证并持续拥有完整的纳税凭证且正在经营的，在城市主干道两侧的并经市相关部门（认证办、征收办、规划、工商、税务、街道等）联合认定为经营房屋的。以房地产市场评估方式确定价格，给予货币化补偿；选择产权调换的，被征收人可从提供的产权调换房屋范围内选择与被征收经营性房屋建筑面积相近的经营性房屋安置，并按房地产市场评估方式结算产权调换的差价。2、办公、生产、仓储房屋：原则上按房地产市场评估价格实行货币化补偿。3、“住改非”房屋的补助：对非城市主干道两侧和无国有土地使用证、证照不全但正在从事经营活动等事实经营的住宅房屋，一律按住宅认定；在对货架按附属物给予补偿的同时，另计一次搬家费；并可按照 “一层一进” 原则结合“经营”房屋的建筑面积给予适当经营损失补助。十一、其他补偿：（一）搬迁费补偿：1、住宅房屋：500元次（选择产权调换的补偿两次）；2、非住宅房屋：7元平方米（按实际使用的合法有效建筑面积一次性予以补助）。（二）临时安置费（房租）补偿：实行产权调换的，被征收人原则上实行自行过渡，过渡期限自领取交房验收单之日起开始计算为18个月。1、住宅房屋：在过渡期限内，根据被征收房屋的合法建筑面积按7元/月平方米标准支付。被征收住宅房屋建筑面积不足60 m2的，其临时安置补助费按60 m2计算；实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费；2、非住宅房屋：在过渡期限内，根据被征收房屋的合法建筑面积经营性质房屋按15元月平方米标准支付；办公、生产加工、仓储、旅馆等除经营性质房屋以外的其他非住宅房屋按7元月平方米标准支付。实行现房安置或货币补偿的，支付6个月临时安置费；3、逾期未安置，自逾期之月起，不满12个月（含12个月）的，按照规定标准的50增付临时安置费； 超过12个月的，按照规定标准的100增付临时安置费。（三）停产停业损失补偿：1、征收生产、经营（不含办公、仓储）性质房屋：选择产权调换（期房）的，过渡期限内，每月应当对被征收房屋合法有效建筑面积按照货币补偿基准价的5定额标准补偿；实行货币补偿或一次性安置按照前款标准一次性给予6个月停产停业损失补偿；2、房屋征收范围确定时闲置的，不给予停产停业损失补偿。（四）附属物及附属设施、装饰装修等补偿：按照 关于印发巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物标准的通知（巢政2012121号）执行。十二、奖励和补助措施被征收人在规定的签约期限内（2012年12月10日-2013年4月30日，暂定）与房屋征收部门、征收实施单位签订房屋征收补偿协议并在约定的时间内腾空被征收房屋，交给房屋征收实施单位拆除的，享受以下优惠：（一）安置房结算降价优惠为充分维护被征收人的合法权益，改善居住条件，共享城市发展成果，决定将丽水湾四期安置房结算价格由评估基准价3848元/平方米下降定为3538元/平方米（安置价）；（二）安置房价格再折算优惠在规定的签约期限内，签订补偿协议并搬迁让房的，安置房价格再享受九折优惠，即丽水湾四期安置房结算价格按3538元/平方米90=3184元/平方米计算（安置优惠价）；（三）房屋面积奖励补助被征收人在规定的签约期限内，签订房屋征收补偿协议并按约搬迁的，对经认定属合法有效的面积部分，按其建筑面积给予不超过150元/平方米的奖励。由房屋征收实施单位根据实际情况制定具体的分段奖励措施。1、在2012年12月10日至2013年1月10日签约并搬迁的，奖励标准为150元平方米；但2013年1月11日至2013年2月8日（阴历腊月二十八）期间（春节前）签约并搬迁的，仍享受150元平方米的奖励。2、在2013年3月1日（正月二十）至2013年3月31日（二月二十）签约并搬迁的，奖励标准为100元平方米； 3、在2013年4月1日（二月二十一）至2013年4月30日签约并搬迁的，奖励标准为50元平方米。十三、其他事宜（一）未尽事宜按照关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房201177号）和关于印发巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则的通知（巢政2012119号）以及关于印发巢湖市城市规划区土地及房屋征收青苗和地上附属物补偿费标准的通知（巢政办2012153号）等规定办理；（二）符合下列条件的，可按一户（两套）予以回迁安置：1、对被征收房屋套内建筑面积合计在110平方米及其以上的方可按一户两套予以回迁安置；套内建筑面积合计在110平方米以下，特殊情况确需回迁两套的，须经市批准后方可按一户两套回迁安置； 2、持同一户口簿，直系两代共同居住使用的套内建筑面积合计超过安置房源最大户型套内建筑面积，且子女在18周岁（以市政府房屋征收决定发布之日起满18个月