投资性房地产的特征、范围与计量.ppt

,InvestmentProperty,第八章投资性房地产,第一节投资性房地产的特征与范围,1.1投资性房地产的定义及特征,1.1.1投资性房地产的定义是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,1.1.2投资性房地产的特征,(1)投资性房地产是一种经营性活动；(2)投资性房地产的用途、状态、目的，与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产不同；(3)投资性房地产有两种后续计量模式。,1.2投资性房地产的范围,1.2.1属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土的使用权。,1.2.1属于投资性房地产的项目,甲通过拍卖方式取得一土地使用权。甲乙丙,1.2.1属于投资性房地产的项目,（2）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。必须是产权人出租；必须是经营租赁方式出租；必须是已经出租。,1.2.1属于投资性房地产的项目,投资性房地产的认定标准：（1）已出租部分的房地产，产权是否能够单独计量和出售？（2）如果产权能够单独计量和出售，其所提供的其他服务是否重大？其他服务重大，经营场所。其他服务不重大，投资性房地产。,1.2.1属于投资性房地产的项目,（3）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。,1.2.2不属于投资性房地产的项目,（1）自用房地产为生产商品或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房和办公楼，生产经营用的土地使用权等。,（2）作为存货的房地产是指房地产开发企业销售的或正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。,1.2.2不属于投资性房地产的项目,第二节投资性房地产的确认和初始计量,2.1投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产同时满足下列条件，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产按成本进行初始计量。（1）外购投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产成本=买价相关税费其他直接相关支出,会计科目设置：（1）后续计量采用成本模式的投资性房地产2号楼（按项目设明细账）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,2.1投资性房地产的确认和初始计量,（2）后续计量采用公允价值模式的投资性房地产成本公允价值变动初始计量成本计入“投资性房地产成本”科目。此外还会涉及：在建工程、银行存款、资产减值损失、公允价值变动损益、其他业务收入和其他业务成本等。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,例1：207年4月5日，甲企业购入一写字楼，支付价款共计1200万元，并当即与乙企业签订了经营租赁合同，约定自购买日起，将其出租给乙，租期5年。假设不考虑其他因素。甲企业采用成本模式进行后续计量。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,甲企业的账务处理：借：投资性房地产写字楼1200贷：银行存款1200,2.1投资性房地产的确认和初始计量,例2：沿用例1，假设甲企业拥有的投资性房地产，符合采用公允价值计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,甲企业的账务处理：借：投资性房地产成本（写字楼）1200贷：银行存款1200,2.1投资性房地产的确认和初始计量,（2）自行建造投资性房地产的确认和初始计量由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,例3：207年1月，甲购入一土地使用权，并在这块地上开始自行建造三栋厂房。207年10月，厂房即将完工，并与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙使用。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,合同约定，该厂房于完工时开始起租。207年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为每栋1000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。,2.1投资性房地产的确认和初始计量,土地使用权中应当转换为投资性房地产的部分=600（10003000）=200（万元）,2.1投资性房地产的确认和初始计量,借：投资性房地产土地使用权200贷：无形资产土地使用权200借：投资性房地产厂房1000贷：在建工程1000,2.1投资性房地产的确认和初始计量,（3）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量见第四节,2.1投资性房地产的确认和初始计量,2.2与投资性房地产有关的后续支出,2.2.1资本化的后续支出相关后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。再开发期间，应当继续作为投资性房地产核算，且不计提折旧或摊销。,2.2.1资本化的后续支出,例4：（本题09版有改动）207年3月，甲与乙的厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高租金收入，甲决定对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定改扩建完工时将厂房出租给丙企业。,3月15日合同到期，厂房即进入改扩建。12月10日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。,2.2.1资本化的后续支出,（1）207年3月15日转入改扩建时借：投资性房地产厂房（在建）1400投资性房地产累计折旧600贷：投资性房地产厂房2000,2.2.1资本化的后续支出,（2）207年3月15日至12月10日期间发生改扩建支出时借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款等150,2.2.1资本化的后续支出,2.2.1资本化的后续支出,（3）207年12月10日完工时借：投资性房地产厂房1550贷：投资性房地产厂房（在建）1550,例5：（本题09有改动）207年3月，甲与乙的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。,2.2.1资本化的后续支出,3月15日合同到期，厂房随即进入改扩建工程。此时厂房账面余额1200万元，其中，成本1000万元，累计公允价值变动200万元。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，以银行存款付清。即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用公允价值计量模式。,2.2.1资本化的后续支出,（1）207年3月15日转入改扩建时借：投资性房地产厂房（在建）1200贷：投资性房地产成本1000公允价值变动200,2.2.1资本化的后续支出,（2）207年3月15日至11月10日期间发生改扩建支出时借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款150,2.2.1资本化的后续支出,2.2.1资本化的后续支出,（3）207年11月10日改扩建完工时借：投资性房地产成本1350贷：投资性房地产厂房（在建）1350,2.2.2费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。例6：甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。,本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。借：其他业务成本15000贷：银行存款15000,2.2.2费用化的后续支出,第三节投资性房地产的后续计量,投资性房地产，一般应当采用成本模式进行后续计量。满足条件的可以采用公允价值模式进行计量。,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,采用成本模式进行后续计量的，其会计处理方法与固定资产、无形资产、资产减值的会计处理原理相同。,（1）外购或自建投资性房地产达到预定可使用状态时借：投资性房地产贷：银行存款、在建工程等,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（2）取得租金收入时借：银行存款贷：其他业务收入（3）按月计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（4）计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备只有采用成本模式进行后续计量的，才适用资产减值准则。,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,例7：159141甲企业将一栋办公楼出租给乙企业，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,按照经营租赁合同，乙企业每月支付租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（1）确认每月租金收入借：银行存款（或其他应收款）8贷：其他业务收入8,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（2）每月计提折旧每月计提的折旧额=18002012=7.5（万元）借：其他业务成本7.5贷：投资性房地产累计折旧(摊销)7.5,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,（3）年底计提减值准备时借：资产减值损失300贷：投资性房地产减值准备300,3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对其采用公允价值模式进行后续计量。,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,企业一旦选择了公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值计量。,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,例8：160142甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时，开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。,当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。207年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。甲企业采用公允价值计量模式。,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,与采用成本模式计量的投资性房地产相比较，需要解决的问题是：（1）是否还计提折旧？（2）公允价值的变化该如何处理？,（1）207年10月1日（转换日）借：投资性房地产成本9000贷：开发成本9000不再计提折旧或摊销,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（2）207年12月31日公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产公允价值变动200贷：公允价值变动损益200,3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,3.3投资性房地产后续计量模式的变更,（1）投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（3）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照第28号处理。,3.3投资性房地产后续计量模式的变更,例9：161143207年，甲企业将一座写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。209年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。,209年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。,3.3投资性房地产后续计量模式的变更,借：投资性房地产成本9500借：投资性房地产累计折旧270贷：投资性房地产写字楼9000贷：利润分配未分配利润693贷：盈余公积779500（9000270）10%=77,3.3投资性房地产后续计量模式的变更,第四节投资性房地产的转换和处置,4.1投资性房地产的转换,4.1.1投资性房地产转换形式和转换日一般了解,4.1.2投资性房地产转换为非投资性房地产,4.1.2.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产例10：162145,（1）转换日所形成的自用资产该如何计量？（2）转换日公允价值与原账面价值的差额如何处理？例11：163145,4.1.2.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产,会计处理要点：（1）转换日形成的自用房地产，以转换当日的公允价值计量。（2）转换日资产公允价值与原账面价值的差额处理，计入当期损益。,4.1.2.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产,4.1.2.3采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货,原理与采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产相同。转换日：借：开发产品投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产写字楼,4.1.2.4采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货,原理与采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产相同。,4.1.2.4采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货,例12：146（09新增）,4.1.3非投资性房地产转换为投资性房地产,4.1.3.1采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量（1）房地产存货转换为投资性房地产,4.1.3.1采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,例13：163（08版为例12）147,4.1.3.1采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,（2）自用房地产转换为投资性房地产例14：164（08版为例13）147甲将一办公楼整体出租，租赁期开始日为207年4月15日，租期5年。当日该楼账面余额45000万元，已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。,207年4月15日转换时：借：投资性房地产写字楼45000累计折旧300贷：固定资产45000投资性房地产累计折旧300,4.1.3.1采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,（1）投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。（2）转换当日公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益。（公允价值变动损益）（3）转换当日公允价值大于原账面价值的差额，计入所有者权益。（资本公积，待该房地产处置时转出。）,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,（1）房地产存货转换为投资性房地产例15：154（08版为例14）149甲房地产公司将其开发的一栋写字楼出租。租赁期开始日207年4月15日。当日写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。207年12月31日，该楼公允价值48000万元。,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,（1）207年4月15日转换时借：投资性房地产成本47000贷：开发产品45000资本公积（其他）2000,（2）207年12月31日确认公允价值变动时借：投资性房地产公允价值变动1000贷：公允价值变动损益1000,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,（2）自用房地产转换为投资性房地产例16：165（08版为例15）148甲企业将一办公楼出租，租赁期开始日为207年10月30日，租期3年。当日该办公楼原价为50000万元，已提折旧14250万元，账面价值35750万元，公允价值为35000万元。甲企业采用公允价值模式计量。,4.1.3.2采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量,207年10月30日转换时：借：投资性房地产成本35000公允价值变动损益750累计折旧14250贷：固定资产50000,4.2投资性房地产的处置,4.2.1采用成本模式计量的投资性房地产的处置企业应当将投资性房地产处置收入，扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。例17：166（08版为例16）149,例18：166（08版为例17）1492006年3月，甲企业将一栋厂房拆除，其土地准备增值后转让。该土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。209年3月，甲企业将其出售，取得转让收入4000万元，不考虑相关税费。,4.2.1采用成本模式计量的投资性房地产处置,（1）206年3月转换日借：投资性房地产土地使用权3000累计摊销900贷：无形资产土地使用权3000投资性房地产累计折旧（摊销）900,4.2.1采用成本模式计量的投资性房地产处置,（2）按年计提摊销（应当提取3年）借：其他业务成本52.5贷：投资性房地产累计折旧（摊销）52.5（3000900）40=52.5,4.2.1采用成本模式计量的投资性房地产处置,（3）209年3月确认收入时借：银行存款4000贷：其他业务收入4000（4）209年3月结转成本时借：其他业务成本1942.5投资性房地产累计折旧（摊销）1057.5贷：投资性房地产土地使用权300090052.33=1057.5,4.2.1采用成本模式计量的投资性房地产处置,4.2.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,例19：167（08版为例18，09改）150一房地产开发公司将其开发的一栋写字楼出租，租赁期开始日为207年4月15日。,当日该写字楼账面余额45000万元，公允价值为47000万元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。208年6月租赁期满，企业收回该项投资性房地产，以55000万元出售，款已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。,4.2.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,（1）207年4月15日转换日借：投资性房地产成本47000贷：开发产品45000资本公积其他资本公积2000,4.2.2采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,（2）207年12月31日确认公允价