2010年的房地产项目开发流程

房地产开发过程目录第一章：项目决策阶段第二章：初步准备阶段一、获得土地使用权二。征地拆迁，房屋拆迁许可证标得三。规划和设计四、建设工程施工登记、申请招标、办理招标手续、确定勘察V.投标施工许可证六.投标第三章：施工阶段1.建筑用水电力和通讯线路连接起来，以确保施工需要。2、施工现场平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸和施工资料准备5、施工材料和施工设备准备6、临时用地或临时占道手续7、施工许可证审批和开工手续8、确定水准点和坐标控制点，现场检查9、组织图纸会审、设计交底10、编制项目进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、销售许可证投标二、商品房销售和抵押管理一、申请竣工验收并取得建筑工程竣工验收备案证二、建设工程规划验收投标三、权属登记，商品房权属证明书四.财产转让第五章：交付阶段从开发、建设、运营和管理程序来看，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、施工准备阶段、施工阶段、销售阶段和交付阶段。第一章：项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会初步批准后，将移交企业战略发展研究办公室进行可行性研究。1.可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现科学民主的项目决策，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容包括：(1)项目概况；(二)开发项目用地的现场调查和安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给和资本运营计划；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织、工作要求和管理成本的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济效益和社会效益分析；(10)结论和建议。2.可行性研究组成员的知识构成：经济学家、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、会计师和律师。3.可行性研究的工作阶段1)机会研究。这一阶段的主要任务是对投资项目(主要是土地)进行初步规划和意向谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即根据对自然资源和市场的调查和预测，在一定的区域和部门内寻找最有利的投资机会。机会研究相当粗略，主要依赖于一般的估计，而不是详细的分析。如果机会研究被认为是可行的，下一阶段的工作可以进行。2)初步可行性研究，也称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步论证和分析了项目建设的可能性和潜在效益。3)详细的可行性研究，通常称为可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目技术、财务和经济可行性后做出投资决策的关键步骤。4)项目评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型项目、限额以上项目和重要的小型项目，必须经主管审批机关批准，委托有资质的咨询评估单位对项目可行性研究报告进行评估和论证。未经评估的建设项目，任何单位不得批准，更不用说组织建设。对于依法必须进行招标的建设项目，按照建设项目审批条例的规定，对于应当报项目审批部门审批的项目，必须在提交的项目可行性研究报告中增加相关招标内容：建设项目重要设备材料的勘察、设计、施工、监理和采购活动的具体招标范围(全部或部分招标)；建设工程勘察、设计、施工、监理和重要设备材料采购(委托招标或自行招标)采用的招标组织形式；自行招标的，还应当按照工程建设项目自行招标试行办法(国家发展计划委员会令第5号)的规定提交书面材料；建设项目重要设备和材料的勘察、设计、施工、监理和采购采用的招标方式(公开招标或邀请招标)；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目需要邀请招标的，应当说明邀请招标的理由。4、可行性研究步骤可行性研究分五步进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会设立项目；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5.集团公司董事会批准了项目的正式成立，项目进入了早期开发阶段。第二章：初步准备阶段首先，获得土地使用权。开发商获取土地使用权的主要途径(一)通过行政划拨获得的；(二)取得旧城改造中标地块的国有土地使用权；3)转让的取得；4)转让方式的获取(招标、拍卖、协议转让)；5)联合开发并报相关主管部门审批项目；6)通过司法判决获得；7)通过并购等股权重组方式获得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿转让方式转让是指政府作为国有土地的代表，将国有土地使用权转让给土地使用者的形式或程序。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，国有土地使用权转让有三种方式：协议、招标和拍卖。协议出让是指土地使用权的预期受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的意愿，国有土地代表与预期受让人进行一对一的协商和讨论，协商土地使用权转让的相关事宜。招标出让是指有资质的单位或个人在一定期限内，按照一定要求，通过竞争性招标方式出让土地使用者(即土地使用权受让人)。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方的权利和义务，还要明确招标的有效性和招标人在招标期内的责任。拍卖也叫拍卖，在某些地方也叫拍卖。是指土地所有者代表组织合格的土地使用权预期受让人在指定的时间和地点到场，对转让的土地使用权进行公开竞价，按照“最高价胜出”的原则确定土地使用权受让人的一种转让方式。根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地用于商品房开发、旅游、商业、娱乐3)新增建设用地，提供成交确认书；如果土地有存量，应提供原土地使用者的土地权利来源数据。4)1:2000地形图2份；5)每份氏族图和地籍图各3份，注明“所有权已核实”6)地上附着物所有权证书；(七)土地登记申请；8)土地登记法定代表人证明和身份证明；9)土地登记委托书。土地管理局(1)土地使用权转让房地产管理部门负责土地使用权和划拨土地使用权转让手续的审批，郊区、县房产局负责10亩以下土地使用权和划拨土地转让手续的审批。(2)土地使用权配置住房和国土局负责办理10亩以上(含10亩)城市建设用地的划拨手续。区县住房和土地局负责办理10亩以下城市建设用地的划拨手续。(3)征用土地(征用1000亩以上的耕地和其他2000亩以上的土地，由政府部门审查后，报国务院批准。征用3亩以上不满1000亩的耕地，以及其他10亩以上不满2000亩的土地，须经人民政府批准。征用不足3亩的耕地和不足10亩的其他土地，应当经区(县)人民政府批准。(4)地价评估市住房和国土局负责土地价格评估工作和评估报告的审查，市郊区县土地出让和划拨土地转让的土地价格审查和审批工作土地使用权招标出让申请程序(1)土地使用者在看到招标公告后，将前往指定地点获取招标文件。(2)土地使用者应前往市或区县住房和土地局或其他部门了解情况，进行咨询，并对出售地块进行实地调查，收集数据。(3)土地使用者进行投资分析。(4)到指定地点进行投资登记，提交企业营业执照、法人资格证书、银行资信证明，并按规定交纳投标保证金。(5)土地使用者填写招标文件，并将其发送至指定的投标方进行投标。(6)企业法定代表人或授权代表接到中标通知后，应与市或区县住房和土地局签订土地使用权出让合同，并按合同规定缴纳土地总价款的一定比例作为定金。(7)按合同约定支付余款。缴纳40%的土地价款后，向市或区县住房和土地局申请临时国有土地使用证。缴纳全部土地价款后，向市或区县住房和土地局申请正式的国有土地使用证。出让土地使用权拍卖申请程序(1)土地使用者看到拍卖通知后，会到指定地点领取拍卖文件。(2)土地使用者应前往市或区县住房和土地局或其他部门了解情况，进行咨询，并对出售地块进行实地调查，收集数据。(3)土地使用者进行投资分析。(4)到指定地点进行投标登记，提交企业营业执照、法人资格证书、银行资信证明，并按规定交纳投标保证金。(5)土地使用者应前往指定地点接受投标。(六)土地使用者应当在规定的时间和地点到拍卖现场参加竞买。(七)企业法定代表人或授权代表应与市或区县房产局签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地总价款的一定比例作为保证金。(8)按合同约定支付余款。缴纳40%的土地价款后，向市或区县房地局申请临时国有土地使用证，并向市或区县房地局申请正式3)拆迁委托拆迁：开发商缺乏拆迁经验时，应委托房屋拆迁专业单位。2.拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆迁和建设，如危房改造；(2)城市功能、土地利用布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造。(3)环境管理，如扩大绿地、污染控制项目等。因此，城市房屋拆迁是随着城市建设项目而进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是处于建设项目前期的旧城改造中的重要环节。3、申请拆迁许可证应提交以下申请材料：1)填写国有土地使用权出让合同，一式五份；2)建设项目批准文件；3)建设用地规划许可证；4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准文件或划拨决定)5)拆迁机构和评估机构信息。6)拆迁安置计划和方案；(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质和用途的基本情况；拆除方法；清除的时限；恢复的方式和持续时间；(一)产权清晰的安置房证明；拆迁补偿资金来源和预算资金数额。)7)相关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据国有土地使用权出让合同的规定，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内完成对申请的审查。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住宅每平方米7元，非住宅每平方米3元)，并颁发房屋拆迁许可证。取得土地出让合同后，开发商可以组织拆迁，并与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。安置补偿有三种方式，一种是货币安置，另一种是现有房屋安置，第三种是就地或异地建设。拆除后，申请拆除验收，取得划拨决定书。三。规划和设计建设项目规划管理的主要内容包括：建设管理、道路管理、管线管理、设计方案审批、建设项目规划许可证发放。在已开发利用的城市国有土地范围内，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制前，开发商应向规划局申报规划要点，规划管理部门在要点通知中提供审批的参考依据；(2)项目建议书批准后，发包人应向规划局申报项目选址和选址，即向申请人发出选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积和范围提供更详细的意见，并出具规划设计条件；(3)规划设计条件是建设单位提出项目选址申请，规划部门出具的委托设计单位进行规划设计的依据文件。开发商必须在完成方案设计后向规划部门申请批准；(四)经批准的设计方案是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必要条件；(5)开发商应根据批准的设计方案通知和可行性研究报告，在规划主管部门就土地使用和拆迁安置咨询土地和拆迁部门后，向规划局申请建设用地规划许可证，这是获得土地使用权的必要文件。(6)申请建设项目规划许可证是在项目被纳入年度正式计划之后，申请开工手续之前，核实项目建设符合规划要求的最终法定程序。本证书是申请开工的必要文件。以营利为目的的房地产开发，必须取得国有土地使用权。根据相关报道根据全市经济和社会发展战略，全市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家建设用地批准书、成交确认书等。一、考虑建设项目的要求，城市规划行政主管部门在规定期限内提出规划初审意见和选址意见。此后，城市规划行政主管部门会同土地行政主管部门，征求项目相关部门的意见，对初审意见和选址提出审