2015年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式模拟试题

2015年上半年广东省房地产估价师理论与方法：成本法的基本公式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于14处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃 E：执行层的组织协调 2、关于抵押权，下列说法不正确的是_。 A房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价增加抵押贷款估价等 B处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由 C房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押 D抵押权可以继承、转让3、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10。该宗房地产的收益价格为万元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调5、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。 A：600 B：738 C：900 D：960 E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B：改变用途 C：重新装修 D：重新开发 E：工业用地的监测点评估价格 7、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。 A：估价目的 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间 E：工业用地的监测点评估价格 8、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。 A：目标定价法 B：价值定价法 C：挑战定价法 D：成本加成定价法 E：借款合同 9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、下列不属于房地产的部门规章的是。 A：商品房销售管理办法 B：城市房地产开发经营管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定 D：房地产开发企业资质管理办法 E：房地产估价机构必须加盖公章11、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758.57 B C3966.10 D4769.85 12、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率（%） K160 L140 M120 N100 O87.2 P78.0 Q70.8 R65.0 13、下列房地产价格影响因素中不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向 B：楼层 C：方位 D：交通条件 E：工业用地的监测点评估价格14、不同的房地产估价师对同一估价对象在同估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为【2007年考题】 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同 E：工业用地的监测点评估价格 15、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 16、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。 A：吸附水率 B：自由水率 C：平衡含水率 D：化合水率 E：执行层的组织协调 17、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地总登记 D：工地注销登记 E：执行层的组织协调 18、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 19、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为_万元。 A800 B1000 C900 D1800 20、防范估价风险的最后一道防线是（）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 21、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由_支付。 A业主 B承租人 C物业服务企业 D业主、承租人和物业服务企业共同 22、房地产投资信托的风险不包括_。 A经营风险 B市场风险 C利率风险 D操作风险23、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。 A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格 24、以下不属于抵押贷款支持证券的是_。 AMBB BMPT CCMO DMSS25、临街深度价格修正率表的制作形式有_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D以上均正确二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、定义市场区域工作主要包括。 A：描绘市场区域的发展前景 B：描绘市场区域 C：在相应地图上描绘区域的物业类型 D：在相应地图上标出市场区域的边界 E：解释确定市场区域边界的依据 2、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。 A：会计规则 B：会计账簿 C：会计凭证 D：会计报表 E：执行层的组织协调3、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。 A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口 D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途 4、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。 A投资计划与资金筹措表 B资金来源与运用表 C营业利润测算表 D全部投资现金流量表5、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是_。 A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格 C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 6、王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为_元。 A1297.91 B3584.01 C4881.93 D5158.71 7、城市总体规划的内容包括等。 A：编制市域、县域城镇体系规划 B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划 8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是_。 A变现风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险 9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 10、宏观经济政策目标包括。 A：充分就业 B：价格稳定 C：经济增长 D：国內收支平衡 E：国内收支不平衡11、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。 A发行企业债券 B向银行借入信用贷款 C房地产开发贷款 D在公开市场上发行股票 E土地储备贷款 12、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。 A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费 C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费 13、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。 A：专业性 B：各异性 C：不可移动性 D：适应性 E：借款合同14、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625，则该抵押贷款的实际年利率为。 A：7.50 B：7.56 C：7.71 D：7.76 E：借款合同 15、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。 A：用其他房地产做抵押 B：提供质押 C：物资抵押 D：第三方担保 E：借款合同 16、当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是_。 Air Bir Cir Di1+r 17、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于_自住住房。 A购买财产保险 B购买 C翻建 D装修和大修 E建造 18、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。 A买卖和转让的方式不同 B投资性质和各自包含的权利不同 C收益和风险责任不同 D投资风险程度不等 E流通程度不同 19、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。 A：使用一年后发现屋面漏水 B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水 20、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。 A.A B.B C.C D.D 21、房地产的供给弹性主要有_。 A供给的社会弹性 B供给的人口弹性 C供给的价格弹性 D供给的要素弹性 E供给的经济弹性 22、房屋产权登记面积的特点包括。 A：由房地产开发企业测算 B：由房产测绘单位