2016年河南省房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法考试试题

2016年河南省房地产估价师理论与方法:基准地价修正法考试问题本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分通过。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1，中华人民共和国商业银行法规定，设立商业银行的注册资本最低限额为亿元。A: 5B: 10C: 15D: 20e:运行层的组织调整2、承租人的基准租金为每月15万元，销售额的8%为百分比租金，如果一个月内销售额为150万元，则支付的租金为()万元。A.15B.20C.35D.50利润法获得净利的主张是错误的。答：净收入包括有形收入和无形收入b:运营成本包括房地产折旧额和设备的折旧费用c:通常，只能使用客观收入作为评估基准d:应该同时给出更乐观、更保守、最可能的三种估计e:工业土地监测点评价价格4、城市房地产管理法规定，商家销售要向县级以上人民政府_ _管理部门进行预售登记，取得商品房预售许可证书。A.房地产和土地B.计划C.土地D.房地产5、以下可以免费收回土地使用权。答：由于地质灾害的不可抗力因素，开发商已经两年没有开工了。b:开工所需的前期工作，开发人员已经两年没有开始开发了。c:由于政府建设部门的干扰，开发人员已经两年没有开工了d:由于开发商自己的原因，两年没有开始开发e:房地产估价机构必须加盖公章。6、特定住宅建筑面积为100平方米，建筑面积为92平方米，使用面积为80平方米，每平方米使用价格为3000韩元，那么该住宅每平方米建筑面积的价格为人民币。答：2400B: 2580C: 2607D: 2760e:工业土地监测点评价价格7、进度计划管理通常使用横断面图。a:资金流计划图b:网络图c:直方图d:控制图表e:贷款协议8、以下是关于房地产拍卖投标人条件的错误表述。答：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织可以用作房地产拍卖对象的投标人b:在国家允许的限度内，房地产投标人不能成为海外自然人或法人c:在集体土地上建设的房屋，居住投标人只能是在房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人d:在集体土地上建造的房屋，非居住房屋由房屋所在地的乡村地区团体或个人经营者投标e:运行层的组织调整9、使用假设开发法的传统方法进行房地产估价时，一般不计算利息的项目是_ _ _ _。A.未知和需要拯救的开发对象房地产的价值B.为了购买正在开发的房地产，投资者必须负担的税金C.销售成本和销售税D.开发成本和管理成本10、假设发展法的陈述是错误的。答：通过使用假设开发法进行评估，您可以在开发完成后获得价值b:投资利息和开发利润必须仅按现有方法计算c:假设开发期间计算的“扣减额要素”金额实质上应该是将来发生时预测的扣减额要素的值d:在预测开发法完成后的价值时，评估工作的类似房地产市场价格应作为开发完成后的价值使用e:工业土地监测点评价价格11、张某购买了刘某的房子，两人签订了间接住宅买卖合同。总价为260万韩元，双方商定了违约金26万韩元，张某向刘某支付了合同金70万韩元，价格半年后支付了一次。5个月后，该住宅价格上涨到400万韩元，如果刘某破产，张某可以得到的最高违约责任价格为_ _万韩元。A.96B.104C.140D.16612、业主大会议事规则由制定和修订。答：业主大会b:业主委员会c:政府财产管理部门d:业主和财产管理企业e:运行层的组织调整13、开发商申请工程许可证时，建设期限为一年以上，原则上不能低于工程合同价格_ _ _ _。A.20%B.30%C.40%D.50%14、由于工程成本的大规模和动态，无论是投资者还是承包人，都要提前计算提案工程。这反映了项目成本的功能。a:能力预测b:能力控制c:评估功能d:能力规制e:运行层的组织调整15.间接比较判定显示，可比较的房地产情况比标准房地产情况低，价格低2%。据调查，评价对象的房地产情况比标准房地产情况高5%。如果改为直接比较判断，情况就会发生。答：评估对象的房地产状况优于可比较的房地产状况，价格高出7%b:可比较的房地产情况低于评估对象的房地产情况，价格低于7%c:可比价格的房地产情况调整系数为1.071d:可比案例价格的房地产情况调整系数为0.933e:工业土地监测点评价价格16、房地产开发商根据消费者对房地产品牌的认知价值定价的方法属于定向定价法。a:费用b:买方c:竞争d:市场e:贷款协议17.从某房地产投资项目的资产负债表中，我们可以得到以下项目信息。债务总计3000万元，资产总计5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元，1250万元，库存为1500万元。这个房地产投资项目的快慢率是_ _ _ _。A.167%B.80%C.200%D.60%18、建筑面积分别为10层、建筑基础总面积为600m2、建筑场地面积为1000m2时，建筑容积率为_ _ _。A.60B.6C.10D.60%19、基础面积大，常用于大型公共建筑，由板、百步构成。在梁的交点处建立柱以支撑建筑骨架的基础称为_ _ _。A.条形基础B.独立基础C.整体筏基础D.长方体基础20，一个房地产的32年土地使用权价格为m2/4000韩元，相应报酬率为7%。目前保守率假定为9%，该房地产是40年土地使用权条件下最接近1美元/m2的价格。A.3275B.3287C.3402D.437521、银行发行的票据，一般称为纸币。a:本票b:票据c:支票d:银行券e:运行层的组织调整22、在项目评价过程中，如果开发人员尚未购买土地使用权，土地费通常为1 _ _ _ _。A.参考编号B.有限C.可读参数D.未知数23、房地产评价原则使房地产估价师对房地产评价_ _有认识一致性。A.基本准则B.客观规律C.测量标准D.基本先决条件24、以下项目成本不是_ _ _ _。A.大量性B.阶层C.个别性D.没有移动性25、某游乐场按土地法定最大转让年限取得土地使用权，经营15年后转让，取得该土地使用权后使用年限为_ _年。A.15B.25C.35D.552个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、()越高，周转资本越多，对债权人的索赔越安全，因此该指标也称为偿付能力比率。A.速度比B.资产负债比率C.预付款率D.流动比率2、项目的_ _是建筑工程的最后一个程序，是综合验证设计和施工质量，评估项目成本的重要环节。A.投标评估B.质量检查C.试驾D.接受完成3、房地产价格是房地产的_ _ 3相互结合产生的。A.有用、稀疏、有效的要求B.供给、需求、使用率C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供给与需求4、根据陈先生的遗嘱，他拥有的多套住房分别由以下收件人负担，其中应缴纳契税。(2008年考试问题)a:陈先生的儿子b:陈先生的经纪人c:陈某的继母d:陈先生的女儿e:陈先生多年来一直在护理保姆5、房地产开发成本增加_ _房地产价格。A.必须增加B.必须减少C.不一定会提高D.不一定会降低6、在计算资本资金成本时，资金占用费计算为_ _。A.统一利率B.贷款利率C.折扣率D.机会成本7、金融机构综合评价项目贷款，综合风险度以上的人是高风险贷款，银行一般不贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%8、费用控制的主要对象是主要费用的_ _ _。A.固定成本B.可变成本C.运营费D.原材料成本9、甲地的地面地价为2000韩元/m2，建筑物容积率为5，乙地的地面容积率为1500韩元/m2，建筑物容积率为7，两地的土地面积等其他条件相同的话，总价格比_ _ _ _。A.甲像乙B.甲比乙大C.甲更小，D.难以判断10、项目成本全过程的以下动态控制表示法之一：答：以投资估算价格控制设计选项b:按预算成本管理施工图设计c:以招标投标的方式引入竞争机制，优选承包商d:合同管理e:进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据11、群众数在分布数列中。a:低频率标志值b:最常发生的旗标值c:发生频率较高的旗标值d:最常发生的旗标值e:运行层的组织调整12、权利人、利害关系人认为房地产登记簿上记载的事项有误，可以申请登记。答：预告b:变更c:修改d:相反e:运行层的组织调整13，在以下评价目的中，要考虑租赁对租赁房地产的影响。答：房地产抵押评估b:住房验收评价c:房地产转让评估d:房地产火灾保险评估e:房地产司法拍卖评估14、以下类型的房地产中，特别适用于成本法评价的是_ _ _。A.标准工厂B.酒厂C.要转让的土地D.办公楼15、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能的要求的增加，影响了房地产的使用，此后房地产购买者必须支付初期评价中不能考虑的昂贵更新改造费用。这主要反映了房地产投资风险。a:收入现金流量风险b:未来运营成本风险c:资本价值风险d:比较风险e:贷款协议16、动态系列的总波动一般可以分解为四种动态趋势和波动的经典模式。答：长期趋势b:季节变动c:年度变动d:循环变动e:不规则波动17、以下关于城市房屋拆迁补偿安置的表达中_ _ _ _不准确。A.协议是关于民事赔偿和解的平等的主体间内容B.依法签订的拆迁补偿安置协议对当事人具有法律约束力C.合同签订后，可以公证D.合同应由住宅所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门受理18、在成功的园区交易中，最低价、最高价、交易价的关系是_ _ _。A.交易价格最高价格最低价格B.交易价格最低价格最高价格C.最高价格售价最低价格D.最高价格最低价格售价19、调查设计认证单位资格_ _ _ _的建设行政当局。A.资格年度检查系统B.资格审查制度C.资格审查系统D.资格审查和批准系统20、等产量曲线主要具有以下特性：答：等轴测曲线从左上到右下倾斜，坡度为负值b:在同一生产曲线图的许多相同生产曲线中，同一曲线上的每个点表示相同的生产，而其他曲线表示不同的生产c:等产量曲线按产量大小顺序排列，表示更接近原点的等产量曲线的产量更大；离原点越远的等参曲线表示的产量越少d:等轴测曲线图中的任意两条等轴测曲线可以相交e:各向同性曲线凸原点21、以下保险中的商业保险。答：无担保保险b:保修保险c:信用保险d:健康保险e:失业保险22、以下房地产投资方式中属于直接投资形式的是。a:购买房地产股票b:购买商店c:购买房地产债券d:购买住房抵押支持证券e:贷款协议23、保险的基本功能是保险在所有经济条件下具有的功能，包括：答：分布式风险功能b:配置经济补偿功能c:资金分配功能d:防灾和防丢失功能e:指定能力24、必须自觉履行拍卖法律关系当事人之间委托拍卖合同、拍卖交易确认书上约定的各自义务，保证拍卖活动的顺