前期商业物业管理方案

前期商业物业管理方案其经营方式主要是单体经营、集中管理的模式，统一管理商业街商店，是目前开发者普遍推行的一种方式，管理良好，对区域商业中心和商业品牌的培养有重要影响。 对于开发者来说，开发和销售店铺是前提，但是开发和销售还不够，必须设立专业的商业管理公司来管理店铺。 目前，国内商店购买者大多依靠征收租金，向银行商店偿还贷款。 在这种情况下，开发商更加重视商店的管理。 如果商店商业管理不够，影响商店所有者租金的收益，所有者无法偿还贷款，最终风险还是要落在开发者头上。 1.0商店物业管理理念使买家“一站式”购物的卖家享受“一站式”管家服务，将使专业化市场发展到更高水平。 “一站式”的管理和采购模式是专业市场吸引顾客的重要手段，也是未来专业市场的发展趋势。 建材城打破传统经营模式，根据产业集群特点，批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓库、事务、生活补助、原材料补助、管理补助等12项专业服务打出一体化的商业存在理念，整体上是“统一管理、分散经营”。 专业市场是有计划的商业集聚，统一管理、分散经营商店是专业市场与其他房地产区别的核心特征。 “统一管理”是商店代表业主权利，由业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商店不能承受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”是店铺提供消费者与经营者之间交易的场所，店铺管理者无法直接进行商业经营，只能在消费者与经营者之间建立桥梁。 1.1商店统筹管理的理念是统筹管理、统筹营销、统筹服务监督、统筹物流管理。 为了实现“统一管理、分散经营”的管理模式，在店铺销售合同中承租人必须遵循管理公司的统一管理。 法律上确定店铺管理公司的管理地位。 1.1.1“统一招商管理”要求招商品牌审核管理和完善租赁管理。 “品牌审查管理”是指吸引对象接受品牌审查后进入。 审查包括制造商和产品审查，需要有效的营业执照、生产执照、注册商标注册证、产品合格委托书(适用于批发代理店)、品牌代理委托书(适用于专卖代理店)、税务注册证、法人许可委托书等。 “完善租赁管理”是指签订租赁，合同的重要条款。 租赁管理包括租金、租赁期限、支付方式、收取物业管理费等，以及其他重要的租赁条款管理。 例如，l租户的经营状态受到店铺整体的统一商业计划的限制，发生重大变化时，必须得到业主委员会的认可(业主委员会成立前，得到开发者的认可)。 l确定营业时间l在租户的店名广告、促销广告的尺寸、挂牌位置、语言文字方面必须接受统一管理的l店铺整体促销义务l承租人对停车场的使用确定是有偿还是无偿，对于无限制的l保险范围1.1.2“统一营销管理”有助于维持和提高经营者的共同利益现在，由于商业竞争激烈，降低折扣价格的促销竞争手段流行起来，吸引顾客。 管理公司要为商店制定一年十二个月的营销计划。 所谓的“大祭大过、小节小过、节造节过”。 1.1.3“统一服务监督”有助于经营者之间的协调与合作。 商店应设立由开发人员领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督客户经营活动，保证商店的高效运营。常见方式为： l指导项目：店铺布局指导，促销活动安排l协调项目：协调经营者之间紧张关系，增进经营者之间合作的l服务项目：行政事务管理l监督项目：维护商店纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4“统一物业管理”有助于建筑空间的维护。 商店物业管理内容包括建筑养护、设备维护、保证水电热的正常供应、公共面积清洁、保安防范、车辆管理、绿化养护、仓库管理、事故处理等。 商店各设施使用频率高，统一管理有助于房地产设施设备的计划维护和维护，提高使用的安全性和耐久性。 2.0商店物业管理的特点2.1客流量大的商店进出人员多，不受限制，客流多，易发生事故，安全保护工作十分重要，部分零售商品易燃，消防安全不得放松。 同时商场发生突发事件时，避难比较慢。 安全管理应当特别谨慎。 2.2服务是高物业管理服务面向店铺的经营者和使用者，对他们负责，一切都是为他们着想。 在促进商业房地产价值和增值的同时，为用户和客户建立安全、舒适、便利、优美的经营和购物环境。 这是商店物业管理服务的基本原则。 2.3管理点分散出入口较多，管理区域分散，所需清洁保安人员较多，管理点分散，管理难度大是商业物业管理的特点。 2.4营业时间性强的顾客去商店购物的时间多集中在假日、假日、下班和晚上，平日和白天的顾客比较少。 统一店铺开张和关门时间，有利于整个店铺形象的形成。 开店、关门时间的不一致，会给顾客带来店铺整体经营的混乱感、无序经营的印象，给顾客带来不好的心理影响。 2.5来到车辆管理困难的店铺的顾客，有开车的人，也有开自行车的人，大量的汽车和非汽车给店铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。 车辆管理的好坏直接影响着商场物业管理水平的总体表现。 3.0商店物业管理组织结构和人员配置管理处管理服务维护绿化服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务服务人员配置的原则是工作服务服务服务服务3.1.1.1经营者服务该部的主要职责是接待和内部管理职业家、接待系数名称，兼任行政人事、文件、计划财务、资材管理等职务。 接待员的人数主要取决于商务人员服务的工作时间和工作量，通常每班维持两个人。 3.1.1.2维护服务部设主管人员，全面负责房屋、设备、设施的运行、维护和维护工作。 该部门的主要职能是保证商店不间断安全运行，提高房地产的价值和价值。 维保服务部工作人员应当根据店铺经营服务的需求、店铺设备的数量和技术难度合理配置。 3.1.1.3保安服务部设主管人员，全面负责商店门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。 该部门的主要职能是进行安全防范和消防管理。 3.1.1.4在清洁绿化部设有主管，全面负责商店室内清洁、室外清洁和绿地养护。 本部门的主要责任是清洁服务管理和绿化服务管理。 具体的清扫和绿化工作人员根据店铺的清扫范围、清扫面积、清扫频率以及店铺的绿化面积进行安排。 4.0店铺物业服务管理店铺物业管理包括以下几个方面，现在将在此部分介绍：4.1店铺营业商服务管理4.2店铺装修服务管理4.3店铺设备、设施维保服务管理4.4商店建筑物的养护和维护管理4.5店铺保安服务管理4.6商店的清洁服务管理4.7项目绿化服务管理4.8店铺经营服务管理4.9店铺广告管理4.10仓库加工管理4.11店铺保险管理4.12 VI系统管理4.1店铺服务管理商务人员服务有两项功能，一项是商务人员服务，二项是内部管理。 4.1.1接待和联络是经营者服务的重要内容之一，是房地产经理为经营者、顾客服务，与经营者、顾客交流的窗口。 其主要功能与其他类型的物业管理承包商服务相同，包括咨询建议和意见、接受投诉、安排维修和访问、征收管理费与内外联系等。 4.1.2纷争、受理投诉客人在商店购物的环境服务因素造成投诉。 对房地产管理人员来说，投诉、处理结果都需要记录，年末表彰和管理条约业绩评价的依据之一4.1.3店铺的照明和其他设施出现问题，对业者的营业有很大影响。 业者报修，及时做好记录，填写维修任务单，及时派修理工到现场修理4.1.4访问接待员访问内容包括三个方面：一是询问业者和商店方面对物业管理服务的意见、建议，二是、 重新访问修理后的修理结果。第三，提出商家礼仪、形象、环境、广告、装饰等缺点，促进改善、理解、行动，用实际行动感化商家，让他们理解我们的目标是一致的，因为我们所做的一切都是商店自己的形象。 4.1.5内外联系商店内部联系：商店内部联系包括向业者征收租金、管理费、水力能源消费、铺子维修费等，可以向商店方征收和消费房地产管理费。 商店服务管理如何做，一定会影响征收率的好坏。 商店外部联系：商店有城市、居委会、公安、消防、劳动、环保、水、电、通信和媒体业务联系，如果不能很好地处理这些关系，商店的经营活动就会被动。 处理得很好，工作效率往往提高。 4.2店铺内装服务管理4.2.1内装管理应包括在业者管理中，管理难度大，单独论述。 装修管理功能主要是审查装修申请，签订“装修管理协议”，包括现场监督管理等。 4.2.2商店大楼租赁往往是全面向外租赁，租户在租赁后根据经营要求，提出装修申请的所有者可以在改装某一级别后租赁店铺。 租户的店铺在申请许可后，只能改装一点。 内部装修管理要求建立周到、详细、易操作的管理制度，负责对工程实施严格监督的资质高，选择信誉好的工程承包商进行内部装修现场监督管理。 4.2.3商业店铺制定装修管理规定的点二次装修过程必须遵守房地产管理所制定的二次装修施工管理规定行业装修使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，必须严格遵守商铺动火申请制度的各项规定， 禁止变更电线及负载用电的装修结束后，房地产管理所根据装修前业者提交的认可的装修设计图、装修协议进行工程竣工检查，发现违反装修设计图和装修协议的条款的； 为保证情节轻重不同处理的业者在装修过程中不会损伤楼宇结构等重要部位，装修施工者的事由物业管理所的选定，业者的选定必须在施工方面决定。 通常，相关电力设备(从店铺外的配电架到店铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装时，可以分为几种情况。 增建或改造这一层消防设备(包括消防淋浴装置、管道、警铃等)时，增设或改造电视监视系统、公共天线分布系统等时，房地产管理所选定工程实施者。 业者按工程费用的一定比例向物业管理所支付工程监督管理费。店头、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔、水管、排水道、电力装置、通风设备、电话等小规模装修由业者自行选定施工者，物业管理所也可以选定施工者。 本领域技术人员提出的内装设计方案中附加的附图是应该包括清楚地表示楼层内部间隔的俯视图的地板俯视图的主视图、剖视图(店铺、商品牌的详细内容)排水系统的分布图(附有关系详细内容)供电设备的分布图和电线铺设图(附有铺设电线资料和负荷量)。 照明器具的位置图天花的平面、剖面图以及其他房地产管理所和店铺要求提供的建筑物的详细装修工期、着工期、防火措施、环境保护、环境卫生要求、违约责任、施工期保险等。 4.2.4装修现场监督管理工作正在进行中，房地产管理处应派人到现场进行管理。 管理内容主要包括施工人员的管理、是否按图纸施工、是否按“装修协议”要求和装修现场环境卫生(装修垃圾)监督管理。 一般建设工程队伍的人员情况复杂，多为临时工，施工者对他们可能也缺乏有效控制的装修工程与整栋大楼的建筑不同，他通常在一个单元或一个楼层内施工，但其他水平正常运营，如果施工者没有有有效的管理，必须在其他地方施工装修工程监测主要着眼于施工人员是否严格按照认可的设计图纸施工、违反签订的装修管理协议上的条款、违反房地产管理处其他管理规定等，违反的立即联系发出修改通知书。 装修时损坏店铺装饰、装置或公共设施的，由商家负责修理，直至店铺方满意为止。 当然，也可以在房地产管理所修理，相关费用由业者支付。 这些管理服务都要做好详细记录，供竣工验收时的证据和参考。 4.3商店设备、设施维护服务管理商业物业的日常养护标准高，维修要求严格，其内容与办公楼类似，但方式不同。 商业房地产的重点是各种设施、设备，商业房地产设施的设备使用频率比其他房地产高，设备、设施养护和维护管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。 店铺设备管理主要防止店铺停电，保证中央空调的正常使用。 商店的电力供应一定要保证。 因为一旦停电，漆黑的营业所会给顾客、商品、营业费带来不安的因素，会给商店的评价带来不良影响。 所以要选择优秀的员工，白天黑夜监控电力运行状况和空调系统运行状况，有异常情况立即安排维护，确保电力和中央空调正常运行。 店铺设施维护管理的具体实施过程与事务项目类似，在此省略。 4.4店铺建筑物养护和修理管理4.4.1店铺改建的计划、资金管理。 为了确保商店建筑的健全性，必须制定完整的修缮制度，制定每年的修缮计划，安排年度的修缮投资，经管理处审查后向商业委员会方面审查(大中修执行资金)，检查修缮结果。 4.4.2工程性质的确定根据商店建筑物的损伤程度，将修理工程大致分为修理、修理、修理三大类。 修理工程是指建筑物主体的大部分构造严重破损或有局部倒塌危险的一部分附属设施，如上述、下水道等，必须进行更换、改造或改装。 根据修理工程的施工现场和安全要求，通常营业者应停止营业。 因此，工期安排和开工前的准备