物业管理师《物业管理实务》.ppt

物业管理实务,中国物业管理协会注册培训教师华东师范大学东方房地产学院博士复旦大学应用经济学博士后流动站博士后关涛,2007年4月,本门课程的基本特点,1、偏操作，毫无思想与生气2、知识点琐碎，联系困难，不易识记3、同实践中的具体作法偏差较大4、要求一定的应用能力,2007年4月,基本的教学方法与学习方法,基本的教学方法：1、厘思路，抓要点2、讲新与顾旧并重基本的学习方法：1、纸片小字法小的纸张，小的字体2、识记回忆法识记回忆再识记再回忆,2007年4月,本门课程的框架体系,业务的主体：第一章业务形成的方式与法律形式：第二章、第三章业务的阶段（纵向考察）：第四章到第六章业务的内容（横向考察）：第七章到第十章业务主体的对内活动：第十一章到第十二章,2007年4月,本门课程的重点难点,重点：大致可以说，第一章到第七章、第九章到十一章为重点第八章、第十二到第十五章为次重点难点：一些必要的应用能力的形成,2007年4月,一、物业管理企业的概念与特征概念中的“专门资质”三个基本特征独立法人服务性行业公共管理性质,第一章物业管理企业,2007年4月,二、物业管理企业的分类按股东出资形式来划分1.物业管理有限责任公司2.物业管理股份有限公司3.股份合作型物业管理企业,第一章物业管理企业,2007年4月,第二节物业管理企业的设立工商注册登记和资质审批两个阶段,第一章物业管理企业,2007年4月,二物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件三级资质各自的主管部门（二）三级资质的差别1.注册资金标准2.专业人员标准3.管理面积标准(三)在申报资质时需提供的资料5项材料,第一章物业管理企业,2007年4月,第三节物业管理企业的组织形式与机构设置一物业管理企业的组织形式(一)直线形(二)直线职能形(三)事业部形(四)矩阵形各种组织形式的主要优缺点,第一章物业管理企业,2007年4月,第三节物业管理企业的组织形式与机构设置二物业管理企业组织机构设置的影响因素1、企业战略因素2、外部环境因素3、技术因素4、组织规模及所处阶段,第一章物业管理企业,2007年4月,三物业管理企业组织机构设置的要求(一)按照规模任务设置(二)统一领导分层管理(三)分工协作(四)精干高效灵活,第一章物业管理企业,2007年4月,第二章物业管理招投标,一物业管理招标投标的概念(一)物业管理招标1.物业管理招标的概念产品预购2.物业管理招标主体一般是物业的建设单位业主大会(单一业主)物业产权人(政府机关或物业产权部门),2007年4月,(二)物业管理投标1.物业管理投标的概念响应2.物业管理投标的主体一般是具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司,第二章物业管理招投标,2007年4月,二、物业管理的招标类型1、按物业类型分住宅招标和非住宅招标2、按项目服务内容的实施划分整体招标分项招标分阶段招标3、按招标主体的类型划分建设单位业主大会物业产权人4、按项目服务的方式划分全权型顾问型,第二章物业管理招投标,2007年4月,三、物业管理的招标投标的特点1、招投标的综合性2、招投标的差异性3、招投标的特殊性,第二章物业管理招投标,2007年4月,四、物业管理招标的方式(一)公开招标经过公告，招标对象不确定(二)邀请招标不需公告，招标对象确定招标对象的数目下限是三个,第二章物业管理招投标,2007年4月,五、物业管理招标的内容物业管理招标中管理方式的确定：全方位物业管理顾问型物业管理合作型物业管理,第二章物业管理招投标,2007年4月,第二节物业管理招标投标的策划与实施一物业管理招标投标的基本要求与原则(一)物业管理招标投标的基本要求法律性强市场性强选择性强程序性强(二)物业管理招标投标的基本原则公平、公正、公开和诚实信用,第二章物业管理招投标,2007年4月,二物业管理招标的条件与程序(一)物业管理招标的条件1.主体条件2.项目条件(二)物业管理招标的程序1.成立招标领导小组2.编制招标文件3.公布招标公告或发出投标邀请书4.发放招标文件5.投标申请人的资格预审6.接受投标文件7.成立评标委员会8.开标评标中标,第二章物业管理招投标,2007年4月,三物业管理投标的条件程序与策略技巧(二)物业管理投标的程序1.获取招标信息2.项目评估与风险防范3.登记并取得招标文件4.准备投标文件5.送交投标文件6.接受招标方的资格预审7.参加开标现场答辩评标8.签约并执行合同,第二章物业管理招投标,2007年4月,(三)投标的策略及技巧1.投标的组织策划2.项目的现场踏勘3.投标文件的编写4.投标报价的策略技巧5.现场答辩的技巧6.签约谈判的技巧,第二章物业管理招投标,2007年4月,第三节物业管理方案的制订一制订物业管理方案的一般程序二制订物业管理方案的要求三制订物业管理方案的基本内容(一)物业管理方案的基本内容1.关键性内容2.实质性内容,第二章物业管理招投标,2007年4月,(二)制订物业管理方案的要点及方法1.招标物业项目的整体设想与构思2.管理方式与运作程序3.人员的配备培训与管理4.管理指标与措施5.管理制度的制订6.挡案资料的建立与管理7.早期介入及前期物业管理服务内容8.常规物业管理服务综述9.工作计划10.物资装备11.费用测算12.成本控制,第二章物业管理招投标,2007年4月,1.招标物业项目的整体设想与构思9、工作计划构思与计划2.管理方式与运作程序4.管理指标与措施5.管理制度的制订管理6.挡案资料的建立与管理档案,第二章物业管理招投标,(二)制订物业管理方案的要点及方法,7.早期介入及前期物业管理服务内容8.常规物业管理服务综述内容3.人员的配备培训与管理人10.物资装备物11.费用测算12.成本控制财,2007年4月,第三章物业管理合同,第一节合同的概念一合同的要约(一)合同要约的构成要件特定意思表示内容具体确定必须传达到受要约人(二)合同要约与邀请要约关键是看接受方一旦同意，发出方是否有权利撤销(三)合同要约的法律意义要约的撤回与要约的撤销,2007年4月,二合同的承诺(一)合同承诺的构成要件1.必须由受要约人发出2.必须再要约规定的有效期内做出3.内容必须同要约的内容一致4.必须抵达要约人才能生效(二)合同承诺的法律意义承诺的撤回,第三章物业管理合同,2007年4月,三合同的要件(一)当事人的缔约能力(二)当事人的真实意思表示(三)合同的内容合法(四)合同的形式合法,第三章物业管理合同,2007年4月,四口头合同书面合同事实合同(一)口头合同(二)书面合同(三)事实合同,第三章物业管理合同,2007年4月,五合同签订应遵循的基本原则(一)主体平等(二)合同自由(三)权利义务公平对等(四)诚实信用(五)守法和维护社会公益,第三章物业管理合同,2007年4月,第二节前期物业服务合同一前期物业服务合同的概念前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。,第三章物业管理合同,2007年4月,二前期物业服务合同的主要内容合同的五要件：当事人标的双方的权利义务违约责任其他事项（一）合同当事人（二）物业基本情况（三）服务内容与质量(四）服务费用（五）物业的经营与管理（六）承接查验使用维护（七）专项维修资金（八）违约责任（九）其他事项,第三章物业管理合同,2007年4月,三签定前期物业服务合同应注意的事项（一）物业的承接查验物业公司查验的对象仅为共用部位和共用设施（二）物业服务费用建设单位应当单位相应的费用（三）前期物业服务合同的解除或终止合同期限不确定,第三章物业管理合同,2007年4月,第三节物业服务合同一物业服务合同的概念物业服务合同是物业管理企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。,第三章物业管理合同,2007年4月,第三节物业服务合同二物业服务合同的特点1、代理签订2、政府介入3、双务有偿合同4、集体合同,第三章物业管理合同,2007年4月,第三节物业服务合同三物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（一）订立的当事人不同（二）合同期限不同,第三章物业管理合同,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第三章物业管理合同,2007年4月,第四节业主公约其他物业管理合同一业主公约(一)业主公约的概念由业主大会制定，全体承诺规范业主，物业使用人，业主大会和业主委员会业主公约是物业管理的基础和准则(二)业主公约的制订与宣传销售前：建设单位制定业主临时公约销售中：要求买受人对临时公约予以书面承诺业主大会召开：业主公约正是订立,第三章物业管理合同,2007年4月,第四章早期介入与前期物业管理,序言：早期介入的概念咨询活动，可以由单位提供，也可以有个人提供早期介入与前期物业管理的不同1、服务的内容不同：前者为专业技术支持，后者为物业管理服务2、服务的对象不同：前者为建设单位，后者为业主早期介入与前期物业管理的的起点与终点,2007年4月,第一节早期介入,二、早期介入的作用为了业主优化设计有助于提高工程质量为了物业公司有利于了解物业情况为前期物业管理做好充分准备为了开发企业有助于提高建设单位的开发效益,2007年4月,第一节早期介入,三、早期介入的内容：方法和要点P71（一）可行性研究阶段（二）规划设计阶段（三）建设阶段（四）销售阶段（五）竣工验收阶段,2007年4月,第二节前期物业管理,一、物业管理项目前期运作P75（一）管理资源的完善与优化1管理用房到位2物资配备到位3物业管理人员到位（二）管理制度和服务规范的完善（三）确定物业管理单项服务的分包四、前期物业管理的特点基础性过渡性波动性风险性,2007年4月,第五章物业的承接查验,序言：P78查验的对象：共用部位和共用设施查验的分类：新建物业的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验,2007年4月,第一节新建物业承接查验,工作流程图：一、准备工作（一）人员准备（二）计划准备（三）资料准备（四）设备、工具准备,2007年4月,第一节新建物业承接查验,二、物业查验的主要内容和方式：P79（一）物业查验的主要内容（二）物业查验的主要方式方式核对四种具体的方法,2007年4月,第一节新建物业承接查验,三、承接查验所发现问题的处理（二）处理方法,2007年4月,第二节物业管理机构更迭时的承接查验,一、准备工作P82（一）符合承接查验条件（二）成立物业承接查验小组（三）准备资料和工具二、物业查验的内容（一）物业资料情况（二）物业公用部位，共用设施设备及管理现状（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（四）其他内容,2007年4月,第三节物业管理工作的移交,物业管理工作的三类移交一、新建物业的移交P83（一）移交双方（二）移交内容二、物业管理机构更迭时管理工作的移交（一）移交双方（二）移交内容（四）注意事项,2007年4月,第六章入住与装修管理,序言P87入住的实质入住期限第一节入住服务的内容一、入住服务的涵义二、入住的准备（一）资料准备三、入住服务的管理（一）入住流程与手续,2007年4月,第二节入住服务应注意的问题,一、入住服务准备工作要充分P92人力资源充足资料准备要充足分批办理入住手续紧急情况要有预案,2007年4月,第三节装修管理,装修管理的依据一、物业装饰装修管理流程P97（一）流程示意图二、管理内容P100（一）物业装饰装修范围和时间管理（二）物业装饰装修管理的要求（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理（四）物业装饰装修现场管理,2007年4月,第三节装修管理,三、在物业装饰装修中各方主体的责任P104（一）装修人和装修企业的责任（二）物业管理企业和相关管理部门的责任四、装修管理应注意的问题P105,2007年4月,第七章房屋及设施设备管理,第一节房屋及设施设备管理概述一、房屋及设施设备的种类和组成部分房屋的种类房屋的基本组成部分二、房屋及设施设备管理的基本要求（一）基本要求（二）评价参考主要指标完好率，危房率、设施设备完好率,2007年4月,第一节房屋及设施设备管理概述,三、房屋及设施设备管理的内容和方法（一）使用管理（二）维修保养（三）安全管理（四）技术档案资料管理（五）采购和零备件管理（六）工量具和维修用设备的管理（七）外包管理（八）技术支持,2007年4月,第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施,一、房屋及设施设备维修养护计划的制订P112（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1维修养护的方式与类别2维修养护计划的种类,2007年4月,第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施,二、房屋及设施设备维修养护计划的实施P116（一）修前预检（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（五）组织实施（六）验收和存档,2007年4月,第三节共用设施设备的运行管理,P121一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度,2007年4月,第三节共用设施设备的运行管理,五、设施设备的状态管理P122（一）设备的检查（二）设备的状态检测（三）定期预防性试验（四）设备故障诊断技术六、节能管理P123（一）采用管理手段节能降耗（二）采用技术改造节能,2007年4月,第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制,二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制（一）订立外包管理合同应注意的事项（二）外包管理合同实施应注意的问题,2007年4月,第五节几种典型设施设备的管理,二、给排水系统（一）种类三、消防系统（一）构成（三）注意事项,2007年4月,第八章物业环境管理,第一节清洁卫生管理P133一、清洁卫生服务内容与基本方法（一）清洁卫生服务内容（二）清洁卫生服务管理的基本方法二、清洁卫生的日常管理（二）清洁卫生日常管理方法与要点,2007年4月,第二节白蚁及卫生虫害防治,一、白蚁防治P137（一）挖巢法（二）药杀法（三）诱杀法（四）生物防治法二、其他虫害防治（一）鼠害的防治（二）灭蚊（三）灭蝇（四）灭蟑（五）其他卫生虫害的防治,2007年4月,第三节绿化管理,一、绿化管理的内容P139（一）日常管理（二）翻新改造（三）环境布置（四）绿化有偿服务二、绿化管理的要求P140（一）基本要求,2007年4月,第九章公共秩序管理服务（P144）,公共秩序管理服务的定义：公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。,公共秩序管理服务的原则：公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为依据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。,2007年4月,第一节公共安全防范管理服务（P144-147）,一、公共安全防范管理服务内容公共安全防范管理服务是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。,主要内容：（一）出入管理（二）安防系统的使用、维护和管理（三）施工现场管理（四）配合政府开展社区管理,2007年4月,第一节公共安全防范管理服务（P144-147）,三、安全防范工作检查方法,四种方法：（一）日检（二）周检（三）月检（四）督查,2007年4月,第一节公共安全防范管理服务（P144-147）,四、治安防范注意事项,（1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。（2）遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。（3）管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。（4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。（5）管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。,2007年4月,第二节消防管理（P147-153）,一、义务消防队伍建设义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。,主要内容：（一）义务消防队员的构成（二）义务消防队员的工作（三）义务消防队伍的训练,2007年4月,第二节消防管理（P147-153）,二、消防制度的制订消防工作的指导原则：“预防为主，防消结合”。,主要内容：（一）制订物业管理企业消防管理规定（二）制订消防设施设备管理制度（三）制订消防检查方案及应急预案,2007年4月,第二节消防管理（P147-153）,三、物业消防安全检查内容与方法,（一）消防安全检查的内容物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓和灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。（二）消防安全检查的组织方法和形式1、专职部门检查2、各部门、各项目的自查（三）消防安全检查的程序和要求,2007年4月,第二节消防管理（P147-153）,五、消防安全预案制订（1A）,（一）重点防火单位和防火部位的确定（确定防火重点）（二）灭火方案的要求（三）灭火预案的制订,2007年4月,第三节车辆停放管理服务（P154-156）,一、车辆管理的方法与要求,（一）建立健全车辆管理队伍（二）车辆出入管理（出入卡证）（三）车辆停放管理,2007年4月,第三节车辆停放管理服务（P154-156）,二、车辆管理注意事项（2B）,（1）车辆管理的交通标识及免责告示应充分明显，避免发生法律纠纷。（2）车主首次申请办理停车卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。（3）车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。（4）对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。,2007年4月,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第十章物业管理风险防范与紧急事件（P157）,物业管理涉及关系复杂，风险无时无处不在。物业管理风险如果不加以妥善合理防范，在一定条件下就有可能演化为突发的、影响比较大的紧急事件。因此，物业管理风险的合理防范和紧急事件的有效处置，是物业管理企业普遍面临且无法回避的问题。,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第一节物业管理风险的内容及防范管理（P157-161）,一、风险与物业管理风险的概念,风险的定义：风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。,物业管理风险的定义：物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第一节物业管理风险的内容及防范管理（P157-161）,物业管理的风险类型（了解）,按管理周期分类,（1）早期介入的风险；（2）前期物业管理的风险；（3）日常管理的风险。,（1）业主或使用人在使用物业和接受物业服务过程中的风险；（2）物业管理项目外包服务过程中的风险；（3）市政公用事业单位服务过程中的风险；（4）物业管理员工服务过程中的风险；（5）公共媒体宣传报道中的舆论风险。,按行为主体分类,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第一节物业管理风险的内容及防范管理（P157-161）,二、物业管理风险的内容（掌握）,（一）早期介入的风险,（二）前期物业管理的风险,1、项目接管的不确定性带来的风险；2、专业服务咨询的风险。,1、合同期限（物业管理条例26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”）2、合同订立的风险（开发商责任转嫁、低价竞争、合同缺陷）3、合同执行的风险（业主法规意识淡薄对合同的不认可）,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第一节物业管理风险的内容及防范管理（P157-161）,（三）日常物业管理的风险,1、业主使用物业、接受服务中发生的风险（1）物业违规装饰装修带来的风险（2）物业使用带来的风险2、物业管理日常运作过程中存在的风险（1）管理费收缴风险（2）替公用事业费用代收代缴存在的风险（3）管理项目外包存在的风险（4）物业管理员工服务存在的风险（5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第一节物业管理风险的内容及防范管理（P157-161）,三、物业管理风险防范的措施（熟悉）,（1）物业管理企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义。（2）物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实。（3）妥善处理物业管理活动相关主体间的关系（如：业主、开发商、市政公用事业单位、专业公司、政府主管部门等）。,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第二节紧急事件处理（P162-167）,一、紧急事件（了解）,（一）概念物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。,（二）紧急事件的性质（1）偶然性与随机性（2）复杂性（3）危害性,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第二节紧急事件处理（P162-167）,二、处理紧急事件的要求（熟悉）,（1）在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。（原则上要控制）（2）在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。（态度上要积极）（3）随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。（过程中要权变）（4）在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。（指挥上要统一）（5）处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。（在一定阶段上要止损）,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第二节紧急事件处理（P162-167）,三、紧急事件的处理过程（熟悉）,紧急事件处理可以分为事先、事中和事后三个阶段。,（一）事先准备1、成立紧急事件处理小组2、制订紧急事件备选方案3、制订紧急事件沟通计划（二）事中控制（三）事后处理,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第二节紧急事件处理（P162-167）,四、典型紧急事件的处理（掌握）,在物业管理服务过程中，经常会面临的紧急事件有：,（一）火警（二）气体燃料泄漏（三）电梯故障（四）噪声侵扰（五）电力故障,（六）浸水漏水（七）高空坠物（八）交通意外（九）刑事案件（十）台风袭击,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第十章物业管理风险防范与紧急事件,【试题探讨】,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,【参考试题】,单选题,第十章物业管理风险防范与紧急事件,2007年4月,第四部分,第十一章财务管理,2007年4月,一、物业管理企业营业收入1、主营业主收入物业管理收入物业经营收入物业大修收入2、其他业务收入中介代销手续费材料物资销售废品回收商业用房经营收入无形资产转让,第十一章财务管理第一节物业管理企业的财务管理,2007年4月,二、物业管理企业的成本费用和税费1、营业成本的内容直接人工费直接材料费见解费用2、营业成本的管理4、税费的管理,第十一章财务管理第一节物业管理企业的财务管理,2007年4月,三、物业管理企业的利润1、利润的构成营业利润投资净收益营业外收支净额补贴收入2、利润的计算,第十一章财务管理第一节物业管理企业的财务管理,2007年4月,一、物业管理项目机构财务管理概述一方面受物业管理企业的行政管理和业主指导另一方面，业主有通过业主大会及其机构监督财务管理的权利，但是又不能干预其运作二、物业管理项目财务管理的类型独立核算非独立核算,第十一章财务管理第二节物业管理项目的财务管理,2007年4月,一、酬金制与包干制物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价1.酬金制2.包干制3.酬金制和包干制的财务特征,第十一章财务管理第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制,2007年4月,二、物业服务费测算编制应考虑的因素三、物业服务费的构成9项四、物业服务费编制的依据五、物业服务费核算要点及其方法,第十一章财务管理第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制,2007年4月,一、专项维修基金的概念与来源三、专项维修基金的管理,第十一章财务管理第四节物业管理专项维修基金,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,四物业服务合同的签订（三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式,第十一章财务管理,2007年4月,第四部分,第十二章物业管理档案管理,2007年4月,第四部分,第十二章物业管理档案管理,第一节物业管理档案的概念与分类第二节物业管理档案的收集与整理第三节物业管理档案的利用与保存第四节物业管理企业的信用档案,2007年4月,第一节物业管理档案的概念与分类,一、物业管理档案的定义（两层含义）：经过归档保存的原始记录及其载体该原始记录的信息内容,2007年4月,第一节物业管理档案的概念与分类,二、物业管理档案的内容物业本身的资料：权属，技术和验收文件业主的资料：权属档案资料，个人资料运行期间的资料：物业运行记录，维修记录，服务记录，行政管理、物业管理相关合同资料;,2007年4月,第一节物业管理档案的概念与分类,三、物业管理档案的分类方法年度分类法组织结构分类法事件分类法：事由分类法或问题分类法,2007年4月,第一节物业管理档案的概念与分类,四、物业管理档案的存放物业承接查验期收集整理的档案资料：长期入住期整理的档案资料：长期日常管理搜集的资料：短期,2007年4月,第二节物业管理档案的收集与整理,一、物业承接查验期档案的收集与整理档案收集范围：权属资料档案、技术资料档案、验收文件档案档案收集的索取对象：建设单位,2007年4月,第二节物业管理档案的收集与整理,二、物业入住期档案的收集与整理档案收集范围：个人权属资料、个人资料档案收集的索取对象：物业业主,2007年4月,第二节物业管理档案的收集与整理,二、物业入住期档案的收集与整理档案收集范围：个人权属资料、个人资料档案收集的索取对象：物业业主,2007年4月,第二节物业管理档案的收集与整理,三、日常物业管理期档案的收集与整理档案收集范围：物业运行记录；物业维修记录；物业服务记录；物业管理公司行政档案收集时间：及时收集；月、季度或每年向档案室移交；移交时间一般最长不超过1年,2007年4月,第三节物业管理档案的利用与保存,一、物业管理档案的检索（常用检索工具的编制方法）分类卡片目录专题卡片目录主体卡片目录名称索引,2007年4月,第三节物业管理档案的利用与保存,二、物业管理档案的保存与安全共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，其真实性和保存期应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限2倍,2007年4月,第四节物业管理企业的信用档案,一、物业管理企业信用档案定义：对如下内容进行记录，并向社会公众宣布：物业管理企业及其执（从）业人员的基本情况经营业绩经营中的违规、违法劣迹及所受到的处罚,2007年4月,第四节物业管理企业的信用档案,二、物业管理企业信用档案的建立范围建设部：一级资质。中国物业管理协会受委托进行管理地方物业管理行政部门：二级资质以下建设部信息中心：提供技术支持、运行和维护的管理、专用软件,2007年4月,第四节物业管理企业的信用档案,三、物业管理企业信用档案工作的目标和要求档案工作的目标：以物业管理电子政务系统、物业管理协会自律系统和企业经营管理系统为基础，通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门，行业协会网站的互连互通,2007年4月,第四节物业管理企业的信用档案,三、物业管理企业信用档案工作的目标和要求建设部的要求：1.管理部门提高认识，加强领导2.扩大覆盖面3.保证信息的全面准确4.及时做好更新5.统一数据平台，保证资源共享6.信息的传递，主要采用电子邮件的方式,2007年4月,第四节物业管理企业的信用档案,四、物业管理企业信用档案的记录内容五、信用档案记录内容的采集六、物业管理企业信用档案投诉处理投诉信息转给投诉企业后，被投诉企业应在15天内将处理意见反馈给信息档案管理部门,2007年4月,第四部分,第十三章人力资源管理,2007年4月,第一节员工的招聘与解聘,一、招聘计划的制订,2007年4月,第一节员工的招聘与解聘,二、招聘的组织实施1.公布招聘信息2.设计应聘申请表3.对应聘者进行初审4.确定选拔方法：面试五个步骤：准备，营造和谐气氛、提问、结束和复审心理测验三个类别：智力测验、个性测验和特殊能力测验知识测验基础知识和专业知识，一般采用书面考试劳动技能测验5.人员的录用,2007年4月,第一节员工的招聘与解聘,三、员工的解聘,2007年4月,第二节人员的培训及管理,一、培训体系的建立培训体系的选择：员工集中，培训资源紧缺，适合建立一级培训体系；否则建立二级培训体系,2007年4月,第二节人员的培训及管理,二、培训的分类及内容1.入职培训：包括职前培训和使用培训2.操作层员工的知识和能力培训3.管理层员工的知识和能力培训4.专题培训：更新观念的培训、专项管理培训和专项技术培训5.晋升培训6.外派培训,2007年4月,第二节人员的培训及管理,三、年度培训计划四、培训的组织与实施培训方法：课堂教学法、现场教学法、师徒培训法效果的评估：培训知识的掌握；工作行为的改进；经营绩效的改善,2007年4月,第三节员工的薪酬管理,一、员工薪酬管理的主要内容1.薪酬管理的目标吸引高素质的人才，未定现有队伍，使员工安心本职工作，实现组织目标和个人发展目标的协调2.薪酬结构确定和调整的原则给予员工最大激励公平付薪二、薪酬体系的设计,2007年4月,第四节员工的考核与奖惩,一、考核的组织与实施1.考核的程序周期为1年2.考核的方法定性考核法：从德、能、勤、绩四个方面定量考核法二、员工的奖惩惩罚要注意：惩罚要合理，惩罚要适当，惩罚要一致，惩罚要灵活,2007年4月,第四部分,第十四章客户管理,2007年4月,第一节客户沟通,一、客户沟通的概念及内容在物业管理服务活动中，沟通是一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分二、客户沟通的准备,2007年4月,第一节客户沟通,三、沟通的方法与管理沟通的方法：倾听，提问，表示同情，解决问题，跟踪沟通的管理：建立定期客户沟通制度建立跟踪分析和会审制度引进现金技术和手段，加强客户管理四、客户沟通的注意事项客户所提出的要求，无论能否满足，应将结构及时反馈客户。,2007年4月,第二节客户投诉的处理,一、投诉的内容和方式引起物业管理投诉的原因主要有：物业管理服务物业管理收费社区文化活动组织突发事件的处理毗邻关系二、正确理解投诉的意义,2007年4月,第二节客户投诉的处理,三、物业管理投诉处理的要求1、谁受理，谁跟进，谁回复2.尽快处理，解决不了的，向业主说明，再次约定时间3.详细记录并及时总结经验4.尽可能满足业主的合理要求,2007年4月,第二节客户投诉的处理,四、物业管理投诉处理的程序1.记录投诉内容2.判定投诉性质3.调查分析投诉原因4.确定处理责任人5.提出解决投诉的方案6.答复业主7.回访8.总结评价,2007年4月,第二节客户投诉的处理,五、物业管理投诉处理的方法1.耐心倾听，不与