市场报告-房地产-天津-2014年8月月报

,天津市场壹月报,月 刊：2014年第8月月报日 期：2014年8月1日-8月31日报告出品：天津中原二级市场策略中心,本月市场综述,一级 土地市场,二级 新建住宅市场,三级 存量住宅市场,本月重要资讯,从中央目前选定的投资领域来看，多与经济发展和民生密切相关。这实际上反映出未来的投资增长空间和投资方向，即增加公共产品有效供给，加快补上经济社会发展的“短板”。在专家们看来，这正是从有效拉动投资、促进消费、带动相关产业发展和改善欠发达地区发展环境的目标出发，优化中国经济发展的硬环境，为经济社会持续健康发展提供坚实后盾。专家们强调，改革最关键的，就是要处理好政府和市场的关系。有效的市场和有为的政府两者缺一不可。在简政放权之后，监管一定要跟上。要通过严格监管，创造公平的市场竞争环境。这也是中央政治局会议既强调“要增大简政放权的含金量”，又明确要求“放管结合，加强市场监管”的原因。,国务院6次部署：已批复万亿棚改再贷款,京津冀一体化推动滨海置业 外地客户抢滩滨海,进入8月以来，楼市行情更加趋于稳定，购房者观望态度不减，而开发商则采取了以价换量、大打优惠盘的方式来吸引消费者。其中,8月优惠楼盘数最多的非滨海新区莫属，这小半年来，其优惠楼盘数量直线上升，在滨海房交会成功举办后，滨海新区的住房也日益受到人们的关注。滨海新区近几年来强势崛起，尤其是在京津冀一体化的区域发展蓝图提出后，滨海置业不仅是许多在滨海新区工作的外地人的首选，如今也成为城区居民在滨海自住投资的不二选择。,京津冀地区是我国城市分布最密集、综合实力最强的区域之一，区域内包含两大直辖市和河北省下辖的11个地级市，土地面积21.63万平方公里，占我国面积不到3%，但人口总量达到1.09亿人，占全国总人口的8%，人口密度近4倍于全国平均水平。DTZ戴德梁行天津及山东区域总经理高炬先生表示：在京津冀区域中，天津具有三大比较优势，即区位优势、港口优势和产业基础优势。在未来区域协调发展中，天津也将围绕这三大优势，有针对性地对接北京产业转移，实现自身更具突破性的发展。,京津冀一体化 三大优势利好津城商地,国家统计局昨日发布的7月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格和二手私产住宅价格环比下降的城市分别达64个和65个，本市新建商品住宅价格和二手私产住宅价格均环比下滑0.9%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读，7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。中原认为，房价大幅回落不太现实，在稳定区间内波动应当是一个大趋势，有刚需的购房者可抓住机会尽快下手。,津楼市新房二手房价格双降 刚需购房尽快下手,本周市场形势解读,7月成交年内第三低 三因素刺激客户入市从新房市场来看，中原监测的全国40个重点城市，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。从二手房市场来看，根据中原估测，7月六大城市二手住宅成交面积为337万平方米，虽然环比6月增长8%，但仍处于历史低位。与新房同为今年以来月度成交量的第三低位，且较去年月均成交面积大幅回落41%。三因素刺激客户后市加快入市步伐：因素一，逾30城市限购取消，政策环境趋好；因素二，政府救市心切，四川财政补贴3%予银行；因素三：中原指数领先市场，7月中原二手住宅价格指数跌幅收窄。,政策刺激 二手房价跌幅收窄中原领先指数系统数据显示，2014年7月，六城市二手住宅价格指数跌幅多数收窄。其中天津指数仅下跌一个月就转跌为升，北京指数环比跌幅基本与上月持平，其余四城市指数虽继续下跌，但跌幅均有所收窄。除天津外，其余城市二手住宅价格均已连续下跌三个月以上，累计跌幅在2.31%4.55%之间。 7月，楼市利好消息不断，多城市相继“松绑限购”，截至目前已有30个城市取消或部分取消限购。同时，信贷方面也传来利好，个别地方的商业银行开始恢复首套房利率折扣，虽然此现象并不普遍且折扣力度不大，但给市场传来了下半年信贷可能放松的信号。受此刺激，楼市信心有所回暖，7月六城市二手住宅成交量环比增加约1成。预计8月份，刺激效应会进一步发酵，六城市二手住宅价格跌幅将继续收窄或者止跌。,本周市场形势解读,政策环境转向利好 部分城市信贷松绑当前，全国范围的限购政策松绑及退出已成定局。根据中原集团研究中心的最新监测统计，在早先全国46个执行限购政策的城市中，已有36个作出不同程度调整。从目前经济形势和市场环境来看，一线城市短期内依然不具备政策放开的可能性，但全国房地产市场政策环境已发生明显利好转向从最近一周多个城市政策来看，对楼市的刺激政策也已经不仅仅局限于限购放松，而扩展到了财政补贴、公积金、住房信贷等多个核心环节。,8月市场开局平淡，限购放松效果有限上周，中原集团研究中心调研了13个限购放松的典型城市，它们在新房销售市场表现显示，限购放松且有实质性降价的城市，往往会明显刺激短期成交回升，如杭州、济南、成都、宁波和福州，这些城市近期网签数据较放松限购前有两成左右增长；而限购放松并无实质降价的城市，绝大多数维持原状，成交并无起色，如括武汉、南宁、苏州等，甚至天津7月成交量较6月还下跌5%。即使是前者短期成交有明显回升的城市，目前成交量大多也开始呈高位递减趋势，后继效果仍需观察。同时，限购的放松尚未惠及土地市场，土地市场冷清行情短期内仍难逆转。此外，根据限购放开前后的每周成交面积及新开盘销售率，不难看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大,本周市场形势解读,万科、金地、碧桂园等房地产开发公司卷入“全民营销”目前越多越多房地产企业正在投入真金白银进行着互联网与地产结合的各种或务实或“疯狂”的实验中，万科、金地、碧桂园等都在推广“全民营销”线上产品以促成交。近日西安万科发布的一组数据显示，线上“万客通”上线20天经纪人注册10150位，推荐客户2029组，成交额达2560万。该类产品是通过用户注册成为“经纪人”，经纪人推荐自身所掌握的置业者信息给到平台，平台跟进，成交后经纪人获取一定数额佣金。这一模式引起地产内部大讨论，话题聚焦“全民营销”是否打破了行规，涉及不正当竞争等。,黎明楷：万科等房企“全民营销”抢不到多少生意关于国务院取消房地产经纪人资格许可与开发商玩转“全民营销”对房地产代理行业会产生何种影响，中原黎明楷认为，取消资格许可与认证对中介行业影响不大，他认为是政府是将监管权转移到房地产行业协会，由房地产行业自己管理自己，例如营业资格认证的发放等，但“放权不是放任”。未来房地产市场若有地产经纪人参与进来，必然会损害其所在公司的利益。这将给地产代理公司增加管理难度，因此代理公司得加大监管力度。黎明楷同时认为未来房产经纪市场将是代理公司与“独立经纪人”的对决，因为存在佣金比例方面的差距，地产代理公司将要加强公司品牌、公司管理水平与管理手段等建设。关于“全民营销”争夺传统中介市场，黎明楷认为所谓竞争不存在，“全民营销”模式效率不高，因此“抢不到许多生意”。,PART.,土地市场,1,本月天津市土地供应宗数呈现下降趋势，成交宗数呈现上升趋势,本月全市共供应土地30宗；成交土地36宗,整体土地市场,供应：本月我市土地供应30宗，减少7宗，共133.83万，环比增加5.72%,成交：本月土地成交36宗，增加3宗，共成交209.15万，环比增加29.53%,成交额：本月土地成交金额24.77亿元，环比减少82.17%,含居住性质土地市场,本月全市供应含居住性质的土地4宗；成交含居住性质的土地4宗,本月天津市含居住性质的土地供应宗数呈现上升趋势，成交宗数呈现下降趋势,成交：本月我市含居住性质土地成交4宗，环比上月成交宗数减少3宗,供应：本月我市含居住性质土地供应4宗，环比上月供应宗数增加2宗,成交额：本月含居住性质土地成交金额14.07亿元，环比上月减少89.32%,PART.,整体住宅市场,2,本月商品住宅供求比为1：0.52，供应量环比增加22.62%、成交量环比增加24.66%、成交均价环比减少2.96%,本月商品住宅供应量、成交量均呈现上升趋势，成交均价呈现下降趋势,新建商品住宅市场,成交：本月我市新建商品房成交66.67万，环比增加24.66%,均价：本月商品住宅成交均价为10354元/，环比减少2.96%,供应：本月我市新建商品房供应128.47万，环比增加22.62%,本月全市二手住宅共成交5382套，成交面积46.00万，环比减少4.44%；成交均价为9116元/，环比减少1.91%,本月三级市场成交量、成交均价均呈现下降趋势,存量二手住宅市场,成交：本月我市存量住宅成交46.00万，环比减少4.44%,均价：本月存量住宅成交均价9116元/，环比减少1.91%,二三级市场对比,本月住宅市场共成交112.67万，整体成交量环比增加10.88%；新建商品住宅与二手住宅成交比重为1:0.69,本月住宅市场整体成交量呈现上升趋势,成交：本月我市新建商品房成交66.67万；存量住宅成交46.00万.,均价：本月新建商品住宅成交均价10354元/；存量住宅成交均价9116元/。,成交比：本月新建商品房与存量住宅成交比重为1：0.69；上月该比重为1：0.90,本月全市总体存量呈现上升趋势,市场存量,PART.,区域住宅市场,3,区域市场市内六区,市内六区本月新建商品房成交量、成交均价均呈现下降趋势存量房成交量呈现下降趋势、成交均价呈现上升趋势,本月市内六区新建商品房成交面积仅河西区呈现上升趋势；存量房成交面积仅红桥区呈现上升趋势,供应：市内六区新房新增供应面积4.08万；其中，本月红桥区为供应主力；成交：新建商品房成交面积6.36万，河西区为本月成交主力；存量房成交面积15.56万，南开区为本月成交主力；均价：新建商品房成交均价为22039元/；存量房成交均价为12941元/。,成交主力,成交主力,区域市场环城四区,环城四区本月新建商品房成交量呈现上升趋势，成交均价呈现下降趋势，存量房成交量呈现下降趋势，成交均价呈现上升趋势,本月环城四区新建商品房成交面积环比增幅最大的是西青区；存量房成交面积环比增幅最大的是津南区,供应：环城四区新房新增供应面积53.95万；其中，东丽区为本月供应主力；成交：新建商品房成交面积30.47万，西青区为本月成交主力；存量房成交面积9.25万，西青区为本月成交主力；均价：新建商品房成交均价为9720元/；存量房成交均价为8232元/。,成交主力,成交主力,区域市场滨海新区,滨海新区本月新建商品房成交量、成交均价均呈现上升趋势存量房成交量呈现上升趋势，成交均价呈现下降趋势,本月滨海新区新建商品房成交面积仅塘沽区呈现上升趋势；存量房成交面积环比增幅最大的是开发区,供应：滨海新区新房新增供应面积41.84万；其中，塘沽区为本月供应主力；成交：新建商品房成交面积13.01万，塘沽区为本月成交主力；存量房成交面积12.12，塘沽区为本月成交主力；均价：新建商品房成交均价为9886元/；存量房成交均价为7533元/。,成交主力,成交主力,区域市场远区郊县,远郊区县本月新建商品房成交面积、成交均价均呈现下降趋势存量房成交面积、成交均价均呈现上升趋势,本月远郊区县新建商品房成交面积仅宁河县呈现上升趋势；存量房成交面积环比增幅最大的是宁河县,供应：远郊区县新房新增供应面积28.61万；其中，武清区为本月供应主力；成交：新建商品房成交面积16.83万，武清区为本月成交主力；存量房成交面积9.07万，武清区为本月成交主力；均价：新建商品房成交均价为7449元/；存量房成交均价为5570元/。,成交主力,成交主力,PART.,楼盘销量龙虎榜,4,数据来源：富思博得专业数据信息网,本月宝坻区裕和家园荣登龙榜、虎榜双料冠军,本月全市成交金额排行榜,本月全市成交面积排行榜,龙榜,虎榜,月度天津楼盘销量龙虎榜,明星盘筛选标准：1、TOP10开发商新开（或加推）楼盘；2、本月成交环比增幅最明显楼盘；3、重点关注楼盘。,月度明星楼盘保利罗兰公馆,项目简介,月度明星楼盘保利罗兰公馆,项目卖点,区位优势：保利罗兰公馆位于天津市西青区张家窝镇知景道旁。西侧紧邻知景道，东至香海道，北至望湖路，南至规划道路,开盘房源户型配比,月度明星楼盘保利罗兰公馆,主力户型,一期洋房标准层A1户型：约102.00，三室两厅一卫一厨简评：南北通透,动静分离全明户型,明厨明卫3米层高，视觉感、空间感极佳3.8米开间主卧，使用私密,月度明星楼盘保利罗兰公馆,主力户型,一期洋房标准层A2户型：约105.00，三室两厅一卫一厨简评：南北通透，明厨明卫H户型、动静分离客厅开间3.9米，跨厅阳台，景观开阔餐厨相连，拥有独立用餐区,月度明星楼盘保利罗兰公馆,主力户型,一期叠拼别墅B1户型：约132.00，四室两厅两卫简评：地下室独有地下庭院，厅堂开阔首层南北双卧，无需上下楼赠送南北双庭院二层南向主卧，独立书房,月度明星楼盘保利罗兰公馆,主力户型,一期叠拼别墅C1户型：约163.00，五室三厅三卫简评：地下室雅致地下庭院，自然光照首层南北双卧，无需上下楼赠送南北双庭院二层整层私属领地，独立卫生间、书房、衣帽间,PART.,中原市场指数,5,由于全市成交价格容易受到各区域成交量的影响，为了能够更准确的体现全市成交情况，故采用固定权重房价指数进行分析，具体计算方法如下：区域固定权重计算方式为：