成本会议纪要会议稿

XXXXXXX地块项目前置成本论证会会议纪要会议名称：XXXXXX地块项目目标成本论证会会议时间：2016年7月 16 日会议地点：XXXX会议室与会人员：事 业 部：合约中心：XXXXXXXX 营销中心：XXX技术中心：XXXXXXX南昌城市公司：合约部：XXXXXXX XX 工管部：XXXX财务部：XXX 项目部：XXXXX开发部：XXX 投资监理：XXX会议内容及决议：南昌市XXXXXXX地块项目是2016年2月拿地项目，项目拟分一期建设，主要业态为高层住宅、配套商业、共公配套用房、地库。目前整个项目处于施工图设计阶段。根据江西事业部项目管理办法，在事业部层面召开本项目前置成本论证会，根据本项目项目特点（高层住宅、配套商业采用2800元/m2回购），进行产品的合理定位，根据客户价值点合理配置成本，形成定位与售价相匹配的产品，以此作为设计指导，真正实现在源头上的成本控制。会议主要内容如下：1、项目概况总体规划指标（按2016年5月5日汇报方案指标，最终以实际批复指标为准）n 容积率: 3.06 ，绿地率: 17.51 % n 总建筑面积： 80077m，计入容积率的总建筑面积 65597m其中：可售面积： 5967m，不可售面积： 20406m；n 住宅总套数： 255 套n 总车位： 383 个（地下车位355个，地上28个）n 入伙日期：2018年6月2、产品定位住宅、商业定位：本项目住宅、商业定位为还建房。 3、投资测算及集团考核目标。根据2016年2月25日上报集团目标，本项目的总成本2.2157亿，销售金额1.9532亿，税前利润-0.2625亿，此为集团对本项目的考核目标，也是本次论证会盈利目标的下限。根据技术部提供的设计方案，建造标准，合约部整理了本项目方案阶段的目标成本。4、建造标准合约部与营销部、技术部沟通，整理了XXXXXXX地块项目各业态的建造标准及成本，重点控制标准如下：1） 基础数据B1/B2/B4如下业态建筑面积地上建筑面积地下建筑面积销售面积层数层高高层公寓，无偿配建1.77951.77951.779510-233办公、商业3.6726273.6726273.67262723.6-4.2地下车库1.31.313-4.4公共配套用房0.04480.0448合计6.95835.65831.35.65832）桩基地下库为钻孔灌注桩。3） 基坑支护：灌注排桩+喷锚；4） 主体结构钢筋、砼指标；业态成本项目建造标准高层住宅商业物业及其他地下车库（含人防）非人防地下车库钢筋（kg/m2）205185混凝土（m3/m2）2.22.15地上主体工程钢筋（kg/m2）495649混凝土（m3/m2）0.40.420.45）外墙保温及装饰保温：35mm无机保温砂浆砂浆。外立面：外墙为涂料；阳台为铁艺栏杆、空调机位为百叶窗、楼梯栏杆（铁方通粉末喷涂木扶手）、凸窗防护栏杆（铁方通）;6）门窗：高层住宅：普通铝合金单面LOW-E中空玻璃，单元门为普通铝合金单面LOW-E中空玻璃，南、北面空调机位为铝合金百叶。防火门：地下室、地上使用木质防火门住宅入户门：1100mm*2200mm 木制防火入户门；7）内装：高层住宅：首层电梯厅及大堂地面石材，墙面石材，轻钢龙骨纸面石膏板饰面吊顶，设置造型，不锈钢电梯门套，吊灯、灯槽。标准层电梯厅（含地下室电梯厅面积，配置标准同标准层）地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯。标准层走道地面瓷砖，墙面涂料，不吊顶，吸顶灯，不设灯糟。楼梯间墙面白色涂料，地面：-1至2层以下地砖，2层及以上水泥砂浆抹平，踢脚线：-1至2层以下贴瓷砖，2层及以上水泥+涂料，顶面：满刮白色腻子。配套商业：公共门厅（含电梯厅），地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯。墙面白色涂料，地面：地砖，踢脚线：瓷砖，顶面：满刮白色腻子。物业用房：装修部分：办公区简装(地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装，前厅客户接待区域天花板石膏板吊顶刮白)。社区用房： 装修部分：简装(地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装) 8）空调： 住宅及商业：预留空调机位、用电负荷为及配套设施。9）机电配置： 住宅户内： 电 气：户内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板； 给排水: 户内在厨房预留一个给水点，做简易龙头。排水管预留到排水点； 商业户内： 电 气：商铺内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板；设置消防要求的基本配电及点位； 给排水: 户内预留一个给水接口（做简易龙头）和一个排水接口（管堵）； 地 库：水电均根据规范及功能安装到位。10）电梯：小高层乘客电梯，梯速1.75米/秒，载重1000kg、提升高度为30.2m；高层乘客电梯，梯速2.0米/秒，载重1000kg、提升高度为69.2m；商业无机房乘客电梯，梯速1.0米/秒，载重1000kg。11）电梯矫厢装修：普通装修；12）消防工程： 喷淋系统、消火栓系统、消防广播、气体灭火、疏散指示、自动火灾报警系统、防火门监控系统等为满足消防验收所必须之内容；13）外立面泛光照明系统：沿街商业及外立面高层住宅楼设计配置泛光照明系统；14）发电机系统及其安装工程：1台220KW发电机，国产优质品牌；15）智能化系统工程：根据集团绿地集团2016年刚需类住宅产品配置体系设置。 16）景观绿化工程：软硬景面积比例控制不低于7:3（面积不含消防通道，水景计入硬景）。以上论证会确认的建造标准，请技术部通过设计任务书的形式予以落实。5、目标成本合约部根据以上的建造标准编制出目标成本，各条线与会人员共同商议，讨论内容记录如下：1）土地成本为还建房，无此成本。2）前期费用各类设计费用由技术部提供。勘察丈量及报批报建费用由开发部提供。三通一平已完成招标，在定标价的基础上适当考虑不可预见余量。3）建安工程费 土建部分高层、裙楼底商为、地库为钻孔灌注桩，已完成项目桩基工程招标，桩基单方造价指标为47.39元/m2（建筑面积）。基坑支护：灌注排桩+喷锚，74.73元/m2（建筑面积）土方工程，16.4元/m2（建筑面积）。主体结构：根据以往已完/在建类似项目指标值，高层住宅1206.11元/m2，裙楼底商1356.11元/m2，物业及其他1176元/m2，地库（含人防）2370元/m2。保温：35mm厚无机保温砂浆，单价67元/m2。地上建筑考虑建筑面积比按1.0系数考虑。外立面装饰：为涂料按55元/m2，系数按1.1。栏杆：住宅阳台铁艺栏杆，260元/m，阳台按0.053系数，空调机位铝合金百叶窗，与建筑面积比约为0.02，单价280元/m2；楼梯栏杆为铁方通粉末喷涂木扶手（成本包含在主体工程中）。防火门以木质防火门为主，单价按420元/m2，住宅、物业及其他、地库按0.03系数考虑，裙楼底商按0.01系数考虑。入户门：1500元/樘。门窗：高层、洋房住宅、商业、物业及其他按普通铝合金门窗，单价350元/m2（门窗面积），窗地系数按0.25考虑。外遮阳系统：暂定1100元/m2空调机位铝合金百叶窗：与建筑面积比约为0.08，百叶窗参单价280元/m2，内装：公共部位精装修：50元/m2, 系数0.04（建筑面积）。安装部分：室内给排水：参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其他按30元/m2；地下车库按25元/m2。室内电气：参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其他按105元/m2；地下车库按220元/m2。电梯及安装费:高层住宅一共5台，按40万元/台计算。发电机系统及其安装费: 暂估13.91万元, 按建筑面积均摊。人防设备及其安装费：人防面积为12311.93m2,单价110元/m2；消防系统及其安装费（含防排烟）参照国博一期指标，住宅、商业及物业其他按25元/m2；地下车库按190元/m2。4）基础设施费供水系统：管道及无负压设备按70元/m2。供电系统：管道及电缆费用（含高低压设备、红线外道板修复）按150元/m2。燃气系统：按3200元/户计，单方指标为45.86元/m2.有线电视工程费：按350元/户计，单方指标为5.02元/m2.三网合一（移动、联通、电信）：按280元/户计，单方指标为4.01元/m2.智能化系统：按45元/m2计成本。园林景观：景观绿化面积为4251m2，按350元/M2计成本。5）公共配套费红线外景观1500m2，参照限额指标单价暂按300元/m2。6）开发间接费资本化借款：资本金不算。物业管理完善费：按10元/ m2（含物业用房及社区用房装饰装修费用）。7）三费管 理 费：按上报董事会指标50元/m2（建筑面积）。财务费用：暂无。5、预期销售均价为还建房，价格按代建合同。 6、税金：因考虑与集团考核目标之对比，故本次论证的目标成本按营改增考虑。增