安徽省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题

安徽省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为_元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 2、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。 A：12 B：13 C：14 D：15 E：执行层的组织协调 4、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。 A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：执行层的组织协调 6、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。 A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工业用地的监测点评估价格 7、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 8、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。 A：上升 B：下降 C：保持相对稳定 D：先上升后下降 E：工业用地的监测点评估价格 9、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格 10、在价值工程中，价值的定义为。 A：价值=费用功能 B：费用=功能价值 C：价值=功能费用 D：价值=功能费用 E：执行层的组织协调11、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为【2004年考题】 A：1 B：1. 5 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产权属登记的地域范围是。 A：城市建成区內的所有房地产 B：城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产 C：城市行政区域內的国有土地及其上的房屋 D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产 E：执行层的组织协调14、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元，现房出租的年末净收益为500元。若按折现率10和风险补偿值100元计，计算该期房目前的价格应为。 A：4400元 B：4409元 C：4445元 D：4455元 E：工业用地的监测点评估价格 15、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53 16、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元，首付款为20，余款半年末一次性支付，月利率为06。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1，人民币兑换美元的汇率1月30日为659：1，9月30日为646：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。 A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元 B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元 C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元 D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过_万元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 18、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑_。 A最佳利用方式 B货币时间价值 C投资的风险 D投资利息 19、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本 B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 21、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A：所得税前利润 B：所得税后利润 C：应分配利润 D：未分配利润 E：借款合同 22、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+08y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。(2006年试题) A：08 B：08y C：1000 D：1000+08y E：执行层的组织协调23、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题) A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同 24、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D1525、某个国家从20022006年的基尼系数分别为033、038、039、041和045，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、明确估价对象的内容，包括明确。 A：实物状况 B：权益状况 C：区位状况 D：经济状况 E：环境状况 2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房3、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 4、下列关于房地产测绘，表述正确的是。 A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量 C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果 D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定 E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息5、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告 D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见 6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84% 7、最大诚信原则的內容主要包括。 A：告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：允许反言 8、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。 A：罚款 B：吊销估价资质证书 C：吊销营业执照 D：没收违法所得 E：执行层的组织协调 9、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择_。 A退房 B甲公司返还李某22 500元 C甲公司返还李某27 900元 D甲公司返还李某36 706元 E甲公司返还李某45 000元 10、2006年10月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元。如B房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金万元。 A：25 B：5 C：10 D：15 E：执行层的组织协调11、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 E：协议 12、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题) A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 13、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是_。 A颁发土地使用证 B签发用地证书 C督促被征地单位按期移交土地 D处理征地过程的各种争议 E填写征地结案报告14、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业_的经营权转让给其他经营者的行为。 A整体资产或者部分资产 B整体资产 C部分资 D固定资产 15、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于_。 A不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B市场法中交易情况调整 C比较相同类型不同期限价格的高低 D不同类型房地产不同使用年限价格的高低 E直接用于测算价格 16、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009年试题) A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同 17、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。 A：5.00 B：7.50 C：18.36 D：28.85 E：借款合同 18、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。 A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请 E：拆迁补偿安置资金使用的监督 19、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。 A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价 B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价 C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系 D：每条等产量曲线代表一定数量的产品 E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的 20、在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。 A空置率合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率=合理空置率 D不能判断 21、下列不属于我国信托机构开办的业务是_。 A信托业务 B委托业务 C代营业务 D外汇