中关村写字楼调研结论及建议

中关村写字楼调研结论及建议市调结论及建议市场供应市场供应总量从1999年政府批准成立中关村科技园区以来，中关村地区的发展建设便进入了一个崭新阶段。中关村西区、中关村东区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园等先后开始了大规模的土地开发，并且将高档写字楼的建设作为发展重点。同时，在中关村大街两侧、苏州街及知春路等交通便利的地区也有部分写字楼项目处于在建或拟建过程中。预计今后三年内，上述地区可提供241万平方米的写字楼面积。据中关村写字楼商会2002年4月份统计，目前中关村科技园区中心区共有写字楼210多座。包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房总建筑面积约为193万平方米。其中，日租金每平方米每天在5元以上的占30%，3至5元的占25%，3元以下的占40%。当前空置房的总量不到40万平方米，整体的出租率在80%左右的水平。预计今年“村内”将有13个新项目，近40万平方米的写字楼投入使用，明年大概会有近80万平方米的写字楼投入使用。目前有在建写字楼项目20多个，规划总建筑面积130万平方米。在210多个写字楼项目中，现存可租或可售使用面积近50万平方米，其中现存可售面积16万平方米，可租面积36万平方米。结论：目前中关村区域市场写字楼存量为193万平米，2003年的潜在供应量约100万平米。从调研情况来看，潜在供应量基本准确，存量估计略小于现实存量，可能与统计口径有关，对整体没有大的影响。从现有供应和潜在供应来看，出售用途的写字楼数量多于出租用途的写字楼，说明开发商一方面存在短期套利行为，另一方面开发商的短期套利心态也一定程度上反映了对区域长远竞争信心的缺乏。市场细分供应目前中关村区域存在的与写字楼相关的细分市场主要包括各档次写字楼、商住公寓、电子商铺等。根据价位及目标客户群的不同，我们可以将目前中关村写字楼市场分为以下几个细分市场：1均价在10000元/平米以下的商住项目目前区域内均价在10000元/平米以下的商住项目具有一定的存量，但总的来看，供应量较小；潜在供应受中关村区域规划影响，数量有限。此细分市场表现是最好的，如以公寓立项的财智中心、长远天地等，销售都极为火爆，财智中心一经推出就受到中小企业及投资客户的追捧，B、C两座目前销售一空，即将开盘的A座由于有大单客户，也已所剩无多。这主要是与中关村产业特点有关，众多的中小型IT公司及创业型公司在初期无法承受价位较高的写字楼，而选择此类产品。此类产品目前交易活跃，同时被投资型客户看好。2均价在1000012000元/平米的低端写字楼市场此价位写字楼目前存量供应不少，但与整个市场的需求相比仍显不足。此类写字楼主要针对中关村大量的创业型公司和中小型为IT企业作下游服务的公司；另外为电子商铺作配套的部分写字楼也可以归为此细分市场。目前此类供应主要集中在中关村大街向两侧的扩散区内，例如西到苏州街，东到学院路附近的项目。如左岸工社目前报价12000元/平米，最低报价11500元/平米，成交价大概在11000元/平米左右，目前销售大约60%，主要服务客户是个体公司、中小公司和一些投资型客户。从目标客来看，与商住公寓近似，但公司规模和实力一般会略高于商住公寓的客户，当然也有部分客户是由个体偏好决定。电子商铺的配套写字楼一般也可划入此类。如海龙大厦，其地上18层除了电子市场外全部都是写字楼。该项目的1-6层为海龙电子城，8-14层为写字楼，15-17号称为高档写字楼，但实际上由于受电子商铺市场的干扰，写字楼很难做到高档定位。写字楼的实际出租也是大量依靠电子市场客户的支撑。很多拥有下面商铺的客户会在上面租用写字楼办公或者作为下面商铺的补充进行产品展示等活动。写字楼部分细部的建设和整体的装修都比较粗糙，但是因为确实存在市场需求，所以出租情况还是比较理想的。另外这些电子商铺的配套写字楼还会针对一些创业型的小企业，承租面积不大，对租金较敏感，对品质要求不高。针对这样的客户，项目的开间设置不是很大，且可以根据租客的要求打通或分隔。此类的还有北大太平洋、硅谷电脑城、在建的鼎好电子商城等。3均价在1200014000元/平米的中档写字楼市场均价在1200014000元/平米的中档写字楼是目前中关村写字楼市场的供应主力，现实存量大，潜在供应大。现有存量的市场表现参差不齐，但总体来看，市场表现还是不错的。但潜在供应压力非常大，目前市场正在推出的和即将推出的大部分写字楼都将目标定位瞄准于此。一方面是因为此价位的市场需求和利润空间存在，另一方面也是开发商对此价位以上的细分市场普遍信心不足。目前市场上主推的项目包括银谷中心、同方科技广场、海淀文化艺术中心等都属此价位项目。4均价在1400016000元/平米的高端写字楼市场此档次写字楼目前在中关村区域已属顶级写字楼，价格偏向此区间上限的包括融科资讯、数码大厦、腾达大厦等。偏向下限的包括知春路上的银网中心、太平洋国际等。总体来看，市场存量有限，已有写字楼市场表现良好，这主要是由于写字楼的高品质（如融科资讯）或地理位置的优越性与写字楼品质适当结合（如数码大厦和腾达大厦）的结果；但潜在供应信心不足，尤其是中关村西区项目，推出后市场反映平淡。如蓝星大厦、理想大厦，推出时销售报价15000元/平米，但目前销售乏力，已开始被迫改变租售策略，蓝星大厦已经推出租金为5.5元/平米/天的出租策略，可以看出租金与销售报价不匹配，但这也是迫于市场压力的不得已的结果。5均价在16000元/平米以上的写字楼市场从市场调研来看，均价在16000元/平米以上的项目目前在中关村区域没有供应量，主要是缺乏高端需求支持，市场信心不足以及其他一些区域需求影响因素等决定的。市场中已售项目唯一列于此价位的是数码大厦A座，均价达到了18000元/平米，但在其B座推出时，策略就发生了变化，产品开始针对中小客户设计，价格回落到15000元/平米。虽然其A座销售状况非常好，但这种调整一定程度上反映了开发商对目前中关村市场的认识。6写字楼中的电子商铺电子商铺是作为中关村特有的一类细分市场存在的，存量主要集中于中关村中心海龙大厦周边、知春路一带、中关村西侧硅谷电脑城周边。新推出的电子商铺主要集中于海龙大厦周边，包括中关村科贸和鼎好电子商城等。目前推出的电子商铺市场表现可以用绝佳来形容，当然前提是在合适的位置。目前三个电子商铺聚集区域以海龙周边表现最佳，一个是聚集效应，另外一个交通可达性和易识别性都较好。目前中关村科贸和鼎好电子商城销售表现非常好，不但销售速度非常快，而且单价上升幅度也较快，目前最高已攀升至10万元/平米（使用面积）。从调研中接触的客户来看，目前此部分需求仍未得到满足，还有众多的购买人群存在。此市场可能与商住类细分市场一起同属于目前中关村需大于供的细分市场。市场需求市场需求特征通过调研，对中关村写字楼市场需求特征概况如下：1中低端产品需求旺盛这里的中低端产品包含了商住式产品和单价低于12000元的写字楼产品。这种需求主要由中关村区域的企业特征决定的。众多创业型企业在早期不能为办公承受更高的成本，他们更需要的是价格低廉的空间。尤其是作为IT型创业企业，对于最初办公地点的位置显赫性等要求不高，尤其是中关村又是一个“块”的概念，只要是在中关村区域的办公地点都可以满足此类企业基本需求。本次调研中单价从600010000元的各个商住式项目全线热销客观上反映了这种需求。支撑中低端产品需求的另一股不容忽视的力量是投资性客户。对于中关村区域中低端写字楼或商住产品的投资价值基本无人持怀疑态度，而高端写字楼市场则因为风险较大、进入门槛较高而始终难以吸引投资客户。2单价超过16000元/平米的高档写字楼产品在此区域鲜有需求这个结论是通过目前市场供应情况间接得出的，是市场实际情况的真实反映，分析其原因，应该主要有以下几点：（1）高档写字楼的竞争不仅仅是区域内的竞争，更是区域间的竞争。从目前北京三大写字楼集中区域CBD、金融街和中关村来看，中关村的商务环境最不成熟，缺乏高档配套设施，交通堵塞问题也迟迟难以解决，距离机场距离较远，整个区域还表现得比较混乱，其他基础设施也尚不完善，中小企业众多，还不足以形成支撑高档写字楼的环境，与CBD、金融街相比处于劣势。（2）中关村内企业以IT企业及其相关行业企业居多，规模一般偏小，除极少数大型国际化企业和大型国有企业外，更多的是创业型企业和中小企业，这些企业难以承受高价位写字楼带来的高成本。（3）高端企业策略使然。区内确实仍然存在部分有支付能力的跨国企业，但是根据其他调研的情况，目前各大跨国公司由于全球经济不景气，边际收益都在降低，公司在固定资产投资方面都在采取收缩战略，所以近期内不会有花大笔资金购买高档物业的可能。（4）走时容易归时难。还有少量的可以支撑此价位的企业在中关村整体环境迟迟得不到改善的情况下迁出中关村，对于这些企业来说，如果想把它们重新吸引回中关村就会非常困难，维持一个客户的成本比将一个失去的客户争夺回来的成本要低得多，因此中关村想把这些企业引回难上加难。（5）目前的市场供应从另一个角度也反映了需求的情况。目前区域内报价在16000元/平米以上的物业在调研项目中只有数码大厦（18000元/平米）的A座和凯旋大厦（平米2100$/）。但凯旋是在其主要部分都整售给了国家造币总公司和中国粮食储备总公司，剩余面积很少的情况下给出的报价，不具有参考意义；而数码大厦A座的18000元虽然是真实成交均价，但是在其B座推出的时候就改变了策略，变成了面向中小企业的产品定位，均价在15000元/左右，虽然这种价格的变化是随着产品定位的变化而变化的，但从另一个角度也反映了开发商对支撑高价位的市场需求缺乏信心。目前其他即将推出的产品中还没有在16000元/平米之上的高价位的，中关村西区最先推出的蓝星和理想两座大厦连15000元/平米的市场都守不住，被迫改变策略。可以说整个市场对此档次产品都没有信心。3大中型企业需求基本仍集中在供应最多的中档写字楼定价在1200015000元/平米的写字楼是供给市场上的主角，也是大中型公司的主要需求所在。由于定价合理，产品由于不断的竞争而不断改进，多数成熟型公司会选择此档次办公。根据前文的分析，随着中关村整个区域的不断发展，需求也在不断增大，但是否可以支撑越来越大的供应市场，仍存在变数。客户构成前文已经分析了中关村写字楼入住企业的总体行业特征。根据调研，对各档次写字楼的客户构成可以得到进一步的结论：1地标性建筑、临街建筑多有银行营业网点进驻；2商住公寓或者以公寓立项的写字楼产品中的客户主要为个体公司、创业型公司和投资客户，如财智中心、西屋等项目的客户主要以此类为主。31000012000元/平米的写字楼主要为个体公司、创业型公司和IT相关的下游服务性公司，还有一部分为电子市场配套的写字楼中其主要客户之一是电子商铺的租赁者，此档次写字楼中也存在投资型客户，但数量和比例要低于商住公寓中的数量和比例，这主要是因为投资客户对价格的敏感造成的。41200014000元/平米的写字楼客户构成包括教育及相关产业，如学研大厦的很大一部分面积被清华出版社购买，中关村几个主要写字楼中都有教育机构入住；高科技下游企业；成功创业型企业，如入驻中电信息大厦的亚信；电信、通讯类、电子产品企业等。514000元/平米以上的写字楼的主要客户为成熟的高科技企业的研发中心，如神州数码、中关村大厦的松下电气研发公司等；大型分销机构，如腾达大厦的佳杰科技等；更重视形象的国际教育培训机构，如数码A座的戴尔国际英语学校；成功的软件类企业，如数码A座的江民科技；由于行业特性对写字楼位置、品质要求较高的证券等行业公司。6除以上规律外，还存在部分对价格缺乏敏感性的行业，入住何档次的写字楼只是与企业的实力于偏好相关的，例如中介服务类行业中的中小型咨询公司、会计师事务所、情报信息服务、地产类公司、文化传播类等等。写字楼市场价格决定因素商品住宅的价格一般取决于住宅的区位因素、结构属性、房型、住宅品质与总体环境等因素。而写字楼的价格影响因素与住宅相比有很大的不同，主要取决于以下因素：1区域性。写字楼的具有区域性，写字楼的价格也具有区域性。一般写字楼都会集中在城市商务环境最为突出的区域，而离开这个区域，写字楼的价值会迅速下降，价格也会急剧回落，不同成熟程度的商