西安新政后热销案例分析

大标题40号微软雅黑，加粗,日期地点，微软雅黑16号,西安新政后热销案例分析,2010年6月11日西安机构,2,PART 1 高端项目案例分析,PART 2 中端项目案例分析,PART 3 低端项目案例分析,PART 4 热销楼盘共性特征,目录,3,前言,在415新政调控下，各地房地产市场迅速降温，市场成交量明显萎缩；遭遇楼市新政，一些楼盘成交大幅下滑，但仍有一些楼盘逆市飘红，受到市场追捧；我们先将西安热销楼盘按照高、中、低档次分,4,PART 1 高端项目案例分析,5,热销项目-金地湖城大境,占据绝佳景观资源，打造西北标杆湖景人文豪宅,金地湖城大境,核心资源:占据曲江池一线核心景观，西安市最优越的居住位置低密低容高端产品在西安的稀缺性竞争优势: 项目坐落在曲江生态环境最好的区域，周边文化底蕴丰富且不缺乏现代都市感。 产品设计包含诸多亮点，通过人工修筑的台地充分挖掘了曲江池的景观价值。 依靠金地先前在西安开发的两个项目为本案积累的客户资源和品牌效应。,湖城大境,大雁塔,大唐芙蓉园,融合不同风格元素，挖掘湖景核心资源,一期,都市风格,田园风格,洼地,台地,N,E,S,W,金地湖城大境,一期小高层、叠加已基本去化，价格明显上调,金地湖城大境,金地湖城大境项目开盘。 同时一批新的高端项目目前尚未上市，或紧锣密鼓筹备上市；或观望市场，推迟上市步伐。目前市场风向未定，对市场利空的预期导致开发商的谨慎心理。,小高层成交走势,叠加成交走势,案名发布会高调亮相,09.10,红酒品鉴会,09.12,优先打造并推出地块价值最高的产品，造势为后续产品做铺垫,营销策略,推广策略,金地湖城大境,10,滞销项目-无,西安市场在09年持续火爆的情况下，涌现出一批以金地湖城大境、融侨曲江观邸、鸿基紫韵为代表的高端豪宅项目，在09年下半年及10年初快速去化。目前受供应限制，大多项目处于无房可售的状态。 同时一批新的高端项目目前尚未上市，或紧锣密鼓筹备上市；或观望市场，推迟上市步伐。目前市场风向未定，对市场利空的预期导致开发商的谨慎心理。,11,PART 2 中端项目案例分析,12,热销项目-白桦林间,13,核心资源:近邻800 亩城市运动公园可享受白桦林居内部成熟设施配套行政中心迁移、地铁2 号线、新北城火车站竞争优势: 属于新行政中心板块，面临规划利好 城运公园为西安最大的城市公园依托前期白桦林居品牌优势产品设计、景观绿化、社区配套、物业管理更趋细致尊贵,依托城运公园资源优势，配套齐全，产品线丰富的复合型高品质社区,14,融合不同风格元素，挖掘湖景核心资源,15,滞销项目-龙湖紫都城,16,依托企业品牌，别墅级景观园林纯高层人居社区,核心资源:紧邻海洋公园，唐遗址公园、大唐芙蓉园，人文和景观资源良好竞争优势: 位于曲江新区曲江大道旁，紧邻三大遗址公园，区位优越，与南二环一脉相连，交通便捷 高容低密的 产品设计体现纯居观念别墅级园林景观发挥淋漓尽致 依 托“曲江盛景”树立的品牌效应，赢得高端客户认可,龙湖紫都城,高容低密规划理念，塑造了大尺度景观视野,户型配比：把握市场主流趋势，产品规划动态调整,建筑风格：现代主义风格园林景观：组团式园林突破常规中央大景观格局,五大景观组团各具主题，注重参与性的景观园林设计理念成就了紫都城“曲江景观高层人居住区“的标杆地位。,龙湖紫都城,18,龙湖紫都城,5月成交表现为量缩价涨的局面，成交价格较上月增长幅度更大，而成交量大幅下滑；,前期依托品牌效应和景观为主的核心竞争力在市场保持良好势头，新政后成交量环比大幅下滑，出现滞销局面。,推案房型：龙湖紫都城本次推案户型全部为三房，户型范围在127-152之间。,5月成交户型情况：,2010年1-5月成交量价,滞销分析：龙湖紫都城的产品结构以改善型中高端产品为主，户型偏大，三房居多，本次推案户型全部为三房，户型面积在127-152之间，新政对改善型需求的抑制非常显著，在产品结构难以调整的局面下，价格和营销手段上都没有采取有效策略，导致成交量大幅下滑。,19,优先打造并推出地块价值最高的产品，造势为后续产品做铺垫,营销策略,推广策略,龙湖紫都城,20,PART 3 低端项目案例分析,21,热销项目-汇通太古城,22,滞销项目-无,从我们研究的5个热销项目可以看出：热销项目具有规模优势，体量较大的项目有利于其风格的打造，包括园林景观等；越是大牌开发商的项目越热销。在当前市场环境下，大企业、品牌开发商更能汇集资源、聚集人气，其项目开发也更有保