未登记已占有房屋的买受人的权利之保护转

未登记住房购买者的权利保护) (转移)作家陈振强关键词：住宅买卖，所有权，债权人化，调查信息摘要在：幢房屋的双重买卖中，有传统理论认为，登记的购房者优先于已经拥有的转卖人，请求权不能对抗实权。登记后，买方无权占有对个人物品转让买方主张返还请求权的要素，以前买方的所有权基于有效的买卖法关系，其买卖效力不受卖方双重买卖的影响，以前买方交付的所有权和收益权也不会因再转让行为而终止，因此返还请求权不能成立。交付住宅后，以前的买家被赋予了所有权、使用、收益等权限。卖方的再转让无权处分，登记后，买方不能取得卖方没有的所有权、使用、收益权。登记后，买方只有满足善意取得要求，才能对抗以前买方的所有权。前买方所有发生公示效力，后买方有合理调查所有的义务，构成不履行相应调查义务的调查信息。重视前购买者的保护符合诚实信用原则，减少信任损失，有助于提高经济效率。提出一个问题债权与物权的区分是大陆民法制度的基础。在根据法律行为改变债务关系的实权方面，债权是其原因，实权是其果实。债权的二元论区分理论准确地决定了“原因”和“果实”这两种权利的性质和效果，但实际上是债权发生与物权变动结果之间的动态关系，如果双方都执行以解决因果关系中的所有问题，那么很大程度上可能会导致不公正。这种不公正现象在住房双重买卖中尤为突出。甲在乙卖房子，交付所有物，在登记前，甲再向c卖房子，登记。传统的民法理论是，无权拥有，是他和甲之间的买卖合同，对c主张对房地产的保留权，对c可以要求返还房子，b只能以拖欠债务的方式要求对甲的损害赔偿或解除合同。事后登记权优先于前购买者的请求权，财产权优先于请求权的一般原则。1这一原则是台湾民法理论和司法实践解决双重买卖问题的经典理论，继承了我国大陆民法理论2和司法实践。3根据这一理论，在登记之前，买方已经付出了价格，但没有产权，但没有请求权。然后买方可以按照注册获得所有权，无论善意与否，即使有恶意，也可以受到保护，请求权不能与实权对抗。传统理论说：“登记是有实权的。“不登记就没有实权”的物权变动规则严格遵循，为区分主张和实权提供了简明明确的标准，但统一的标准具有“形式可行性”的司法质量，这一优点可以限制法官的裁量权，限制公权的特别活动。4但是，单一的形式规则也有一个不容忽视的缺点。也就是说，有“过度包容”，形式上的规则不区分具体情况，不得不保护没有受到保护的人。双重销售的恶意收购者、接受者等。传统的理论陷入“全部或全部”论证模式，使已占有的买方的这种中间形式的权利不能得到适当的保护。两种传统理论的批判(a)有权处置的否定在买卖合同有效的时候，传统的理论是“第二买方将所有权授予卖方，第二买方将自己的权利有效地获得”5“这种转让是卖方在登记前拥有该住宅的所有权，因此，通过变更登记，构成处罚住宅转让的权力，因此善意取得不适用，因此可以处分的权力。”6有权处置的原因是“买卖合同只有债务的效力，不能对抗合同以外的第三方”。因此，在双重买卖的情况下，如果卖方转让了房地产的所有权，则以前的买方拥有房地产，以后的买方仍应根据所有权请求前的买方归还所有物品，以前的买方不能利用与卖方的销售关系与卖方对立。“7事实上，该理论混淆了未履行索赔与已履行索赔的区别，未履行的买方拥有纯粹的请求权，仅占有的买方除了以前的登记请求权外，还拥有对目的物的垄断权、使用权和收益权。”在债券关系中发生的占有权利也是与该结构相关的一种支配权，而不是债券。“8已经拥有的买方的权利与净请求权不同，上述以前的买方不能以买卖关系来对抗的观点不能成立。相反，该理论误解了所有权和处分权之间的关系。处分权主要是表示权利人可以进行特定的法律行为，例如转让目的物或设置他的财产权。拥有处分权意味着处分者拥有处分能力，拥有处分权者，为有效处分行为的法律地位，处分者与处分权之间的关系。9具有处置能力的主体是具有法律处分权的人。因此，处分权原则上属于权利人，赋予权利人利益权，对担保权人有其担保权，债权人对该请求权有处分权。所有权的权限中，所有权、使用权、收益权成为处分权的对象。例如，利益权的建立是对事物的所有权、使用权和收益权的区分。设定使用权后，卖方将土地卖给第三方，其处分不是利益权的拥有权和收益权，而是实际上利益权终止后剩下的权利，即收回所有权的权利。卖方处分利益持有者的所有权使用及收益权，就无权处分。在买卖合同中，卖方交付为买方所有，所有权的所有权、使用和收入的功能一起转移。也就是说，卖方不再享有所有权、使用和收益的功能，因此可以对相同内容进行再处分。因为处分权来自处分的权利本身，与原权利分离，是一种原权利权限。10处分权由原权力决定，如果卖方的所有权、使用权和收益权与印度(处置)一起转让，卖方就丧失了处理这些功能的能力。出租人拥有目的的物品，出租人不能将目的返还给第三方，所有和使用都是排他的。处分的基本原则是，同一内容的拥有和使用不能多次处分。所有权、使用和收入的功能全部转移后，卖方对对象的所有权成为不具有任何所有权的“空所有权”。湖州市中级人民法院曾指出：“买方履行所有合同义务，实际拥有房地产权利后(卖方)没有剩余权利，唯一的办法是处理以前的登记程序。”递送的法律效力使买方获得了“类似所有权的权利”，德国法律用期望权理论解释了这个问题。期望权与所有权相比不是异质性的，而是同质的缩小型.12或“与所有权实际相同的亚种”。13在附带所有权保留的买卖法律关系中，即使卖方是业主，直到价格未完全支付，“德国民法典第161条第1款下的这种处置无效，不能阻止通过处置行为取得买方所有权。”14(b)返还请求权的否定现有理论认为，被登记的收购人可以向持有前的收购人主张赔偿请求权的依据是：“所有权返还请求权发生没有保留权利的前提，前收购人占有房地产是基于其所有者和卖方(即原所有者)之间的买卖合同，对卖方的所有权是毋庸置疑的。”但是，如果该房地产的所有权随后转移给买方，转让人丧失该物的所有权将成为法律依据，后者应承担不属于所有者的返还义务15，这一主张有逻辑错误，即没有所有权或权利。这取决于基本法律关系，不取决于第三方是否存在。卖方和买方是注册所有者，以前的买方对卖方有权利，卖方以后不能购买买方，行使对所有货物的返还请求权，以后返回买方时为什么获得比卖方更大的权利？罗马法有句话说：“任何人都不能把自己没有的权利转让给别人。”。甚至还存在着买方不能与卖方与以前买方的债权关系以其物权的物权优先于债权的原则相抗衡的两难境地。也就是说，如果是同一所有者，为什么卖方不能主张物权优先于债权原则，通过让步，买方获得比以前更大的权利呢？第二，取得登记的所有权并不会使以前买方的买卖关系无效或取消，以前买方的法律关系仍然有效，其所有权仍然根据合同关系而拥有，以后买方无权“拥有”的原因。登记所有者不接受指引而享受收益权，而以前的买方因提供而按照有关规定获得收益权，该收益权不会因卖方的双重买卖而终止。16因此，事后公司没有理由根据以前买方是否拥有权利主张权优于请求权的原则，对所有物品行使返还请求权。方法论上，学者们试图通过扩大解释，适用我国台湾地区的民法第767条。李泰贞认为返还请求权可以分为“恢复原状的力”和“恢复原状的力”，“前者因为所有权人还没有拥有，所以具有排除第765条的使用、利益、处置和他人干预的权限，并没有通过上诉权实现。”后者拥有者已拥有圆满的实际权利状态(意味着有权使用、利益、处置及受到他人干涉)，但外部力量入侵，丧失了恢复原状的权利，应根据请求权恢复。“17在双重买卖中，如果说“以圆满的话回来”，买方就不能行使返还请求权，如果采用“追求圆满的话”，可以主张返还。但是，“追求圆满的话语”打破了第767条所载的价值判断，保护了对没有拥有和侵犯所有权的权利的情况下的所有权，这一返还请求权不适用于可能拥有的情况。如果e把车租给m，m把修理交给r，如果m破产了，e能主张返还给r吗？根据“追求圆满的话语”，e作为所有者，可以要求回复所有权的圆满状态。德国最高法院在r主张财产权的情况下，根据民法第986条“拥有者对拥有者拥有所有权的人必须拒绝归还”的条款，拒绝将随身物品归还e，e不能根据第767条主张归还请求权。18德国法律主张，买方有“绝对占有者，即为谁”的权利，在销售合同取消或终止之前，占有权不会被消除。19也有人认为，死神可以根据“处分权”主张返还请求权。以处分权为例，法律与我国台湾民法第373条条款不相似，如果需要交付，还没有交付的买方为什么不以行使处分权为由，主张向卖方返还所有权请求权。20根据上述分析，处分权是根据特定内容转移处分权内容的，买方不能再根据虚脱的地方分权主张处分权内容的答复。另外，根据处分权，能否行使所有物品的返还请求权还存在疑问。不知道该请求权的根据在哪里。占有者拥有返还财物的请求权，盖子以占有者的支配权为依据，处分权者不行使对其目的物的支配权，怎么能主张返还请求权呢？处分权是转移实际权利或确立他的实际权利，不是要求返还。此外，处分权只是所有权的一个功能，容量上低于所有权，买方就不能根据“大”所有权返还，为什么可以根据“小”处分权主张返还呢？(c)中国的实践和理论反思理论上，我们有权作为制约双重买卖法关系的依据进行处罚，但我们的司法实践并不一贯坚持这一传统学说，不执着于有登记和所有权的传统理论，反而更灵活。在破产的情况下，卖方已将房子交付给买方时，即使没有经过房地产转移程序，该房子也不再属于破产财产。21对于时效问题，大法院信访法院的倾向是，已占有的买方的转移登记请求权具有物权属性，公诉时效不适用。22在像李泰政这样的传统理论中，现学者也从物权的本质上质疑“双买方第三方是否还没有取得占有，是否适用归还一切的请求权。所谓请求权不能对抗实际权利问题，是否应该细分其具体内容，是否至少拥有第三方没有的财产权和不完全的财产权，这是一个疑问。”23黄茂荣相信，对第一买方的保护有两种方案。第一，赋予准物权效力，允许执行。第二，如果对债券生效，只能要求金钱损失赔偿。因此，未公布的索赔也有保护准实权的制度转换空间。如果授予准财产权效力，第二买方必须符合善意取得的规范，对其善意承担证明负担。24但是，它没有提供选择请求权保护或准财产权保护的标准和界限。本文认为，以净合同请求权保护为准财产权，不利于民法的原则或自由竞争，交易费用过高，需要第三方调查卖方无公害债务履行现状。但是在房地产交易中，可以作为债权保护和准产权保护的分支拥有，所有权具有公示效力，第三方可以调查所有权，了解所有权状态。在授予已拥有的买方的准财产权的法律地位后，卖方无权处置将房屋出售给第三方的构成，第三方必须适用根据第物权法条106条善意取得的法律构成，才能与第一买方的占有权相抗衡。基于三种债务关系的所有权产权类比限制双重买卖法关系的传统理论严格遵守债务相对性原则，即“买方不能与索赔相抗衡”原则，但已部分履行的占有房屋买方的地位是否与只签订买卖合同的纯粹债权人的地位完全相同，是否应受到同样的保护还是个疑问。如果想得到已经拥有的购房者与纯粹索赔不同的保护，就必须克服“买卖引起的债务所有权能否转化为实际财产权”的理论障碍。对此，首先必须承认债券在发生与实际权利结果之间具有流动性，因此债券与实际权利之间存在一种中间权利形式，已占有的购房者属于这种中间权利形式。德国民法理论将这一中转权称为“期待权”，期待权比单纯获得请求权强，但比完全所有权弱。取得权利的部分因素已经达到，但其他部分不足。在分期付款交易中，目的已经传达，但卖方保留所有权的情况下，买方的地位根据价格支付进一步接近全部所有权，直到所有权没有完全确保，买方受实际权利的保护。26第二，理论上，买方占有权的物权可以通过租赁关系下的占有权的物权化来类推。27债务关系的相对性是传统民法的一般原则，但在租赁法关系上，现代民法都承认承租人的所有权以物权化对抗第三方，产生效力。租赁权物权的合法性有两种学说。第一，弱者的特殊保护说。“生活的基本需要而生活，房子贵，买不容易，承租人大部分是经济弱者，需要特别的保护。”28承租人受弱者保护的原因是“保护生存利益”。素英亲一直受到学者的批评，认为承租人不一定是经济弱者，不同性质的交易主体只是社会经济生活中最一时的作用，而不是作为社会政策对象的可固定群体。29弱者保护说更符合规则论者的批评，