2012年度沈阳沿海赛洛城项目营销推广方案

沈阳沿海赛洛城项目2012年度营销推广方案,2011，我们风雨同舟，共创沈阳沿海赛洛城年度销售业绩之巅，2012，我们携手前行，新景祥有信心和决心以全司之力，再创沈阳沿海赛洛城年度销售奇迹！,市场定位：本案竞争市场环境如何，差异化竞争点在哪里？,客群定位：新的市场环境下，客群有哪些变化，如何在区域竞争中争夺客户？,核心价值：本案的价值点有哪些，尾盘如何去化？,营销目标：本案2012年营销目标是什么，推广如何兼顾品牌提升与赢利双重目标？,宏观市场分析与预判,区域市场分析,2011年营销总结,2012年可售货量统计分析,2012年营销策略,宏观市场分析,宏观市场预判,小结：沈阳近5年的的GDP的增长速度远高于全国GDP的增长速度。,全国GDP2006-2010年（单位：亿元）,沈阳GDP2006-2010年（亿元）,宏观市场分析,备注：数据来源于年鉴,三大需求对GDP增长的贡献率（%）,人均地区生产总值（元）,小结：三大需求在GDP的贡献率中，投资占的比例最高，且发展较为平稳；人均GDP每年呈上升趋势，且上升的幅度较大；与全国其它城市相比，沈阳处于二线城市中游水平，未来发展前景较好；,宏观市场分析,备注：数据来源于年鉴,沈阳市2019年10月至2011年11月居住用地可建面积成交走势图,小结：2011年度沈阳的土地市场上半年受政策影响，成交量相对较低，但在下半年土地市场比较活跃，尤其是在11月份时出现了大幅的下滑，主要还是受部分一线城市降价的影响较大；沈阳各开发商的土地储备量比较充足，对未来的市场还是充满信心的。,宏观市场分析沈阳,备注：数据来源于CRIC,2010年11月至2011年11月沈阳市商品房的供求关系对比图,宏观市场分析沈阳,小结：从左图可见2011年度沈阳的商品房市场明显供过于求的；从右图可见，商品房年度成交相对平稳，在2月份春节与限购令出台后的成交量有所下降，11月份受一线城市降价的影响，成交量出现下滑的现象。,2010年11月至2011年11月沈阳市商品房成交量走势图,备注：数据来源于CRIC,宏观市场分析沈阳,小结：从左图可见，70-90平所占比例最高，其次是100-120平与50-70平，再次是90-100平，目前市场仍然是以中小户型为主力需求面积段；从右图可见，目前市场对均价接受度最高的是5000-6000元，其次是6000-7000元之间；,2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交面积段分布图,2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交价格区间段分布图,备注：数据来源于CRIC,宏观市场分析沈阳,小结：2009至2011年沈阳市商品住宅的均价稳步上升，每年以9%左右的速度增长；,备注：数据来源于CRIC,宏观市场分析,2011年房地产政策大事记,新国八条、限购令及年底限购令的延期,3次加息，6次上调与1次下调存款准备金,外地户口客户贷款政策从严,沈阳二环外不限购、限购令软着陆,沈阳今年建5.3万套保障房，明年建3.7万套，且计划提高补助,政府重申加大经济保障房的开发量,股票市场动荡较大，部分投资被套牢,2011年宏观政策简析,限购令将持续，政府对房地产将持续保持打压的态度，3月的两会与政府换届将是个风向标，转支持的可能性较小；,目前的贷款利率已达历史最高点，客户的购房成本不断增加，且对外地人的贷款限制趋于从严与从紧的态势，不利于外地人在城市内置业；,政府不断加大对经济保障房的投入与监管，在一定程度上影响了普通住宅的销售，对中小户型的普通住宅有一定的不利影响；,股票市场的不稳定，套牢了部分热钱涌入房地产行业，对投资类产品的销售有一定的不利影响；,国家持续打压房价、沈阳政策软着陆、浑南新区在非限购区；金融政策从紧，对外地人置业有一定的不利影响；经济保障房政策的落实与补助的提高，对中低档楼盘有一定的不利影响！沈阳经济发展稳步上升，房地产受宏观政策影响相对较小，未来房价大幅波动的可能性较小！,我们所处的宏观市场环境,宏观市场预判,区域市场分析,2011年区域市场发展总结,2011年区域竞品销售情况,2012年区域竞品潜在供应量,2010年11月至2011年11月沈阳市浑南新区商品住宅均价走势图,小结：从上表可见，浑南片区住宅均价上半年波动较大，与上半年宏观政策的出台及新品推出的时间有直接关系；下半年价格走势较为平稳，只有在9月份出现大幅上涨，与9月份的热销有关；,2011年区域市场发展总结,2011年区域市场发展总结,利好,浑南不属于限购区全运村建设中，配套不断完善；地铁二号线开通品牌开发商不断涌入，拉升区域热度,不利,浑南各项目推出货量较大，同质化竞争激烈；政府规划南迁未落实；生活基础配套无明显改进,2011年区域竞品销售情况,小结：区域内各竞品70-99平的两室去化率最高；其次是103-138平的三室；区域内一室产品总的去化量不高，说明区域内一室产品的市场认可度较低；,备注：数据来源于新景祥市场部,2012年区域各竞品项目潜在供应量,小结：区域内2012年各竞品的供应量较大，预期8600多套，体量最大的是华发新城，目前具体的产品线及价格未对外公布，预期在4月份推出；其次是名流印象、清河湾及首创国际城，首创依然是两室与三室的板楼，名流与清河湾以中小户型为主；红星预期在3月份推出，一室与两室产品；万科明天广场项目在2011年销售业绩一般，预期在2012年推出4栋楼，依然是两室与三室的产品，精装，均价9500左右，价格较高；万达广场目前无法得到具体规划的消息；,备注：数据来源于新景祥市场部,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,清河湾一室、两室华发新城两房与四房,2012年区域各竞品项目预期推出的时间表,首创国际城两室与三室,名流印象，两室与小三室,万科明天广场两室与三室、精装,红星MOMA一室与两室精装,小结：2012年奥体版块竞争白热化，华发新城与万科明天广场将成为区域内价格的领头羊；各项目不但产品同质化，且推盘时间较为集中，将会上演争夺客户的激烈场面；,经新景祥市场部统计，浑南新城区域共成交土地48宗（建筑面积可达约1887万，占地面积约625万，平均容积率达3.01），其中纯居住类土地成交8宗（建筑面积可达约141万，占地面积约52万，平均容积率达2.71），居住商业类土地成交27宗（建筑面积可达约1472万，占地面积约479万，平均容积率达3.1），纯商业类土地成交13宗（建筑面积可达约274万，占地面积约97万，平均容积率达2.9）。,成交土地中商业属性土地建筑面积可达约540万，其中纯商业土地建筑面积约274万，居住商业土地中商业属性建筑面积约266万。,浑南新城区域共成交土地建筑面积可达约1887万，其中商业属性土地建筑面积达约540万。经预估，2012年将有建筑面积近400万土地被开发，其中商业属性土地建筑面积约为120万，约占整体开发的30%。,备注：数据来源于新景祥市场部,2012年区域竞品潜在供应量,注：以上数据为新景祥市场部通过内部关系等特殊殊途径获取，仅供参考。 除高力、奥特莱斯、辽宁军翔等项目商业比例为实际数据外，其他均为估算。,备注：数据来源于新景祥市场部,我们所处版块的市场环境,各品牌开发商开发的中、高端项目参与区域竞争；产品同质化、推出时间较为集中；各项目的价格将有一定幅度的差距、将吸引不同层次的客户关注本区域；地铁的开通，区域价值将得到大幅拉升；,竞争白热化,2011年营销总结,2012年营销渠道建议,2011年成交客户分析,2011年成交客户分析,小结：三期客户以沈河、浑南与和平为主力区域，其次是外地客户，周边城市中抚顺、辽阳、鞍山的客户较多，因地铁的开通，大东与铁西的客户较二期的比例也有所上升；,2011年成交客户分析,小结：三期客户以沈河、浑南与和平为主力区域，其次是外地客户，因地铁的开通，大东与铁西的客户较二期的比例也有所上升；,小结：三期成交客户以朋友介绍、老业主介绍为主力渠道，其次是网络、奥体围档与房交会；再次是楼市报与楼体、路过的渠道；,2011年成交客户分析,2011年成交客户分析,小结：三期客户职业以职员为主，且行业较为分散；中层与老板次之；,2011年成交客户分析,小结：三期客户以自住为主，投资的客户相对较少；以首次置业为主，二次及二次以上置业近28%，比例相对较小；,2011年成交客户分析,小结：三期客户以贷款为主，说明经济实力一般；父母为子女购房的占近20%的比例，比例相对较高；,2011年成交客户分析小结,居住与工作区域,以沈河、和平、浑南为三大主力区，沈阳周边城市次之，借地铁之利，大东与铁西的客户呈上升趋势；,获知渠道,朋友介绍、老业主介绍为主力渠道，其次是网络、奥体围档与房交会；再次是楼市报与楼体、路过的渠道；,置业目的与次数,以首次置业、婚房为主，以自住为主，在2011年度的推广中对投资的推广相对较少，所以投资需求在目前的成交较少；,置业职业与付款方式,客户以职员为主，以贷款为主要的付款方式，说明本案的客户为中端客户，且有近20%的客户是为子女购房，这部分客户多分布在周边的城市，看好本案的地段与户型；,2012年营销渠道方向建议,整合现有成交客户资源，将老带新与朋友介绍的渠道效果最大化；,利用网络释放产品力与节点信息，利用直销截留区域与商圈客户；,借全运会、市政府南迁及周边项目大量推广的的大势，截留、共享区域到访客户；,利用楼市释放节点与促销信息，利用围档与路旗释放产品力信息；,利用报纸释放新品节点信息，利用地铁内媒体加强项目产品力与促销信息；,2012年可售货量统计分析,2012年可售货量统计,2012年可售货量分析,2012年可售货量价值梳理,2012年目标客户预判,2012年可售货量统计,小结：2012年可售住宅为662套，货值约3.15亿；商业45套，货值约9500万；二期车位505个，三期车位514个，位置与价格待定，货值约5600万，总货值约4.66亿元；,备注：数据统计至2012年1月1日,北向、一室43平,东南或西南、两室81平,东北或西北、两室63平,2012年可售货量分析,小结：一、二期住宅剩余产品以楼层较高或较低的产品为主，同时还有3个样板间，因总价较高而未成交；三期一室户型为主、占53%；其次是东北与西北的两室户型，合计约32%；B13#楼规划未定；,备注：数据统计至2012年1月1日,小结,住宅产品,一室产品为主两室产品为辅三室产品尾盘去化,一室产品楼层相对较全，但因户型为北向，客户接受度较低；,两室产品以东南、西南、东北、西北朝向为主，面积段为市场认可，但因朝向问题，客户抗性较大，需要进一步的引导；,三室产品与一期少量房源为尾盘，房源所处位置，客户接受度较差，后续需要经过促销等手段进行去化；,2012年可售货量分析,备注：数据统计至2012年1月1日,目前可售的商业为一期剩余现房，因格局不方正及面积较大而销售速度一般；,二期与三期商业已下发销售许可证，因全为期房，所以暂时未公开销售；,小结,小结,2012年可售货量分析,地下一层与地下二层车位共702个，目前剩余505个；三期车位514个，位置与价格待定；目前客户最大的抗性是价格，因为客户目前暂未购车或车的档次较低，不愿购置车位;,地铁二号线开通，交通畅达八方；地铁上盖物业，升值潜力将再次拉升；,核心价值点,2012年可售货量价值梳理,一室房源为主，两室为辅，产品线较全准现房发售，品质可见；,全运村的兴建，带动周边配套的完善；市政府的规划南迁与万达的进驻，区域 升值潜力巨大；品牌开发商进驻，区域成熟度快速提升,地铁口便捷与升值空间大,核心价值点关键词,中小户型,成熟园区准现房发售,品牌开发商开发,2012年可售货量价值梳理,2012年目标客户预判,2012年目标客户预判,基础客群,争取客群,偶得客群,沈阳下属地级市县及抚顺、本溪、鞍山等周边接壤城市客群。,沈阳市内区域如沈河、和平、浑南、大东以及周边城市已在沈阳工作的客群。,外省市人群即将工作于沈阳,2012年目标客户预判,购买小户型客群特征与动态 项目自身产品属性,年龄集中在20-35之间,各个领域的职员、公务员等,自信、活力独立、激情,首次刚性少量投资,城市上升力量的主流军,2012年营销策略,2012年营销目标与策略,2012年各产品线销售策略,2012年价格策略,2012年推广策略,2012年营销指标,2012年营销目标确立,销售目标,4个亿住宅、商网与车位,两大核心目标,快速去化剩余产品实现项目利润最大化,沿海品牌影响力扩大化为国际中心奠定品牌基础,2012年营销策略-核心目标,2012年营销策略-营销主题,占核心、临地铁、筑爱巢、聚财富,以小博大、抢占市场先机、借势去化,2012年营销策略,关健词,整合自身资源与媒体资源,借势借地铁开通与周边竞品推广的大势,差异化、资源共享,2012年营销策略,产品销售策略,以小博大大户型为促销亮点商业与车位快速去化,媒体策略,网络、老带新、短信为主楼市与围档为辅报纸与广播宣传节点信息地铁内媒体宣传,价格策略,稳中有升价值与利润最大化促销策略贯穿始终,2012年各产品线销售策略目标,上半年：1、2期剩余产品清盘，共57套，含3套样板间；,下半年：3期剩余产品清盘，共605套，B13#以124套计算；,住宅,车位,上半年：2期车位去化44%，约220个；,下半年：3期车位去化65%，约330个；,商业,一期、二期与三期商业去化60%；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,一室与两室并重大户型快速去化车位与商网快销,2012年各产品线销售策略-时间节点与相关配合,2013年1月,三期住宅清盘车位与商网尾盘,B13#开盘热销一室两室尾盘去化车位与商网快销,B13#许可证于9月20日前下发,一室为主一二期住宅清盘车位与商网快销,三期车位工程的配合,第一阶段：1-3月,第二阶段：4-6月,第三阶段：7-9月,第四阶段：10-12月,喜迎佳节 热销持续,第一阶段：1-3月,2012年各产品线销售策略第一阶段,第一阶段：1-3月,媒体配合：宣传促销信息与项目核心卖点网络-搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用；楼市-促销信息的释放与节日祝福短信-针对业主与资源电话群发短信，送出节日祝福；围档-奥体围档与项目转角围档内容的更换；,营销背景：适值春节，忙于家人团聚，购房需求减弱；受一线城市降价的影响，客户的观望情绪加重；地铁二号线如期开通，本案的交通优势突显；营销目标：一室与两室房源并推，车位与商网快速去化；,营销活动与促销策略：利用春节的气氛，做老客户关系维护工作，在体现沿海品牌人文关怀的同时，拉动老业主在家人团聚之机介绍本项目，促进其带来更多的新客户；利用情人节做相关的活动；延续老带新策略与实行一口价策略三期一室房源与B13#楼团购工作的开展,道具配合：小户型装修效果图的手册三期43平小户型装修效果图展板、放于售楼处展示同时做成手册，便于客户带走；三期商网单页用直销派发；,营销活动1-新春送福活动目的：新春送福，体现沿海品牌的人文关怀活动主题：龙年聚首、新春送福活动时间：2012年1月15日活动地点：沿海赛洛城售楼处活动参与人及人数：沿海赛洛城三期部分成交业主与意向客户，人数约为50人；活动内容：赠送新春祝福，体验地铁开通之便捷；备注：具体方案由活动公司出品,第一阶段：1-3月,营销活动2-2012情人节地铁活动目的：共享资源，吸引70、80后关注活动主题 ：2012，地铁之上的情人节活动时间：2012年2月12日（周日）活动地点：沿海赛洛城售楼处活动合作方：沈阳电视台约见爱情活动参与人与人数：沿海赛洛城新售楼处，100人活动内容：游戏互动备注：具体方案由活动公司出品,促销策略1-2012年度老带新策略,促销策略2-一、二期部分房源一口价策略策略背景：目前一二期大部分房源位置较差，建议借春节回馈客户的噱头，推出一口价房源，拉动销售；优惠幅度：在现有优惠的基础上，给予一定的让利，但成交价略高于表价；一口价房源：方案确定后提出具体可售房源,第一阶段：1-3月,第一阶段：1-3月,团队激励-新春嘉奖活动目的:用现金奖励刺激销售员的积极性；活动方式：指定一、二期特定房源，销售员售出后，开发商拿出现金，当场奖励；奖励金额：一室房源：200元/套；两室：500元/套，三室房源800元/套；,团购工作的开展,团购背景：一室房源的剩余量较大，还有B13#整栋楼的未售，团购将加速去化速度，加快项目回款，也可节约营销成本；团购工作的落实：需要开发商与代理商通力合作，多方寻找可团购的单位 进行洽谈，以期促成团购的合作；,媒体配合：宣传促销信息与项目核心卖点,第一阶段：1-3月,2、楼市促销信息的释放与节日祝福3、短信针对业主与资源电话群发短信，送出节日祝福；4、围档奥体围档与项目转角围档内容的更换；内容为核心卖点的宣传、小户型、促销信息等的宣传,1、网络应用背景本案的目标客群为70、80后，这部分客户日常对网络的依赖较大，且在2011年度中，通过网络成交的客户占近11%的比重，建议持续 网络的宣传；应用方式搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用、顶贴赢地铁票等活动配合：与搜房网、广告公司进行配合,第二阶段：4-6月,清盘、斗志昂扬,第二阶段：4-6月,2012年各产品线销售策略第二阶段,媒体配合：宣传促销信息与项目核心卖点网络-搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用；直销启动-利用直销队伍截留区域内客户，房交会上派单与拉客户；楼市-促销信息的释放与节日祝福短信-针对业主与资源电话群发短信，送出节日祝福；围档-奥体围档与项目转角围档内容的更换；,营销背景：冲破寒冬，北方天气开始转暖，房地产开始复苏；两会后，政府态度也会明了；地铁二号线的优势也更加深入人心；营销目标：一室为主，一、二期剩余房源清盘；车位与商网快速去化；,营销活动与促销策略：利用春季房交会之机，快速去化一室房源与一、二期的尾货；利用婚房的概念，炒作一室房源；开发商垫付一成首付策略启动；,第二阶段：4-6月,营销活动1-参展春季房交会,活动目的：加强项目宣传，促进剩余房源去化；活动主题：首付6万，开启便捷、增资之旅！活动时间：待定参与方式：直销人员派单活动配合：单页、直销人员、车辆备注：春季房交会时再出具体方案,营销活动2-我爱我家设计大赛,活动目的：加强项目宣传，促进剩余房源去化；活动主题：围绕婚房概念炒作活动时间：2012年4-5月初活动内容：我爱我家设计大赛活动配合：与装修公司联合奖项设计：赠送装修款项或全套家电备注：具体方案需要装修公司探讨,营销活动3-周末暖场类小活动,活动目的：增加现场人气，加强老新客户感情维系活动主题：节日与事件为内容次数：每月一至两次；备注：具体据现场需要而定,第二阶段：4-6月,促销策略1-2012年度老带新策略,促销策略2-一、二期部分房源一口价策略,促销策略3-三期一室房源两成首付,开发商垫付一成,活动目的：降低购买一室房源客户的购房门槛，加快室房源的销售；活动主题：首付6万，在地铁口有家！活动时间：2012年4-10月初活动方式：开发商垫付一成首付，客户于6个月内将这一成款额分期支付于开发商；活动配合：由律师拟定一成首付的还款协议；,团队激励-清盘奖活动目的:用现金奖励刺激销售员的积极性；活动方式：将一二期剩余房源各户型划分，卖出该户型最后一套的销售员为奖金获得者；奖励金额：一室房源：200元/套；两室：500元/套，三室房源800元/套；（共8个户型）备注：具体方案后细化,第二阶段：4-6月,团购工作的持续,直销队伍的启动,直销启动背景：在2011年度的成交中，直销不但增加现场人气，更是在房交会上发挥了重要作用，占成交比例的15%左右；2012年以尾盘去化为主要任务，在营销上要采用借势的方法，建议启动直销队伍，截留到访区域的客户；人数：10人周期：2012年4月1日到2012年10月31日,媒体配合：宣传促销、活动信息与项目核心卖点,2、楼市促销信息的释放与活动信息3、短信针对业主与资源电话群发短信，释放促销与活动信息；4、围档奥体围档与项目转角围档的维护；,1、网络应用方式搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用、顶贴赢地铁票、电影票等活动活动配合：与搜房网、广告公司进行配合,第二阶段：4-6月,第三阶段：7-9月,快速去化尾货、强势蓄客与解筹,2012年各产品线销售策略第三阶段,媒体配合：宣传促销信息与项目核心卖点网络-搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用；直销持续-利用直销队伍截留区域内客户，房交会上派单与拉客户；楼市与报纸-促销信息的释放与节日祝福、蓄客与开盘节点信息短信-针对业主与资源电话群发短信，送出节日祝福；围档-奥体围档与项目转角围档内容的更换；,营销背景：房地产进入销售旺季，周边竞品也陆续开盘，区域 热度越来越强；地铁二号线的优势也更加深入人心；营销目标：7-8月以三期剩余房源为主，9月以B13#楼的蓄客与开盘为主；三期商业与车位强势销售；,营销活动与促销策略：利用夏、秋季房交会之机，快速去化一室房源与一、二期的尾货；借周边项目开盘之大势 ，截留区域到访的客户；开发商垫付一成首付策略持续,第三阶段：7-9月,营销活动1-参展夏、秋季房交会,活动目的：加强项目宣传，促进剩余房源去化；活动主题：首付6万，地铁口有家！活动时间：待定参与方式：直销人员派单活动配合：单页、直销人员、车辆备注：夏、秋季房交会时再出具体方案,第三阶段：7-9月,营销活动2-B13#楼的蓄客与开盘,活动背景：假如B13#楼未被团购，则在8月末开始蓄客，于9月下旬开盘；活动时间：据销售许可证下发的时间而定；洗客方式：据客户积累情况而定相关配合：B13#的工程节点、许可证的下发、户型单页及相关销售资料；备注：细案将于8月中旬撰写,营销活动3-周末暖场类小活动,活动目的：增加现场人气，加强老新客户感情维系活动主题：节日与事件为内容次数：每月一至两次；备注：具体据现场需要而定,促销策略1-2012年度老带新策略,促销策略2-三期部分房源一口价策略,促销策略3-三期一室房源两成首付,开发商垫付一成策略的持续,第三阶段：7-9月,直销队伍的持续,团队激励-清盘奖-针对三期剩余产品,第三阶段：7-9月,三期商业与车位强势销售,销售背景：周边竞品大范围的推广，区域热度高涨，本案是区域内限量的、地铁口、现房商网，此时销售可实现较好的利润；商网推广主题 ：地铁上盖小金铺限量发售，但升值无限！推广载体：网络、楼市、DM单直销派发,车位销售三期车位处于人防系统，需要工程部将车位销售前的相关工作安排到位，销售部将据工程时间节点安排销售时机；三期未入住，车位的销售速度不会很快；,媒体配合：宣传节点、促销、活动信息与项目核心卖点,2、楼市与报纸节点信息、促销信息与活动信息的释放3、短信针对业主与资源电话群发短信，释放节点、促销与活动信息；4、围档奥体围档与项目转角围档内容的更换；,1、网络应用方式：搜房网广告位的使用、顶贴赢地铁票、电影票等活动活动配合：与搜房网、广告公司进行配合,第三阶段：7-9月,第四阶段：10-12月,保持激情、清盘,第四阶段：10-12月,媒体配合：宣传促销信息与项目核心卖点网络-搜房网团购活动的持续 ，搜房网广告位的使用；直销持续-利用直销队伍截留区域内客户，房交会上派单与拉客户；楼市-促销信息的释放与节日祝福短信-针对业主与资源电话群发短信，送出节日祝福；围档-奥体围档与项目转角围档的维护；,营销背景：房地产转为销售淡季，本案也剩余尾盘；周边项目的销售早已白热化，区域认可度相对较高；营销目标：三期剩余房源清盘；三期商业与车位强势销售；,营销活动与促销策略：利用冬季房交会之机，快速去化一室房源与一、二期的尾货；借周边项目开盘之大势 ，截留区域到访的客户；,第四阶段：10-12月,营销活动1-参展冬季房交会,活动目的：加强项目宣传，促进剩余房源去化；活动主题：地铁口特价房！活动时间：待定参与方式：直销人员派单活动配合：单页、直销人员、车辆备注：冬季房交会时再出具体方案,营销活动2-周末暖场类小活动,活动目的：增加现场人气，加强老新客户感情维系活动主题：节日与事件为内容次数：每月一至两次；备注：具体据现场需要而定,促销策略1-2012年度老带新策略,促销策略2-三期部分房源一口价策