房地产企业所得税的纳税筹划-会计学堂

精品文件由你分享第二章房地产企业设立阶段的会计处理与纳税分析1 .房地产企业的开发素质管理2 .跨地区开发子公司和子公司纳税和法律风险3、不同出资方式的会计处理和纳税实务4、土地价格投资的新老政策差异5、公司准备阶段、准备费用的会计处理和税务处理六、所得税管辖权的转移简介：成立阶段，不一定是注册新公司。 房地产开发企业通过前期调查、可行性事先判断等过程，介入某个区域，进行项目开发。 第一步是以什么形式介入、总部介入、独立计算、子公司还是项目经理、采购案例开发，房地产企业的投资主体、资本比例、货币和非货币投资对项目纳税有不同的影响。 房地产企业应结合市场、政策环境、自身情况，以适当的组织形式介入项目开发。第一节房地产企业开发素质管理一、房地产开发公司的设立程序1 .发起人向市建设委员会提交申请设立房地产开发公司的报告书(提出书面意见)。2 .发起人应市建设委员会书面意见，向市(县)工商部门办理企业核名手续3、企业向市建委申请房地产开发企业资质审查意见书。需要准备：名称预批准通知书、租赁合同、相关专家证明书、开发企业资格申报书4、企业持有房地产开发企业资质审查意见书向工商局办理设立登记-营业执照5 .新成立的房地产开发企业应当在收到营业执照后，向房地产开发主管部门备案(市建设委员会)，符合条件的企业应当发行暂定资质证书备注：房地产开发企业应在暂定资质证书到期前一个月向房地产开发主管部门申请认定资格等级。二、房地产开发企业的注册资格。房地产开发企业的资质等级分为一级、二级、三级、四级，不同等级对企业开发面积的要求也不同。第十八条一级资质房地产开发企业可以不限制房地产项目建设规模，在全国范围内承包房地产开发项目。二级资质和二级资质以下房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，业务具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得再承担任务。要求一级二级三级四级机关服从年限五年以上三年以上两年以上一年以上开发面积要求近三年，房屋建筑面积累计完成30万平方米以上近三年，房屋建筑面积累计完成15万平方米以上累计竣工超过5万平方米或者累计完成相当的房地产开发投资额人员要求职能建筑、结构、财务、房地产和经济类专业管理人员其中具有中级以上职责的管理人员有资格证书的专职会计人员一级四十个人二十个人4二级20103三级1052四级机关502住宅、城乡建设部关于修改房地产开发企业资质管理规定等部门规章制度的决定根据公司法，住房和城乡建设部决定修改以下规则一、删去房地产开发企业资质管理规定 (建设部令第77号)第5条第2款第1项的“1 .注册资本5000万元以上”。 第2款1.注册资本不少于2000万元。 第3款1.注册资本不少于800万元。 第4款1.注册资本不少于100万元。第二节区域间开发子公司和子公司纳税和法律风险一、分公司和子公司是什么？分公司对总公司没有独立法人资格，一般没有独立核算条件，企业所得税由总公司统一支付。 对于住宅企业，负责具体项目开发的分公司通常被称为项目部子公司对应母公司的法律概念。 子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。纳税影响：企业不具有法人资格设立分公司，不进行独立核算的，可以由总公司汇总缴纳企业所得税，实现损益调整，合理减轻企业所得税负担。二、设立分支机构时应考虑哪些方面？1 .首先在分公司的盈亏情况下，如果总公司获利，新设的分公司有可能出现赤字，应选择综合的公司模式。 按税法规定，分公司为非独立纳税人，其损失可以用总公司的利益来弥补，子公司为独立纳税人，其损失只能用今后年度实现的利益来弥补，总公司不能弥补子公司的损失，也不能抵销子公司的投资成本。2 .总公司亏损，新设分公司可能获利的，必须选择母公司模式的子公司不必承担母公司的损失，可以积累自己的资金寻求发展，总公司可以把利润好的资产转移给子公司，处理不良资产。3 .其次在享受税收优惠的情况下，按税法规定，总机构享受税收优惠，分公司不享受优惠的，选择总企业模式，分公司也可以享受税收优惠。 子公司所在地有税收优惠政策的，子公司开始收益后，将注册子公司改为子公司，享受当地税收优惠政策，可以取得较好的纳税效果，但房地产行业几乎不实行国家统一制定的税收优惠政策。三、房地产开发企业应以什么形式注册？分析：子公司和子公司的选择不是一定不变的模式，企业要根据自己的发展情况灵活变化。 当企业建立分公司时，由于初期分公司面临高成本支出，损失概率高，通常分公司形式合适，具有能够抵消总公司收益损益的优点。 经过两三年的经营期间，子公司开始亏损时，将子公司变更登记为子公司，可以减少分公司对总公司的法律影响。税务风险防范问题选择子公司：公司经营十几个项目，一个项目即使有一点失误也会卷入其中，假发票不得让企业背负逃税罪名翻身。 公司面临长期税务纠纷严重影响企业的社会信用和经营业绩。 因此，在现在的房地产行业有多个股东持股，在一个项目的子公司，出现纳税风险、经营风险的“弃车帅哥”也不是好对策。第三节不同出资方式的会计处理与纳税实务在计算设立阶段的业务时，必须设置实收资本(或股东)资本积累科目。出资方式不同，会计处理和关税问题也不同。常见出资方式为货币出资、非货币财产出资一、货币出资【个案】2017年5月5日，甲、乙、丙三家共同出资设立南方房地产开发公司，注册资本1000万，甲、乙各占40%，丙各占20%，各投资者一次存入公司基本户工商银行。借：银行存款-工商银行1000万贷款：实收资本-甲方400万-乙400万-专业二百万缴纳实收资本印花税借方：税捐与附件-印花税5000贷款：银行存款-工商银行5000二、非货币出资根据司法第二十七条，股东可以以货币出资，也可以以实物、知识产权等非货币财产出资，但股东整体货币出资额不得低于有限责任公司注册资本的30%。【案例】2017年5月5日，甲、乙、丙三家共同出资设立南方房地产开发公司，注册资本1000万，甲、乙各占40%，分别以货币出资400万。 丙公司占20%，机械设备投资，其设备公允价值210万借款：银行存款800万贷款：实收资本-甲方400万-乙400万借方：固定资产-机械设备210万贷款：实收资本-专业公司200万资本公积金-资本溢价10万三、以债权出资【案例】南方房地产开发公司应对云海建筑公司工程款100万，双方协商，承诺将南方房地产公司支付的债务重组，转为公司投资。借款：应付帐款-云海建筑公司100万人贷款：实收资本-云海建筑公司100万(差额为营业外收支)四、股东出资方式不同的税负分析(一)货币出资：最简单税收负担最轻，涉及税收两面：印花税(合同双方印花税和新成立的公司实收资金账户增加资金的印花税)。(二)货物出资：一)固定资产；1 .增值税按公司车和固定资产估价投入注册资本。2 .企业所得税：进行固定资产整理处理作为被投资者在：年固定资产:实收资本或股东资本3 .除印花税外，下个月的折旧应抵制所得税2 )货物集团公司已经存货的商品材料向被投资企业投资的，这个货物投资要支付增值税被投资企业借用了：库存商品:实收资本或股东资本3 )无形资产-是否征收增值税？根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 (财税201636号附件三营业税改革增值税试行政策规定的规定，纳税人可以提供技术转让、技术开发及其相关技术咨询、技术服务，免征增值税。 因此，股票转让行为本不征收营业税，营业改革后也不征收增值税。在投资者的会计处理中借用：无形资产:实收资本或股东资本注意：这张收据不能退款4 )按债权出资：某公司按应收账款债权投资500万，向投资方支付300万:长期股票投资300万美元营业外支出二百万贷方：应收款500万可以扣除长达200万的营业外支出所得税吗？ 根据2011年第25号公告，如何扣除问题被投资者：租借：万应收账款贷方：实收资本和股东300万人不参与所得税第四节土地价格投资新旧政策差异一、会计处理【案例】甲乙丙三公司共同出资设立南方房地产开发公司，注册资本1000万，分别持有20%、30%、50%。 甲乙双方以货币出资，丙方以土地使用权出资，土地使用权估价，价值500万借：银行存款五百万开发成本500万贷款：实收资本-甲方公司200万-乙社300万500万专业二、涉税分析【案例分析】总公司位于北京的甲房地产开发企业，在天津市招聘分区10万平方米，土地成本5亿元，甲企业以货币资金1000万元在天津市设立子公司乙，以土地使用权增资。 子公司乙方直接利用该项目用地开发建设和销售，该方案涉及税收和政策1 .增值税是否参考增值税征税范围和(财税2002191号)规定缴纳土地投资需求下纳税问题的思考2 .土地增值税：(财税字199548号)，甲方将合法持有的房地产投资列入股票，交换被投资公司乙方(子)公司股份，参与子公司利润分配，承担投资风险的投资交易行为，暂时免征土地增值税。 按照财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 (财税200621号)第5条的规定，以土地(房地产)价格出资合营的企业从事房地产开发，房地产开发企业在建设的商社投资合营的，在财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (财税字1995048号)第1条征收土地增值税因此，财税200621号文件公布后，类似交易行为应计缴纳土地增值税。 但是，时间幅度短的情况下，土地价值不变化，转让价值与账面价值一致，没有附加价值，当然有可能不缴纳土地附加价值税。3 .赋权税： 财税20124号同一投资主体内部所属企业之间的土地住房权利转移，包括母公司与全资本子公司之间、同一公司与全资本子公司之间、同一自然人与设立的个人独资企业、个人有限公司之间的土地住房权利转移，免除权利税。4 .印花税：甲方、乙方应以双方约定的转让价款作为计税依据，按0.5税率缴纳印花税。 乙方应在其资本账本上追加资本金，按规定贴花。5 .企业所得税：投资转让没有附加价值，当然没有必要缴纳企业所得税。 增值转让，根据财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知 (财税200959号)的规定，具有特殊性和一般性三、土地使用权出资应注意的事项1、集体土地使用权不得直接出资。 必须通过国家征收集体土地的途径转变为国有土地。 可以在通过审查程序取得土地使用权后出资2、免费规划的土地使用权不得出资3、已经抵押的土地使用权不得出资“设定担保的财产”4、出资土地使用权，出资人应当立即将土地使用权变更为公司名称，将土地转让给公司使用。 因此，在执行土地使用权生产权证时，应特别关注规划和集体用地，未按规定办理相关手续。 拥有土地使用权也不能出资第五节公司准备阶段，准备费用的会计处理和税务处理一、什么是企划期间所谓企划期间，是指从企业被允许企划之日开始到生产经营(包括试制营业)开始之日为止的期间。准备期结束日期的认证通常有三个时间一个是取得营业执照的日子第二个是获得第一笔收入的日子三是房地产开发企业取得土地的日期，即取得土地使用证的日期。实际业务中普遍接受的是取得营业执照的日子。三、相关政策河北省国税局冀国税发2013 16号第19条规定，房地产开发经营企业取得营业执照后，具备取得开发资格条件的准备期结束。辽宁省地税局辽地税发2011 16号文件规定，纳税人正式在工商营业执照上表明的设立日期作为企业规划期限终止。国家税务总局公告2012年第15号。 准备期间业务接待费等费用税前扣除问题。 企业在建设计划期间发生的与企划活动有关的业务招待费支出，按实际发生额的60%计入企业计划费，按有关规定可在税前扣除的发生广告费和业务宣传费，按实际发生额计入企业计划费，按有关规定可在税前扣除。四、允许计入开业费的开支1 .计划建设人员支出的费用2 .企业登记、公证费用3 .资本筹措的费用4 .人员培训费5 .其他费用：广告费、