21高总主题报告PPT《规范工程管理、凸显公司品牌》.ppt

规范工程管理彰显服务品牌,-工程设备设施运行管理制度的编写,1.工程设备设施运行管理指导书概况介绍2.工程设备设施运行管理制度编制工作要求3.个案讲解,1、概况介绍,体现出朱董提出的“工程设备设施管理是我们的核心竞争力”的公司战略发展；徐总撰写“前言”，提出贯彻要求。,物业设备设施管理内容规范制度设备设施运行管理指导书介绍,21/111个文件,12/111个文件,6/111个文件,7/111个文件,12/111个文件,9/111个文件,8/111个文件,弱电各项,给排水,暖通,强电,房屋建筑,图纸资料,36/111个文件,2、编写工程设备设施运行管理制度,2.1总体要求管理中心/处没有工程管理制度的，按指导书的框架，编写工程管理制度；已有工程管理制度的，按指导书的框架要求，根据运作实践，修改、完善工程管理制度；贯标的管理项目，要结合贯标要求编写，不要搞二套文件,设备设施运行管理制度编写的基本要求：先按公司提供的设备设施运行管理指导书作为框架，按项目设备配置实际和业主的运作要求编写；管理实践中再修改、新增；基本稳定后装钉成册；全面性涵盖管理项目工程管理的各个方面；系统性条理性强，逻辑性强，制度文本要体现出规范和专业；操作性符合管理项目设备配置，满足管理项目的管理要求、运作流程；纸面上的制度做的到；长效性能应用较长的时期（不包括短期、临时的流程）；,2.2设备设施运行管理制度编写、应用要求,设备设施运行管理制度的应用要求：管理制度全体员工要知晓，要培训；管理制度不是检查时的道具，员工要拿得到、看得到，是工作行为、管理流程、规范作业的依据；,编写管理制度不是一件困难的事，1-2个人，化点时间，能完成；困难的是执行，要求全体员工、长期、自觉执行，不是一件容易的事，项目负责人要经常督促，检查。,2.3时间时间按排：11月底前，完成编写工作；新接项目半年内（业主要求除外）；特殊情况不能按时完成的，向公司提出书面延期申请，说明理由和延期完成日；装钉前（文本）送公司审阅2.4责任人各管理项目工程主管，为编写本管理项目工程管理制度的主导人;各管理项目的项目经理，为本项工作的第一责任人；2.5检查以后公司到管理中心/处检查工作，检查管理中心/处是否完成工程管理制度的编写，将作为主要检查内容；以后公司来管理项目检查工程管理，指导书及工程管理制度将作为主要检查依据；管理中心/处编写工程管理制度，将作为年终干部考核重要内容；,3、个案讲解之一外包项目管理制度,3.1年保外包单位的选择新签年包项目除非业主/公司指定，新签年包项目都应经招标程序；再签年包项目对乙方上年度服务认可，未得到负面反映，外包费用符合预算，可进入外包项目的合同再签流程；,乙方提供维保方案和合同,管理中心/处依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利内容，和现场具体管理要求拟写合同,拟写的合同约乙方征求意见，乙方签署合同,管理中心/处填写合同流转单，随合同及附件送公司,公司流转会审，公司签署合同,其中二份合同返管理中心/处，由管理中心/处转乙方,3.2外包合同拟写与审阅流程,3.3外包合同的主要要素,3.3.1全包，小清包，大清包；小清包的范围约定；3.3.2合同约定例保到场周期，维保内容；3.3.3最有利管理的例保时间按排3.3.4合同约定一般维修和应急维修到场时间3.3.5零件也可我方购买3.3.6乙方购买零件供货期，正常运行后的保质期3.3.7常用零配件价格清单3.3.8先做后付，一般为每三月一付，购买零件费用与最近合同款齐付3.3.9购买零件的程序约定3.3.10罚款：例保周期和内容，一般维修应急维修到场时间，连续维修3.3.11工作单描述与约定,指导书新增内容：,外包维保合同范本,1、VRV空调维保合同2、空调热泵机组维保合同3、空调冷水机组维保合同4、空调水处理服务合同5、锅炉维保合同6、电梯维保合同7、消防设备维保合同8、自动门维保合同9、污水处理维保合同10、车库收费系统维保合同11、BA系统维保合同12、弱电设备维保合同,3.4即包外包单位的选择,低于5000元，在每月采购计划中注明，送公司报批；5000-30000元，管理中心/处寻找不少于二家单位比价，送公司报批；高于30000元，管理中心/处寻找不少于三家单位进行招投标，送公司报批；,3.5乙方提供方案和报价的基本要素,工程量：面积，长度，重量；乙方提供主材材质、品牌、型号；乙方施工周期；需我方提供配合，如：水、电、垂直运输等；营业执照，专业资质，及其资质证书有效性；付款方式（应为先做后付），质保金（是否需要留有质保金，一般为5%）；保质期（一般为一年）；,3.6、清包合同零件更换审批流程3.6.1低于1000元，现场（管理处、中心、区域）审批；3.6.2高于1000元，报（要有现场负责人意见）公司审批；3.6.3最近一次付款时，与合同款一併支付；3.6.4付款申请时与购买零件的公司批复一併提供；,3.7清包合同零件更换审批流程,乙方提供零部件报价送管理中心/处,管理中心/处填“文件审批流转单”，并提出意见送公司报批,公司相关部门流转审批,公司办公室将公司审批意见“文件审批流转单”批复书面转管理中心/处,3.8合同付款要求,外包合同付款审批单物业名称：维保项目：-维保单位：合同期：合同总价：-,按合同填写,每次付款填写,1、合同期内连续使用2、可知要付和已付的款项,3、个案讲解之二管理人员岗位职责,管理人员岗位职责工程部各专业工作界面界定中控室各弱电设备与保安部管理界定按项目人员配置编制各岗位职责,工程部与保安部管理界面划分,中央控制室内，楼宇自动控制（BA）系统由工程人员操作，其它弱电设备由保安部员工操作及外表面清洁保养；所有保安操作的弱电设备，发生故障时，均向工程部报修；,BA系统管理：-工程人员专人（业主要求）管理；-无专人管理的BA，弱电工定时巡检，空调主管即时按需操作；-弱电工工余时间应常在中控室；-BA报警设为自动，当达报警值，蜂鸣报警弱电工不在场时，由保安人员通知工程人员；,工程部负责保安人员操作设备的前期操作培训；,大楼内公共照明如不是BA系统控制开/关，且开关在公共场所，公共照明灯的开/关，由保安巡楼时顺带开/关；,3、个案讲解之三设备运行时刻表,设备运行时刻表设备运行时段（24H运行或开/关时间）开关方式：人工（开/关操作岗位，定时钟，BA）管理中心、处各部门，工程部各员工都知晓设备几点几分次开，几点几分关，便于督促检查（夜间、节假日部分电梯的停用）便于客服人员向用户介绍统一,3、个案讲解之四专业设备(强电)日常运行管理规范,各强电机房巡检周期规定巡检强电机房时对强电设备的观察要求巡检强电机房时对机房环境（温度、湿度、清洁等）要求巡检强电机房时对机房设备配件检查要求巡检强电机房时对配套设备运行检查要求变配电设备运行定时巡检记录：巡检周期、巡检记录项目、设备运行技术参数要求等，定时巡检记录本的使用与保存要求转电管理流程变配电机房设备标识与上墙系统图管理项目的节能措施用户电费单价的确定用户电表抄表规范（时间，人员，记录各参数）各公共区域公共照明开/关时间，谁开谁关其他应约定强电管理内容,3、个案讲解之五,设备运行操作规范重要的、各设备组合运行的、不是经常开启的设备或操作，要制定操作规范制定操作规范要细化，既要有人工操作，有要有程序操作；多种工况的设备，要有多种工况操作规范；既要有开机操作，又要有关机操作操作规范要机房内上墙,3、个案讲解之六,设备保养与维修按管理项目机电设备的实际配置，增加或删除强电/弱电/暖通/给排水设备保养规范中的相关内容公司新增了设备保养计划表公司新增了主要机电设备登记汇总表,强电/弱电/暖通/给排水专业设备保养计划表,指导书新增内容（一）：,机电设备登记汇总表,暖通系统,指导书新增内容（二）：,3、个案讲解之七,消防安全管理按管理项目的实际消防设备配置，修定消防设备定期检查