鄂尔多斯市国际广场项目营销策略

神舟国际广场项目营销思路及初步工作安排前言：我司于2011年2月底与贵司接洽 “神舟国际广场”项目商业招商、销售代理合作事宜，并于2011年3月7日提交了神舟国际广场项目营销策划报告，通过进一步的沟通讨论，我司进一步将本案操盘思路及节点安排特汇报如下。一、 整体营销思路及工作节点安排：（一）、整体营销思路现状：本案于2010年年中入市，截止目前，北侧4层商业部分12层较好铺位完成了75%以上的销售率。从前期公寓产品客户积累情况看，客群对“返租式”模式较认可，但对本区域及本案的信心度较低。为提高客户信心并进一步炒热项目所在区域，建议本案2011年营销策略为： 先招商、后销售：先启动北侧四层商业招商工作、拉动项目人气，并积累足够客群，公寓产品及南侧商业“一触即发”，展开销售工作北侧商业：目前剩余铺位位置较差，价格难以再上调，为争取项目最高利润额并激发本案商业氛围，建议北侧商业先以招商工作为主。南侧商业及公寓产品：通过北侧商业招商，本案积累一定的人气和商铺资源支撑。同时，通过招商工作的热闹氛围做好良好的预热工作和客户积累工作，展开公寓产品销售工作。另外12层商业寻求整售客户。 （二）、我司项目团队拟定工作节点安排针对本案“先招商、后销售”营销策略，我司项目团队将由招商团队和销售团队联合组成。节点安排： 签订双方合作协议后5天内，提交整体详尽的工作安排表。 签订双方合作协议后20天内，贵司协助我司完成广告公司确定及项目整体包装工作（包括售楼处装修、现场包装及销售道具制作等准备工作） 签订双方合作协议后20天内，招商团队入场。 招商团队进场后10天内销售团队入场并全面展开蓄客工作。总之，争取在4月底前完成项目重新包装、团队进场及前期全方位广告推广等工作，力争5月份招商、销售工作全面开展（北侧商业全面招商、南侧公寓产品开始积累客户）。二、 营销策略活动营销体验营销组合推广形象升级n 体验营销：现场营造是基础，通过封盘抓紧时机进行售楼处包装、施工现场包装；建立现场强大而富有杀伤力的情景体验体系，让客户完全沉醉在项目的美好情景之中，调动其内心的购买欲望，达成顺利销售。n 考虑项目前期具有一定的知名度，下一步结合招商工作的全面开展，通过媒体的强势推广和项目整体的重新包装，再度引起市场关注，辅以渠道和活动营销等手段，吸引更多的潜在客户；n 设置完善的户外展示及导示系统，让来访客户可以一路顺畅的到达项目现场；充分利用各种媒体渠道与导示一起实现内应外合的组合推广策略；整合相关资源做好活动营销是重塑项目的另一要点。（一）、体验营销1、体验营销6大策略要点构成要点构成条件视觉体验 由内向外的形象识别体系；情境体验 特色显著的销售空间组织； 覆盖到销售场所及以外的情境展示；品位体验 行而上的高品位服务感受； 示范空间对品位生活的诠释；生活体验 超越空间概念的样板房设计展示；购买体验 尊崇、优越、专享的购买过程； 必然通过努力才能拥有的购买感受；心理暗示 品牌效应对客户的感召力；2、体验包装（1）、围挡：全新画面设计及推广语宣传，充分展示项目各大卖点。4米高围挡制作，展示项目高端、良好的市场形象，成为街边一道亮丽风景，足够引起客户关注目光。（2）、交通指示牌由于目前本案售楼处所处位置不明显，建议增设“交通指示牌”便于客户前来售楼处。（3）、售楼处装修为营造项目体验式营销氛围，树立项目良好形象，建议售楼处在现有基础上进行进一步包装。（1）、谈判桌椅更换（2）、地面、墙面进一步处理（3）、项目效果图装裱展示（4）、制作精美项目宣传册，供客户欣赏、了解（5）、其他软装饰（4）、销售团队及招商团队形象展示（二）、活动营销1、活动营销-6大策略要点构成要点构成条件主题气质 契合项目高端定位、客群身份和适时宜的创意主题；情境感受 符合主题的良好现场氛围，使客户始终保持在愉悦之中；品位格调 品位高尚、格调高雅、为客群量身定制； 尊崇、优越、周全、专享的高品质现场服务；体验参与 趣味引导客户自发参与到互动体验中；配合促销 分量充足的噱头，吸引客户踊跃到场； 公平、公正、公开的优惠，通过必要的努力和重视得到属于自己的幸运；心理暗示 品牌效应对客户的感召力；活动营销方案一：神舟国际广场招商新闻发布会策略阐述：项目全新入市之际，结合招商工作全面展开，邀请本地媒体及相关单位领导及前期客户和潜在商铺业主，进行官方、规模化的新闻发布会，引起足够的群众舆论和关注。活动营销二：3套15万特价房开盘促销策略阐述：公寓产品开盘当日，根据排号情况举行抽签仪式，先抽出三套价值15万元的特价房，然后再进行其他的正常摇号选房签约活动。一方面通过此举吸引客户排号，另一方面通过此举活跃开盘当天现场氛围。 活动营销三：节假日举办优惠活动战术阐述：结合五一、中秋、国庆等节假日，整合可售资源，举办特惠活动。n 老客户介绍新客户，购物礼卷赠送或赠送贴心礼物n 特定房源9-9.5折优惠，但限一定首付比例，促进回款n 国庆/重阳节，实物礼品回馈及大型抽奖回馈活动 （三）、组合推广1、推广费用预计：初步沟通决定，截止到2011年年底，我团队完成1000万元销售额。推广费用：总销售额的3% ，即：1000 万元 3% = 30 万元（此费用主要包括：平面广告、 户外广告、公关活动、商业包装等几大主项）具体费用预算根据市场情况可及时商议、调整。2、推广渠道：-组合推广长效型媒体冲击型媒体形象价值AB创新型媒体D精准型媒体 纸媒/电视/展会 重要节点控制公益海报/赛事冠名节点突破户外 /软宣贯彻始终公关活动/短信投放/数据库 节奏控制C三、关于合作相关事宜补充说明：1、 望贵司提供本案“工程施工进度表”等项目相关资料、数据，协助我司制定相关工作计划。2、 望贵司尽快确定广告公司，我司团队入场之际，即展开项目相关宣传道具设计工作，促进本案尽快进入招商、销售工作阶段。3、 项目前期准备、预热阶段，我司将收取35个月月费，月费标准为5000