xx太湖酒店项目可行性研究报告

御庭酒店集团项目可行性分析,政府与投资商对本酒店的期望？,壹,苏州城区整体功能发展定位,东临上海|南接浙江|西傍无锡|北依长江中国经济发展最快最具竞争力城市之一长三角重要中心城市中国重点旅游城市中国首批24个历史文化名城之一首批中国优秀旅游城市之一,概况苏州,城市向西：是向生态发展，向居住、旅游、度假发展城市向东：是向经济发展，向居住、工业、行政发展,从城市发展方向看苏州,苏州太湖国家旅游度假区是经国务院首批批准建立的12个国家级旅游度假区之一，位于苏州市区西南公里的太湖之畔，规划面积11.2平方米公里，控制面积26平方公里。 太湖国家旅游度假区交通便利，距中新合作苏州工业园区25公里，离上海浦东开发区100公里，与上海虹桥国际机场、上海港、张家港相距均不足百公里，沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路近在咫尺。,苏州太湖度假区概况,规划接待游客量： 到2010年，度假区日旅游者2.6万人； 到2020年，度假区日旅游者4万人。 游客停留时间： 海外游客平均停留天数2.0天 国内游客平均停留天数1.4天,开发计划： 3年，完成11.2平方公里核心区的开发建设任务； 5年，全面完成26平方公里中心区的开发建设任务； 10年，全面完成160平方公里滨湖休闲度假区的开发建设任务，最终形成以度假区中心 区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局，把度假区 建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。,政府对太湖远景发展目标,文化太湖,举办“太湖之春”旅游节、梅花节、国际摄影大赛、民间工艺展、太湖影视展、太湖开捕节、采茶节、水上游等特色文化活动，着力构筑一个既有传统风格又有现代魅力、既有东方文化特色又有西方文化风情的“文化太湖”。,健康太湖,开展滑翔、跳伞、登山、攀岩、自行车、马拉松、游泳、赛艇等旅游活动。以建设发展“环太湖体育圈”为重点，组织开展环太湖山地自行车赛、国际女子公路自行车精英赛等国际体育项目，营造一个充满活力的“健康太湖”。,加大生态苗木的栽培面积，调整经济林和观赏林的比例，积极发展生态旅游；利用湖滩清淤，营造湿地，大面积种植芦苇，恢复野生候鸟的栖息环境，在保护自然生态的基础上建设一个环境优美的“绿色太湖”。,绿色太湖,政府对太湖开发理念,政府对太湖发展规划蓝图,政府对太湖旅游设施投入现状,未来太湖投资的旅游度假设施,太湖度假区功能一览,太湖旅游度假区具有得天独厚的太湖山水风光和博大精深的吴文化资源，是长江三角洲区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的度假区。自然风光秀丽，因此度假旅游条件优越，对度假旅游者吸引力极大。 太湖旅游度假区已向多样化和参与性方向发展，在观光旅游基础上，度假活动与观光、浏览、体育健身、文化娱乐及商务贸易活动相结合，逐渐形成观光、度假、休闲旅游产品并重的格局。 太湖度假区是苏州政府经营运转的四季型旅游胜地，定期举办各类太湖文化节日活动，吸引了周边城市上海、杭州、南京等消费群体；随着假日经济的发展和“休闲时代”的到来，太湖度假旅游呈现出大众化、家庭化、综合性特征，已成为太湖区域旅游发展的重要标志。,太湖旅游度假发展小结,政府的期望,太湖旅游与商务发展的新起点,打造苏州太湖旅游的新名片,增强太湖旅游度假的配套功能,增加税收，增加就业,通过前述分析，充分表明了政府对太湖大手笔的开发与投入，对于黄金水岸项目也给予了一定的支持与期望，希望本案能够打造成太湖边“度假、商务”的双重功能之所。,政府对本酒店的期望,投资商介绍概况 吴中,组建于1993年，经过十多年的发展积累，从一家规模较小的县级校办企业成长为今天拥有数十亿资产、在国内、省内具有一定实力和知名度的企业集团；吴中集团始终与中国经济、苏州经济的发展共成长，开拓性地整合公共资源，与社会各界、政府部门保持良好的互动，积极参与地方的城市建设及发展，创造性地确立自我快速增长的发展模式；同时适时把握、调整公司的发展节奏、时机和战略，使之全面融入市场经济的发展轨道之中，已成为区域经济的一支生力军。,昨天、今天、明天 向上、向上、向上,纳税大户： “2008年苏州度纳税大户”，列第10位。 “2005年苏州度纳税大户”，列第22位。 2004年列“苏州市纳税百强”第31位。 文明单位： 目前，已连续六年“江苏省文明单位” 2005年度江苏省民营企业就业先进单位 19992004年度连续三届“江苏省文明单位” 19942003年度连续五届“苏州市文明单位”,投资商介绍产业 吴中,江苏吴中地产集团有限公司（原江苏吴中东吴产业开发有限公司）成立于一九九二年八月，隶属江苏吴中集团，是苏州较早从事房地产开发建设的专业公司之一，现为具有国家房地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业。十多年来，公司秉承一贯“求实、创新、积极、奉献”的经营传统，坚持“三高一大”“产品高质、人才高能、机制高效、大市场战略”的战略方针，强调“追求卓越、奉献真诚”的服务理念，不断开拓创新，锐意进取。以房地产开发为主业，享誉业界。吴中地产在不断开拓、进取的同时，也十分注重企业品牌形象的塑造，在追求经济效益的同时，不忘社会效益和环境效益。 2004 年到 2005 年，公司遵照“一个楼盘必须就是一个精品”的座右铭，坚持走品牌经营的道路，精心打造品牌项目，获得了许多国家级、部级、省级等优秀工程奖项。21 世纪，吴中地产将继续不懈追求，以稳健的脚步，铿锵走过每一段历程，以建筑树碑，以作品留名。未来的吴中地产必将为房地产开发事业，为建设百年吴中作出卓越贡献。,投资商介绍概况 吴中地产,公司荣誉,公司业绩,投资商介绍荣誉 吴中地产,投资商对本酒店的期望,苏州宏观旅游环境对本酒店的影响？,贰,2008中国大中城市综合竞争力排名,分析： 中国社科院发布了2008年中国城市竞争力蓝皮书，对两岸四地个城市的综合竞争力进行了定量和分析。苏州综合竞争力在中国两岸四地200个城市中稳居第八位，并且在企业与产业本体竞争力中分别排名第9位和第10位。进一步说明了苏州城市经济的稳定发展和城市综合能力的发展。,从城市竞争力看苏州,根据苏州统计局数据，2007年苏州市实现地区生产总值（GDP）人民币5700亿元。按可比数量计算，实际增长率达到了16.1%；2003至2007年间年均复合增长率达到16.5%。 2007年,在全国大中城市的GDP高度排行中，排名位居第五。,从城市经济运行看苏州,自从2003年非典对苏州旅游的影响后，最近几年苏州旅游收入高速增长，年均增长达到了21.82%；2008年，全市实现旅游总收入735.06亿元，比2007年增长了15.20%。,从旅游经济发展看苏州,2008年，苏州旅游并未受到全球经济的危机的影响，接待境外旅游者数量持续增长，共接待旅游者数量达到了218.57万人次，相比2007年增长了6%；2008年，苏州接待国内旅游者数量又创新高，达5286.88万人次，比2007年增长了10.32%。,苏州市内境外与境内游客情况,旅游住宿设施接待入境旅游者的逗留时间延长，旅游创汇增势不减。,苏州旅游宣传力度的不断加强、旅游产品的不断丰富、旅游节庆活动档次的不断提高以及外向型经济环境的不断优化，使苏州市接待境外旅游者不断攀升，旅游创汇持续增长，进一步增强苏州旅游目的地的综合竞争力。据统计，19月苏州市旅游住宿设施共接待过夜入境旅游者121.84万人次，281.55万人天，分别同比增长8.06，9.54%，人均逗留2.31天，同比延长0.03天，旅游创汇达5.72亿美元，9.54，高于人数增幅约1.48个百分点。,2008年1-9月苏州游客情况,2008年全市13季度，苏州市共接待入境游客153.39万人次，其中台湾同胞31.95万人次，同比增长19.48，澳门同胞0.45万人次，同比降低9.88，香港同胞9.41万人次，同比增长19.58，外国人111.58万人次，同比增长5.11。入境游市场继续稳步增长，但与去年三季度入境游客15.87%的涨幅相比，有较大回落，增幅下降7.29个百分点。,（数据来自苏州旅游局）,2008年1-9月苏州游客情况,从客源国市场看，排名前10位的国家为：,今年受奥运会的影响，部分游客签证困难，导致境外游客数量下滑。其中欧洲国家除德国增势强劲以外，英国、法国、意大利等欧洲主要客源国接待量均有不同程度下滑，而传统的日本市场虽然基数较大，但仍有6.27%的增幅，且比上半年2.96%的增幅增长3.31个百分点，增势明显。,（数据来自苏州旅游局）,2008年1-9月苏州游客情况,苏州是我国首批优秀旅游城市和历史文化名城，有着丰富的人文景观和秀美的湖光山色，名胜古迹遍布全市，苏州接待的旅游者人数将继续以较高水平增长。太湖国家旅游度假区、石湖生态休闲旅游区、金鸡湖现代风情休闲旅游区、阳澄湖美食休闲旅游区以及尚湖湿地生态旅游区，这五大特色旅游区体现了四角山水的城市自然形态，各区域产品丰富多样，各有侧重，互有补充，可满足游客的不同需求。政府大力开发休闲、度假、商务等旅游产品，构成内外有别、整体联动的水上旅游网络，使“东方水城”的旅游形象更加突出而丰满，延长游客游览时间，成为苏州旅游新的强势品牌。江苏、上海、浙江等长三角区域的旅游客源市场庞大，尤其是苏州紧邻上海，2010年上海世博会的举办将会直接拉动苏州境内外旅游客源市场的大幅增长，区域旅游优势明显。苏州经济的持续快速发展，带动了国内外商务、考察、投资客源的快速增长。,苏州旅游趋势和需求来源小结,苏州高端酒店对本酒店的影响？,叁,根据苏州旅游局的饭店统计表来计算，苏州市区域内酒店约有108家，预计拥有客房数量23000间（不完全统计，不包含大市范围下属县市）。 按照星级来划分： 经济型酒店48家； 二星级酒店8家； 三星级酒店26家； 四星级酒店18家； 五星级酒店8家。,苏州酒店供应量情况,2008年19月：全市165家（大市范围）旅游饭店共实现营业收入总额25.95亿元，其中客房收入11.54亿元，同比增长3.90，占营收总额44.46。 全市（大市范围）5星级饭店从2002年发展到目前15家，4星从2002年发展13家发展到目前的37家，客房平均价格位居全省第一 。,2008年1-9月酒店运行分析,数据来源：苏州旅游局,苏州五星级酒店大部分集中在工业园区，客房数量均在400间左右。五星级酒店大部分由国际品牌的酒店公司管理，酒店档次及服务标准较高。 与此对应，苏州五星级酒店客房门市价格基本在1000-2500元/间/天之间，折扣后的日均客房价格也要达到800-1500元/间/天。,苏州五星级酒店房价情况,苏州四星级酒店房价较高，门市价格在780-1340元/间/天范围内，日均房价在600-800元/间/天；苏州四星级酒店分布范围广，多数是业主自行管理；受旅游及商务人数不断增长的支持，入住率水平都较高。,苏州四星级酒店房价情况,苏州四星或五星酒店入住率几乎都在70以上，保持在健康的水平；上表酒店经营数据显示，具有国际品牌的四星级以上酒店房价都高于本土品牌酒店，五星级酒店平均房价高达957.09元/天/间。由此可见，苏州高端酒店经营状况良好，客源保持稳定。,苏州4-5星级酒店经营情况,苏州作为“中国最具经济活力城市”、“中国魅力城市”的东方水城，考虑下述因素支持，我们相信未来几年里苏州的旅游和住宿需求将继续增长：,根据苏州连续多年经济发展排行国内大中城市前十位，近5年内GDP增长率平均高达16.5%,良好的经济前景仍然是旅游业和酒店市场增长的主要原因。苏州高档酒店经营状况乐观，入住率及房价均处于国内大中城市中前列；来苏海外入境旅游者和国内旅游者人数持续走高，因此酒店住宿需求也将保持强劲的发展势头。苏州商务、度假、会议、会展等设施不断完善，有望带来强劲的需求增长。受经济和旅游业增长潜力的驱动，更多国际酒店品牌进驻苏州市场。目前已成为酒店品牌进入中国的首选市场之一。2007年以来，豪生、洲际、雅高、喜达屋、香格里拉、艾美、万豪等酒店陆续开业。众多国际品牌酒店进驻苏州，首选位置工业园区和太湖度假区，如：豪生、洲际、雅高都已抢先进驻工业园区。艾美、雷迪森、新加坡ALILA酒店等度假酒店品牌将抢占太湖。,苏州酒店市场概况展望,下列为太湖度假区目前现有竞争供应量：,苏州太湖边酒店供应量,太湖现有酒店经营综合对比,大部分酒店为业主自行经营，标准不一致； 缺乏国际酒店品牌，难以形成影响力； 酒店建设时间较早或者是房地产项目会所改建，酒店规模都很小，配套设施过于老化； 酒店客房价格较高，入住率均在55%左右； 大部分为旅游度假客源，对酒店服务水平、硬件条件、餐饮功能要求较高；团体类或会 议类客户也较多，这类客户对酒店会议设施要求高。,太湖区域酒店市场小结,未来太湖边新增酒店供应量,未来苏州太湖核心度假区，在政府的推动下，配合度假旅游、商务会议功能， 将新增4家高端酒店。并且大部分项目引进国际品牌酒店。进一步标志着太湖 酒店市场“更新换代”阶段的到来。 太湖区域酒店备受国际酒店集团的关注，目前新加坡ALILA顶级酒店集团和艾美 酒店争先抢驻太湖。,未来太湖边新增酒店供应量,新增供应量情况预测：根据太湖核心度假区的用地情况来看，目前太湖区域内酒店用地基本接 近尾声；同时按照目前现有房地产项目的调查得知，可开发酒店产品几乎空白，我们认为本区 域内未来新增酒店供应量很少，市场竞争压力完全来自已开业及计划建设的三大酒店。 新增供应量吸引的酒店需求：目前太湖区域没有高档国际品牌酒店，有部分高端客源流失到市 中心或工业园区的酒店。如有高档酒店开业，将会吸引这一部分的客源，减少新增供应量对市 场的冲击。,供应,需求,总体经济增长前景：苏州经济及太湖旅游经济不断增长，年均增长达到了16.5%，蓬勃发展的 经济给商务、旅游、度假、会议住宿需求奠定了稳定增长的基础。 旅游度假设施逐步完善：太湖大力发展湖滨休闲度假旅游设施，度假区初步形成了以“太湖山水、 古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、游乐中心，进 一步带动了酒店需求的成长。 政府大力经营太湖：随着太湖度假设施不断完善，政府正在大力地经营太湖，举办了女子国际 高尔夫球、轮滑世界杯、业余国际山地自行车、民间环太湖自行车等国际赛事，也成为了太湖 酒店需求的一个新支撑点。,未来太湖酒店市场发展预测,黄金水岸酒店项目的定位,肆,地理位置,太湖黄金水岸坐落于太湖国家旅游度假区，南滨太湖，西连度假区核心区，背倚穹隆山。与太湖仅一路之隔，独享三里太湖黄金岸线，是面山背水贵胄之地。,本案属于一个高档的度假类房地产项目，位于太湖国家旅游度假区核心区，为太湖旅游、度假、会议功能的重要组成部分。,周边产业发展,未来几年，吴中区将致力打造业态丰富、风格雅致的城市商务圈和集约发展、关联紧密的产业新高地。按照产业发展规划，该区将全面加强中心城区、城南工业带、环太湖旅游经济带三大产业板块建设。将按照城乡一体化发展的思路，推动特色农产品发展、生态农业旅游项目开发及各类配套设施建设。,地理区位环境,借助三条高速公路的优势，构成相连外部城市的快速交通体系； 借助绕城高速与沪宁高速、苏嘉杭高速间互通。距离虹桥机场车程60分钟，距离浦东机场车程80 分钟，距离无锡硕放机场25分钟; 到达上海，车程在60分钟左右；到达南京，车程保持在100分钟左右；到达杭州，车程在80分钟左右；,外部可达性,项目的可达性,城市内部可达性,位于太湖度假区首要位置，进入太湖内的客源必然要经过本酒店；本案靠近太湖主要道路，往各大开发区的交通极为便利；下属县市及各个区通过绕城高速可直接到达本酒店；,项目的可达性,商务客源根据吴中区的工业经济发展及本案地理位置优势，我们本酒店潜在的部分商务客源如下：客源： 木渎科技产业园 金桥开发区 国际教育园 吴中经济开发区（东吴、旺山、河东三 大工业园、出口加工区、吴中科技城） 胥口香山工业园 太湖科技产业园以上园区：企业有拉法基集团、东瑞制药、三洋电器、德昌电机、适新集团、远东企业、维讯电路、黑松食品、正大集团、弘基塑料、均豪精密等国际性企业,项目辐射的客源范围,商务客源国务院规划的沿太湖13个风景区69个景点，苏州有6个景区34个风景点。由此可见，苏州太湖有着庞大的旅游观光、休闲度假的客源。太湖旅游客源发展情况： 2004年，接待游客超过200万人次。 2005年，接待国内外游客254.5万人次, 同比增长27.2%。 2006年，累计接待中外游客310万人次，同比增长21.8%。 2007接待游客390万人次，同比增长25.8%。未来规划中：2010年度假区日旅游者2.6万人；2020年，日旅游者4万人。,项目辐射的客源范围,会展客源中国太湖文化论坛是继海南博鳌亚洲经济论坛项目之后，迄今为止唯一一个全国性的、超大型的、最高规格的、全综合性的以文化为主题的论坛项目。太湖文化论坛将于2009年5月竣工，首次大型活动主题为“文明的对话”。届时，将邀请国际一流学者、具有国际影响力的政治家、著名文化企业和传媒界的领军人物，以及一些在国际上有重要影响的国际组织代表和文化官员与会。太湖文化论坛项目距离本案约300米，是政府大力发展太湖的重要主