房地产法复习资料（参考答案）

00169房地产法 复习资料(参考答案)3、 名词解释题1住房部分产权以标准价购买的公房，购房人享有所购住房的占有权、使用权，有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。2土地用途管制制度土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划、城乡规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。3前期物业管理前期物业管理是指在物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。4经济适用房经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。5土地复垦土地复垦，是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动。其广义定义是指对被破坏或退化土地的再生利用及其生态系统恢复的综合性技术过程；狭义定义是专指对工矿业用地的再生利用和生态系统的恢复。6异产毗连房屋异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。7住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。8业主委员会业主委员会是业主大会执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。四、简答题1简述我国现行土地使用制度的特点。我国现行土地使用制度包括两个方面：（1）城镇国有土地使用制度。我国现行的城镇国有土地使用制度是经过近年来的改革，将过去无偿、无限期、无流动（土地使用权的转让）的单一行政划拨体制，转变为有偿、有限期使用，可以依法进行土地使用权交易的有偿使用与行政划拨方式并存的土地使用制度。土地行政划拨制度是将原国有土地经过划拨给各企事业单位或个人使用，或将集体土地通过征用转变为国家所有，再将土地使用权划拨给国家企事业单位使用的制度；而土地有偿使用制度是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在其使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可在土地使用权到期前的一年内提出申请，经批准，期限可延长，同时按当时市场状况补交地价。（2）农村集体土地使用制度。自1978年党的十一届三中全会以后，我国农村经济逐步改革，普遍实行了家庭联产承包责任制，即把集体所有的土地等生产资料承包给农民以户为单位独立经营，自负盈亏。除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农民个人。这种家庭联产承包制度，实际上是把土地的使用权与所有权在一定程度上分离开来，这在消除平均主义、体现按劳分配原则、调动农民生产积极性方面，发挥了巨大的作用，促进了农业生产的迅速发展。农村集体建设用地的使用制度，基本参照城镇国有土地的划拨管理方式进行行政管理，涉及到权属变更的需要进行权属变更审批和登记以及对原有土地使用者的必要的经济补偿。2简述建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权的特征：（1）权利构成的复合型；（2）权利客体的特定性与观念性；（3）权利存续与处分的整体性；（4）属人性强。3简述商品房预售的条件。 根据城市房地产管理法第45条和城市商品房预售管理办法第5条之规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4简述农村土地承包经营权流转时应遵循的原则。土地承包经营权流转应当遵循以下原则： （一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； （三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。5简述房屋租赁与房屋抵押的关系。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁具有如下法律特征：（1）房屋租赁的出租人须对房屋享有所有权或处分权；（2）房屋租赁的标的物须为法律允许出租之房屋，且为特定物；（3）房屋租赁系双务、有偿、要式的民事法律行为；（4）房屋租赁一般具有明确的期限。房屋抵押是指房屋权利人为担保自己或第三人债务的履行，将其房屋权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。房屋租赁与房屋抵押都是由有权处分人围绕房屋进行而产生的不同法律关系，它们有以下不同点：（1）产生的原因和目的不同；（2）调整的对象不同；（3）适用的法律不同。6简述物业管理中业主的义务。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。五、论述题1试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。1、承包方的权利在农村土地承包经营法律关系中，承包方享有以下权利：(1)占有承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的，承包方有权从集体组织取得一定数量、质量、位置的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，这是承包方进行生产经营活动的前提。(2)使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产经营活动。(3)收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依约定数额向发包方支付收益后所余收益的所有权。公民个人的承包收益，可以继承。(4)转让承包经营权，这是承包方对其承包权的处分，一般是承包方无劳动力或转营他业而将承包的土地转包。转让承包经营权的收益应归承包方所有。 (5)承包方承包土地以后，仍有权按集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林设施，如灌溉设施、农机具等。(6)承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。2、承包方的义务(1)妥善使用承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。这不仅要求承包方不得在承包土地上盖房、建窑、建坟，不准进行掠夺性经营；而且还要求承包方根据土地的条件，合理使用，保存、改良土地，提高土地利用率。(2)承包方应依承包合同规定的数额向集体组织交付承包土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的收益。(3)承包方应独立承担风险。承包方承包土地以后，独立进行生产经营活动，除了发生不可抗力承包方承担的交付约定数额的承包收益的义务可以减免外，对于在生产经营中的其他各种风险概由承包方自己承担。(4)承包方应当接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。如承包方连续两年弃耕抛荒的，发包人有权终止承包合同，收回发包的耕地。3试述住房部分产权的法律性质。所谓住房部分产权，是指以标准价购买的公房，购房人享有所购住房的占有权、使用权，有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。（供参考）关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。（一）单独所有权说有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。（二）租赁权说有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如长春市住房制度改革方案规定：住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。（三）共有权说有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。三是几乎所有地方规章都规定：原产权单位有优先购买权，售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配，售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配.这些都是共有权的表现。共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5 年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。（四）他物权说有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。六、案例分析题（本大题共1小题，共14分）1A公司2010年时在某经济开发区取得一块出让土地，出让期限为50年。2011年，A公司与B公司签订了转让合同，将该出让地转让给B公司，转让期限为50年，价格为100万元。一个月后，A公司与C公司签订了转让合同，又将该出让地转让给C公司，价格为130万元。C公司投资平整该土地十多天后，被B公司发现，发生纠纷，诉至法院。B、C两公司均要求A公司履行转让合同；A公司主张其与B公司的转让合同无效，理由为：第一，转让期限违法；第二，与B公司签订转让合同时因尚欠出让金，还未取得出让土地使用权证书。法院查明，A公司在与B公司签订转让合同之后、与C公司签订转让合同之前取得出让土地使用权证书，与B、C两公司签订转让合同后均未办理土地使用权变更登记手续。请回答以下问题：（1）与A公司签订出让合同的出让方，可否是该经济开发区管委会？为什么？（2）A公司与B公司签订的转让合同中，转让期限是否合法？会不会使转让合同全部无效？为什么？（3）A公司主张转让合同无效的第二个理由是否成立？为什么？（4）应当如何处理A公司与B、C公司间的纠纷？为什么？参考答案：（1）不能。根据城市房地产管理法等有关法律法规的规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。经济开发区管委会不属于政府土地管理部门，无权作为出让方与A公司签订出让合同。（2）转让期限不合法。根据城市房地产管理法第四十三条之规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。不会使转让合同全部无效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。（3）A公司主张转让合同无效的第二个理由不成立。根据有关法律法规的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。（4）A公司与B公司