XXXX年样板展示区策划报告.ppt

样板展示区策划报告（多案例汇总）,目录,一、样板展示区的实施前提二、样板区与总图和工程节点的关系三、通达项目的关键路径包装四、客户体验及样板区交通组织流线五、样板展示区功能定位六、样板展示区客户接触点策划七、样板房的客户描述及风格建议八、样板展示区物业服务要求,一、样板展示区的实施前提,工作要点,1、样板展示区涉及到营销、设计、工程、成本、配套部五大模块，并需要由总经理牵头进行系统资源整合的工作2、样板展示区作为产品力的重要体现，在产品定位阶段必须前置考虑3、在概念方案阶段，各部门需从可实施角度对方案进行评估，也可借助施工图、景观设计单位共同论证，保证方案的可执行性（尤其是配套的可实施性）,条件,施工单位确定施工动线组织及专项方案技术交底进场施工过程监督、进度控制竣工验收,报建、报批配套施工队伍组织政府相关部门协调地块红线内管线走向预埋管线、市政管线迁移管线保护措施样板区验收,售楼处、工法样板房、工地外围导视系统等尽量提前23个月完成，用以蓄客接待样板房、样板区提前12个月完成，用以客户转化开盘前锁定客户会所、商业配套等按实际交付时间完成，用以不断的塑造卖点拓展新的客户,职能分工,配套、工程进度项目主要里程碑节样板区计划配套建设、项目施工安排,设计方案样板区范围大小及位置样板区与总图的关系分析（场地标高、车库开挖、综合管线）样板区景观概念设计样板区交通流线组织,成本预算样板展示区成本预算,营销需求开盘时间样板展示要求（展示区面积；样板房套数；装修风格；景观；会所；售楼处；看房动线等）,样板展示区必须是“以总经理牵头、落实的一把手工程”,二、样板区与总图和工程节点的关系,以新江湾项目为例进行分析,地块现状示意,2,1,根据目前的道路情况，主要人流方向只能从国权北路进入项目基地，但是该道路路副较小，且沿线的环境比较杂乱，以此作为人流的导入对项目的定位有很大的影响，不建议该方案,利用目前新江湾城已经形成的生态居住区景观，从青石路延伸段进入项目，有利于营造项目大新江湾城的概念，但实施的最大关键是民府路的建设进度是否可以达成,总图示意,人流导入动线,车库示意,多层区79辆（39辆为子母车位，40辆为普通车位），1.2辆/户联排区142辆（含访客），2辆/户,营销需求1、开盘销售：联排与多层分期销售2、样板展示要求售楼处：利用三套别墅打通，整体作为售楼处（通过市场调研，如在大宁商圈附件设置临时售楼处，月租金10万，成本耗费较大）样板房：联排2套，“传统户型”与“创新户型”各一套多层2套，“1-2层复式”与“3层平层”各一套看房动线：联排销售开盘时仅存在“售楼处-联排样板房”一条动线，当联排销售进入尾声，公寓开始主推时会出现“售楼处-公寓样板房”与“售楼处-联排样板房”两条动线，建议考虑空间的区隔、防止干扰备注：按照规划要求需考虑450平米左右的配套用房面积,设计与工程存在的联动关系1、本项目受用地布局和物业形态的约束，设计中需要设置大量的地下停车位，存在近乎于满铺基地的地下车库2、如果样板区设计于地下车库之上，则样板区建设必须开始于地下车库整体完成之后，整体交付时间均需后移.如果将样板区建设脱离与小区工程建设关键线路之外，则要求样板区的设计必须与地形集中车库脱开，存在独立性3、有3套联排被售楼处占用，当项目进度接近尾盘销售时，可将售楼处迁至配套用房处（公寓位置）,总图与样板展示区范围：方案一,1、样板区面积6500左右，展示完整性强，表现效果好，从入口中心景观售楼处样板房（联排+公寓）可以形成完整的动线，同时在各个节点都可以有独立成形的展示效果，现场感染力对销售有很大促进2、工程交付时间需要延迟到2011年9月初，销售开盘时间顺延至2011年9月中，且销售标准几乎达到准现房销售,对于前期资金的投入要求较高3、地库、中央景观无需分期，一次成型完成交房标准，利于进行成本控制，对于道路、管线方面实施也相对有利4、针对目前总平面的户型设计，需要进行局部调整，在样板区内（标志处）设置一组特殊户型，以便在中央景观处呈现更出色的表现，同时有利于样板区面积的合理控制,方案二总图设计,1、样板区面积3000左右，其中包括售楼处、样板房（联排+公寓），依照目前的总图布局，联排和公寓各成一块，缺乏系统性和规模性，但是由于联排与公寓的销售周期有一定间隔，因此只是在展示效果上存在一定缺陷，周边为施工工地，对于展示联排效果不利2、按照工程交付时间为2010年3月中旬，因此销售时间可以较方案一提前半年，预计在2010年4月中旬，且采取与地库脱开建设的方式，工期方面可控性强,三、通达项目的关键路径包装,以廊坊项目为例进行分析,说明：图中蓝色箭头代表东门至项目路线图中红色箭头代表南门至项目路线绿色箭头为交汇后的至项目路线图中1代表张衡路与体育场路口交通指示牌、2代表张衡路与雪芹路交通指示牌、3代表张衡路与毕昇路交叉口路牌、4代表毕昇路岔道口交通指示牌（岔道通往河畔公寓）,说明：路线一：红色箭头，和平路至云鹏道路线二：蓝色箭头，和平路、艺术大道至四海路或华祥路,说明：两个红旗为高速两条出口红色箭头为抵达路线图中1为广告牌、2为云鹏道与1号楼交口交通指示牌3为1号路与华创天元公司指示牌、4为大学城东门广告牌，5为毕昇路广告牌,四、客户体验及样板区交通组织流线,以廊坊等项目为例进行分析,客户体验描述,一期别墅客户：廊坊市区及下属区县客户为主，北京客户作为辅助导入向往低密度别墅规模化社区生活，对生活具有一定梦想有一定经济实力，但并非富豪小资情调，以自然田园、精致格调取代奢华的豪宅及其尊贵感喜欢地中海小镇的自由、闲适风情高素质的居住群体及高尔夫球场的自然景观,客户敏感点,一期别墅客户：南北花园面积地下室利用及采光、通风别墅外立面风格及材质花园停车宅间道路的绿化处理智能化设施及保安系统物业服务能力,客户体验的情感、氛围营造,龙湖睿城交通组织流线,样板楼,售楼处,停车场,考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。,回路一,回路二,五、样板展示区功能定位,以廊坊项目为例进行分析,原则一：,展示形象吻合项目定位,原则二：,展示形象高于项目定位,原则三：,突出展示中的细节品质,原则四：,抓住主题，无限放大,样板区功能构成要素,现场展示,物料展示,售楼处,标示系统,看楼通道、大堂、样板房,景观园林,楼书、折页,纸袋、水杯,户型单张,置业计划,外部展示包括户外广告/条幅、楼体灯光字、形象墙等，有的项目还会增加LED展示。根据外部展示的构成要素，其展示应该达到迅速传达项目信息、树立项目知名度和形象，吸引客户关注的目的户外广告等属媒体展示手段，因此其展示应该根据吻合项目整体VI系统的基本原则来达到吸引眼球、使客户形成记忆点并逐步建立项目知名度和形象的目的楼体灯光字的设计应该根据醒目、强昭示性的基本原则，来吸引客户关注形象墙的设计除了在保持醒目、整洁以外，更应该与项目的定位气质充分契合,外部展示,外部展示,一、楼体发光字运用,外部展示,二、楼体、安全网巨幅运用,外部展示,三、LED电子显示屏,外部展示,四、户外形象广告,“十九城邦项目”样板展示分为两个部分，外部由凤河桥至项目会所，内部由会所至样板区1.外部环境布置的目的为：自客户进入项目区域开始，使客户能对周边区域的环境、设施状况等产生好感（减少不良因素对购房心理的影响）。故此外部环境的布置重点工作在于对可改变的进行优化，如绿化带、路况、电话亭等；对不可改变的进行遮挡，主要是科技发展大厦前面的广场。2.内部环境布置的目的为：实现或超越客户的心理期望值。客户在来到项目之前，必然带着若干畅想，如我们宣传的地中海风情、项目自身的环境等等。实现该目的的方法是对客户驶入项目、参观项目的每一个关键节点进行排序，依据客户心理处理好每一个节点。,二期体育场,回路,周边环境现状图,凤河桥黄金分割点,桥,至项目,回售楼处,外部展示,外部展示,NO.1.凤河桥装饰,NO.2.公园美化,NO.3.道路修葺,NO.4.环境美化,NO.5.名人牌美化,NO.6.灯杆道旗,NO.7.电话亭美化,NO.8.停车站美化,NO.9.围挡美化,NO.10.高尔夫球场、科技发展大厦、会所前树木移植,外部展示,1.凤河桥是大学城一期、二期的黄金分割点，做好凤河桥的环境有利于打造领域感，客户从此点开始体验旭辉.十九城邦周边优美的环境。同时因凤河桥及凤河现状堪忧，布置好该景观点有利于减少不利因素对客户心理的消极影响2.毕昇路北段环境绿化尚可，但缺乏层次感且单调。处理好北段市政绿化带可以增强客户的好感3.科技发展大厦是客户临近项目时第一影响因素，因此必须处理好大厦门前的环境此点若缺失，将会使之前的工作徒劳、之后的销售成果大打折扣4.会所广场是客户对项目本身的第一判断，是形成客户对项目第一印象的重要因素客户来项目之前有一定的心理期盼，如环境优美、惬意、地中海风情等，若广场处理不当，使客户降低评价，或感觉平平，不利于销售工作的展开,李四光道,凤河,河畔公园,外部展示,二期体育场,回路,毕昇路,李四光道,科技发展大厦,凤河,河畔公园,学生公寓,香榭里舍,桥,外部展示,户外广告,现场展示,现场展示主要包括售楼处、大堂、看楼通道、样板房和园林等等，是客户到达项目现场后的主要关注点，因此现场展示的好坏、成功与否，往往会决定客户对一个项目直观感受，并进而决定其是否购买项目,项目现场展示应达到提升项目形象、打造项目独特气质的目的：售楼处是接待客户的主要区域，因此售楼处的设计应本着科学的尺度划分、功能区隔、项目形象的传递、卖点的展示，体现舒适亲近的参与感的原则来设计，售楼处的功能分区分为接待区；沙盘区；吧台区；办公区；公示区；展示区；洽谈区；大堂、园林、看楼通道是客户现场体验重要的渠道、客户对项目的最直观的感受也源于此，因此氛围的营造至关重要；样板房的展示是整个现场展示的重要内容，其展示的效果有引导促使客户成交的重大作用，因此，样板房的展示必须体现项目的气质、品质、及相关户型亮点；,现场展示,售楼处功能分区及展示效果,现场展示,攀岩区,会所功能分区及展示效果,瑜伽区,健身区,现场展示,游泳池展示效果,现场展示,大堂及电梯厅展示效果,现场展示,看房通道展示效果,现场展示,商业展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,入口内部秩序化的大型乔木种植简洁大气限定出导向性强烈的空间,现场展示,景观功能及展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态,现场展示,景观功能及展示效果,入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我,现场展示,景观功能及展示效果,更多采用大量的软景处理，营造生机勃勃的气氛,现场展示,景观功能及展示效果,精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配,现场展示,景观功能及展示效果,内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差,现场展示,景观功能及展示效果,没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境,现场展示,景观功能及展示效果,细腻的硬质铺装掩映在绿化、景观小品之中,现场展示,景观功能及展示效果,宅间绿化软硬景配比达到9：1,现场展示,景观功能及展示效果,消防车道的弱化处理，以鹅软石作为绿化，与道路的衔接，防止泥土污染路面,现场展示,景观功能及展示效果,别墅庭院的“分田到户”,现场展示,景观功能及展示效果,别墅庭院生活的场景模拟,现场展示,景观功能及展示效果,地下室一层享受一层花园的阳光、空气，提升地下庭院价值,现场展示,样板区标示系统展示,现场展示,1-2.移植树木，方便停车,3.市政广场（欧式、硬地、大气、活动）,4.游泳池地中海风情（步行至样板区）,5.道路外延东扩，做好景观带（道路6-7M）,6.展板规划（北侧样板房小围挡）,7.游泳池与样板间不做大隔离,8.楼间景观点,9.庭院内延伸室内风格感觉,10.车位略以绿化进行布置，仅示意为车位,11.庭院间以植物进行软分隔,12.样板区尽头静心布置为景观点,NO.1,NO.2,NO.3,NO.4,NO.5,庭院,广场示意,泳池示意,道路示意,宅间、入户,庭院隔离,现场展示,现场展示,景观功能及展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,现场展示,景观功能及展示效果,物料展示,六、样板展示区客户接触点策划,以依云湾项目为例进行分析,一、模拟客户接受过程的心理路径,比较心理,了解心理,自省心理,怀疑心理,期待心理,好奇心理,看看，不知道这里的房子好不好,和楼盘比较，这里好像,看上去不错，其他还有什么好的地方呢？,蛮好的，可能很贵吧，不知道是不是在我的预算内,看中了，想付钱，但还是有点不放心,要是能买到这样的房子就好了,客户产品接受过程心理变化,放松,请加入我们的体验之旅,震撼，最好的卖点展示形成对比优势,兴奋，不断的加强良好印象，仿佛是度身定做,惊喜，性价比值不值让客户自己衡量,放心，现成的一期、会所、商业建立信任感,搞定，热销场面感染客户，减少犹豫环节,以我为主的体验营销过程,二、“六点一线”配合体验营销,放松,请加入我们的体验之旅,震撼，最好的卖点展示形成对比优势,兴奋，不断的加强良好印象，仿佛是度身定做,惊喜，性价比值不值让客户自己衡量,放心，现成的一期、会所、商业建立信任感,搞定，热销场面感染客户，减少犹豫环节,六点一线的流程性配合,售楼处,沿河景观带和组团景观区,样板房,售楼处,会所、商业、一期主干道和一期成熟小区,售楼处,六点一线与销售流程,整体小区概况介绍，形成高档别墅区的初步印象建立价格预期,利用最具有震撼力的景观表现，抓住客户眼球，提升价格预期,室内空间和私家花园展示直观展现今后的生活状态,深入介绍直观感觉之外，产品的其他卖点，实现整体感染力,实打实的品质，毋庸多言的实景给客户最大的信心支持,现场热销sp气氛营造，让客户彻底缴械,1,3,4,5,6,1、售楼处2、会所3、沿河景观带4、样板房、样板花园5、一期实景6、商业街,去程路径,返程路径,备选路径,2,三、购房动线设计,四、“六点一线”的主题性,“六点一线”的动线设置对于我们来说是改变客户观念，逐步形成购买意向的过程。而对于客户来说，“六点一线”则是他们接受法式品质生活的体验之旅。我们所想营造的氛围是客户参观完“六点一线”后，即是完成了一次美丽的“环法之旅”。,1、售楼处凡尔赛之梦2、会所依云会3、沿河景观带卢瓦尔水岸4、样板花园普罗旺斯花园5、一期主干道米拉波林荫6、商业街爱丽舍长街,1、售楼处凡尔赛之梦,项目样板房将在10月份完成装修，在缺少样板房强有力促销手段之前的7、8、9三个月内，客户只能参观到售楼处和样板景观，售楼处此时的作用将是展示性、功能性和体验性三位一体的营销场所。和别墅物业的档次感相匹配，售楼处的重新装修，希望达到的效果是增强一种仪式感，让人进入之后能有高贵庄重，体现身份和品质的档次感。将其称为“凡尔赛之梦”就是期望软装的布置能够达到皇宫般精致考究。,凡尔赛宫介绍位于巴黎以西二十公里，由路易十四建造，以其特有的建筑群闻名于世。宫殿外观宏伟壮观，内部陈设及装潢也富有艺术魅力。墙面多由五彩大理石镶制，或用锦缎裱糊。宫室里吊着各种巨型水晶灯，琼枝玉叶，晶莹璀璨。主要宫殿的墙壁和天花板上布满壁画和天顶画，题材主要是神话故事和国王战绩。宫殿西面是一座风格独特的法兰西式大花园，风景秀丽，其中轴线长达三公里，大小道路都是笔直的，与花草、水池、喷泉、柱廊组成几何图案，被称为“跑马者的花园”。在夏季，宫内的庭园有特别的喷水表演。,本案借鉴1、内部装潢需重新按照更具艺术感，目前的售楼处设施较为陈旧，部分区域（如入口背景墙、吧台、接待台等）在翻新的同时，墙面可以处理得更加豪华。目前的接待区写真墙面可使用灯光、帷幔、油画等渲染艺术气息。接待区域可更加宽敞，地毯铺设和沙发茶几等部品部件需要体现足够的档次感。2、开发室外喷水池周边区域的功能性使用，渲染广场气氛。作为客户休憩的补充场所。3、办公区域不建议重新装修，以节省费用。,2、会所依云会,依云会是目前周边项目中第一个开始运营的会所，其外部环境是较为直观的一个展示面，也是看房通道进入小区后的第一眼印象。小区大门到会所门口的这段距离是体现小区与外部隔绝幽静生活的展示场所。其效果应当塑造成依云小镇幽密闲适的氛围。,依云小镇介绍在法国，依云被评为“最多鲜花的城市”。法国人崇尚休闲生活。生活，在他们心目中是排第一位的，依云镇居民更甚。每逢假日，居民就会把家里打扮得像童话小屋一样，和亲朋好友一起相聚。在法国人的心里，依云镇不仅仅是地域的代名词，同时也是一种生活方式的象征。在依云小镇最好的皇家酒店SPA中心，全世界慕名而来的游客都会选择在依云水中浸泡、游水、放松心情。无论是环境还是设施，依云小镇给人的印象就是美丽与闲适。,本案借鉴1、依云会的作用也是营造一种休闲、舒适的生活方式。这个配备有雪茄吧、酒吧、游泳池、健身房、亲子中心等设施的会所可以让业主享受到法式的怡情雅致。私密的空间是保证这一氛围的必要条件。2、室外部分，我们将效仿依云小镇“充满鲜花”“绿意芬芳”的感觉，将清水平台和小广场结合起来，塑造丰富浪漫的组团感觉。,3、沿河景观带卢瓦尔水岸,荻泾河是别墅区不可多得的景观资源，沿河悠长的景观道如果能发挥出优势，客户对小区的环境感觉会提升一个层次。同时，密植的树木也可以隔绝对面厂房破败形象和沪太路嘈杂的影响。,卢瓦尔河介绍卢瓦尔河是法国第一大河，最美的一段是中游河谷。河流两岸有许多精致的小山丘，古老的城堡掩映在绿树丛中。卢瓦尔河谷最具有法兰西花园特色的是日落景色。在卢瓦尔河边的生活场景仿佛永远定格在初夏的黄昏，坐在某个可以俯瞰卢瓦尔景色的阳台上，看对面神秘幽静的古堡和远处的葡萄园被落日余辉染成莫名的斑斓，完全是一幅印象派大师莫奈的作品。一颗细小的石子便让水中房屋的倒影随着水波一圈一圈荡漾开去。空气中是河谷花草的淡淡幽香，而手中正端着一杯卢瓦尔河谷出产的白葡萄酒。一派纯粹的法国悠闲风情。,本案借鉴1、绿荫、河岸，倒影、远景。卢瓦河的美丽元素，本案同样可以塑造。利用已有的园林景观绿化，丰富河岸部分不足的景观。塑造真正生态、震撼的景观道。2、亲水是人们对自然的天性。目前缺少维护的亲水平台将进行修整，真正能够为人所留恋，为人所使用。3、步道。优美的小径是用来行走的，是让人细细体味的。景观塑造如果具有震撼力，我们的林荫道路完全可以按照步行道的标准让客户慢慢欣赏慢慢体验。,4、样板花园普罗旺斯花园,别墅客群最为看重的诉求之一，就是自家的花园，利用现有的一些公共景观，造成别墅宅前屋后可供观赏有不需打理的私家景观也是对花园梦想的一种满足。项目一期中不乏原生态、又很精致的园林小景。色彩鲜艳的水生植物在8、9月份依然会让人联想到普罗旺斯。,普罗旺斯介绍普罗旺斯位于法国南部，“普罗旺斯”代表了一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式，一种宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒的闲适意境。710月间的熏衣草迎风绽放，浓艳的色彩装饰翠绿的山谷，微微辛辣的香味混合着被晒焦的青草芬芳，交织成法国南部最令人难忘的气息。普罗旺斯最令人心旷神怡的是，它的空气中总是充满了薰衣草、百里香、松树等的香气。这种独特的自然香气是在其他地方所无法轻易体验到的。其中又以薰衣草最为得天独厚且受到喜爱。由于充足灿烂的阳光最适宜薰衣草的成长，在普罗旺斯可以看到遍地薰衣草紫色花海翻腾的迷人画面。,本案借鉴1、本案目前的双拼别墅南面的组团景观具备一定观赏性。10月份之前，该区域植被的盛放景象，具有很强的感染力。可以让客户直观的了解宅前屋后的独特景观。该部分景观稍加整理即可利用。2、本案三期A33栋南向也具有较大的开阔空间。景观面积较大，建议样板区建设时，不用刻意划分私家花园面积，将公共绿化也纳入到私家花园的感觉中来。从视觉上满足人们对大花园的渴求。3、在景观方面，借鉴普罗旺斯茂密的薰衣草花田和丰富的水系植被映衬，在小景上增强层次感和丰富感。,锁住满园春色的铁门必须打开,挡住优美景观的绿篱和栏杆必须让道,继续向南的河岸线，狭窄的河堤所能塑造的效果有限，河对面的沪太路车流量巨大给人造成的嘈杂印象让别墅价值大打折扣。,三分钟左右的步行路线，可以看到的景观稍加优化，可以规避很多不利因素,五、“六点一线”的感官配合,让客户的眼、耳、鼻、舌、身、心都参与到“环法之旅”的体验中来。视觉：除了建筑和环境展示之外，标示系统也是景观的一部分。听觉：无处不在的鸟叫虫鸣和法国轻音乐，当然还有服务人员亲切的介绍。嗅觉：充满花香的感官刺激，与所见到的景观一同形成深刻印象。味觉：售楼处、样板房、亲水平台，随处可以享受的咖啡、小点。触觉：任何的销售道具都是可以触摸体验、亲身感受的。直觉：所有一切都代表了地道、纯粹、放松、惬意、随心所欲、享受、浪漫的感觉,1,6,2,1、精神堡垒2、保安和岗亭3、景点说明4、会所标识5、景点说明6、房屋涂鸦7、引导旗8、景点说明9、样板房标示10、引导旗,去程路径,返程路径,备选路径,4,5,3,8,9,7,10,精神堡垒,模型,公告和资料,售楼处用品,指示说明牌,楼幅看板,围板围墙引导旗,墙面彩绘,服装形象,家庭照片摆设在家庭室内,样板房装饰,餐厅里面播放着时下流行的英文动画片连续剧,样板房装饰,书桌或者下沉庭院的椅子上不经意地放着一份已经翻过的英文报纸,样板房装饰,样板房装饰,床头摆放睡前读物（财经、哲学、文艺、自然科学）,庭院一角，静静地放着主人心爱的高尔夫球具，球具显得有点旧，应该陪伴了主人很长时间，是用的最顺手的一套杆，,样板花园装饰,庭院的另一侧是孩子的空间孩子参加比赛的照片跟棒球手套摆在一起，边上还有一个“最佳新人”的荣誉奖项，看得出来，棒球是孩子的荣耀,法国是一个充满着浪漫气氛的国家，同时也是音乐的殿堂，居世界前列的音乐教学和演奏水平，多元的流派。班得瑞、自然之声都可以作为背景音乐。,听觉感染,味觉、嗅觉,早餐室,当咖啡的香味在袅袅的雾气中慢慢升腾并弥漫在整个早餐室的时候,我的一天也由此开始。,薰衣草香精油带香精的玫瑰花瓣摆放玫瑰蜡烛,味觉、嗅觉,主卫,户外包装绿植质感的喷绘布家具的质感销售道具模型书籍楼书户型册礼品,触觉,七、样板房的客户描述及风格建议,以廊坊项目为例进行分析,现场展示,样板房展示效果,样板房选择的标准：1、量体最大的主力房源2、容易形成效果的优势房源3、需要通过样板房装修加深客户感受度的滞销房源以上三类选择标准中，按照实际的销售难度进行评估，综合考量量体标准、效果标准和成本标准，最终确定样板房数量和具体房型,现场展示,样板房展示效果,样板房一：温馨、随意的现代美式家庭结构：男主人是私营业主，38岁，女主人全职太太，32岁，一儿一女，分别是5岁和11岁。生活状态：社交圈子广泛，与朋友的关系比较亲密，经常在家中举行小型聚会；家庭关系其乐融融，一层空间主要留给朋友，餐厅里喝喝茶，客厅里聊聊天，沙发H型布局，庭院中举办BBQ二层空间留给家人，儿女各一间卧室（分男厕女厕），两个房间用一个可变空间串联起孩子的沟通活动，增强趣味性，可作为孩子的活动室或全家人的起居室三层是男女主人独享私密空间，尽显浪漫情怀，预留女主人绘画天地。,现场展示,样板房展示效果,样板房二：低调、内敛的新古典家庭结构：男主人是高级管理人员，42岁，女主人是大学老师，38岁，儿子10岁，小学三年级，有一对老人同住生活状态：作为政府部门的常务副局长，事业处于稳定期，强调家庭的领域性，注重孩子教育个性爱好：低调、严谨，强调秩序，文化收藏，强调个人素养的提升。一层户外庭院的禅意化与内庭院的精致布局相呼应，客厅、餐厅有条不紊的布局体现出主人的对生活的严谨态度，北侧设置男主人收藏空间（旅游收藏品）。二层北侧设计成儿童套房，保证孩子学习、生活的独立空间，南侧为老人房，尽享阳光惬意生活。三层主卧套房内设计女主人的工作空间，北向露台布置简单健身设施，强调主人注重健康生活的追求,现场展示,一个样板房就是一个家，一个让人充满个性和想象的家，打造一种让人非常向往的生活方式,现场展示,样板房展示效果,通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式,现场展示,工法样板展示效果,展示物料选择：客户关心的建材及构造节点运用的新型材料或制造工艺与竞争对手有明显优势的物料精装修交房标准,八、样板展示区物业服务要求,对于房地产竞争激烈的今天，物业管理对于一个地产公司来说，不仅再是房产的附属与善后处理的部门，而是房地产非常关键的“价值提升点”，是体验营销体系中的关键环节。,在房产企业中，“物业”和“销售”是接触客户最多的部门，也是最了解客户需求的部门，因此，两个部门必须从项目规划开始介入，从客户的角度去思考，使得项目在适销对路的同时让客户体会到物业服务的周到，以保证客户对企业的认同与品牌忠诚度的建立。,在中国，“口碑”和“信誉”是企业发展成为“百年老店“的关键要素，而口碑的造就主要依靠对客户的服务。物业的关键在于“服务”。而服务的关键就是要模拟客户的需求与心理，提供相应的服务，因此把握客户的需求十分重要。,销售过程中的物业服务工作主要分为两方面：一是:售楼处与样板示范区服务人员的形象、服务与环境保障工作；二是:施工过程中的物业服务设施到位与工程质量监督工作。,1、售楼处与样板示范区服务人员的形象、服务与环境保障工作；,售楼处与样板示范区是体验式营销的关键表现环节，是客户从参观开始到结束过程中最直观的体验。,该阶段主要根据营销定位与需求，体现物业的规范形象和服务细节。该阶段服务重点是根据客户的参观动线，模拟客户参观购房当中的心理需求，从形象、服务规范等相关方面满足客户需求，让客户购买初期就感受到今后入住项目后的高品质服务待遇，进而产生情感上的感动。,销售期